27/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/02404
N° Portalis DBVI-V-B7F-OGD7
MD/OC
Décision déférée du 05 Mai 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FOIX ( 20/00295)
MR. ANIERE
[O] [P] [W] [R]
[Z] [I] [W] [R] NEE [U]
C/
S.A.R.L. SELECTION HABITAT
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [O] [P] [W] [R]
LIEUDIT [Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE
Madame [Z] [I] [W] [R] NEE [U]
LIEUDIT [Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU-PUIG AVOCATS, avocat au barreau D'ARIEGE
INTIM''E
S.A.R.L. SELECTION HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Bruno MERLE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par R.CHRISTINE, faisant fonction de greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte d'huissier du 21 février 2020, la Sarl Sélection Habitat a fait assigner M. et Mme [O] et [Z] [R] devant le tribunal judiciaire de Foix, au visa des articles 1221, 1231, et 1231-1 du code civil, afin d'obtenir, en exécution d'un mandat de vente immobilière sans exclusivité conclu entre eux le 10 août 2018, leur condamnation solidaire à lui payer :
- la somme de 20 000 euros en réparation des conséquences de l'inexécution contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2020,
- la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire du 5 mai 2021, le tribunal judiciaire de Foix a :
- condamné solidairement M. et Mme [O] et [Z] [R] à payer à la Sarl Sélection Habitat la somme de 11 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020,
- condamné M. et Mme [O] et [Z] [R] à payer à la Sarl Sélection Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
- condamné M. et Mme [O] et [Z] [R] aux dépens.
Pour condamner M. et Mme [O] et [Z] [R], le premier juge a considéré d'abord qu'était fautif le refus de « ratifier la vente à tout acquéreur » acceptant le prix et les conditions du mandat alors que ce « mandat était toujours en vigueur entre les parties lorsque, par courrier recommandé du 3 octobre 2019 remis le 5 octobre 2019, le mandataire a informé les mandants avoir signé le 27 septembre 2019 avec les époux [F] une offre d'achat aux conditions du mandat de vente ».
Ensuite, il a retenu que la clause pénale stipulée était applicable, car « il ne s'agit pas ici de percevoir la rémunération qui aurait été due par les mandants en cas de réalisation effective de la vente mais de réparer les conséquences de leur inexécution fautive des termes du mandat tenant au fait d'avoir prétendu le résilier sans respecter les conditions contractuelles et alors qu'une offre d'achat leur avait été valablement signifiée. » Il a également considéré qu'il « n'existe aucun fondement légal ou contractuel pour limiter l'application de cette clause à une offre qui ne comporterait aucune clause suspensive ».
Enfin, usant de son pouvoir souverain, il a modéré la clause pénale.
Par déclaration du 28 mai 2021, M. et Mme [O] et [Z] [R] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la Sarl Sélection Habitat 11 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020 et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, et en ce qu'il les a condamnés aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 5 décembre 2021, M. et Mme [O] et [Z] [R], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1231-5, 1792 et suivant du code civil, de :
À titre principal,
- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Et statuant à nouveau,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la société Sélection Habitat,
À titre subsidiaire,
- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Et statuant à nouveau,
- réduire à l'euro symbolique, la somme qu'ils doivent au titre de la clause pénale,
En tout état de cause,
- infirmant le jugement dont appel,
- condamner la société Sélection Habitat au paiement de la somme de 3 500 euros à leur profit, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Sélection Habitat aux entiers dépens.
À l'appui de leurs prétentions les appelants exposent que l'offre d'achat n'était pas présentée aux conditions du mandat, car elle prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt. De plus, ils soutiennent que la clause pénale n'est pas applicable en l'absence de réalisation de la vente, cette réalisation étant une condition de rémunération de l'agent immobilier. Enfin, ils exposent ne pas avoir commis de faute en refusant l'offre présentée.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 novembre 2021, la société Sélection Habitat, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1217, 1221, 1231, 1231-1 du code civil, de :
- rejeter comme injustes et mal fondées les prétentions de M. et Mme [O] et [Z] [R],
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] et [Z] [R] à leur payer la somme de 11.000 € outre les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020,
- faisant droit à son appel incident,
- condamner M. et Mme [O] et [Z] [R] à lui payer la somme de 20 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020,
- les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que la clause pénale est efficace en application des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application et que le refus de signer l'offre au prix est fautif, nonobstant l'existence d'une condition suspensive, le véritable motif du refus étant un changement de projet et une volonté de ne plus vendre.
Elle forme également appel incident pour demander la condamnation à la totalité de la somme stipulée à la clause pénale.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 février 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 14 mars 2023.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
- Sur la demande indemnitaire de la société Sélection habitat :
Aux termes de l'article 6, I, alinéas 5 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'État. »
Selon l'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, « Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.
Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. »
En application de ces textes, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément. Le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
En l'espèce, il ressort tout d'abord du mandat de vente sans exclusivité confié par les appelants à la société Sélection habitat qu'aucune clause ne permet expressément à cette dernière de s'engager pour le compte de ses mandants. En conséquence, le mandat n'a pour objet que de confier à l'agent immobilier une mission d'entremise en vue de la conclusion d'une vente.
Ensuite, il est constant que M. et Mme [R] n'ont pas souhaité accepter l'offre qui leur a été présentée par leur mandant. Le mandataire allègue que ce refus est fautif, car motivé exclusivement par un changement d'avis de ses mandants sur le principe même de la vente, alors que l'offre présentée l'est aux prix et conditions du mandat.
Il sera observé que le mandat de vente prévoyait un prix de 260 000 euros, sans stipuler d'autres conditions. L'offre présentée l'était au prix, mais elle était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant « d'approximativement trois-cent-soixante-dix-mille euros ». Assortie d'une telle condition, l'offre d'achat n'était pas présentée aux conditions du mandat dans la mesure où l'existence d'une condition suspensive rendait la vente incertaine jusqu'à la réalisation de l'événement conditionnel. Par principe, si le refus du mandant de réaliser la vente aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute, il en va de même, a fortiori, lorsque l'offre qui lui est proposée l'est sous une condition suspensive qui n'a pas été prévue précisément par le mandat.
De plus, la notification tardive au mandataire par le mandant de leur volonté de ne plus vendre le bien est indifférente dans l'appréciation du caractère fautif ou non du refus d'accepter l'offre.
Enfin, il n'est pas soutenu que les mandants auraient réalisé la vente en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu prétendre.
Il résulte de ce qui précède que le mandat de vente sans exclusivité confié à la société Sélection habitat ne stipulait pas la possibilité pour cette dernière de s'engager pour le compte de ses mandants qui ont pu refuser sans faute l'offre assortie d'une condition suspensive qui leur a été soumise. Par ailleurs, la vente n'ayant pas été conclue en privant le mandataire de sa commission, la clause pénale stipulée au mandat ne peut recevoir application en l'espèce.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [O] et [Z] [R] à payer à la Sarl Sélection Habitat la somme de 11 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020.
Statuant à nouveau de ce chef, la cour déboute la Sarl Sélection habitat de sa demande indemnitaire dirigée contre M. et Mme [R].
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La Sarl Sélection habitat, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d'appel.
Le jugement rendu le 5 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Foix sera infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [O] et [Z] [R] aux entiers dépens et à payer à Sarl Sélection habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [O] et [Z] [R] sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. La Sarl Sélection habitat sera condamnée à leur payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Sarl Sélection habitat, partie perdante, ne peut bénéficier d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme, en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Foix.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute la Sarl Sélection habitat de sa demande indemnitaire dirigée contre M. et Mme [O] et [Z] [R].
Condamne la Sarl Sélection habitat à payer à M. et Mme [O] et [Z] [R] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel et en première instance.
Déboute la Sarl Sélection habitat de sa propre demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
R.CHRISTINE M.DEFIX
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