France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 27 juin 2023, 21/04681

27/06/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/04681

N° Portalis DBVI-V-B7F-OPQM

SL / RC

Décision déférée du 29 Janvier 2016

Tribunal d'Instance d'ALBI

( 11-15-321)

MME GUILLEMAIN

[N] [K]

[A] [L]

[F] [M]

[P] [Y] veuve [Z]

prise en sa qualité d'héritière de Monsieur [E] [Y]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [N] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [A] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [F] [M]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [P] [Y] veuve [Z]

Prise en sa qualité d'héritière de Monsieur [E] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

J.C GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE

ARRET :

- PAR DÉFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2013, à effet du 1er avril 2013, M. [I] [Y] et M. [W] [Y] ont donné à bail à M. [N] [K] et Mme [A] [L] une maison d'habitation avec terrain attenant située [Adresse 3].

Le montant du loyer était de 715 euros par mois révisable chaque année. Le dépôt de garantie était de 710 euros.

Le même jour, M [F] [M] s'est porté caution solidaire de M. [K].

M. [I] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2013, laissant pour lui succéder son frère M. [E] [Y].

Le 8 mars 2014, M. [E] [Y] a délivré un commandement de payer à M. [K] et Mme [L].

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 22 mars 2014.

Par acte d'huissier en date du 24 mai 2014, M. [E] [Y] a fait assigner M. [N] [K], Mme [A] [L] et, leur caution, M. [F] [M] devant le juge des référés du tribunal d'instance d'Albi aux fins de voir constater la résiliation du bail en raison d'un défaut de paiement des loyers et charges, et ordonner l'expulsion de ses occupants du logement.

Par ordonnance rendue le 29 septembre 2014, le juge des référés du tribunal d'instance d'Albi a ordonné une expertise afin de vérifier si le logement était conforme aux normes d'un logement décent, confiée à M. [S] [R]..

L'expert judiciaire a clôturé son rapport le 30 janvier 2015.

Par acte du 25 septembre 2015, M. [E] [Y] a fait assigner M. [N] [K], Mme [A] [L] et leur caution, M. [F] [M] devant le tribunal d'instance d'Albi aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires.

Par un jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2016, le tribunal d'instance d'Albi a :

- dit que le montant du loyer dû par M. [K] et Mme [L] à M. [Y] sera diminué et fixé au montant de 633,90 euros par mois, depuis le mois de février 2014 ;

- rejeté les autres demandes de M. [K] et Mme [L] ;

- prononcé au jour du présent jugement la résiliation du bail concernant un local à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] aux torts de M. [K] et Mme [L] ;

- ordonné qu'à défaut pour M. [K] et Mme [L] d'avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous les biens qui s'y trouvent dès la signification du présent jugement, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, aux frais des expulsés ;

- condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M], ce dernier en qualité de caution, à payer solidairement à M. [Y] la somme de 15 469,24 euros correspondant aux loyers échus et impayés ;

- dit que la condamnation solidaire de M. [M] en qualité de caution au titre du paiement des loyers sera cependant limitée à hauteur de 8 580 euros ;

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 633,90 euros et condamné M. [K] et Mme [L] à payer solidairement à M. [Y] ladite indemnité d'occupation à compter du mois de février 2006 jusqu'à leur départ effectif des lieux ;

- rejeté les autres demandes de M. [E] [Y],

- condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M] à payer in solidum les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2014 ;

- condamné M. [K] et Mme [L] à payer in solidum les frais d'expertise judiciaire,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.

Par déclaration en date du 7 mars 2016, M. [N] [K], Mme [A] [L] et M. [F] [M] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- dit que le montant du loyer dû par M. [K] et Mme [L] à M. [Y] sera diminué et fixé au montant de 633,90 euros par mois depuis le mois de février 2014 ;

- rejeté les autres demandes de M. [K] et Mme [L] ;

- prononcé au jour du présent jugement la résiliation du bail concernant un local à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] aux torts de M. [K] et Mme [L] ;

- condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M], ce dernier en qualité de caution, à payer solidairement à M. [Y] la somme de 15 469,24 euros correspondant aux loyers échus et impayés ;

- dit que la condamnation solidaire de M. [M] en qualité de caution au titre du paiement des loyers sera cependant limitée à hauteur de 8 580 euros ;

- condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M] à payer in solidum les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2014 ;

- condamné M. [K] et Mme [L] à payer in solidum les frais d'expertise judiciaire.

Cette déclaration d'appel, sans mention d'intimé, a été enregistrée au greffe de la cour d'appel de Toulouse, première chambre section 1.

Par décision du 20 juin 2016, les appelants ont obtenu une décision leur accordant I'aide juridictionnelle.

Ils devaient donc conclure au plus tard le 20 septembre 2016.

M. [Y] n'ayant pas constitué avocat, M. [N] [K], Mme [A] [L] et M. [F] [M] ont fait signifier le 5 août 2016 leur déclaration d'appeI et leurs conclusions d'appelants.

Par ordonnance du 2 février 2017, le magistrat chargé de la mise en état a constaté que la cour n'était pas saisie de la déclaration d'appel du 7 mars 2016.

Sur déféré, par arrêt du 30 mai 2017, la cour a infirmé ladite ordonnance et ordonné le maintien de l'affaire n° RG 17/01106 au rôle du répertoire de la cour. Le dossier a de nouveau été enrôlé à la première chambre section 1.

M. [E] [Y] est décédé le [Date décès 2] 2017, en cours d'instance, laquelle a été reprise par Mme [P] [Y] veuve [Z], sa soeur, en sa qualité d'héritière du défunt suivant acte de notoriété du 9 février 2018.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2018 le magistrat chargé de la mise en état a notamment dit n'y avoir lieu de statuer sur la régularité de la déclaration d'appel du 7 mars 2016, l'intimé ne soulevant pas la nullité de la déclaration d'appel. Il a en revanche déclaré d'office caduque la déclaration d'appeI de M. [K], Mme [L] et M. [M], au motif qu'ils n'avaient pas remis leurs conclusions d'appelants au greffe dans le délai de trois mois de la décision du 20 juin 2016 leur ayant accordé I'aide juridictionnelle, s'étant contentés de signifier directement à M. [E] [Y], par acte d'huissier du 5 août 2016, leur déclaration d'appel et leurs conclusions d'appelants, sans avoir remis préalablement au greffe de la cour lesdites conclusions.

M. [K], Mme [L] et M. [M] ont déféré devant la cour d'appel de Toulouse I'ordonnance du conseiller de la mise en état.

Par arrêt du 6 novembre 2018, la cour d'appel de Toulouse a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance attaquée, au motifs que contrairement à ce que M. [K], Mme [L] et M. [M] soutiennent, aucune remise au greffe n'a été effectuée par voie électronique le 12 septembre 2016 de leurs conclusions et de leurs pièces, le message RPVA dont ils se prévalent étant un message de rejet au motif qu'aucune pièce n'y était jointe qu'ucun dépôt ultérieur n'a été effectué avant le 20 septembre 2016 ; que dès lors, les consorts [N] [K], [A] [L] et [F] [M], n'ont pas remis leurs conclusions, signifiées le 5 août 2016, au greffe de la Cour dans les formes prévues à l'article 930-1, ni dans le délai de trois mois de leur déclaration d'appel, ni même dans le délai de trois mois à compter de la décision leur octroyant le bénéfice de l'aide juridictionnelle intervenue le 20 juin 2016.

M. [K], Mme [L] et M. [M] ont formé un pourvoi en cassation, et par arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n°10-10032), la deuxième chambre de la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 novembre 2018, entre les parties, par la cour d'appeI de Toulouse, et a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux pour statuer sur le déféré contre l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 janvier 2018, le dossier de fond restant toujours pendant devant la cour d'appel de Toulouse.

Elle a condamné Mme [Y] à payer à M [K], Mme [L] et M. [M] la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les motifs de la cassation sont les suivants :

' Vu les articles 748-3, 908 et 930-1 du code de procédure civile :

ll résulte de ces textes que la remise par l'appelant de ses conclusions au greffe de la cour d'appel doit avoir lieu, à peine de caducité, dans le délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel et être accomplie par la voie électronique. Cet envoi fait l'objet d'un avis électronique de réception adressé par le destinataire.

Pour prononcer la caducité de la déclaration d'appel, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés que les appelants se sont contentés de signifier directement à [E] [Y], par acte d'huissier du 5 août 2016, leur déclaration d'appel et leurs conclusions d'appelant, que contrairement à ce qu'il soutiennent aucune remise au greffe n'a été effectuée par voie électronique le 12 septembre 2016, le message dont ils se prévalent étant un message de rejet au motif qu'aucune pièce n'y était jointe.

En statuant ainsi, la cour d'appel qui, dénaturant l'avis de réception du greffe, a omis de rechercher le contenu de l'acte de signification adressé par les appelants, n'a pas donné de base légale à sa décision."

Par un arrêt en date du 24 septembre 2021, la cour d'appel de Bordeaux statuant sur renvoi de cassation a :

- infirmé l'ordonnance rendue le 25 janvier 2018 par le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Toulouse, et dit que la déclaration d'appel de M. [N] [K], Mme [A] [L] et M. [F] [M] en date du 16 (en réalité 7) mars 2016 n'est pas caduque ;

- condamné Mme [P] [Y] à payer à M. [N] [K] et Mme [A] [L] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [Y] aux dépens du déféré, y compris ceux afférents à l'arrêt cassé.

Pour statuer ainsi, la cour a considéré qu'il était avéré que les appelants ont signifié à M. [E] [Y] leur déclaration d'appeI ainsi que leurs premières conclusions d'appel par un même acte d'huissier de justice du 5 août 2016, dont ils ont adressé la copie au greffe par un fichier joint à un message électronique du 12 septembre 2016, de sorte que la formalité légale de remise des conclusions au greffe a été accomplie avant l'expiration du délai de trois mois prescrit à peine de caducité de la déclaration d'appel, aucune disposition légaIe n'imposant aux appelants d'effectuer cette remise avant la signification des conclusions à l'intimé, ni de le faire par un message électronique spécifique, distinct de tout autre message.

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Par des conclusions de reprise d'instance en date du 8 novembre 2021, M. [N] [K] et Mme [A] [L] ont saisi la cour d'appel de Toulouse d'une demande de réinscription de l'affaire au rôle de la cour afin que la procédure au fond soit reprise.

L'affaire a été enrôlée à la première chambre section 1.

Prétentions et moyens des parties :

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 mai 2022, M. [N] [K] et Mme [A] [L], appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et 700 du code de procédure civile, de :

- réformer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel en ce qu'il a :

o dit que le montant du loyer dû par M. [K] et Mme [L] à M. [Y] sera diminué et fixé au montant de 633,90 euros par mois depuis le mois de février 2014 ;

o rejeté les autres demandes de M. [K] et Mme [L] ;

o prononcé au jour du jugement la résiliation du bail concernant un local à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] aux torts de M. [K] et Mme [L] ;

o ordonné qu'à défaut pour M. [K] et Mme [L] d'avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous les biens qui s'y trouvent dès la signification du présent jugement, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, aux frais des expulsés ;

o condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M], ce dernier en qualité de caution, à payer solidairement à M. [Y] la somme de 15 469,24 euros correspondant aux loyers échus et impayés ;

o dit que la condamnation solidaire de M. [M] en qualité de caution au titre du paiement des loyers sera cependant limitée à hauteur de 8 580 euros ;

o fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 633,90 euros et condamné M. [K] et Mme [L] à payer solidairement à M. [Y] ladite indemnité d'occupation à compter du mois de février 2006 jusqu'à leur départ effectif des lieux ;

o condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M] à payer in solidum les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2014 ;

o condamné M. [K] et Mme [L] à payer in solidum les frais d'expertise judiciaire.

Statue à nouveau et :

- Avant dire droit, enjoindre Mme [Y] prise en sa qualité d'héritière de [E] [Y] de produire toutes les factures relatives aux travaux d'entretien de la maison d'habitation entre le 15 mars 2013 et le départ des locataires ;

- prononcer l'exonération totale de paiement de loyers à leur égard à compter du 1er janvier 2014 jusqu'à leur départ des lieux ;

- condamner Mme [Y], prise en sa qualité d'héritière de M. [Y], à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquements aux obligations contractuelles du propriétaire et en réparation des préjudices subis ;

- rejeter la demande de Mme [P] [Y] de condamnation de M. [K] et Mme [L] à payer des dommages et intérêts ;

- condamner Mme [Y], prise en sa qualité d'héritière de M. [Y], à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance ;

- rejeter sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.

Ils font valoir qu'il ne peut leur être reproché de ne pas avoir procédé aux réparations et de ne pas avoir sollicité de professionnels, demandant que les factures d'entretien soient produites par Mme [Y]. Ils soutiennent que le propriétaire a fait preuve d'inertie, n'ayant pas fait les travaux nécessaires. Ils contestent avoir chauffé insuffisamment le logement.

Ils demandent, compte tenu de l'indécence du logement, l'exonération totale du paiement de loyers à compter du 1er janvier 2014 jusqu'à leur départ.

Ils demandent en outre un préjudice de jouissance, du fait d'avoir vécu dans un logement mal ventilé, très humide, supportant des moisissures. Ils demandent 1.750 euros de dommages et intérêts par locataire titulaire du bail et par an, soit au total 7.000 euros.

Ils contestent être de mauvaise foi et avoir fait preuve de résistance abusive.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 janvier 2022, Mme [P] [Y] veuve [Z], en sa qualité d'héritière de M. [E] [Y], intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 640 et 642 du code de civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- les condamner solidairement à lui verser une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

- condamner solidairement M. [N] [K] et Mme [A] [L] à lui verser une somme de 18 638,74 euros en principal au titre de l'arriéré des loyers et des charges, sous déduction des acomptes versés à ce jour par les appelants et dont ils devront justifier ;

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [F] [M] en sa qualité de caution à lui verser une somme de 8 580 euros ;

- condamner sous la même solidarité les appelants aux entiers dépens qui comprendront les dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'expertise judiciaire, le coût du commandement de payer du 8 mars 2014 et le coût du procès-verbal de constat du 27 juin 2016.

Elle soutient que seuls de très faibles manquements à la réglementation sur le logement décent ont été constatés ; que deux pièces n'étaient pas chauffées du fait des locataires et que ceci a favorisé les condensations au niveau des parois froides ; qu'ils n'ont jamais appelé le moindre artisan pour tenter d'ouvrir simplement les robinets des radiateurs des deux chambres ; qu'ils ont limité au maximum le fonctionnement de la chaudière pour ne pas payer la facture de gaz ; qu'ainsi, ils ne doivent être exonérés que d'une petite partie du loyer.

Elle soutient que la mauvaise foi des locataires et leur résistance abusive justifie leur condamnation à des dommages et intérêts.

M. [F] [M] n'a pas constitué avocat. Il a régulièrement été assigné devant la cour d'appel de Toulouse le 13 avril 2022 par dépôt de l'acte en l'étude de l'huissier.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2023.

L'affaire a été examinée à l'audience du 28 mars 2023.

Motifs de la décision :

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion :

En vertu de l'article 1184 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en la cause :

'La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

La résolution du contrat peut être judiciairement prononcée en cas de manquement grave.

En l'espèce, des loyers sont restés impayés. Cependant, M. [K] et Mme [L] ont invoqué l'indécence du logement.

Sur l'indécence du logement :

Selon l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

C'est une obligation d'ordre public.

Un logement est décent dès lors qu'il correspond aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002.

En l'espèce, l'analyse faite par l'Opah du Rabastinois suite au signalement de la mairie de [Localité 6] et à la visite des lieux du 5 mai 2014 montre des traces de moisissures dans quasiment toutes les pièces de la maison, et fait état de défauts probables de ventilation et d'isolation. Elle indique que le circuit de chauffage est à vérifier.

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que :

S'agissant du chauffage :

Lors de la réunion d'expertise judiciaire du 26 novembre 2014, le voyant de la chaudière était sur 0. M. [J], plombier intervenant à la demande du bailleur, a mis en eau la chaudière.

Le thermostat situé dans le dégagement était réglé sur 21°C.

Un contrôle de l'ensemble des radiateurs était réalisé.

2 radiateurs au niveau de deux chambres ne fonctionnaient pas car le pointeau était bloqué (blocage résultant de la fermeture des robinets thermostatiques). En conséquence, les deux chambres concernées n'étaient pas chauffées, d'où la buée avec gouttes d'eau ruisselant sur les vitres des fenêtres de ces pièces et l'importante humidité y régnant. Le plombier a débloqué les pointeaux.

Le chauffage du logement apparaissait insuffisant (consommation en gaz inférieure à la consommation moyenne : 139 kWh/m²/ an contre une consommation moyenne de 186 à 208 kWh/m²/an).

L'installation permettait un chauffage normal à condition que les menues réparations ou entretien courant soient réalisées (déblocage des pointeaux des robinets thermostatiques notamment) et que le chauffage soit mis en fonctionnement suffisamment afin que l'apport de chaleur soit régulier et dosé.

De ce point de vue, le logement répondait aux caractéristiques du logement décent.

S'agissant de l'aération :

- les grilles de ventilation haute ne débouchent pas à l'extérieur du bâtiment, mais au niveau du plancher des combles, sous la laine de verre ;

- il n'existe aucun dispositif d'entrée d'air au niveau des pièces principales (séjour + chambres) ;

- l'évacuation de la hotte aspirante est non-conforme et dangereuse puisque le conduit débouche dans les combles au moyen d'un coude bouché ;

Ainsi, les dispositifs de ventilation du logement ne permettent pas un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement. De ce point de vue, le logement n'est pas conforme aux caractéristiques du logement décent.

S'agissant de l'isolation :

L'épaisseur de laine de verre en combles est insuffisante (10 cm) et est inexistante sur une superficie d'environ 25 m².

De ce point de vue, le logement n'est pas conforme aux caractéristiques du logement décent.

Selon l'expert judiciaire, les travaux nécessaires sont les suivants :

- mise en place d'entrées d'air au niveau des pièces principales de capacité 60 m3/h pour le séjour et 30 m3/h pour chacune des chambres ;

- pour raison de commodité, mise en place d'un système d'extraction d'air type VMC simple flux au niveau des combles, avec extraction à l'extérieur du bâtiment, et bouches en plafond des cuisine, salle de bains, WC, dégagement ;

- connexion de l'évacuation de la hotte aspirante de la cuisine à un conduit débouchant à l'air libre, au moyen d'une tuile à douille, en couverture du bâtiment ;

- mise en place de laine de verre d'épaisseur 20 cm sur toute la surface du plancher des combles.

Le chauffage devra être utilisé de façon plus conséquente, notamment en période froide, afin que l'apport de chaleur soit régulier et dosé.

L'expert estime que les traces de moisissures en plafond résultent de condensations au niveau des parois froides dont l'isolation est inefficace, voire inexistante par endroits.

Il estime que l'humidité existante au niveau des 2 chambres où les radiateurs ne fonctionnaient pas résulte d'un défaut manifeste de chauffage (de la condensation maculait les vitres des fenêtres de ces pièces).

Au vu de ces éléments techniques, le logement est indécent au regard de son aération et de son isolation.

Il n'y a pas lieu d'enjoindre avant-dire-droit à Mme [Y] prise en sa qualité d'héritière de M. [E] [Y] de produire toutes les factures relatives aux travaux d'entretien de la maison d'habitation entre le 15 mars 2013 et le départ des locataires, la cour étant suffisamment renseignée sur l'état du logement par les éléments produits. Il apparaît que les locataires sont responsables en partie des désordres, par l'insuffisance de chauffage dans deux chambres. En effet, l'installation permettait un chauffage normal à condition que les menues réparations ou entretien courant soient réalisées (déblocage des pointeaux des robinets thermostatiques notamment) et que le chauffage soit mis en fonctionnement suffisamment afin que l'apport de chaleur soit régulier et dosé, ce qui incombait aux locataires.

Selon l'état des lieux d'entrée dressé le 15 mars 2013, dans les différentes pièces, les plafonds, murs, sol, menuiserie étaient en bon état ou plus rarement très bon état, sauf à être en mauvais état en ce qui concerne :

- murs du séjour ;

- plafond et murs chambre 2 ;

- murs chambre 3 ;

- plafond et murs chambre 4.

En conséquence, lorsque les locataires ont emménagé dans les lieux, il n'y avait pas déjà des moisissures dans toutes les pièces.

Les locataires ont quitté les lieux le 27 juin 2016, suivant procès-verbal de constat de Me [O] [X] du même jour, établi en présence de M. [K]. Il fait état d'une maison sale et en mauvais état général, avec de nombreuses traces de moisissures, et la présence d'une forte odeur d'humidité.

Sur la sanction du logement indécent :

En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour du contrat de bail, le locataire qui soutient que le logement pris à bail n'est pas décent peut demander à son bailleur la mise en conformité à tout moment au cours de l'exécution du bail. A défaut d'accord, le juge détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Le preneur peut aussi engager la responsabilité de son bailleur, qui sera tenu de l'indemniser de tout trouble de jouissance dû à l'insalubrité du logement.

En l'espèce, M. [K] et Mme [L] ont quitté les lieux, et ne demandent donc plus en appel la remise aux normes.

Ils demandent l'exonération totale du paiement du loyer.

Enfin, ils réclament des dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance.

Sur la diminution de loyer :

L'expert estime qu'en excluant les deux chambres insuffisamment chauffées, il y a lieu de retenir un préjudice de 15% concernant le séjour, et un préjudice de 20% concernant la cuisine, le dégagement, la salle de bains et la chambre 3. Par rapport à leur surface rapportée à l'ensemble du logement, il a estimé que le préjudice locatif pouvait s'établir à 63,39 euros par mois.

Ainsi, il n'est pas établi que le locataire s'est trouvé dans l'impossibilité d'utiliser les locaux conformément à la destination du bail. La gravité des manquements du bailleur ne justifie pas l'exonération totale du loyer, mais uniquement la diminution du loyer.

Le premier juge a retenu un loyer diminué de 81,10 euros par mois, ce qui était accepté par le bailleur, soit un loyer mensuel s'établissant à 715 - 81,10 = 633,90 euros.

Compte tenu de la part de responsabilité des locataires dans les désordres, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit que le loyer serait diminué et fixé au montant de 633,90 euros par mois, sauf à l'infirmer quant à la date de prise d'effet de ce loyer diminué. Le premier courrier adressé par les locataires au bailleur pour l'informer des désordres est du 4 février 2014. Néanmoins, la mise en demeure préalable n'est pas une condition pour se faire indemniser. Il y a donc lieu de dire que la diminution de loyer s'applique à compter du mois de janvier 2014, comme le demandent les locataires.

Les locataires ont arrêté de payer le loyer à compter du mois de janvier 2014. La Caf a suspendu le versement de l'allocation logement depuis le 1er avril 2014 (allocation logement de mars 2014).

Le contrat de bail contient une clause de solidarité concernant les locataires.

Les loyers du 1er janvier 2014 jusqu'au 28 janvier 2016 représentaient :

- à compter du mois de janvier 2014 jusqu'au 28 janvier 2016 : (633,90 euros X 24 mois) + (633,90 X28/31) = 15.213,60 + 572,55 = 15.786,15 euros ;

- à déduire versement CAF pour janvier et février 2014 : -459,36 euros ;

Total :15.326,79 euros.

Le non-paiement de la totalité du loyer, compte tenu de l'importance des impayés, constitue une faute grave des locataires, alors même que le caractère indécent du logement ne justifiait une diminution du loyer que partielle. Cette faute grave justifie la résiliation du contrat aux torts des locataires, en vertu de l'article 1184 ancien du code civil.

Il y a lieu de confirmer le jugement dont appel :

- en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 29 janvier 2016 aux torts de M. [K] et Mme [L] ;

- en ce qu'il a ordonné leur expulsion ;

- en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 633,90 euros par mois,

- en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] à payer solidairement l'indemnité d'occupation à M. [E] [Y], sauf à préciser qu'elle est due à compter du 29 janvier 2016 et non à compter du mois de février 2006, et jusqu'à leur départ effectif des lieux.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M], ce dernier en qualité de caution, à payer solidairement à M. [Y] la somme de 15 469,24 euros correspondant aux loyers échus et impayés.

M. [K] et Mme [L] seront condamnés solidairement à payer à Mme [P] [Y] la somme de 15.326,79 euros correspondant aux loyers échus et impayés entre le 1er janvier 2014 et le 28 janvier 2016.

Sur la caution :

Par acte du 15 mars 2013, M [F] [M] s'est porté caution solidaire de M. [K] à hauteur de la somme maximale de 8.580 euros plus les charges. Ce cautionnement était valable jusqu'à la fin du bail.

M. [M] sera condamné solidairement avec M. [K] envers Mme [Y] au titre des loyers impayés à hauteur de la somme de 8.580 euros.

Sur l'indemnité d'occupation due :

L'indemnité d'occupation due à compter du 29 janvier 2016 jusqu'au 27 juin 2016 représente :

(633,90 euros X 2/31) + 633,90 X 4 mois + (633,90 X27/30) = 40,90 + 2.535,60 + 570,51 = 3.147,01 euros.

M. [K] et Mme [L] seront condamnés solidairement à payer à Mme [P] [Y] la somme de 3.147,01 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du 29 janvier 2016 au 27 juin 2016.

Il y aura lieu, comme le propose Mme [Y], de déduire des loyers et indemnités d'occupation dus les acomptes versés dont M. [K] et Mme [L] devront justifier.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] et Mme [L] :

La diminution de loyer compense le préjudice de jouissance des locataires depuis le 1er janvier 2014, notamment le préjudice olfactif, puisqu'elle est précisément calculée en fonction de la perte de jouissance des différentes pièces. Ils ne peuvent donc pas réclamer une somme au titre de leur préjudice moral à compter du 1er janvier 2014. Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

Cependant, M. [K] et Mme [L] peuvent réclamer des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance entre le 1er avril 2013 date d'effet du bail et le 31 décembre 2013. Ceci représente 81,10 X 9 = 729,90 euros.

S'agissant du préjudice moral, M. [K] et Mme [L] disent avoir été inquiets pour leurs enfants. Leur préjudice moral peut être évalué à 1.000 euros.

Infirmant le jugement dont appel, Mme [P] [Y] sera condamnée à leur payer la somme de 729,90 euros en réparation de leur préjudice de jouissance entre le 1er avril 2013 et le 31 décembre 2013, et la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [Y] :

Certes, les locataires se sont maintenus dans les lieux quelques mois après la résiliation judiciaire du bail. Ils étaient débiteurs de sommes importantes au titre des loyers et des indemnités d'occupation.

Cependant, leur mauvaise foi n'est pas démontrée. En effet, la maison n'était pas conforme aux normes d'un logement décent, et l'exécution provisoire n'avait pas été ordonnée.

Mme [Y] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K], Mme [L] et M. [M] in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2014.

Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] à payer in solidum les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référé. Mme [Y], dont le logement a été reconnu non conforme aux normes de décence, devra supporter le coût de l'expertise judiciaire.

M. [K], Mme [L] et M. [M] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.

Le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 27 juin 2016 ne rentre pas dans les dépens.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l'équité, les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement du 29 janvier 2016 du tribunal d'instance d'Albi,

- sauf à préciser que Mme [P] [Y] veuve [Z] vient aux droits de M. [E] [Y],

- sauf à préciser que la diminution du loyer à 633,90 euros par mois prend effet au 1er janvier 2014 et non au mois de février 2014;

- sauf en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] et M. [M], ce dernier en qualité de caution, à payer solidairement à M. [Y] la somme de 15 469,24 euros correspondant aux loyers échus et impayés ;

- sauf à préciser que l'indemnité d'occupation prend effet à compter du 29 janvier 2016 et non à compter du mois de février 2006;

- sauf concernant le débouté au titre du préjudice de jouissance entre le 1er avril 2013 et le 31 décembre 2013, et du préjudice moral ;

- et sauf en ce qu'il a condamné M. [K] et Mme [L] à payer in solidum les frais d'expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu d'enjoindre à Mme [Y] prise en sa qualité d'héritière de M. [E] [Y] de produire toutes les factures relatives aux travaux d'entretien de la maison d'habitation entre le 15 mars 2013 et le départ des locataires ;

Condamne solidairement M. [K] et Mme [L] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 15.326,79 euros correspondant aux loyers échus et impayés entre le 1er janvier 2014 et le 28 janvier 2016 ;

Condamne M. [M] solidairement avec M. [K] envers Mme [Y] au titre des loyers impayés à hauteur de la somme de 8.580 euros ;

Condamne solidairement M. [K] et Mme [L] à payer à Mme [P] [Y] la somme de 3.106,11 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du 29 janvier 2016 au 27 juin 2016 ;

Dit qu'il y aura lieu de déduire des loyers et indemnités d'occupations dus les acomptes versés dont M. [K] et Mme [L] devront justifier ;

Condamne Mme [Y] à leur payer la somme de 729,90 euros en réparation de leur préjudice de jouissance entre le 1er avril 2013 et le 31 décembre 2013, et la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne Mme [Y] à supporter le coût de l'expertise judiciaire ordonnée en référé ;

Condamne in solidum M. [K], Mme [L] et M. [M] aux dépens d'appel ;

Dit que le coût du procès-verbal de constat du 27 juin 2016 ne rentre pas dans les dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 27 juin 2023, 21/04681

Synthèse

Origine de la décision