04/07/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01437 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NS3H
AMR/FM
Décision déférée du 17 Mars 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN -
M.REDON
[C] [P]
[Z] [B]
C/
[U] [R] épouse [V]
[O] [V]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [C] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Isabelle SCHOENACKER-ROSSI de la SCP LARROQUE REY SCHOENACKER-ROSSI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Représenté par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [Z] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Isabelle SCHOENACKER-ROSSI de la SCP LARROQUE REY SCHOENACKER-ROSSI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [U] [R] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Monsieur [O] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme A.M. ROBERT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant compromis de vente signé les 14 et 18 octobre 2019 Mme [U] [R] épouse [V] et M. [O] [V] ont consenti la vente d'une maison d'habitation avec terrain située à [Localité 8] (82) et cadastrée section ZB no [Cadastre 1] au profit de M. [C] [P] et Mme [Z] [B] pour un prix de 177 000 € sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un certificat d'urbanisme « informatif » et d'obtention d'un prêt.
L'acte authentique de vente était prévu pour intervenir au plus tard le 9 décembre 2019.
Il était stipulé une clause pénale à hauteur de 17 700 €.
Le compromis prévoyait que si l'une des parties venait à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourrait saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité.
Au motif de la découverte postérieure de l'impact sur la propriété objet de la vente du futur tracé d'une ligne ferroviaire à grande vitesse, les acquéreurs ont refusé de signer l'acte authentique.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] ont fait assigner M. [C] [P] et Mme [Z] [B] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale.
Par jugement réputé contradictoire du 17 mars 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- dit injustifié le refus des consorts [P] et [B] de signer l'acte de vente en la forme authentique,
- dit en l'état irrecevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente,
- condamné M. [P] et Mme [B] à payer aux époux [V] la somme de 17 100 euros à titre de clause pénale,
- condamné M. [P] et Mme [B] à payer aux époux [V] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,
- condamné M. [P] et Mme [B] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord considéré, s'agissant de la validité du consentement, que rien ne permettait d'établir que les vendeurs avaient eu connaissance du projet du tracé de la ligne ferroviaire et que dès lors, la réticence dolosive ne pouvait être admise. Il a estimé que si l'ignorance de l'impact du futur tracé de la ligne ferroviaire était susceptible de caractériser une erreur ayant vicié le consentement des acquéreurs, le seul fait qu'existe un projet de tracé d'une ligne ferroviaire à grande vitesse susceptible de passer à 230 mètres de la parcelle vendue ne suffisait pas à caractériser cette erreur dans la mesure où le bien demeurait habitable dans des conditions normales.
Il a considéré qu'en l'absence d'indication de tout délai pour passer l'acte authentique et de publication de l'assignation, la demande de réalisation forcée de la vente était irrecevable mais que la clause pénale devait s'appliquer, toutes les conditions suspensives ayant été levées.
Par déclaration du 19 juin 2020, M. [C] [P] et Mme [Z] [B] ont interjeté appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Par arrêt avant-dire-droit en date du 14 mars 2023 la cour a :
- Dit qu'elle n'est pas saisie de la nullité de la procédure de première instance invoquée par les appelants ;
Avant-dire-droit,
- Ordonné la réouverture des débats ;
- Invité les parties à s'expliquer sur la levée de la condition suspensive particulière relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et la possible caducité de la promesse de vente ;
- Renvoyé l'affaire à l'audience du 23 mai 2023 à 14 heures ;
- Fixé une nouvelle date de clôture au 22 mai 2023 ;
- Dit que les appelants devront conclure avant le 18 avril 2023 et que les intimés devront conclure avant le 22 mai 2023 ;
- Réservé l'ensemble des demandes, frais et dépens.
EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 avril 2023 Mme [Z] [B] et M. [C] [P] demandent à la cour de :
- Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MONTAUBAN le 17 mars 2020 en ce qu'il a dit injustifié leur refus de signer l'acte de vente en la forme authentique et les a condamnés à payer aux époux [U] [V] née [R] et [O] [V] une somme de 17.100 € à titre de clause pénale, outre la somme de 1.000 € en application de l'article 700, 1° du Code de procédure civile et les entiers dépens de première instance,
Par réformation, :
- Juger que la promesse de vente est caduque ;
- Juger en conséquence que leur refus de signer l'acte de vente en la forme authentique est parfaitement justifié,
- Débouter les époux [V] de leur demande au titre de l'application de la clause
pénale ainsi que leur demande concernant l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente à défaut de publication de l'acte d'assignation et, par réformation, en raison de la caducité de la promesse de vente et du vice du consentement entachant le compromis de vente,
- Rejeter les demandes incidentes des époux [V] et les condamner à leur régler la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 octobre 2021, M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V], intimés et sur appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1137, 1217, 1221, 1231- 1 et 1231-5 du code civil et des articles 562, 901 et 954 du code de procédure civile, de :
- dire que la cour d'appel de Toulouse n'est saisie d'aucune demande avant dire droit de nullité de la procédure de première instance ;
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* dit injustifié le refus des consorts [P] et [B] de signer l'acte de vente en la forme authentique,
* condamné M. [P] et Mme [B] à leur payer la somme de 17 100 euros à titre de clause pénale,
* condamné M. [P] et Mme [B] à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,
* condamné M. [P] et Mme [B] aux dépens,
- pour le surplus, la réformer,
Statuer à nouveau et :
- débouter M. [P] et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- déclarer recevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente,
- les autoriser à passer l'acte de vente portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 9] comprenant :
* hall d'entrée,
* un séjour-salle à manger ouverte sur une cuisine équipée avec accès sur une buanderie,
* quatre chambres,
Avec terrain autour sur lequel se trouve une piscine hors sol.
Le tout cadastré : Section ZB ; N° [Cadastre 1] ; Lieu-dit [Adresse 3] ; Surface 00ha 22a 84c
- condamner M. [P] et Mme [B] à régulariser ledit acte auprès du notaire dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,
- à défaut de passation de l'acte authentique dans ce délai, le jugement vaudra acte de vente,
- condamner solidairement M. [P] et Mme [B] à verser une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
La recevabilité de la demande de vente judiciaire présentée par M. et Mme [V]
Il résulte des dispositions de l'article 28 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, dans sa version applicable à la présente instance, que l'assignation visant à faire constater le caractère parfait d'une vente immobilière ne nécessite pas de publication dans la mesure où son objet ne remet pas en cause des droits existants soumis à publication.
La demande de M. et Mme [V] visant à voir déclarer parfaite la vente portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 9] doit être déclarée recevable, le jugement étant infirmé.
Les demandes de M. et Mme [V]
Le compromis de vente signé les 14 et 18 octobre 2019 stipule notamment la condition suspensive suivante :
«Un certificat d'urbanisme informatif devra être obtenu, au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble conformément à l'article L 410-1 du code de l'urbanisme.
A défaut de l'obtention de ce certificat, l'ACQUEREUR pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune.
En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que l'ACQUEREUR renonce à se prévaloir de cette condition suspensive. ».
Le certificat d'urbanisme d'information, demandé par le notaire le 12 août 2019 et délivré dans les deux mois à compter de la réception en mairie conformément à l'article R 410-10 du code de l'urbanisme, mentionne que la parcelle ZB no[Cadastre 1] se situe à l'intérieur du périmètre de prise en considération des études d'élaboration du Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest (GPSO) délimité par arrêté préfectoral du 7 mars 2014, le pétitionnaire étant informé qu'un sursis à statuer est susceptible d'être opposé à toute demande d'autorisation concernant des travaux, des constructions ou des installations projetés sur ce terrain, dans les conditions prévues aux articles L 424-1 et L 102-13 du code de l'urbanisme. Il est mentionné « pour information » que la parcelle est éloignée d'environ 220 mètres de l'axe du projet de tracé GPSO.
Le procès-verbal de carence dressé par maître [W], notaire à [Localité 5], le 9 décembre 2019 mentionne que la société Sncf a été sollicitée afin d'obtenir des renseignements complémentaires sur le tracé de la future Ligne à Grande Vitesse [Localité 7]-[Localité 10] et que M. [F], chargé d'études et de concertation au sein de la Sncf réseau a confirmé que la parcelle vendue se trouvait pour partie dans le périmètre d'étude de la ligne Lgv soit à une distance d'environ 230 mètres du projet de tracé de la nouvelle ligne.
Il rapporte la position de M. [P] et Mme [B] qui ont déféré à la sommation d'avoir à comparaître mais qui «confirment qu'ils ne se seraient jamais portés acquéreurs du bien dont s'agit s'ils avaient eu connaissance de ce projet lors de la négociation de la vente».
Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'en l'absence d'un certificat d'urbanisme informatif ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble conformément à l'article L 410-1 du code de l'urbanisme, et en l'absence de renonciation des acquéreurs à la condition suspensive stipulée à leur profit, le compromis de vente signé les 14 et 18 octobre 2019 est caduc de sorte que M. et Mme [V] doivent être déboutés de leur demande visant à voir déclarer la vente parfaite et de celle visant à obtenir paiement de la clause pénale.
Les demandes annexes
Succombant, M.et Mme [V] supporteront les dépens de première instance et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-même prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Infirme le jugement rendu le 17 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Montauban ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Déclare recevable la demande de M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] visant à voir déclarer parfaite la vente portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 9] ;
- Constate la caducité de la promesse de vente ;
- Déboute M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] de leur demande visant à voir déclarer parfaite la vente portant sur une maison d'habitation sise à [Adresse 9] ;
- Déboute M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] de leur demande en paiement de la clause pénale ;
- Condamne M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Condamne M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] à payer à M. [C] [P] et Mme [Z] [B] pris ensemble la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;
-Déboute M. [O] [V] et Mme [U] [R] épouse [V] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N.DIABY Mme Rouger.
