04/07/2023
ARRÊT N°
N° RG 18/03072
N° Portalis DBVI-V-B7C-MM7A
JCG/FM
Décision déférée du 26 Juin 2018
Tribunal de Grande Instance de [Localité 7]
17/00916
M. [R]
SCI LORIMMO
C/
SAS CAMOZZI MATERIAUX
SARL CASAM INVESTISSEMENTS
[J] [D]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
SCI LORIMMO
[Adresse 4]'
[Localité 5]
Représentée par Me Nathalie DUPONT-RICARD, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
SAS CAMOZZI MATERIAUX
représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
SARL CASAM INVESTISSEMENTS
représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
La Sas Camozzi Matériaux exploite à l'enseigne Bigmat un négoce de matériaux de construction [Adresse 3] à [Localité 7] (82), dans des locaux dont elle est pour partie propriétaire et pour partie locataire suivant bail commercial consenti par la Sci Lorimmo depuis le 4 juillet 2011.
Suivant protocole d'accord des 11 et 26 juillet 2011, le bailleur a promis de lui vendre ces locaux, avec faculté de substitution et elle a promis d'acheter, dans un délai de six ans au plus tard courant à compter du 10 juillet 2011, à un prix devant être fixé à dire d'expert foncier choisi d'un commun accord.
L'immeuble a été évalué le 30 décembre 2016 par M. [D], expert choisi par les parties, qui a déterminé un prix de 193.000 € accepté par la Sas Camozzi Matériaux qui a souhaité acquérir mais qui s'est heurtée au refus de la Sci Lorimmo qui a contesté l'évaluation.
Une sommation de comparaître devant Maître [C], notaire à [Localité 6], a été délivrée le 18 août 2017 pour le 12 septembre 2017, suivie d'un procès-verbal de carence dressé le jour même.
Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2017, la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements qui s'est substituée à elle dans le bénéfice de la promesse de vente, ont fait assigner la Sci Lorimmo devant le tribunal de grande instance de [Localité 7] aux fins d'exécution forcée.
Par jugement du 26 juin 2018, cette juridiction a :
- déclaré la Sarl Casam Investissements recevable en ses demandes ;
- condamné la Sci Lorimmo à comparaître dans le délai d'un mois de la signification du jugement, sous astreinte de 500 € par jour de retard, par devant Maître [C], notaire à [Localité 6] (Gers), à l'effet de signer l'acte authentique de vente des biens situés [Adresse 3] à [Localité 7], cadastrés dommages ouvrage [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 193.000 € , au profit de la Sarl Casam Investissements, substituée dans les droits de la Sas Camozzi Matériaux ;
- débouté la Sas Camozzi Matériaux de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la Sci Lorimmo à payer à la Sas Camozzi Matériaux et à la Sarl Casam Investissements, ensemble, la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sci Lorimmo aux dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le prix n'était pas indéterminé, que les parties ayant accepté cinq ans après la promesse le choix de l'expert chargé de fixer le prix, ont sans équivoque écarté toute conséquence qui aurait pu être tirée de l'absence de réitération de la promesse dans les quinze jours de sa date, que le délai de 6 ans à compter du 10 juillet 2017 ne constituait pas un terme convenu à l'arrivée duquel la promesse serait caduque mais au contraire un terme à partir duquel l'une des parties pourrait contraindre l'autre à s'exécuter, que le jeu automatique d'une clause résolutoire ne pouvait en aucun cas bénéficier à la partie contractante défaillante alors qu'au contraire la partie qui subit le défaut d'exécution a le choix entre la résolution ou l'exécution forcée, que l'expertise collégiale prévue aux articles 1677 et 1678 du code civil ne pouvait être ordonnée qu'en présence d'éléments rendant suffisamment vraisemblable l'existence d'une lésion, ce qui n'était pas le cas en l'espèce au vu des données produites.
Par déclaration en date du 11 juillet 2018, la Sci Lorimmo a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions sauf celles relatives à la recevabilité des demandes de la Sarl Casam Investissements et au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par la Sas Camozzi Matériaux.
L'acte de vente a été passé le 8 novembre 2018 avec une jouissance rétroactive au 26 juillet 2018.
Par arrêt du 15 mars 2021, la cour d'appel de Toulouse a :
- confirmé le jugement en ses dispositions relatives au rejet de la nullité de la promesse de vente pour indétermination du prix, à l'absence de réalisation de la vente pour absence de réitération de la promesse dans les quinze jours de sa date, à la caducité de la promesse de vente pour expiration du terme, à la résolution de plein droit de la promesse par l'effet de la clause résolutoire ;
- avant-dire droit sur l'existence de la lésion, tous droits et moyens demeurant réservés, a ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder un collège de trois experts composé de Mme [U] [G], Mme [O] [W] et Mme [P] [Z] ;
- réservé l'appel incident relatif à la demande indemnitaire des intimés ;
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 4 octobre 2021, la Sas Camozzi Matériaux a fait appeler en la cause M.[J] [D], expert foncier choisi d'un commun accord à la suite d'un protocole signé en 2011 entre les parties concernant la vente du bien.
Les trois experts désignés ont déposé leur rapport le 15 avril 2022.
Ils ont évalué l'immeuble litigieux à la date du 26 juillet 2017 à la somme de 365.000 € et précisé que la vente ayant eu lieu au prix de 193.000 € n'était pas lésionnaire au sens de l'article 1674 du code civil, le seuil de la lésion étant de 152.083,00 € .
-:-:-:-
Par ordonnance du 23 juin 2022, le magistrat chargé de la mise en état a :
- constaté le désistement de l'appel en cause et de l'action ainsi engagée par la Sas Camozzi Matériaux à l'encontre de M. [J] [D],
- constaté en conséquence l'extinction du lien d'instance créé par cette mise en cause et rappelé que l'instance se poursuivait entre les autres parties à l'instance d'appel,
- condamné la Sas Camozzi Matériaux aux dépens strictement liés à la mise en cause de M. [J] [D],
- condamné la Sas Camozzi Matériaux à payer à M. [J] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'aritlcle 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 septembre 2022, la Sci Lorimmo, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1674 et suivants du code civil, de
- réformer la décision entreprise ;
- prononcer la lésion du prix de vente de 193 000 euros ;
En conséquence,
- ordonner la vente du bien au prix de 567 383 euros ;
- condamner la société Camozzi matériaux à payer la différence, soit la somme de 374 383 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 8 novembre 2018 ;
- condamner la société Camozzi matériaux au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- débouter les sociétés Camozzi matériaux et Casam Investissements de leur appel incident et de toutes leurs demandes ;
- condamner à les sociétés Camozzi matériaux et Casam Investissements à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnité prévue à l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La Sci Lorimmo expose que la simple conclusion, aberrante, du rapport de M. [D], selon laquelle il convenait de retenir une valeur de 33 €/m² alors que le prix du m² des zones commerciales avoisine généralement 100 €/m² , aurait dû conduire le tribunal à présumer la lésion et à faire droit à l'expertise sollicitée. Elle reprend en outre les autres critiques formulées au sujet du rapport de M. [D], relatives à l'existence d'un bail commercial, à la surcharge de locaux d'activités dans la zone considérée, à l'état du bien, à l'emplacement et à l'accès, aux méthodes utilisées et à la constructibilité du terrain.
S'agissant des conclusions du collège d'expert, la Sci Lorimmo fait valoir les arguments suivants :
- elle relève qu'il était important de considérer l'état du bien à la date de l'évaluation, c'est à dire au 26 juillet 2017, alors que le collège n'a retenu que l'état du bien à la date du 9 juin 2021, et elle soutient que l'état du bien était bien meilleur au moment de l'entrée dans les lieux de la Sas Camozzi Matériaux et que la négligence du locataire a de fait altéré la valeur du bien objet de l'expertise à son propre avantage ;
- elle estime que le collège d'experts n'a pas suffisamment pris en compte le dynamisme économique de la ville de [Localité 7] ;
- elle critique, plans à l'appui, les localisations des biens ayant servi de références au collège d'experts pour appliquer la méthode par comparaison et estime qu'il convient de prendre en compte les termes de référence qu'elle produits ;
- elle critique également le recours à la méthode d'évaluation par comparaison 'Bâti terrain intégré', pertinente lorsque la totalité du terrain est occupée par des constructions, alors qu'en l'espèce on se trouve dans le cas d'un très grand terrain proportionnellement au bâti, ainsi que plusieurs des références prises en compte par le collège expertal ; s'agissant de cette méthode, elle produit divers termes de référence lui permettant d'aboutir à une valeur de 629.610 € ;
- s'agissant de la détermination de la valeur du bien au moyen de la méthode 'sol + construction', elle fait valoir que les références cadastrales n'ont pas été fournies par le collège d'experts et que certaines adresses sont plutôt vagues, que les références retenues par les experts sont principalement situées en périphérie de la ville, et zone agricole et/ou inondable ; elle fournit quant à elle des termes de référence lui permettant de proposer un prix moyen du terrain m² surface utile de 74 €/m² au lieu de 54 €/m² ; elle soutient que le collège expertal a retenu une valeur du bâti à neuf de 450 €/m² qui lui paraît très en dessous de la réalité du marché et elle propose une valeur de 892 €/m² ; en définitive, en appliquant une vétusté de 70 % sur le bâti, elle obtient une valeur du bien de 563.021 € ;
- elle utilise par ailleurs la méthode par le revenu pour proposer une valeur de 553.536 € ;
- enfin, la méthode de la récupération foncière lui permet de proposer une valeur de 554.478 €.
En conclusion, la Sci Lorimmo soutient que le bien considéré avait une valeur de 567.383 € et que le prix de 193.000 € apparaît bien comme lésionnaire au sens des dispositions du code civil.
Sur les appels incidents de la Sas Camozzi Matériaux et de la Sarl Casam Investissements, la Sci Lorimmo rappelle qu'elle n'est pour rien dans l'appel en cause de M. [D] et qu'elle n'a donc pas à garantir les intimées des sommes mises à leur charge à ce titre, et elle sollicite par ailleurs la confirmation du jugement en ce qui concerne le rejet de la demande de dommages et intérêts fondée sur un préjudice d'exploitation incertain et hypothétique.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 février 2023, la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivants, 1674 et suivants, et 395 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté l'absence de lésion et a condamné la Sci Lorimmo à comparaître afin de signer la réitération de l'acte de vente ;
- confirmer la vente de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] prononcée le 8 novembre 2018 ;
- débouter la Sci Lorimmo de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la Sci Lorimmo à les garantir et relever indemnes de la condamnation prononcée à leur encontre par la cour d'appel de Toulouse dans son ordonnance de désistement partiel en ce qui concerne les frais irrépétibles et dépens dus à M. [D] ;
- la condamner en conséquence à leur régler la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice économique ;
- condamner la Sci Lorimmo à leurs verser la somme de 62 482, 90 euros au titre du préjudice économique résultant de l'occupation des lieux jusqu'à la vente forcée ;
- condamner la Sci Lorimmo à leur verser la somme de 157 092 euros en indemnisation du préjudice économique et financier, consistant en la perte de chance d'augmenter son chiffre d'affaire ;
- condamner la Sci Lorimmo à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements constatent que le collège d'experts a retenu une valeur vénale de 365.000 € et conclu en conséquence à une absence de lésion. Elles en concluent que la Sci Lorimmo n'est plus fondée à soutenir que la vente intervenue le 8 novembre 2018 serait lésionnaire.
Elles font valoir que la Sci Lorimmo ne saurait utilement écarter les rapports établis par M. [D] et le collège d'experts en se basant sur le seul rapport de son expert privé ainsi que sur des références incohérentes et sur les dires d'entreprises avec lesquelles elle est en relation d'affaires.
Elles répliquent d'une part aux critiques formulées sur la rapport de M. [D], et, d'autre part, à celles relatives au rapport d'expertise judiciaire aux termes duquel les trois experts ont conclu unanimement à l'absence de lésion.
S'agissant des critiques formulées à l'encontre du rapport d'expertise judiciaire, la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements font valoir :
- que la Sci Lorimmo ne démontre pas que les experts ont basé leurs conclusions sur une analyse de l'état du bien lors de la réunion d'expertise de 2021 et qu'en tout état de cause il n'est pas démontré que l'état du bien était sensiblement meilleur en 2017 ;
- sur la critique de la méthode par comparaison 'bâti intégré', que cette méthode pertinente est utilisée par l'administration fiscale, qu'il n'est pas démontré que les références utilisées par le collège d'experts seraient inappropriées et qu'il n'est pas possible de vérifier si les références présentées par la Sci Lorimmo présentent des caractéristiques semblables au bien objet du litige, notamment en ce qui concerne l'état du bâti ;
- sur la méthode par comparaison 'sol + construction', que le collège d'experts a retenu une valeur au m² du terrain nu de 54 €/m² sur la base de références non utilement critiquées, étant précisé que le bien objet du litige est lui-même situé hors du centre-ville et que les références des experts ne concernant pas exclusivement des terrains situés en zone agricole ou inondable ; que le collège d'experts a ensuite retenu une valeur du bâti à neuf de 450 €/m² et une vétusté de 80 %, que la Sci Lorimmo retient une valeur de 892 €/m² sans autre justification qu'un extrait de document émanant d'un cabinet d'expertise privé, et ne démontre pas que la vétusté doit être ramenée de 80 % à 70 % ;
- sur la méthode d'évaluation 'par le revenu', que le collège d'experts a retenu une valeur du bien par capitalisation, hors droits d'enregistrement, de 382.629 € et donc une valeur de l'immeuble de 357.597 € ; que cette évaluation n'est pas utilement critiquée par la Sci Lorimmo qui se borne à exagérer les qualités du bien tout en faisant l'impasse sur ses nombreux inconvénients (amiante, vétusté du bâti, faible effet vitrine, fosse septique hors normes, loyer surévalué...), à l'inverse des experts qui ont pris en compte l'ensemble des caractéristiques du bien ; qu'en outre, la Sci Lorimmo détermine elle-même arbitrairement un taux de rendement de 9 % qui ne peut être retenu, comme le lui a indiqué le collège d'experts dans sa réponse à un dire ;
- sur l'absence d'évaluation selon la méthode de la 'récupération foncière', que le collège d'expert a choisi d'exclure cette méthode de ses calculs, en indiquant ne pas disposer de tous les éléments lui permettant de l'appliquer.
Par ailleurs, la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements exposent que la mise en cause de M. [D] a été rendue nécessaire par la procédure diligentée à leur encontre et par l'acharnement de la Sci Lorimmo à tenter d'obtenir la rescision de la vente alors que le prix de vente n'était aucunement lésionnaire. Elles s'estiment en conséquence fondées à solliciter que la Sci Lorimmo soit condamnée à lui rembourser les sommes mises à leur charge par l'ordonnance de désistement partiel rendue à l'encontre de M. [D].
Elles soutiennent que sans les errements de la Sci Lorimmo, la Sas Camozzi Matériaux n'aurait pas eu à lui régler le loyer à compter du 10 juillet 2017, que le premier juge a rejeté sa demande à ce titre aux motifs que le montant des loyers n'était que la contrepartie contractuelle de l'occupation des lieux, mais qu'il ne peut être contesté qu'elle a payé un loyer très élevé en raison de la perspective de l'acquisition du bien qui a été retardée par la Sci Lorimmo. La Sas Camozzi Matériaux s'estime fondée à solliciter le remboursement des loyers depuis le 10 juillet 2017, date à laquelle la vente aurait dû intervenir, jusqu'au 26 juillet 2018, date de jouissance du bien après la signature de la vente, soit une somme de 62.482,90 € comprenant la taxe foncière 2017.
Enfin, la Sas Camozzi Matériaux expose qu'en refusant d'honorer son engagement de vente, la Sci Lorimmo l'a empêchée de réaliser le projet sur son site de [Localité 7] passant par la démolition du local implanté sur le bien objet de la vente, afin de réaliser une construction conforme à l'image de la centrale d'achat Bigmat dont elle est franchisée, ce qui lui cause un préjudice d'exploitation. Elle soutient que si la Sci Lorimmo avait honoré ses engagements, le bâtiment existant sur le site aurait été démoli et reconstruit en deux mois, ce qui lui aurait permis de réaliser un chiffre d'affaires d'un million d'euros avec une marge de 30 % . Elle invoque une perte de résultat net de 314.185 € sur cinq ans et une perte de chance de 50 % du gain manqué, soit 157.092 € .
MOTIFS
Sur l'appel principal
Aux termes des articles 1674 et suivants du code civil, si le vendeur est lésé de plus des sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.
Cette action ne lui est ouverte que si le prix convenu est inférieur aux cinq douzièmes de la valeur effective de l'immeuble vendu, laquelle doit être estimée selon son état et sa valeur vénale au moment de la vente, doit correspondre en principe à sa valeur objective et se fonder sur les éléments et qualités inhérents à l'immeuble vendu.
Aux termes de l'article 1676 alinéa 2 du code civil, la lésion s'apprécie au jour de l'accord des volontés, soit au jour de la levée de l'option en cas de promesse de vente comme en l'espèce, soit le 26 juillet 2017, date de la lettre recommandée avec avis de réception de la Sas Camozzi Matériaux.
Les données du rapport d'expertise
Le collège d'expert désigné par la cour expose que l'immeuble sous expertise figure au cadastre rénové de [Localité 7] sous les relations suivantes :
- section DO n° [Cadastre 1] pour 32a 00ca
- Section DO n° [Cadastre 2] pour 25a 98 ca,
soit 57a 98 ca au total.
La parcelle [Cadastre 2] est bâtie et la parcelle [Cadastre 1] est nue et sert de stockage extérieur et de parking.
Le bâtiment principal est une construction datant des années 1970 environ, en simple bardage avec charpente métallique et toiture en fibrociment amianté, les plafonds sont en plaques de polystyrène en état médiocre, le sol est constitué d'une dalle en ciment. D'une hauteur sous plafond de 5,5 mètres, ce bâtiment offre une superficie au sol de 583 m² environ. Il peut être classé dans la famille des entrepôts compte tenu de ses caractéristiques.
Le bâtiment secondaire se trouvant sur la parcelle était anciennement à usage de locaux sociaux pour le personnel, comprenant sanitaires, locaux communs, bureaux, rangements, d'une superficie sur les deux niveaux de 94,28 m² environ. L'ensemble nécessite une rénovation totale et n'est plus adapté.
La surface totale des locaux est arrondie à 677 m² .
Les experts classent l'entrepôt objet de l'expertise en catégorie C dans la mesure où il ne répond pas aux critères imposés par les catégories A et B.
Les biens sont classés en zone UX du Plan d'Occupation de la ville de [Localité 7], zone dédiée essentiellement aux activités économiques dans laquelle sont notamment interdites les constructions à usage d'activité agricole ou d'exploitation forestière et les constructions à usage d'habitat.
Au 26 juillet 2017, les biens étaient loués au profit de la Sas CamoSarl Casam Investissementsi Matériaux suivant bail commercial à effet du 10 juillet 2011 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer mensuel de 4464 € HT HC, soit 53.568 € HT HC, soit encore 79 €/m² / an.
Les experts ont retenu comme caractères favorables la zone d'activité, un environnement passant et une belle superficie de terrain, et comme caractères défavorables un faible effet vitrine, des locaux vétustes et amiantés, un bâtiment obsolète, un assainissement autonome, une fosse ancienne qui n'est plus aux normes et un loyer bien au-dessus de la valeur locative.
Ils ont déterminé la valeur vénale à la date du 26 juillet 2017 selon trois méthodes :
- méthode comparative 'bâti terrain intégré'
- méthode 'sol + construction'
- méthode par 'capitalisation du revenu'.
S'agissant de la méthode comparative 'bâti terrain intégré' , ils ont choisi comme termes de référence neuf mutations extraites du Fichier immobilier des notaires et du site Valeurs Vénales, avec des prix au m² s'échelonnant entre 281 € et 736 € et une moyenne de 536 €/m².
Au moyen de cette méthode, ils chiffrent la valeur du bien à : 677 m² x 536 €/m² = 362.872 €.
La méthode 'sol + construction' consiste à déterminer la valeur du bien à partir de la valeur du terrain d'assiette libre et de la valeur des constructions après déduction de leur vétusté et obsolescence.
Pour le terrain, ils citent onze termes de comparaison issus des mêmes sources, avec des prix s'échelonnant entre 40 €/m² et 77 €/m², pour retenir une moyenne de 54 €/m² .
Pour la construction, ils indiquent qu'une valeur de bâti à neuf de 450 €/m² correspond à la catégorie de l'immeuble et ils lui appliquent un coefficient de vétusté de l'ensemble du bâti de 80 % .
Ils chiffrent ainsi la valeur du bien à 313.092 € pour le terrain nu et 60.930 € pour le bâti, soit une valeur sol + construction de 374.000 € .
Enfin, s'agissant de la détermination du bien par la méthode du revenu permettant d'obtenir la valeur vénale d'un immeuble en appliquant au revenu un coefficient de capitalisation convenablement choisi, ils exposent que pour des locaux de la famille des entrepôts, le taux de rendement préconisé oscille entre 11 % et 14 %. Compte tenu de la situation géographique du bien, de son environnement commercial mais aussi de sa vétusté et du loyer qui est supérieur à la valeur locative, ils retiennent un taux de 14 %, soit une valeur de capitalisation de 382.629 € ramenée à 357.597 € pour prendre en considération les valeurs hors droits d'enregistrement et frais d'acquisition de 7 %.
En définitive, le collège d'expert propose d'évaluer l'immeuble à la somme de 365.000 € au moyen de ces trois méthodes.
Sur la valeur vénale du bien
L'évaluation de M. [D] doit être écartée dans la mesure où elle repose en grande partie sur de simples généralités énoncées par l'expert, où ce dernier appuie son évaluation sur des valeurs de terrains, des valeurs vénales terrains intégrés avec bâtiment et des valeurs locatives sans justifier de ses sources ou de termes de comparaison, où il ne justifie pas des motifs du choix des valeurs de 50 €/m² dans le cadre de l'évaluation par la méthode de récupération foncière intégrale bâtiment à démolir et par la méthode comparative métrique terrain total, et où en toute hypothèse la valeur de 193.000 € qu'il propose au terme de son étude est tellement éloignée de celle de 365.000 € proposée par le collège d'expert à l'issue d'une expertise beaucoup plus complète et motivée, que cela suffit à la discréditer.
Il ne sera donc statué que sur la base du rapport d'expertise judiciaire et des éléments de preuve fournis par la Sci Lorimmo.
Il apparaît que l'état du bien à la date de l'évaluation, l'environnement économique et la réalité du marché de l'immobilier montalbanais ont bien été pris en compte par le collège d'expert. Les critiques émises sur ces points par la Sci Lorimmo ne sont pas efficientes.
La Sci Lorimmo critique le recours à la méthode par comparaison 'bâti terrain intégré' au motif principal que cette méthode privilégie le bâti, ce qui désavantage les biens qui, comme le bien litigieux, ont une surface d'implantation peu importante par rapport à la superficie du terrain (10,24 % en l'espèce). Sur ce point, les experts ont précisé à juste titre que cette méthode est appliquée pour tous les biens immobiliers, y compris par l'administration fiscale. Dès lors que l'évaluateur prend en compte les différences de superficie ou autres entre les divers termes de référence, l'emploi de cette méthode n'est pas critiquable.
Dans son dire n° 2, le conseil de la Sci Lorimmo a analysé point par point les neuf termes de comparaison cités par les experts, a justement relevé que certaines références étaient erronées (référence 3) ou inappropriées (5, 6, 7, 9), et conclu que si cette méthode était conservée en écartant les références non conformes, on obtiendrait un prix moyen au m² de 649,40 €/m² , soit pour 677 m² une valorisation à 439.643,80 € (références 1, 2, 3 corrigée, 4 et 8). Il est regrettable que les experts aient fait le choix de ne pas répondre à ces critiques ('Vous rejetez catégoriquement cette méthodologie tout en décryptant les références et en tentant de les écarter pour justifier votre position. Nous ne nous étendrons pas sur la critique des références puisque vous rejetez en bloc la méthode utilisée').
En cause d'appel, la Sci Lorimmo invoque six nouveaux termes de référence lui permettant de proposer une valeur de 930 €/m² , mais elle ne produit pas les justificatifs de ces diverses ventes.
S'agissant de la détermination de la valeur par la méthode 'sol + construction', le conseil de la Sci Lorimmo indique dans son dire n° 2 que la valeur de 54 €/m² pour le terrain nu lui paraît correcte, mais qu'une valeur du bâti à neuf de 450 €/m² paraît très en-dessous de la réalité, une valeur de 892 €/m² étant conforme aux bases de références de calculs en 2017, et il admet une vétusté de 70 %.
Les experts ont donc logiquement pris acte de l'accord de la Sci Lorimmo sur le prix de 54 €/m², ont relevé que la valeur de 892 €/m² pour le bâti n'était pas justifiée et ont précisé que la valeur de 450 €/m² était selon eux tout à fait généreuse.
En cause d'appel, la Sci Lorimmo critique les termes de référence cités par les experts pour la valorisation du terrain et cite dix termes de référence lui permettant de proposer une valeur de 74 €/m² , mais ces termes de référence, dont les justificatifs ne sont pas produits, n'ont pas été soumis aux experts. La valeur de 54 €/m² acceptée en cours d'expêrtise doit être conservée.
La valeur du bâti à neuf et le coefficient de vétusté de 80 % ne sont pas utilement contestés au vu des éléments de preuve versés au débat.
La valeur de 374.000 € retenue par les experts en appliquant cette méthode doit en conséquence être retenue.
S'agissant de la détermination de la valeur du bien par la méthode du revenu, les experts ont répondu de manière motivée au dire du conseil de la Sci Lorimmo pour justifier leur choix d'un taux de rendement de 14 % compte tenu de la vétusté du bien et du loyer supérieur à la valeur locative :
' Nous sommes toujours étonnés de votre raisonnement qui se contredit. En effet, vous indiquez que :
- le taux de rendement des locaux d'activité évolue peu et se situe à 11 % en province;
- le loyer est au-dessus de la valeur locative (et sur ce point nous sommes d'accord).
Puis vous choisissez un taux de 9 % sans tenir compte du surloyer et de l'état de vétusté.
Donc en toute logique et selon vos propres affirmations, le taux doit nécessairement être supérieur à 11 % et non inférieur.
Vous avez fait exactement le contraire de ce que vous indiquez.
De notre côté, nous avons pris en compte le 'surloyer', ce qui nous a amené à choisir un taux plus élevé et nous avons également tenu compte de la vétusté du bâti.
Nous maintenons notre position'.
Le choix d'un taux de rendement de 9 % n'est en aucune manière justifié.
Pour les besoins du raisonnement, il sera précisé que la valeur du bien, fixée à 358.000 € par les experts avec un taux de 14 %, serait de 415.152 € avec un taux de 12 % et de 451.980 € avec un taux de 11 % en-dessous duquel il ne saurait être descendu.
Enfin, la Sci Lorimmo prend en compte une valeur de 554.478 € obtenue au moyen de la méthode par la récupération foncière qui a été justement écartée par les experts pour les motifs suivants : 'Des rapports déjà effectués par différents experts, il apparaît qu'il a été omis dans la méthode par la récupératuon foncière, l'indemnité due au locataire sortant. En effet, pour pouvoir prétendre à récupérer le terrain en vue d'une vente à un tiers, il y a lieu, non seulement de prévoir le coût de démolition et de désamiantage, mais également de verser l'indemnité d'éviction au locataire sortant. Avec un chiffre d'affaires de plusieurs millions d'euros, il est fort à penser que cette indemnité soit supérieure à la valeur du bien. Pour cette raison et puisque nous ne disposons pas de tous les éléments permettant de calculer l'indemnité d'éviction, nous n'avons pas choisi d'intégrer cette méthodologie dans notre étude'.
En définitive, il apparaît que le prix n'est pas lésionnaire au regard de la valeur retenue par le collège d'experts, et que, même en prenant en compte les hypothèses les plus favorables pour la Sci Lorimmo, à savoir 439.643,80 € pour la méthode 'bâti terrain intégré' et 451.980 € pour la méthode par le revenu avec un taux de 11 % , le prix de 193.000 € ne serait pas lésionnaire au regard d'une valeur obtenue par la moyenne des trois méthodes (439.643,80 + 374.000 + 451.980 / 3 = 421.874,60 € ) ou par une seule de ces méthodes, ce prix ne pouvant être lésionnaire que si la valeur réelle était de 463.200 € ( 463.200 x 5/12 = 193.000 ).
La Sci Lorimmo doit en conséquence être déboutée de sa demande tendant à ce que soit retenue la lésion du prix de vente et de toutes ses demandes subséquentes tendant à ce que soit ordonnée la vente au prix de 567.383 € , à ce que la Sas Camozzi Matériaux soit condamnée à payer la somme de 374.383 € et à ce que la Sas Camozzi Matériaux soit condamnée au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur l'appel incident
1) Les frais irrépétibles et les dépens dûs à M. [D]
La Sas Camozzi Matériaux a jugé utile d'appeler en cause M. [D] par acte d'huissier en date du 4 octobre 2021, postérieurement à l'arrêt de la cour ayant ordonné une expertise.
Elle a estimé devoir se désister d'instance et d'action à l'égard de M. [D] postérieurement au dépôt du rapport d'expertise.
L'appel en cause de M. [D] n'était pas nécessaire à la solution du litige et il appartient à la Sas Camozzi Matériaux d'assumer les conséquences de ses choix procéduraux sans pouvoir en faire supporter la charge à la Sci Lorimmo.
Elle doit être déboutée de sa demande tendant à ce que la Sci Lorimmo soit condamnée à la relever et garantir indemne des condamnations prononcées à son encontre par l'ordonnance de désistement partiel du 23 juin 2022.
2) Les sommes versées par la Sas Camozzi Matériaux au titre de l'occupation des lieux du 10 juillet 2017 au 26 juillet 2018
Le tribunal a jugé qu'il n'y avait certainement pas lieu de déduire du prix de vente le montant des loyers payés depuis le 10 juillet 2017, qui n'étaient que la contrepartie contractuelle de l'occupation des lieux, les demandeurs n'ayant d'ailleurs pas sollicité que le jugement tienne lieu d'acte de vente à une date qui lui serait antérieure.
En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, et nonobstant le fait que la Sas Camozzi Matériaux payait un loyer élevé pour des raisons propres et sans incidence sur le litige, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a ainsi fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision de rejet de cette demande.
3) Le préjudice complémentaire de la Sas Camozzi Matériaux
En première instance, la Sas Camozzi Matériaux soutenait qu'elle avait accepté de payer un loyer élevé en échange de la promesse de vente et que le refus de la Sci Lorimmo l'empêchait de réaliser le projet de développement de son entreprise de négoce de matériaux qui passait par la construction d'un nouveau bâtiment et que de ce fait elle subissait un préjudice d'exploitation indemnisable.
Elle a été déboutée de sa demande aux motifs que le préjudice allégué n'était actuellement qu'incertain et hypothétique en ce qu'il ne résulterait que de projets de développement dont la certitude de réalisation n'était nullement démontrée.
En cause d'appel, et alors que la vente est intervenue au profit de la Sarl Casam Investissements par acte authentique en date du 8 novembre 2018, la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements ne fournissent toujours pas le moindre élément de preuve justifiant de la réalité du projet allégué.
Le rejet de cette demande doit être confirmé.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La Sci Lorimmo, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Sas Camozzi Matériaux et de la Sarl Casam Investissements les sommes non comprises dans les dépens exposées en cause d'appel. Elles seront déboutées de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sci Lorimmo ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
statuant dans les limites de sa saisine,
Déboute la Sci Lorimmo de sa demande tendant à ce que soit retenue la lésion du prix de vente et de toutes ses demandes subséquentes tendant à ce que soit ordonnée la vente au prix de 567.383 € , à ce que la Sas Camozzi Matériaux soit condamnée à payer la somme de 374.383 € et à ce que la Sas Camozzi Matériaux soit condamnée au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.
Confirme pour le surplus le jugement du tribunal de grande instance de [Localité 7] en date du 26 juin 2018.
Y ajoutant,
Déboute la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements de leur demande tendant à ce que la Sci Lorimmo soit condamnée à les relever et garantir indemne des condamnations prononcées à leur encontre par l'ordonnance de désistement partiel du 23 juin 2022.
Déboute la Sas Camozzi Matériaux et la Sarl Casam Investissements de leur demande tendant à ce que la Sci Lorimmo soit condamnée à leur verser la somme de 62.482,90 € au titre du préjudice économique résultant de l'occupation des lieux jusqu'à la vente forcée.
Condamne la Sci Lorimmo aux dépens d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX.
