27/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/01840
N° Portalis DBVI-V-B7F-ODZ3
AMR / RC
Décision déférée du 05 Mars 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE
18/01814
MME [Y]
S.A.R.L. LE CERCLE DE L'HABITAT
C/
[R] [J]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
S.A.R.L. LE CERCLE DE L'HABITAT
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 521 776 591, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Marie-Laure MARGNOUX de la SELARL VERBATEAM, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [K] [S] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 13 Février 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat de mandat sans exclusivité du 02 juin 2017 d'une durée de trois mois reconduit tacitement jusqu'en avril 2018 Mme [K] [J] a confié à la Sarl Le Cercle de l'Habitat la vente d'un bien lui appartenant et situé au [Adresse 1] sur la commune de [Localité 3].
Suite à une offre du 21 octobre 2017, la Sarl Le Cercle de l'Habitat a présenté Mme [I] [F] comme acquéreur potentiel.
Le 24 novembre 2017 un compromis de vente a été signé entre Mmes [J] et [F], prévoyant un prix de 213 500 € en ce compris les frais d'agence immobilière à hauteur de 8 500 euros TTC et une réitération de la vente par acte authentique le 26 février 2018.
Le compromis de vente était assorti de conditions suspensives, dont toutes ont été levées à compter du 16 janvier 2018, lorsque Mme [I] [F] a obtenu son prêt immobilier.
Par courriers des 21 et 24 janvier 2018, Mme [K] [J] a informé la Sarl mandataire et Mme [I] [F] de son intention de ne pas poursuivre la vente, ce qu'elle a également confirmé le 14 février 2018.
Mme [I] [F] ayant maintenu son souhait de poursuivre la vente, le notaire désigné a sollicité Mme [K] [J] pour une réitération de la vente fixée au 20 mars 2018. En l'absence de cette dernière, qui a réitéré par courrier du 09 mars 2018 son intention de ne pas procéder à la vente, le notaire a dressé un procès verbal de carence.
Aucune solution amiable n'ayant été trouvée par les parties, par exploit d'huissier en date du 30 avril 2018, la Sarl Le Cercle de l'Habitat, considérant comme fautif le comportement de sa mandante, l'a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Par exploit d'huissier en date du 16 octobre 2018, Mme [I] [F] a également fait assigner Mme [K] [J] devant ce tribunal.
Les deux affaires ont été jointes.
Par un jugement contradictoire en date du 5 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse
a :
- condamné Mme [K] [J] à payer à Mme [I] [F] la somme de 3 500 euros à titre de clause pénale ;
- accordé à Mme [K] [J] des délais de paiement et dit qu'elle devra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 150 euros puis une 24ème mensualité de 50 euros ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné Mme [K] [J] à payer à Mme [I] [F] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sarl Le Cercle de l'Habitat à payer à Mme [K] [J] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné Mme [K] [J] et la Sarl Le Cercle de l'Habitat aux entiers dépens de l'instance ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré, pour retenir l'application de la clause pénale représentant 10% du prix de vente, que Mme [J] ne contestait pas ne pas avoir honoré ses engagements contractuels en raison d'une absence de solution de relogement. Il a estimé que eu égard au préjudice effectivement subi par Mme [I] [F] qui a réglé au total la somme de 2 706,69 €, comme elle le soutient elle-même, et qui concède avoir acheté un autre bien dans un délai raisonnable, il convenait de ramener le montant de la clause pénale à la somme de 3 500 €.
Le tribunal a considéré en outre, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que la demande en paiement de ses honoraires par l'agence immobilière devait s'analyser comme une demande de dommages et intérêts, l'agence mettant en avant la faute commise par Mme [J] l'ayant privée de ses honoraires, demande qui ne pouvait prospérer qu'à la condition de démontrer que la vente dont l'agence a été chargée a effectivement été conclue et qu'elle a été injustement privée de sa rémunération, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.
Concernant la demande de Mme [J] à l'encontre de l'agence immobilière pour manquement à son devoir d'information et de conseil, le tribunal a considéré que l'agence avait rempli sa mission d'entremise confiée par mandat du 2 juin 2017, la preuve n'étant pas rapportée qu'elle ait eu un autre rôle que celui d'intermédiaire passif ni qu'elle ait été informée par Mme [J] de sa situation relative aux difficultés de relogement avant la signature du compromis de vente.
Par déclaration en date du 22 avril 2021, la Sarl Le Cercle de l'Habitat a relevé appel de ce jugement ce qu'il a :
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la Sarl Le Cercle de l'Habitat à payer à Mme [J] [I] [F] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [K] [J] et la Sarl Le Cercle de l'Habitat aux entiers dépens de l'instance.
Et par voie de conséquence, l'a débouté ses demandes à savoir :
- condamner Mme [K] [J] à lui payer la somme de 8 500 euros au titre de ses honoraires, la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive, la somme de
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en intimant Mme [J].
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 septembre 2022, la Sarl Le Cercle de l'Habitat, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* débouté les parties du surplus de leurs demandes,
* condamné Mme [K] [J] à payer à Mme [I] [F] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [K] [J] et la Sarl Le Cercle de l'Habitat aux entiers dépens de l'instance.
Statuant de nouveau, à titre principal,
- constater que le vente a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, à savoir l'acte sous seing privé passé devant notaire le 24 novembre 2017,
En conséquence,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 8 500 euros en rémunération des frais et démarches effectuées pour son compte conformément aux dispositions contractuelles prévues à l'acte,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour résistance abusive,
A titre subsidiaire,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 8 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des honoraires dont elle a été privée injustement,
En tout état de cause,
- rejeter l'appel incident de Mme [J] et confirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
- ' dire et juger' qu'elle n'a pas manqué à son obligation de conseil,
- débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes formulées à son encontre,
- débouter Mme [J] de sa demande de délai de paiement,
- condamner Mme [J] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le tribunal a requalifié à tort sa demande en paiement des honoraires sans tenir compte ni des termes du mandat du 2 juin 2017 ni de ceux du compromis de vente du 24 novembre 2017, et en méconnaissance des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de la jurisprudence applicable.
Elle soutient, sur le fondement de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, que les conditions suspensives ayant été levées, l'opération de vente a été effectivement conclue et qu'ainsi elle a droit à sa rémunération, la réitération de la vente par acte authentique n'étant pas une condition de l'engagement des parties mais seulement une modalité de celle-ci.
A titre subsidiaire elle soutient que Mme [J] a commis une faute en ne respectant pas son engagement de vendre et en la privant ainsi injustement de ses honoraires.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 janvier 2023, Mme [K] [J], intimée et sur appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1100 et suivants, 1984 et suivants, 1231-1 et suivants, 1345-5, 1354 et suivants, et 1999 du code civil, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société Le cercle de l'Habitat de ses demandes de paiement au titre de ses honoraires,
A titre subsidiaire,
- juger que la société Le cercle de l'Habitat a manqué à son obligation de conseil,
Par conséquent,
- réduire à néant le montant de la rémunération sollicités par la société Le cercle de l'Habitat dans le cadre de son mandat,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Le cercle de l'Habitat de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre et échelonner le paiement sur un délai de 24 mois ;
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Le cercle de l'Habitat ;
Et statuant à nouveau,
- condamner la société Le cercle de l'Habitat à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice moral ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Le cercle de l'Habitat à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Le cercle de l'Habitat aux dépens ;
- condamner la société Le cercle de l'Habitat à lui verser la somme de 5 000 euros en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Le cercle de l'Habitat aux entiers dépens d'appel.
Elle fait valoir qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération de vente qui n'a pas été effectivement conclue, ce qui est selon elle stipulé tant au mandat de vente qu'au compromis de vente.
Elle soutient qu'elle n'a commis aucune faute puisque la non-réitération de la vente n'est que la conséquence des manquements de l'agence à son obligation de conseil.
Elle fait valoir que l'agence immobilière, informée, pour avoir participé à ses recherches, de ce qu'elle n'avait toujours pas trouvé d'appartement au jour de la signature du compromis de vente, a manqué à ses obligations en ne lui conseillant pas d'insérer au compromis de vente une condition suspensive d'acquisition d'un bien, ou à tout le moins de mentionner une date lointaine pour la réitération de la vente, ce qui lui a causé un préjudice moral.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 13 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
La demande en paiement de ses honoraires par la Sarl Le Cercle de l'Habitat
Il résulte des dispositions de l'alinéa 8 du I de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 modifiée par la loi du 24 mars 2014 aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux agents immobiliers ou ne peut être exigé ou accepté par eux, avant que la vente de l'immeuble ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Le mandat de vente sans exclusivité confié par Mme [J] au Cercle de l'Habitat le 2 juin 2017 stipule que «La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique ».
Le compromis de vente signé le 24 novembre 2017 stipule, au paragraphe «Négociation immobilière » : «Les parties reconnaissent expressément que la présente vente a été négociée par l'intermédiaire de l'agence LE CERCLE DE L'HABITAT, suivant mandat qui lui a été donné par le vendeur. Conformément au mandat visé ci-dessus, le vendeur s'oblige à verser à l'agence LE CERCLE DE L'HABITAT la somme de HUIT MILLE CINQ CENTS EUROS (8 500 € EUR) T.V.A. incluse, en rémunération des frais et démarches effectués pour son compte. Cette somme ne sera exigible qu'au jour de la signature du contrat de vente définitif par acte authentique entre les parties comparantes.»
Ces stipulations sont conformes aux dispositions légales rappelées ci-dessus et à l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 modifié par le décret du 17 octobre 2016 qui prévoit dans son dernier alinéa que « le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire ».
Les dispositions de l'article 74 du même décret, invoquées par la Sarl Le Cercle de l'Habitat, ne sont pas applicables en l'espèce puisqu'elles renvoient à l'avant-dernier alinéa (alinéa 11) du I de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 qui concerne uniquement les mandants agissant dans le cadre de leurs activités professionnelles, ce qui n'est pas le cas de Mme [J].
En l'absence de vente effectivement conclue, le mandataire ne peut percevoir sa rémunération de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Le Cercle de l'Habitat de sa demande en paiement de ses honoraires.
La demande de dommages et intérêts de la Sarl Le Cercle de l'Habitat
L'agent immobilier peut obtenir des dommages et intérêts s'il démontre que l'opération projetée n'a pu aboutir par la faute de son mandant.
Il lui appartient de démontrer l'existence d'une faute et d'un préjudice en lien de causalité.
La Sarl Le Cercle de l'Habitat fait valoir que Mme [J] a commis une faute qui l'a injustement privée de ses honoraires en refusant de réitérer la vente de son bien par acte authentique.
Le refus du mandant de réaliser l'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.
Le mandat de vente signé par les parties stipule : « le mandant s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire (') aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés à titre d'indemnité forfaitaire. »
Mme [J] a refusé de réitérer la vente par acte authentique au motif qu'elle n'avait pas trouvé de logement, ainsi qu'elle l'exprime dans ses courriers adressés au notaire et à l'agent immobilier le 21 janvier 2018.
Elle est de fait restée propriétaire de son appartement et l'est encore à ce jour.
Le seul refus de réaliser la vente ne peut être constitutif d'une faute et l'exigence d'une faute du mandant ne peut être écartée par une clause pénale insérée au mandat prévoyant une indemnité même en cas de non réalisation de la vente et en l'absence de faute du mandant, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Le Cercle de l'Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
La demande de dommages et intérêts de Mme [J]
Mme [J] demande l'indemnisation du préjudice moral qu'elle a subi à raison du présent litige alors qu'âgée de 78 ans elle a failli se retrouver sans logement et a subi un stress important du fait de la procédure judiciaire.
Elle soutient en outre que la Sarl Le Cercle de l'Habitat a manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas que son projet de relogement était irréalisable en l'état du marché immobilier et en ne lui conseillant pas d'insérer au compromis de vente une condition suspensive relative à son relogement.
Il appartient à Mme [J] de démontrer l'existence d'une faute de la Sarl Le Cercle de l'Habitat et d'un préjudice en lien de causalité.
La mandat confié à la Sarl Le Cercle de l'Habitat portait uniquement sur la vente du logement de Mme [J], le mandataire s'engageant à entreprendre les démarches et mettre en oeuvre les moyens qu'il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confiée.
Mme [J] ne justifie pas que l'agent immobilier avait connaissance avant la signature du compromis de vente des conditions dans lesquelles elle entendait se reloger. Elle produit d'ailleurs un courrier qu'elle a adressé à une agence immobilière de [Localité 4] le 24 janvier 2018 dont il ressort que cette agence avait mandat de rechercher son futur logement.
Par ailleurs l'erreur de la Sarl Le cercle de l'Habitat sur la portée de ses droits et le seul mal fondé de son action ne sont pas susceptibles de caractériser un abus dans l'exercice de l'action en justice et d'une voie de recours.
En l'absence de faute prouvée de la Sarl Le Cercle de l'Habitat, Mme [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé.
Les demandes annexes
Confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour, le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, la Sarl Le Cercle de l'Habitat supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant dans les limites de sa saisine ;
- Confirme le jugement rendu le 5 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;
Y ajoutant,
- Condamne la Sarl Le Cercle de l'Habitat aux dépens d'appel ;
-Condamne la Sarl Le Cercle de l'Habitat à payer à Mme [K] [J] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute la Sarl Le Cercle de l'Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
.
