04/07/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/02214
N° Portalis DBVI-V-B7F-OFHT
CR/FM
Décision déférée du 30 Octobre 2020
Tribunal d'Instance de TOULOUSE - 1119004526
Mme GRAFFEO
[V] [H]
[L] [T] [W]
C/
[I] [S] [D] [K] [N] épouse [U]
[J] [L] [Z] [U]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Madame [V] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [L] [T] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [I] [S] [D] [K] [N] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Anne-laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [J] [L] [Z] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Anne-laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Par acte sous seing privé du 22 décembre 2015, M. [J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] ont donné à bail à Mme [V] [H] et à M. [G] [W] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 950 euros outre 50 euros de provision pour charges. Un dépôt de garantie de 950 euros a été également versé par les locataires.
Un congé pour vente a été notifié aux locataires le 6 juin 2018 valant offre de vente à leur profit pour le prix de 240.000 euros.
Une promesse de vente et d'achat au prix de 205.000 euros a été signée le 25 octobre 2018 pour une durée expirant au 30 juin 2019. Une condition suspensive d'obtention de prêt était également prévue à l'acte qui devait être réalisée au plus tard le 30 mai 2019.
Faute d'information concernant la réalisation de la condition suspensive par les locataires, une mise en demeure leur a été adressée par M. [J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] le 31 mai 2019.
Les locataires ont fourni une attestation bancaire de la Banque Populaire Occitane concernant le dépôt d'une demande de prêt le 24 mai 2019.
Se prévalant de la caducité de la promesse de vente depuis le 30 juin 2019, une mise en demeure d'avoir à quitter les lieux a été adressée à Mme [V] [H] et M. [G] [W] par l'avocat de M. et Mme [U] le 4 juillet 2019.
Mme [H] et M. [W] ont par la suite fourni une attestation de refus de prêt de la Banque Populaire en date du 9 juillet 2019 et se sont maintenus dans les lieux.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 août 2019, Mme [H] et M.[W] informaient les époux [U] de ce qu'ils avaient obtenu l'accord de la Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées pour un prêt permettant l'acquisition de la maison de [Localité 5], demandant à ce que puisse être fixée une date pour la signature de l'acte définitif.
Par courrier du 10 septembre 2019 M.et Mme [U] indiquaient qu'ils prenaient acte de l'obtention du prêt et de la volonté des consorts [H]-[W] de se porter acquéreurs dans les conditions de la promesse de vente du 25/10/2018, indiquant qu'afin de revenir à de meilleurs sentiments ils allaient porter à l'encaissement le chèque de 5.000 € remis lors des engagements initiaux pour le rachat des meubles et d'objets, dont l'encaissement devait être réalisé lors de l'obtention du prêt. Ils sollicitaient également le règlement des loyers impayés de juillet, août et septembre 2019.
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Par acte d'huissier du 8 octobre 2019, M. et Mme [U] ont assigné devant le tribunal d'instance de Toulouse Mme [V] [H] et M. [G] [W] aux fins de voir juger la caducité de la promesse de vente, d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 10.250 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, de voir ordonner leur expulsion, de les entendre condamner au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019 ainsi qu'à une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Par jugement du 30 octobre 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté la caducité de la promesse de vente depuis le 30 juin 2019,
- condamné solidairement Mme [V] [H] et M.[G] [W] à payer à M. [J] [U] et Mme [I] [U] la somme de 10.500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,
- constaté que Mme [V] [H] et M. [G] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2019,
- ordonné en conséquence à Mme [V] [H] et M.[G] [W] de libérer les lieux sis [Adresse 1]) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
- dit qu'à défaut pour Mme [V] [H] et M.[G] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [U] et Mme [I] [U] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné solidairement Mme [V] [H] et M.[G] [W] à verser à M. [J] [U] et Mme [I] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1.000 euros à compter du 1er juillet 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
- condamné solidairement Mme [V] [H] et M.[G] [W] à verser à M. [J] [U] et Mme [I] [U] une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné Mme [V] [H] et M.[G] [W] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté la caducité de la promesse depuis le 30 juin 2019, retenant que la promesse de vente prévoyait la réalisation de la condition suspensive au plus tard le 30 mai 2019, que ce délai avait été prorogé de 8 jours par la mise en demeure du 31 mai 2019 sans qu'aucun justificatif d'accord de prêt n'ait été justifié, que la validité de la promesse avait été fixée au 30 juin 2019 par les parties devant notaire, qu'aucune prorogation de délai accordée par les vendeurs n'était justifiée, qu'aucune pièce versée aux débats ne justifiait d'une prorogation de délais qui aurait été accordée par les vendeurs.
Il a considéré l'indemnité d'immobilisation comme acquise aux demandeurs, retenant que la condition suspensive prévoyait de justifier du refus de prêt de deux banques, alors que Mme [H] et M. [W] n'ont justifié que du refus d'une seule banque, à savoir la Banque Populaire.
Il a enfin considéré que compte tenu de la prise d'effet du congé pour vendre délivré le 6 décembre 2018 et de la caducité de la promesse de vente depuis le 30 juin 2019, les défendeurs se maintenaient sans droit ni titre dans les lieux malgré la mise en demeure de quitter les lieux délivrée le 4 juillet 2019 par le conseil des demandeurs.
Il a estimé que M. et Mme [U] ne justifiaient pas du préjudice moral allégué.
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Mme [V] [H] et M.[G] [W] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 16 novembre 2020 enrôlée sous le n° RG 20-3134, appel portant sur l'intégralité de ses dispositions à l'exception de celle portant rejet de la demande de dommages et intérêts des époux [U].
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Par requête notifiée par Rpva le 4 décembre 2020, M. [J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] ont sollicité la radiation de l'affaire sur le fondement de l'article 526 du code de procédure civile en l'absence d'exécution de la décision par les appelants.
Par ordonnance du 10 mars 2021, le président de chambre délégué par le premier président de la cour d'appel a débouté M.[W] et Mme [H] de leur demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel.
Par ordonnance du 16 mars 2021, le magistrat chargé de la mise en état a :
- prononcé la radiation de l'instance d'appel enrôlée sous le n° RG 20-3134,
- dit que l'affaire pourra être rétablie sur justification par les appelants du règlement des condamnations financières assorties de l'exécution provisoire prononcées à leur encontre par le jugement entrepris,
- condamné Mme [V] [H] et M.[G] [W] aux dépens de l'incident.
Suite à la justification le 4 mai 2021 du règlement des condamnations assorties de l'exécution provisoire et à la demande de reprise d'instance des appelants, l'affaire a été réinscrite au rôle de la cour le 11/05/2021 sous le n° RG 21-2214.
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Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 19 mai 2021, M. [G] [W] et Mme [V] [H], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de :
- constater que M. et Mme [U] ont prorogé le délai fixé dans la promesse de vente du 25 octobre 2018,
- constater que dans ce délai, ils ont obtenu le prêt bancaire, et que la condition suspensive était levée,
- constater que postérieurement M. et Mme [U] refusent de passer l'acte notarié, sans motif,
Dès lors,
- réformer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- débouter Mme [I] [N] épouse [U] et M. [J] [U] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner solidairement Mme [I] [N] épouse [U] et M. [J] [U] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral,
- condamner solidairement Mme [I] [N] épouse [U] et M. [J] [U] à leur payer une indemnité représentant le montant des loyers mensuels réglés depuis le mois de novembre 2019 jusqu'à la date effective de la signature de l'acte notarié de vente à venir,
- condamner solidairement Mme [I] [N] épouse [U] et M. [J] [U] à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 juin 2021, M. [J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U], intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 514 et 514-4 du code de procédure civile, de :
- confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;
Statuant à nouveau sur ces points ,
- condamner solidairement Mme [H] et M. [W] à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral et financier subi,
- condamner solidairement Mme [H] et M. [W] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
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L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 16 janvier 2023.
Par arrêt du 31 janvier 2023 la cour a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, donné à ce dernier mission de recueillir l'avis des parties sur cette mesure et, lui confiant le cas échéant la médiation, disant que dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation ou à défaut de réponse de la part d'au moins une des parties, le médiateur en informera la cour et cessera ses opérations, sans défraiement et que l'affaire sera rappelée à l'audience de plaidoiries du 27 mars 2023 à 14 heures pour la réouverture des débats et la poursuite de la procédure.
Mme [M] [O], désignée à cet effet, après avoir rencontré les parties, a indiqué le 6 mars 2023 qu'il ne lui avait pas été possible de convaincre les parties de l'intérêt de recourir à une mesure de médiation.
L'affaire est donc revenue en l'état à l'audience collégiale du 27 mars 2023 conformément aux dispositions de l'arrêt susvisé.
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur la caducité de la promesse de vente
Selon promesse synallagmatique de vente signée par devant Me [A] [Y], notaire associé à [Localité 4] le 25 octobre 2018, M. [J] [U] et Mme [I] [N] son épouse ont promis de vendre à M.[L] [T] [W] et Mme [V] [H] une maison d'habitation de type 4 sise [Adresse 1], moyennant le prix de 205.000 €. Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2019 (mention rectifiée manuscritement paraphée par les parties en marge page 4 de l'acte). L'acte prévoit en outre : « Il est convenu que toute forme de levée d'option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse de vente ne puisse avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
*au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
*à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel
*à l'éventuelle commission d'intermédiaire
*et de manière générale de tous comptes et proratas
L'attention du bénéficiaire est particulièrement attirée sur les points suivants :
*l'obligation de paiement par virement et non par chèque même s'il est de banque résulte de l'article L 112-6-1 du code monétaire et financier
*il lui sera imposé de fournir une attestation émanant de la banque qui aura émis le virement et justifiant de l'origine des fonds sauf si ces fonds résultent d'un ou plusieurs prêts constatés dans l'acte authentique de vente ou dans un acte authentique séparé.
L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître [A] [Y], notaire à [Localité 4]. En toute hypothèse le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement des frais, même si l'échange de consentements nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente. Toutefois si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivent la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »
Il précise : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement des frais, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimée le bénéficiaire ».
Cet acte était soumis notamment à la condition suspensive d'obtention par les bénéficiaires d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 221.000 €, sur une durée de remboursement de 20 ans au taux nominal maximal d'intérêt de 1,62% avec garantie par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, cette condition suspensive étant stipulée comme devant être réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres de prêts au plus tard le 30 mai 2019. Il énonce en page 9 que l'obtention ou la non obtention du ou des prêts devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant ; qu'à défaut de notification le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition par lettre recommandée avec avis de réception au domicile élu dans l'acte, soit la demeure ou siège social respectif. Il poursuit que passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes caduques de plein droit, auquel cas le bénéficiaire pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura le cas échéant versée en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant. S'agissant du refus de prêt le bénéficiaire de la promesse s'engageait à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques portées à l'acte , s'engageant à déposer simultanément deux demandes de prêt.
Il résulte du tout que les parties ont convenu de la validité de la promesse jusqu'au 30 juin 2019, date de sa caducité fixée d'un commun accord, ont entendu faire de la signature de l'acte authentique avec paiement par virement bancaire sur le compte du notaire du prix stipulé payable comptant et de la provision pour frais la condition impulsive et déterminante de la vente, la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts devant elle-même être réalisée au plus tard le 30 mai 2019 et ladite condition étant présumée défaillie huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, situation entraînant elle-même la caducité de la convention.
Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 mai 2019, M.et Mme [U] ont mis M.[W] et Mme [H] en demeure de leur justifier de l'obtention de prêt sous huit jours avant le 7 juin 2019, rappelant qu'à défaut de réception dans ce délai de l'offre de prêt, la condition serait censée défaillie et l'avant contrat caduc de plein droit sans autre formalité sauf à ce que les bénéficiaires renoncent à la condition suspensive.
Le 5 juin 2019 Mme [H] et M.[W] indiquaient aux époux [U] qu'ils avaient fait parvenir le 27 mai 2019 au notaire Me [Y] une attestation de la Banque Populaire indiquant que le dossier de prêt avait été déposé, précisant qu'ils auraient eu un accord verbal de la banque et restaient dans l'attente des offres de prêt qu'ils pensaient pouvoir signer fin juin. De fait, il ressort de l'attestation de la Banque Populaire Occitanie que la demande de prêt immobilier pour 201.200 € sur 240 mois a été déposée par Mme [H] et M.[W] le 24 mai 2019, soit six jours à peine avant l'échéance fixée par le compromis pour la réalisation de la condition suspensive.
Le 4 juillet 2019, l'avocat des époux [U] notifiait à M. [W] et Mme [H] par lettre recommandée avec accusé de réception, la caducité de la promesse depuis le 30 juin 2019, les mettant en demeure de quitter les lieux en exécution du congé pour vendre délivré le 6 juin 2018.
En effet, à défaut de toute prorogation de la date de caducité de la promesse ou de celle fixée pour la levée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le compromis du 25 octobre 2018 était d'ores et déjà caduc a minima depuis le 7 juin 2019, date d'expiration du délai pour que les bénéficiaires de la promesse justifient de l'obtention d'un prêt suite à la mise en demeure des promettants du 31 mai 2019, et en toutes hypothèses depuis le 30 juin 2019, date d'expiration conventionnelle de la validité de la promesse signée le 25/10/2018.
Le 9 juillet 2019 la Banque Populaire Occitane attestait ne pas avoir donné une suite favorable à la demande de prêt immobilier sollicitée par Mme [H] et M.[W].
De fait, ce n'est que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 29 août 2019 que Mme [H] et M.[W] ont informé les époux [U] qu'ils avaient obtenu le prêt pour l'acquisition de la maison de [Localité 5], indiquant attendre une date pour la signature de l'acte authentique. Ils justifiaient d'un accord de la Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées en date du 29/08/2019 portant sur une prêt immobilier de 204.957,01 € avec un différé d'amortissement de 36 mois puis un amortissement sur 240 mois sous réserve de l'accord des assurances et de l'accord de la garantie énumérée ci-dessous « [B] [X] ».
Le 10 septembre 2019 M.et Mme [U] indiquaient prendre acte de ce que M.[W] et Mme [H] avaient obtenu une offre de prêt, de ce qu'ils continuaient à se porter acquéreurs dans les conditions de la promesse du 25/10/2018, précisant « afin de revenir à de meilleurs sentiments pour conclure cette vente dans les meilleures conditions possibles, nous allons représenter ce chèque de 5.000 € sous huit jours, dans le cas d'un nouveau refus d'encaissement, vous nous obligeriez à un dépôt de plainte au civil et au pénal ». Ils sollicitaient par ailleurs la réalisation d'un virement de 3.000 € correspondant aux loyers impayés de juillet, Août et septembre 2019. Cette lettre ne peut avoir eu pour effet de proroger les délais fixés par le compromis signé le 25/10/2018 d'ores et déjà caduc depuis le 30 juin 2019. Ce courrier, qui ouvrait la porte, au demeurant sous condition d'encaissement effectif d'un chèque de 5.000 €, lequel n'a pas été encaissé selon les intimés non démentis sur ce point, et de régularisation de loyers, à une nouvelle possibilité d'accord sur la vente n'a pu avoir pour effet de proroger comme le soutiennent les appelants les effets de la promesse du 25/10/2018 d'ores et déjà caduque. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce que le premier juge a constaté la caducité de la promesse de vente depuis le 30 juin 2019.
Aucun nouvel accord synallagmatique sur la réalisation de la vente n'étant intervenu entre les parties postérieurement à la caducité de la promesse du 25/10/2018, les appelants ne peuvent prétendre que toutes les conditions étaient remplies pour régulariser l'acte de cession et invoquer le caractère abusif de la procédure, leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 € ayant justement été rejetée par le premier juge dont la décision sur ce point doit aussi être confirmée.
2°/ Sur l'indemnité d'immobilisation
La promesse notariée du 25/10/2018 énonçait qu'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l'acte du fait exclusif du bénéficiaire, l'indemnité d'immobilisation fixée conventionnellement à 10.250 € restait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse pendant la durée de celle-ci. Il précisait néanmoins que même dans l'hypothèse de non réalisation de la vente promise, cette somme ne serait pas versée par le bénéficiaire au promettant si le bénéficiaire se prévalait de la défaillance de l'une au moins des conditions suspensives selon les modalités et délais prévus à l'acte. La clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, telle que rappellée ci-dessus imposait aux bénéficiaires de la promesse d'une part, de justifier avoir accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'était pas défaillie de leur fait, d'autre part, en cas de refus de prêt, de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques portées à l'acte , s'engageant à déposer simultanément deux demandes de prêt.
Or en l'espèce, il n'est justifié par M.[W] et Mme [H] avant l'expiration du délai fixé pour la levée de la condition suspensive que du dépôt d'une seule demande de prêt auprès de la Banque Populaire Occitane le 24 mai 2019, date très tardive ne permettant manifestement pas l'obtention d'une réponse avant le 30 mai 2019, rejetée au demeurant le 9 juillet suivant.
Il n'est ni allégué ni justifié que la demande de prêt auprès de la Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées, à laquelle cette dernière a donné une suite favorable le 29/08/2019, ait été déposée avant le 30 mai 2019, date d'échéance de la condition suspensive.
M.[W] et Mme [H] ne justifiant pas avoir accompli conformément à la convention les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt avant l'échéance de la date fixée pour la levée de la condition suspensive dans les conditions fixées à la convention, la condition suspensive est réputée défaillie de leur fait et ils se trouvent redevables envers les époux [U] de l'indemnité d'immobilisation, le jugement entrepris devant uniquement être infirmé quant au montant porté à ce titre dans le dispositif, l'indemnité contractuelle d'immobilisation s'élevant à 10.250 € et non 10.500 € comme retenu par erreur par le premier juge. Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2019, date de l'assignation en paiement valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
3°/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation
Le premier juge a justement retenu que compte tenu de la prise d'effet du congé pour vendre en date du 6 décembre 2018, soit au 6 juin 2019, et de la caducité de la promesse de vente depuis le 30 juin 2019, M.[W] et Mme [H] se maintenaient sans droit ni titre dans les lieux loués malgré la mise en demeure de quitter les lieux délivrée le 4 juillet 2019 par l'avocat des époux [U]. La décision du premier juge ordonnant leur expulsion et fixant une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2019 à hauteur de 1.000 € par mois, somme équivalente au montant du loyer, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, doit en conséquence être confirmée.
Etant occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2019, M.[W] et Mme [H] ne peuvent par ailleurs solliciter des époux [U] le remboursement des sommes réglées à titre d'indemnité d'occupation, et non de loyers, depuis le mois de novembre 2019, la décision du premier juge les ayant débouté de cette demande devant aussi être confirmée.
4°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier formulée par les époux [U]
L'indemnité d'immobilisation octroyée aux époux [U] était destinée à couvrir l'immobilisation du bien jusqu'au 30 juin 2019, date de la caducité de la promesse.
Depuis cette date, les époux [U] compte tenu du litige qui les opposait à leurs anciens locataires et du maintien dans les lieux de ces derniers, n'ont pu vendre leur bien immobilier, tout en continuant à en assumer les charges notamment de prêt. Ils ont néanmoins perçu en contrepartie de l'occupation une indemnité d'occupation couvrant leurs mensualités d'emprunt s'élevant à 934,41 €. Ils ont conservé à leur charge la taxe foncière (1.420 € par an) ainsi que l'assurance de l'immeuble (507 € par an), cette dernière leur assurant en contrepartie la garantie de la conservation de leur patrimoine. Ils n'ont pu récupérer sur les occupants sans titre de leur bien la régularisation des charges locatives, assumant le paiement de la consommation d'eau (700 € par an). Ils ont dû en outre faire face aux tracas d'un procès, les privant jusqu'à son terme de la possibilité de vendre leur bien immobilier. En conséquence, infirmant le jugement entrepris sur ce point, il convient de condamner M.[W] et Mme [H], pris ensemble, à leur payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier non compensé par l'indemnité conventionnelle d'immobilisation allouée. Cette indemnité portera intérêts au taux légal, en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil à compter du présent arrêt.
5°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Succombant en leurs prétentions M.[W] et Mme [H] doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile d'indemnités tant au titre de la procédure de première instance, telle que justement arbitrée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce que le premier juge a condamné M. [G] [W] et Mme [V] [H] à payer à M.[J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] la somme de 10.500 € à titre d'indemnité d'immobilisation et débouté M.[J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [G] [W] et Mme [V] [H] pris ensemble à payer à M.[J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] pris ensemble la somme de 10.250€ à titre d'indemnité d'immobilisation outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2019
Condamne M. [G] [W] et Mme [V] [H] pris ensemble à payer à M.[J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] pris ensemble la somme de 8.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt
Condamne M. [G] [W] et Mme [V] [H] pris ensemble aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M.[J] [U] et Mme [I] [N] épouse [U] pris ensemble une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute M. [G] [W] et Mme [V] [H] de leur demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
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