20/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/03566
N° Portalis DBVI-V-B7F-OKL7
CR / RC
Décision déférée du 11 Juin 2021
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (20/03097)
MME GIGAULT
S.A.S. URBIS REALISATIONS
C/
[U] [X]
[D] [L] épouse [X]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
S.A.S. URBIS REALISATIONS
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 504 586 603, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me Matthieu RAOUL, membre de la SELARL MARTIN & ASSOCIES, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Monsieur [U] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [D] [L] épouse [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
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OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
Le 27 juin 2013, M.[U] [X] et Mme [D] [L] épouse [X] ont acheté auprès de la Sa Urbis Réalisations un appartement T5 en l'état futur d'achèvement, n° A406, situé au niveau R+4 d'un immeuble collectif résidentiel devant être édifié [Adresse 5] et dont ils ont pris possession le 2 décembre 2014.
Divers désordres s'étant révélés dès le premier trimestre 2015, non résolus, (fissures et infiltrations), les époux [X] ont fait assigner leur vendeur par acte du 31 mai 2018 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse lequel, par ordonnance du 7 août 2018, a désigné M [F] [Y] en qualité d'expert dont le rapport a été déposé le 18 mai 2020.
L'expert a constaté deux points d'infiltrations d'eau subsistant, l'un au niveau du plafonnier du salon de l'appartement A 406 provenant par gravitation de l'étage supérieur à l'aplomb de la toiture-terrasse de l'appartement A 504 en raison d'insuffisances constructives du rejingot réalisé au niveau du seuil de la porte d'entrée de l'appartement A 504, l'autre au niveau du plafond de la loggia de l'appartement A 406, provenant d'une fuite localisée à l'angle sud-est de la toiture-terrasse de l'appartement du dessus, contre le garde-corps maçonné, en raison de l'absence de réalisation d'un solin périphérique.
Par acte d'huissier du 30 juillet 2020, M. et Mme [X] ont fait assigner la Sa Urbis Réalisations devant le tribunal judiciaire de Toulouse qui, par jugement réputé contradictoire du 11 juin 2021, a :
- condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 6 573,04 euros Ttc au titre des travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 18 mai 2020 et jusqu'à la date du jugement ;
- condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 15 euros par jour à compter du 2 décembre 2014 et jusqu'à parfait paiement des travaux de reprise au titre du préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 8.000 euros au
titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
-débouté [U] et [D] [X] du surplus de leurs demandes
- condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 2.500 euros en
application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné la Sa Urbis Réalisations aux entiers dépens de l'instance et ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire ;
- admis la Selarl Noray-Espeig au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le premier juge a retenu qu'il ne pouvait être sollicité de pénalités de retard au regard des pièces contractuelles produites.
Sur le fondement de l'article 1792 du code civil et au regard du rapport d'expertise judiciaire il a retenu l'existence de deux désordres affectant le bien, à savoir une infiltration d'eau aboutissant au plafonnier électrique du salon ainsi qu'une percolation d'eau sortant du plafond de la loggia, occasionnant des difficultés grandissantes d'habitabilité et portant atteinte au lieu de vie de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination dès lors que le couvert n'était pas assuré. Il a retenu un préjudice de jouissance évalué à compter du 2 décembre 2014 jusqu'au paiement des travaux de reprise sur la base de la valeur locative du bien à hauteur de 15 € par jour, ainsi qu'un préjudice moral résultant des risques de court-circuit électrique dans le logement abritant la famille.
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Par acte du 5 août 2021, la Sa Urbis Réalisaiton a interjeté appel de toutes les dispositions de cette décision
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Par déclaration en date du 3 novembre 2021, la Sas Urbis Réalisations a fait une nouvelle déclaration d'appel de ce jugement afin de régulariser la précédente du 5/08/2021 conformément aux dispositions de l'article 901-4° du Code de procédure civile.
Saisi d'un incident aux fins de radiation de la procédure, par ordonnance du 2 juin 2022, le magistrat de la mise en état cour a :
- constaté que le jugement rendu le 11 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse avait finalement été exécuté et que la demande principale aux fins de radiation présentée par les époux [X] n'avait plus d'objet,
- condamné la Sa Urbis Réalisations aux dépens de l'incident.
- condamné la Sa Urbis Réalisations à payer à M. [U] [X] et à Mme [D] [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 al. 1er, 1° du code de procédure civile.
Les instances enrôlées sous les n°s RG 21/3566 et 21/4462 ont fait l'objet d'une jonction dans le cadre de la mise en état le 22 septembre 2022.
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PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 juin 2022, la Sas Urbis Réalisations, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants, 1134 alinéa 3 et 1147 devenus les articles 1104 et 1231-1, et 1154 ancien du code de civil de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
- débouter les époux [X] de la totalité de leurs demandes à son encontre,
- débouter les époux [X] de leurs demandes à son encontre formées dans le cadre de l'appel incident,
- condamner les époux [X] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [X] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire, le tout avec distraction au profit de Maître Hervé Jean-Jacques, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 18 août 2022, M. [U] [X] et à Mme [D] [X], intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles1611, 1792 alinéa 1er du code de civil et 696 et 700 du code de procédure civile, de :
Rejetant toute conclusions contraires comme étant injustifiées en tout cas mal fondées.
- déclarer la société Urbis Réalisations irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,
- confirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 6.573,04 euros Ttc au titre des travaux de reprise, outre intérêts au taux légal à compter de la décision;
* dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 18 mai 2020 et jusqu'à la date du présent jugement ;
* condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 15 euros par jour à compter du 2 décembre 2014 et jusqu'à parfait paiement des travaux de reprise au titre du préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
* condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 8.000 euros au titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
* condamné la Sa Urbis Réalisations à payer aux époux [X] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné la Sa Urbis Réalisations aux entiers dépens de l'instance et ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire ;
* admis la Selarl Noray-Espeig au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile;
* ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Y ajoutant sur leur appel incident ,
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident,
- infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés du surplus de leurs demandes,
- condamner la société Urbis Réalisations à leur verser la somme de 4 077,29 euros au titre du retard de livraison du bien acquis en l'état futur d'achèvement,
- condamner la société Urbis Réalisations à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2023.
L'affaire a été examinée à l'audience du 21 mars 2023.
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur les désordres
Selon les dispositions de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. En application des dispositions de l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
En l'espèce, la Sas Urbis Réalisations, promoteur vendeur de l'immeuble collectif qu'elle a fait construire et vendu par lots, dont celui acquis par les époux [X], est constructeur, tenu, à ce titre envers les acquéreurs de la garantie décennale prévue par l'article 1792 susvisé et ce indépendamment de l'existence par ailleurs d'une assurance dommages-ouvrage, la circonstance que les acquéreurs aient ou non mis en 'uvre cette garantie dommages-ouvrage étant indifférente à l'égard du promoteur-vendeur.
L'un des désordres d'infiltrations litigieux se manifeste au niveau du plafonnier du salon des époux [X] par migration depuis l'appartement de l'étage supérieur, en passant par le pot encastré dans le plafond en béton où sont situés les câbles électriques destinés à l'éclairage des parties privatives. Il a été constaté par l'expert judiciaire après des épisodes pluvieux (17/10/2018) mais aussi après des tests ciblés de mise en eau depuis l'appartement A 504 situé au dessus de celui acquis par les époux [X], tests réalisés les 9/11/2018, 14/06/2019 et 5/07/2019 (page 25 du rapport). Il a pour origine, sans que cet avis technique soit utilement contesté, des défaillances constructives, à savoir l'absence d'étanchéité à l'eau de la porte palière de l'appartement A504 au niveau du cadre de porte fixé au mur et de son seuil en béton insuffisamment protégé par le rejingot réalisé. Ce désordre porte atteinte à la destination de l'appartement dont les parties privatives destinées à l'habitation n'ont pas vocation à recevoir l'eau en provenance du niveau supérieur au travers des ouvrages accueillant des installations électriques, générant au demeurant un risque de court-circuit. Il est de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur, promoteur-vendeur.
Le second désordre d'infiltration a été constaté par l'expert au niveau du plafond de la loggia de l'appartement des époux [X]. Par sa nature, un plafond abritant une partie privative, dont un plancher bois situé en dessous, ayant vocation à être étanche, il porte atteinte à la destination de la loggia, l'importance des infiltrations étant indifférente. Il résulte lui-aussi d'un désordre constructif, l'expert ayant retenu sans être utilement techniquement démenti que les infiltrations avaient pour origine une insuffisance de la réalisation de l'étanchéité de la toiture-terrasse située au dessus, au niveau de l'angle rentrant proche du garde-corps maçonné, en l'absence de réalisation d'un solin périphérique couvrant la tête du relevé d'étanchéité. Il est lui aussi de nature à engager la responsabilité décennale du constructeur, promoteur-vendeur.
Le coût de reprise de ces désordres tant au niveau de l'appartement A504 que de celui du A406 a été évalué par l'expert sur devis à 6.573,04 € Ttc.
Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a condamné la Sas Urbis Réalisations à payer ladite somme aux époux [X] outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et dit que cette somme sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 18 mai 2020 jusqu'à la date du jugement, disposition dont les époux [X] demandent confirmation.
2°/ Sur le préjudice de jouissance
Le désordre d'infiltration affectant le séjour, pièce de vie des époux [X], au travers du réseau électrique, a été signalé par les acquéreurs dès le 26 février 2015, l'appartement, neuf, leur ayant été livré le 2/12/2014. Le 20 avril 2015 les époux [X] signalaient à la représentante de Urbis Réalisations qu'ils avaient dû enlever le plafonnier détrempé et mettre une bassine en attendant la réparation. Malgré les passages de l'entreprise mobilisée, cette dernière n'a pas été en mesure de résoudre le problème, le 2 mai 2015 les époux [X] alertant Urbis Réalisations sur le danger présenté par le mélange de l'eau et de l'électricité, leur éclairage principal restant inutilisé car débranché, les fils électriques pendant au dessus d'une bassine afin de drainer l'eau. Le 13 mai 2015 les époux [X] rappelaient au vendeur-constructeur que depuis le mois de février, ils n'avaient pas de lumière sur le salon, les câbles étant exposés et une bassine étant posée à terre ; qu'ils avaient en conséquence des difficultés pour recevoir du monde et vivre dans le logement dans lequel ils avaient investi tant financièrement qu'affectivement. Le 14 juin 2015 ils adressaient une vidéo après les précipitations des derniers jours, relevant que l'intervention promise le 2 juin sur la terrasse du niveau supérieur, à la supposer effectivement réalisée, n'avait eu aucune efficacité, insistant sur le fait qu'ils subissaient cette difficulté depuis sept mois. Le 8 septembre 2015 ils adressaient une mise en demeure à Urbis Réalisations avant engagement d'une procédure judiciaire. Malgré une mise en eau colorée réalisée en octobre 2015, le 7 janvier 2016 Urbis Réalisations informait les époux [X] que le point faible au niveau de l'étanchéité de la terrasse n'avait pas été identifié. Le 24 novembre 2015 les époux [X] signalaient la persistance de l'infiltration dans le salon. Cette situation n'a jamais trouvé de solution de la part du constructeur-vendeur, la cause exacte de l'infiltration au niveau du plafonnier du salon n'ayant été déterminée, de même que les travaux de nature à y remédier, qu'au cours de l'expertise judiciaire. Les époux [X] subissent donc un préjudice de jouissance certain depuis février 2015, le plafonnier du salon étant resté débranché, privant d'éclairage principal leur pièce de vie, les câbles très inesthétiques restant pendants au dessus de leurs têtes, cette situation les obligeant en outre à installer une bassine en dessous du plafonnier pour préserver leurs meubles de salon (canapés, fauteuils, table) par temps de pluie, et leur faisant craindre des courts-circuits électriques. Les époux [X] ont acquis neuf l'appartement T5 comprenant une entrée, une salle de séjour avec cuisine, quatre chambres pour un prix de 255.411 € concernant le lot principal. La somme journalière de 15 € par jour retenue par le premier juge , laquelle représente une indemnité mensuelle moyenne de l'ordre de 450 €, dont les époux [X] sollicitent confirmation, n'apparaît nullement excessive au regard du préjudice de jouissance effectivement subi depuis la première manifestation du désordre signalé dès le 26 février 2015, soit deux mois après la livraison de l'appartement, le jugement entrepris devant être confirmé en toutes ses dispositions à ce titre, étant relevé que le montant nécessaire à la réalisation des travaux de réfection n'a été réglé par la Sas Urbis Réalisations que le 29 juillet 2021.
3°/ Sur le préjudice moral
Les époux [X], au delà du préjudice de jouissance ci-dessus réparé, ont subi un préjudice moral résultant des divers tracas subis pendant plus de cinq ans pour tenter d'obtenir que leur vendeur-constructeur remédie aux désordres subis (multiples courriers, obligation d'assigner en référé puis au fond pour faire reconnaître leurs droits). La décision du premier juge, lequel a justement évalué ce préjudice moral, doit en conséquence être confirmée.
4°/ Sur le retard de livraison
Invoquant un retard de livraison au regard de la date de livraison prévue par le contrat de vente, les époux [X] ne sollicitent plus devant la cour des pénalités contractuelles de retard ainsi qu'ils l'avaient fait devant le premier juge mais des dommages et intérêts à hauteur du loyer qu'ils ont dû assumer pour les mois de septembre à décembre 2014 à défaut de livraison du bien réservé dans le délai prévu au contrat qu'ils estiment fautif.
La Sas Urbis Réalisations développe dans ses écritures un moyen tendant à la prescription de cette action en indemnisation au visa des dispositions de l'article 2224 du code civil. Néanmoins, ne formulant dans le dispositif de ses dernières écritures, auquel seul la cour est tenue de répondre en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile , aucune prétention tendant à l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation pour retard de livraison, sollicitant uniquement le débouté des prétentions des époux [X] ce qui implique un débat au fond, la cour n'est pas saisie d'une fin de non recevoir.
Le contrat de réservation du 29/03/2013 prévoyait une date prévisionnelle d'achèvement des travaux au 3ème trimestre 2014, précisant que cette date prévue pour la réception et l'achèvement des travaux serait prorogée de plein droit d'une durée égale aux interruptions de travaux pour cas de force majeure ou plus généralement pour cause légitime de suspensions de délais de livraison (intempéries, grève, liquidation ou redressement judiciaire d'entreprise, injonctions administratives ou autres). L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 27 juin 2013 prévoit que le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le courant du troisième trimestre 2014 sauf les cas et causes légitimes de suspension du délai de livraison définies en pages 47 et 48 de l'acte notarié. A défaut de toute prévision de pénalités de retard contractuelle, l'indemnisation au titre du retard de livraison impose la caractérisation d'une faute du vendeur et d'un préjudice en résultant.
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'opération de construction a été découpée en trois tranches de travaux dont la tranche 1 s'est étalée du 3ème trimestre 2013 au 4ème trimestre 2014 et qu'au vu des comptes rendus de chantier qui ont été produits à l'expert (CR n° 61 et 69 notamment) l'expert a retenu d'une part, que le maître d'oeuvre avait exigé des travaux supplémentaires non prévus au devis d'appel d'offre du lot étanchéité et d'autre part qu'il avait voulu imposer des prestations s'agissant du lot menuiseries intérieures occasionnant des frais financiers ou plus values qui n'avaient pas été décrites dans le dossier de consultation des entreprises ni anticipées techniquement, la réception de la tranche 1 de travaux ayant finalement été fixée au 28/11/2014 à 9 h et la livraison des appartements de ladite tranche étant intervenue le 02/12/2014, soit quatre jours après la réception des travaux. Il en ressort que l'appartement des époux [X] ne pouvait être livré avant que les travaux des ouvrages de la tranche 1 soient effectivement réceptionnés par le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre de l'opération à l'égard des entreprises intervenantes et que le retard de deux mois affectant la livraison effective aux acquéreurs par rapport au délai prévisionnel initialement prévu résulte a minima de modifications imposées par le maître d'oeuvre non prévues au dossier de consultation des entreprises, sans que soit caractérisée à ce titre une faute du maître de l'ouvrage, promoteur-vendeur, dans ses rapports avec les acquéreurs. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce que le premier juge a débouté les époux [X] de leur demande en paiement à hauteur de 5.898,50 € au titre de pénalités de retard de 95,14 € par jour non prévues par le contrat liant les parties et, y ajoutant, de débouter les époux [X] de leur demande d'indemnisation formée en cause d'appel à hauteur de 4.077,29 € sur le fondement de l'inexécution contractuelle fautive .
5°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Principale partie succombante, la Sas Urbis Réalisations supportera les dépens de première instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Elle se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, ainsi que justement chiffrée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pourvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Déboute M.[U] [X] et Mme [D] [L] épouse [X] de leur demande d'indemnisation à hauteur de 4.077,29 € pour retard de livraison
Condamne la Sas Urbis Réalisations aux dépens d'appel
Condamne la Sas Urbis Réalisations à payer à M.[U] [X] et Mme [D] [L] épouse [X] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute la Sas Urbis Réalisations de sa demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
