6/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 22/02886
N° Portalis DBVI-V-B7G-O5US
AMR / OC
Décision déférée du 02 Juin 2022
Juge de la mise en état de TOULOUSE - 21/00082
MME KINOO
[P] [U] [J] [N]
[I] [T] [A] [C]
C/
S.A.R.L. VUDENHAUT IMMO (VDH IMMO)
S.A.R.L. VDH DEVELOP
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [P] [U] [J] [N]
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE
Représenté par Me Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [I] [T] [A] [C]
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE
Représentée par Me Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉES
S.A.R.L. VUDENHAUT IMMO
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bernard BAYLE-BESSON, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.R.L. VUDENHAUT DEVELOP
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Bernard BAYLE-BESSON, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.M ROBERT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par R. CHRISTINE faisant fonction de greffier
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 12 juillet 2019, Mme [Z] [O] et M. [H] [K] ont mandaté la Sarl Vudenhaut-Develop (Vdh-Develop) pour vendre leur bien immobilier situé à [Localité 5] (31) et rechercher un acquéreur.
Le 12 février 2020, Mme [Z] [O] et M.[H] [K] ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. [P] [N] et Mme [I] [C].
Le 8 juin 2020, un protocole d'accord a été signé entre ces parties, selon lequel les consorts [C]-[N] renoncent à lever l'option de la promesse de vente, entraînant la caducité de l'acte.
Par actes d'huissier du 16 décembre 2020, la Sarl Vudenhaut-Immo (Vdh-Immo) a fait assigner Mme [I] [C] et M. [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir notamment dire que la non-réalisation de la vente est la conséquence exclusive de leur refus fautif et que leur responsabilité extra-contractuelle est engagée à son égard.
Par conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 25 août 2021 et soutenues oralement à l'audience du 16 septembre 2021, Mme [I] [C] et M. [P] [N] ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de la société Vdh-Immo.
Par ordonnance du 21 octobre 2021 le juge de la mise en état a fait injonction à la Sarl Vdh-Immo d'appeler en cause la Sarl Vdh-Develop.
Par acte d'huissier du 20 décembre 2021 la Sarl Vdh-Develop a fait assigner M. [C] et Mme [N] aux fins de voir notamment dire que la non-réalisation de la vente est la conséquence exclusive de leur refus fautif et que leur responsabilité extra-contractuelle est engagée à son égard.
Par ordonnance contradictoire du 2 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/5744 à la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/82,
- déclaré recevable la demande de la Sarl Vudenhaut-Immo à l'égard de M. [P] [N] et Mme [I] [C],
- débouté la Sarl Vudenhaut-Immo de sa demande de condamnation de M. [P] [N] et Mme [I] [C] au titre d'un abus de leur droit à ester en justice,
- réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 15 septembre 2022, pour conclusions au fond de Maître [S] à adresser au plus tard le lundi 12 septembre 2022.
Par déclaration du 27 juillet 2022, Mme [I] [C] et M. [P] [N] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :
- ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/5744 à la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/82,
- déclaré recevable la demande de la Sarl Vudenhaut-Immo à l'égard de M. [P] [N] et Mme [I] [C],
- réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 15 septembre 2022, pour conclusions au fond de Maître [S] à adresser au plus tard le lundi 12 septembre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 janvier 2023, M. [P] [N] et Mme [I] [C], appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 122 du code de procédure civile, de :
- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
* ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/57 44 et la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/00082,
* déclaré recevable la demande de la Sarl Vudenhaut Immo à l'égard de M. [N] et Mme [C],
* réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 15 septembre 2022 pour conclusions au fond de Maître [C] [G] à adresser au plus tard le 12 septembre 2022,
Statuant à nouveau,
- juger irrecevables les demandes de la société Vudenhaut-Immo,
- condamner la société Vudenhaut-Immo à leur payer, chacun, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens d'instance.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 24 novembre 2022, la Sarl Vudenhaut Immo et la Sarl Vdh Develop, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions adverses comme injustes et infondées,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 juin 2022 en ce qu'elle a :
* ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/57 44 et la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/00082,
* déclaré recevable la demande de la Sarl Vudenhaut Immo à l'égard de M. [N] et Mme [C],
* réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 15 septembre 2022 pour conclusions au fond de Maître [C] [G] à adresser au plus tard le 12 septembre 2022,
- condamner in solidum les consorts [C]-[N] à leur payer chacune la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 31 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
La saisine de la cour
Au regard de la déclaration d'appel et du dispositif des dernières écritures des parties la cour n'est pas saisie de la disposition de l'ordonnance ayant débouté la Sarl Vdh-Immo de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de celle ayant ordonné la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/5744 à la procédure enrôlée sous le numéro RG 21/82, étant rappelé qu'en application de l'article 537 du code de procédure civile les décision de jonction ou de disjonction d'instance sont des mesures d'administration judiciaire et à ce titre ne sont sujettes à aucun recours.
La fin de non-recevoir
Il résulte des dispositions d'ordre public des articles 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que la licéité de l'intervention d'un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, est subordonnée à la détention d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties à l'opération.
Le mandat de vente et de recherche d'acquéreur no Bc30 a été signé le 12 juillet 2019 par M. [K] et Mme [O] au profit de la Sarl Vdh-Develop. Il stipule à la clause « honoraires du mandataire » : « en cas de réalisation de l'opération, le mandataire ou un mandataire substitué aura droit à rémunération (...) ».
La proposition d'achat signée le 13 janvier 2020 stipule qu'en cas d'acceptation de l'offre par le vendeur et de réalisation effective de la vente le proposant « reconnaît devoir la somme de 23500 € à l'agence Vdh-Immo Résidentiel », mais cette même proposition mentionne bien en qualité de mandataire la Sarl Vdh-Develop. En deuxième et troisième page il est mentionné « Proposition ferme d'achat (valant avenant au mandat de vente no Bc30) » et le mandataire a fait précéder sa signature de la mention « Bon pour avenant au mandat ». Il n'est pas stipulé que cet « avenant » concerne l'identité du mandataire mais qu'il concerne le prix de cession.
Le compromis de vente signé le 12 février 2020 stipule en page 9 sous le titre « Négociation » : « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence immobilière Vdh-Immo. Le bénéficiaire, qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération (...) ».
La Sarl Vdh-Develop et la Sarl Vdh-Immo, bien que disposant du même représentant, M. [W] [B], sont des personnes morales différentes et disposent d'ailleurs chacune de leur propre carte professionnelle (pièce 7 des appelants).
Quelque soient les mentions figurant tant dans la proposition d'achat, emprunte d'une certaine confusion, que dans le compromis de vente concernant le bénéficiaire de la commission, ou la possibilité de substitution, les textes rappelés ci-dessus qui sont d'ordre public doivent recevoir application.
Le fait que les acquéreurs aient été en relation avec la Sarl Vdh-Immo pour la vente de leur propre maison est sans incidence dans la mesure où le mandat Bc30 n'a été confié par les vendeurs qu'à la Sarl Vdh-Develop, de sorte qu'en l'absence de tout mandat accordé à la Sarl Vdh-Immo par les vendeurs comme par les acquéreurs pour la vente de l'immeuble appartenant à M. [K] et Mme [O], la Sarl Vdh Immo n'a pas qualité pour agir à l'encontre des acquéreurs en responsabilité délictuelle pour non réalisation de cette dernière vente, l'ordonnance étant infirmée.
Les demandes annexes
La Sarl Vdh-Immo qui succombe dans ses prétentions sera condamné aux dépens de l'incident tant de première instance que d'appel.
Elle sera condamné à payer à M. [N] et Mme [C] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés tant en première instance qu'en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ne peut prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant dans les limites de sa saisine ;
- Infirme l'ordonnance rendue le 2 juin 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
- Déclare irrecevable les demandes formées à l'encontre de M. [P] [N] et Mme [I] [C] par la Sarl Vdh-Immo pour défaut de qualité ;
- Condamne la Sarl Vdh-Immo aux dépens de l'incident tant de première instance que d'appel ;
- Condamne la Sarl Vdh-Immo à payer à M. [P] [N] et Mme [I] [C] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;
- Déboute la Sarl Vdh-Immo de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
R. CHRISTINE C. ROUGER
