27/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/03647
N° Portalis DBVI-V-B7F-OKVG
SL/OC
Décision déférée du 02 Juin 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 19/01731
MME TAVERNIER
[D] [F] divorcée [P]
C/
[E], [M], [N] [O]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [D] [F] divorcée [P]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIM''E
Madame [E], [M], [N] [O]
[Adresse 10]
[Localité 5]/FRANCE
Représentée par Me Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROCDURE :
Mme [E] [O] a acquis le 16 mars 2016 Ie lot n°21 dans Ie lotissement '[Adresse 11]", sis à [Localité 5] (31), [Adresse 10]. Cette parcelle cadastrée AE [Cadastre 3] (anciennement section ZE N°[Cadastre 8]) est entourée d'un côté par celle de M. et Mme [L] et [T] [S] (lot 22, [Adresse 1], anciennement section ZE n°[Cadastre 9], désormais AE [Cadastre 4]); et de l'autre, par celle appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] (lot 20, [Adresse 6], anciennement section ZE n°[Cadastre 7], désormais AE [Cadastre 2]), qui ont préalablement fait construire leur maison.
A l'occasion de l'impIantation de la maison de Mme [E] [O], vers avril 2016, il est apparu un empiétement de ces deux lots voisins sur sa propriété, empiétement qu'elle a fait constater par voie d'expertise amiable confiée à M. [R], dans son rapport d'intervention du 6 juin 2016.
En I'absence de solution amiable, Mme [E] [O] a alors obtenu Ia désignation de M. [V] [Y], en qualité d'expert judiciaire, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Toulouse du 6 octobre 2016.
Ces opérations d'expertise ont été étendues aux différents constructeurs et à leur assureur. Elles portaient sur les constructions réalisées sur les lots 20, 21 et 22 du lotissement.
L'expert a clôturé son rapport le 15 mars 2019.
Par actes du 5 juin 2019, Mme [E] [O] a régulièrement fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse d'une part Mme [D] [F] divorcée [P], d'autre part, M et Mme [L] et [T] [S], aux fins de voir ordonner la démolition des murs de ces derniers empiétant sur sa propriété, leur reconstruction en limite de propriété, et obtenir d'indemnisation de ses préjudices.
Par acte en date du 22 août 2019, les époux [S] ont régulièrement appelé en la cause la société Garona Villa, chargée de la construction de leur maison suivant CCMI, et la compagnie Axa, son assureur, aux fins de garantie. Par ailleurs, Ia société Axa a suivant actes des 30 octobre et 05 novembre 2019 appelé en la cause aux fins de garantie Ia Sas Bernard Marty, intervenue au titre du lot Gros-Oeuvre, et son assureur, la compagnie Acte. De son côté, Ia société Garona Villa a suivant exploit délivré le 06 novembre appelé en la cause la société Bernard Marty, son assureur Acte lard, la société Exe Garonne, en sa qualité de maître d'oeuvre, et son assureur la Smabtp. Par acte du 26 février 2020, la Smabtp a appelé en la cause la compagnie Axa, assureur de la société Exe Garonne.
Toutes ces procédures ont fait l'objet de jonctions ordonnées dans le cadre de la mise en état.
Par ordonnance en date du 10 décembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté le désistement partiel d'instance de Mme [E] [O] à l'encontre des époux [S], de la société Garona Villa et de son assureur Axa.
Enfin, par ordonnance en date du 11 mars 2021, Ie juge de la mise en état a ordonné la disjonction entre d'une part le Iitige opposant Mme [E] [O] à Mme [D] [F] divorcée [P] et d'autre part, Ie litige opposant Mme [O] aux époux [S], aux constructeurs de ces derniers et à leur assureur, compte tenu de I'accord survenu entre Mme [O], les époux [S] et la société Garona Villa.
Dans le litige opposant Mme [O] et Mme [F] divorcée [P], cette dernière n'a pas constitué avocat.
Par un jugement réputé contradictoire en date du 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement en fond de jardin appartenant à Mme [D] [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur pignon appartenant à Mme [D] [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété des fondations de l'arase du mur pignon appartenant à Mme [D] [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné le sciage des débords béton au niveau du mur pignon appartenant à Mme [D] [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], tel que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement devant la maison côté rue appartenant à Mme [D] [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- dit que Mme [D] [P] devra s'exécuter dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sera tenue d'une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours,
- condamné Mme [D] [P] à payer à Mme [E] [O] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné Mme [D] [P] aux dépens de l'instance,
- condamné Mme [D] [P] à payer à Mme [E] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présence décision,
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions des parties.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré, pour faire droit à la demande de démolition que, eu égard aux constatations de l'expert l'empiétement visible (murs de soutènement et mur pignon) est d'une surface de 4,34m² et celui des fondations, d'une surface de 4,50 m² pour l'arase et de 1,50 m² pour la partie irrégulière constituée des débords en béton. En outre, l'expert relève que la charpente pour la toiture et les dernières tuiles venant au-dessus du mur pignon participent de cet empiétement, de sorte que la gouttière mise en place se trouve sur le terrain de Mme [O].
Il a estimé que si l'empiétement dénoncé pouvait apparaître comme relativement limité, il représentait la largeur d'un mur, sur sa partie visible ; qu'en outre, cet empiétement se poursuivait au niveau de l'arase et des fondations de la maison de Mme [F] ; qu'en outre, le mur de soutènement présentait des fissures de nature à s'interroger sur sa pérennité, ces fissures provoquant des passages d'eau de son fonds à celui de Mme [O] ; que les fissures nécessitaient une vigilance dans l'attente de la remise en état du mur ; que si en cours d'expertise Mme [F] divorcée [P] avait fait procéder à l'ajout d'une gouttière rampante au droit du mur, il était apparu que ce tuyau de descente n'était raccordé ni à une canalisation d'évacuation des eaux pluviales, ni à un puisard de sorte que ces eaux de pluie se déversaient sur le terrain voisin contigu de Mme [E] [O] sans que le positionnement de cette gouttière empiète sur le terrain de Mme [O].
Il a fait droit à la demande de démolition - reconstruction.
Il a alloué des dommages et intérêts à Mme [O], pour son préjudice de jouissance compte tenu de la durée des travaux de démolition - reconstruction.
Par déclaration en date du 12 août 2021, Mme [D] [F] divorcée [P] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
PR''TENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 novembre 2021, Mme [D] [F] divorcée [P], appelante, demande à la cour, au visa des articles 545 et 555 code civil, de :
- infirmer le jugement dont appel ;
Statuant à nouveau,
- lui donner acte de son accord pour procéder au rachat des parties de la parcelle propriété de Mme [E] [O] concernée par les empiétements officiellement constatés par M. [Y],
En conséquence, à cet effet, avant dire droit,
- commettre tel géomètre expert qu'il plaira à la cour avec le mandat de définir la superficie de la parcelle concernée par les empiétements et créer un plan de division destiné à permettre la création de la nouvelle parcelle au rachat de laquelle elle procédera par acte notarié,
- débouter Mme [O] du surplus de ses demandes et statuer ce que de droit quant aux dépens de première instance et d'appel, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit.
Elle fait valoir que l'exécution de la décision de première instance, dont la charge financière est impossible à assumer pour elle, revient à lui imposer la dépense d'une somme correspondant pratiquement au coût des travaux de construction de sa maison d'habitation, sachant qu'elle ne dispose d'aucun recours contre le maître d'oeuvre qu'elle a mandaté ni contre son constructeur, l'un et l'autre ayant disparu et ne disposant d'aucune assurance régulière.
Elle fait valoir qu'il peut être créé une parcelle correspondant à la surface de l'empiétement pour que soit réalisé un détachement / rattachement à l'autre partie de la parcelle, une telle modification, une fois la conformité donnée par la mairie à la construction de Mme [O], impliquant l'établissement d'un document de division avec rédaction d'un acte notarié pour que soit entérinée la cession.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2022, Mme [E] [O], intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 545 et suivants du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou du moins mal fondées,
Sur l'appel principal
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [D] [F] divorcée [P] et donc l'en débouter,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement (sauf sur les frais d'expertise judiciaire) en ce qu'il a :
* ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement en fond de jardin appartenant à [D] [P] empiétant sur la propriété de [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
* ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur pignon appartenant à [D] [P] empiétant sur la propriété [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
* ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété des fondations de l'arase du mur pignon appartenant à [D] [P] empiétant sur la propriété de [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
* ordonné le sciage des débords béton au niveau du mur pignon appartenant à [D] [P] empiétant sur la propriété de [E] [O], tel que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
* ordonné la démolition et reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement devant la maison côté rue appartenant à [D] [P] empiétant sur la propriété de [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
* dit que [D] [P] devra s'exécuter dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sera tenue d'une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours,
* condamné [D] [P] à payer à [E] [O] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* condamné [D] [P] aux dépens de l'instance,
* condamné [D] [P] à payer à [E] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* ordonné l'exécution provisoire de la présence décision,
Sur l'appel incident,
- déclarer recevable et fondé l'appel incident formé par Mme [E] [O],
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [E] [O] de sa demande en remboursement des frais d'expertise judiciaire de M. [Y],
En conséquence,
- 'dire et juger' que [D] [F] divorcée [P] doit supporter pour moitié les frais d'expertise judiciaire de M. [Y],
- condamner [D] [F] divorcée [P] à lui payer la somme de 5.108,30 euros au titre du remboursement de la moitié des frais d'expertise judiciaire,
- débouter [D] [F] divorcée [P] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions,
- condamner [D] [F] divorcée [P] à lui payer la somme de 3.000 euros supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire pour moitié.
Elle soutient qu'il y a empiétement. Elle indique que les débords de béton peuvent être sciés et retirés, car ils n'entrent pas en compte dans la partie de la semelle du mur. Elle fait valoir que l'ouvrage de Mme [F] divorcée [P] présente au niveau du mur de soutènement côté jardin un risque d'instabilité voire d'effondrement à terme, justifiant sa démolition et reconstruction. Elle soutient qu'elle est bien fondée à obtenir la démolition - reconstruction telles que préconisées par l'expert judiciaire, outre des dommages et intérêts.
Elle ajoute qu'elle n'a été remboursée des frais d'expertise judiciaire qu'à hauteur de la moitié par la société Axa, assureur de la société Garona Villa ; que Mme [F] divorcée [P] doit en supporter l'autre moitié.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 17 avril 2023.
MOTIFS DE LA D''CISION :
Sur l'empiétement :
Selon les dispositions de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.
Par ailleurs, aux termes de l'article 544 du même code, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlement.
L'empiétement est, selon le vocabulaire juridique édité par l'association H. Capitant, 'le fait d'occuper, sans droit, une partie de l'immeuble contigu.'
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a relevé 7 bornes présentes sur le terrain et permettant de recaler le plan parcellaire du lotissement. Par la méthode des mètres carrés, il a pu faire un ajustement sur 6 bornes avec une tolérance inférieure à 2 cm par rapport à leur position théorique, conformément au plan parcellaire du lotissement. A la suite de ce calage, il a constaté que la borne n°133 présente un écart de 19 cm.
Sur le lot 20, en limite avec le lot 21, l'expert relève les constructions suivantes, en allant d'Est en Ouest :
- depuis le trottoir de l'impasse des Trois Fermes, jusqu'au mur de la maison : un mur en parpaings de 8,80 m de long et d'une hauteur variant de 40 à 80 cm ; ce mur sert de soutènement pour les terres du terrain de Mme [F] ;
- mur pignon de la maison de Mme [F] : c'est un mur de 15,50 m de long et de 4,70 m de hauteur environ. C'est un mur réalisé en blocs à bancher ;
- mur de séparation de 9,80 m de long et de hauteur 1,70 m. Il est constitué de parpaings et sert de soutènement pour les terres du terrain de Mme [F].
L'ensemble de ces trois murs forme un seul alignement, qui part de la borne B 14 en fond de parcelle et vient ensuite s'aligner sur la bordurette au niveau du trottoir.
Les mesures effectuées montrent que l'alignement des trois murs construits pour Mme [F] empiète sur la parcelle AE [Cadastre 3], lot 21 de 5,8 com à l'angle Ouest de la maison, jusqu'à 20 cm à l'angle Est de la maison, soit la largeur du mur.
Sachant que la semelle de la fondation du mur pignon est de 60 com, sur 1,50 m de profondeur (données communiquées par un écrit de M. [W], datant du 5 janvier 2017), il faut rajouter à l'empiétement visible, qui est le mur, l'empiétement des fondations du mur soit une arase de fondation de 20 cm ainsi que les débords de béton constatés (épaisseur variable de 10 cm environ).
L'empiétement visible, c'est-à-dire des murs de soutènement et mur pignon de la maison, représente une surface de 4,34 m². L'empiétement des arases de fondation représente quant à lui une surface de 4,50 m².
Quelle que soit son importance, l'empiétement existe bien.
Sur la solution pour remédier à l'empiétement :
Peu importe que l'empiétement ait été commis de bonne foi ou non, ou qu'il ait été nécessité ou non par l'état des lieux. En cas de maintien de l'empiétement, Mme [O] se trouverait de fait dans la situation d'une personne expropriée puisqu'elle serait privée d'un attribut du droit de propriété sans être indemnisée.
En ce qui concerne les débords de fondation :
Les débords de fondation peuvent être sciés.
En ce qui concerne l'empiétement des murs de soutènement et du mur pignon, et l'empiétement des arases de fondation :
Mme [F] offre de racheter la partie de la parcelle de Mme [O] concernée par les empiétements. Elle fait valoir que les empiétements sont de faible importance, que le coût des travaux de démolition et de reconstruction avec les préjudices qu'ils vont générer, y compris à l'égard de Mme [O], s'avèrent sans commune mesure avec les conséquences dommageables de ces empiétements.
Mme [O] refuse de lui vendre une partie de sa parcelle. Elle demande la démolition et reconstruction en limite de propriété.
Le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état.
S'agissant des murs qui servent de soutènement pour les terres du terrain de Mme [F], non seulement leur démolition mais aussi leur reconstruction s'impose pour éviter que les terres s'éboulent chez Mme [O]. De même, une fois démoli le mur pignon de Mme [F] devra être reconstruit pour éviter des dommages sur la propriété de Mme [O].
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a :
- ordonné la démolition et la reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement en fond de jardin appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et la reconstruction en limite de propriété du mur pignon appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et la reconstruction en limite de propriété des fondations de l'arase du mur pignon appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné le sciage des débords béton au niveau du mur pignon appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], tel que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- ordonné la démolition et la reconstruction en limite de propriété du mur de soutènement devant la maison côté rue appartenant à Mme [D] [F] divorcée [P] empiétant sur la propriété de Mme [E] [O], telle que préconisée par l'expert judiciaire validant le devis Thomas & Danizan,
- dit que Mme [D] [F] divorcée [P] devra s'exécuter dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sera tenue d'une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 60 jours.
Sur les dommages et intérêts :
Dans le dispositif de ses conclusions, Mme [O] demande la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a condamné Mme [F] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Compte tenu du fait que la démolition et la remise en état va prendre plusieurs mois, occasionnant un préjudice de jouissance à Mme [O], le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Les frais et honoraires de l'expert judiciaire ont été taxés à la somme de 10.216,20 euros TTC.
Mme [O] les a avancés. La société Axa en tant qu'assureur de la société Garona Villa lui a remboursé la somme de 5.108,30 euros. Mme [F], partie perdante, doit supporter l'autre moitié.
Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point, sauf à ajouter que les dépens de première instance comprennent la moitié des frais d'expertise judiciaire, soit la somme de 5.107,90 euros.
Elle sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 2 juin 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit que les dépens de première instance à la charge de Mme [D] [F] divorcée [P] comprennent la moitié des frais d'expertise judiciaire, soit la somme de 5.107,90 euros ;
Condamne Mme [F] divorcée [P] aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à Mme [E] [O] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
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