06/06/2023
ARRÊT N°
N° RG 22/01987
N° Portalis DBVI-V-B7G-OZ2V
J.CG/ND
Décision déférée du 15 Avril 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE (20/02878)
MME DURIN
Syndicat IMMEUBLE DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la société ORIM
C/
[B] [L]
[E] [O]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SIX JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Syndicat IMMEUBLE DU [Adresse 4]
Représenté par son syndic, la société ORIM, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Tarbes sous le numéro 849470570, prise en son établissement sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
Madame [B] [L]
42 rue du 10 avril
[Localité 3]
Représentée par Me Fabienne MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [E] [O]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Fabienne MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C GARRIGUES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier de chambre
OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
Mme [B] [L] et Mme [E] [O] sont propriétaires de biens immobiliers au sein de la copropriété située [Adresse 4] (31), administrée du 25 mai 2018 au 24 octobre 2019 par la Sarl Cardinal gestion en qualité de syndic.
La copropriété est composée de quatre copropriétaires :
- Mme [B] [L] : 152 tantièmes
- Mme [E] [O] : 85 tantièmes
- Sci Samir Azad (mme et Monsieur [W] et [D] [G]) : 374 tantièmes
- Mme [T] [K] : 389 tantièmes.
A la fin du mandat de la Sarl Cardinal Gestion, aucun autre syndic n'a été désigné par l'assemblée générale des copropriétaires.
Mme [T] [K], copropriétaire, a convoqué une assemblée générale extraordinaire aux fins de désignation d'un nouveau syndic.
Suivant procès verbal du 23 juin 2020, l'assemblée générale extraordinaire a adopté les résolutions suivantes :
Résolution n° 1 - Election du bureau
Président : Monsieur [D] [G]
Secrétaire : Mme [T] [K].
Résolution n° 2 - Election du syndic
Les contrats proposés sont :
- société OCCIMO
- société ORIM
Votent pour la société OCCIMO (Mme [O] et Mme [L]) 85 + 152 = 237 tantièmes
Votent pour la société ORIM ( Mme et M. [G] et Mme [K]) 374 + 389 = 763 tantièmes
La société ORIM est élue à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965.
Contestant l'élection du bureau de cette assemblée ainsi que le choix du nouveau syndic, XX ont fait assigner, par acte d'huissier en date du 18 août 2020 puis par acte rectificatif en date du 20 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la Sarl ORIM aux fins de voir prononcer à titre principal la nullité de la totalité de l'assemblée générale du 23 juin 2020, à titre subsidiaire la nullité de la résolution n° 2 pour abus de majorité, et en tout état de cause la désignation d'un administrateur provisoire.
Par un jugement contradictoire en date du 15 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- annulé le procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2020 des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] ;
- désigné la Scp Lopez-[J], prise en la personne de Maître [J], huissier de justice, comme administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission de :
# convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, précision faite qu'il ne pourra pas s'agir du syndic la Sarl Orim ni le syndic Cardinal gestion,
# administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'attente de la tenue de cette assemblée,
# se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et de l'ensemble des documents et archives du syndicat,
# engager si nécessaire toute action en justice dans l'intérêt de la copropriété dans le respect des dispositions légales,
- fixé le délai de la mission de l'administrateur provisoire à 3 mois à compter du jour de la présente décision ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à Mesdames [B] [L] et [E] [O] la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] aux dépens ;
- rejeté toute demande autre ou contraire ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé que l'élection du président donnait lieu à un vote qui devait être mentionné au procès-verbal et que l'absence dans ce procès-verbal de la mention d'un vote sur la désignation du président emportait la nullité des décisions de l'assemblée générale sans qu'il y ait lieu à justifier d'un grief.
Il a ensuite constaté qu'il ressortait du procès-verbal du 23 juin 2020 qu'aucune mention faisant référence à un vote n'était inscrite et jugé en conséquence que les décisions prises lors de l'assemblée générale étaient nulles.
Il a désigné un administrateur provisoire en application des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
La Scp Lopez-[J], prise en la personne de Maître [J], huissier de justice, a refusé d'exercer la mission qui lui a été confiée.
Par jugement rectificatif en date du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire a :
- désigné Mme [N] [S] avec pour mission de :
# convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 précision faite qu'il ne pourra pas s'agir du syndic la Sarl Orim ni le syndic Cardinal gestion,
# administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'attente de la tenue de cette assemblée,
# se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et de l'ensemble des documents et archives du syndicat,
# engager si nécessaire toute action en justice dans l'intérêt de la copropriété dans le respect des dispositions légales.
- fixé le délai de la mission de l'administrateur provisoire à 3 mois à compter du jour de la présente décision,
- dit que les frais relatifs la mission d'administrateur provisoire seront supportés par le syndicat des copropriétaires immeuble [Adresse 4],
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le syndicat de l'immeuble du 42 rue du 10 avril a interjeté appel de ces deux décisions le 24 mai 2022 en critiquant l'ensemble de leurs dispositions.
Par acte du 8 juin 2022, le syndicat de l'immeuble du [Adresse 4] a fait assigner Mmes [L] et [O] en référé devant le premier président de la cour d'appel de Toulouse sur le fondement de l'article 514-3 du code de procédure civile, pour voir :
- arrêter l'exécution provisoire des jugements rendu les 15 avril et 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse,
- condamner les défenderesses à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens.
Par ordonnance de référé contradictoire en date du 21 septembre 2022, la cour d'appel de Toulouse a :
- débouté le syndicat [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné le syndicat [Adresse 4] aux dépens de l'instance,
- l'a condamné à payer à Mmes [B] [L] et [E] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la société ORIM, appelant, demande à la cour de :
- réformer les jugements dont appel ;
- condamner in solidum Mmes [B] [L] et [E] [O] à rembourser au syndicat des copropriétaires tous les frais d'administration provisoire de la copropriété en ce compris la rémunération de Mme [S] ;
- les condamner à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Sur la validité de l'assemblée générale du 23 juin 2020 et de la résolution n° 1, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [L] et Mme [O] ne se sont pas opposées à la désignation de M. [G] et de Mme [K] en qualités de président et secrétaire, qu'en toute hypothèse la Sci Samir Azad et Mme [K] détiennent la majorité des droits de vote et que la résolution n° 1 a donc été votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, et qu'en application des dispositions de l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967, il est possible de reconstituer le sens du vote et d'en déduire que la résolution a été votée à la majorité des copropriétaires présents et adoptée.
Il sollicite l'infirmation de la disposition du jugement interdisant aux sociétés ORIM et Cardinal Gestion de candidater aux fonctions de syndic, cette interdiction n'étant pas motivée et aucun texte ne donnant compétence à un tribunal pour faire interdiction à une société de se présenter à des fonctions de syndic.
Il fait valoir par ailleurs que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2021, convoquée et réunie après l'assemblée générale du 23 juin 2020, a désigné aux fonctions de syndic la société ORIM et a renouvelé son mandat dans sa résolution n° 4, que cette assemblée générale n'a pas été contestée par Mme [L] et Mme [O] selon les formes et délais prescrits par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que l'annulation d'une assemblée générale ayant procédé à la nomination du syndic n'entraîne pas de plein droit la nullité des assemblées postérieures, chaque assemblée générale étant autonome et devant faire l'objet d'une action en annulation spécifique. Il en conclut que la copropriété n'était donc pas dépourvue de syndic à la date du jugement et que le tribunal ne pouvait donc pas désigner un administrateur provisoire en application de l'article 47 du 17 mars 1967.
Enfin, le syndicat des copropriétaires expose que la désignation d'un administrateur provisoire de copropriété alors que le syndicat des copropriétaires n'était pas dépourvu de syndic génère une charge financière inutile pour la copropriété. Il sollicite en conséquence la condamnation de Mme [L] et Mme [O] au remboursement de tous les frais d'administration provisoire en ce compris la rémunération de Mme [S].
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 novembre 2022, Mmes [B] [L] et [E] [O], intimées, demandent à la cour, au visa des articles 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 15 et 17 de la loi du 17 mars 1967, de :
- confirmer les jugements dont appel,
Subsidiairement,
Si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement rendu le 15 avril 2022 et/ou le jugement rectificatif du 13 mai 2022 en ce que le premier jugement a annulé le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2020 des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], et le second a désigné Madame [N] [S], administrateur provisoire de la copropriété,
Statuer de nouveau et :
- annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 23 juin 2020 dont le vote constitue un abus de majorité ;
En conséquence de l'annulation de la résolution n°2 de cette assemblée et en considération en tout état de cause de l'absence de syndic de copropriété,
- désigner un administrateur provisoire à la copropriété de l'Immeuble du [Adresse 4], avec mission de :
* administrer la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
* convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic qui ne pourra pas être le syndic Orim ou Cardinal gestion,
* se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents du syndicat pour répondre aux nécessités de la gestion courante,
* engager si nécessaire toute action en justice dans l'intérêt de la copropriété dans la limite des dispositions prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
En toutes hypothèses,
- rejeter la totalité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance devant la cour d'appel de Toulouse,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de la présente instance.
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 23 juin 2020, Mme [L] et Mme [O] soutiennent que c'est de manière totalement irrégulière que Mme [K] et M.[G] se sont auto-désignés secrétaire et président de l'assemblée sans qu'il ne soit procédé à aucun vote. Elles estiment que l'irrégularité affectant la résolution n° 1 ne saurait être considérée comme une irrégularité formelle pouvant être régularisée sur le fondement de l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 puisqu'il est patent que le procès-verbal ne permet pas de reconstituer le sens du vote. Elles ajoutent que M. [G], qui a cru devoir s'auto-proclamer président de l'assemblée, a agi en qualité de gérant de la Sci Samir Azad, copropriétaire, alors que celle-ci est radiée du registre du commerce et des sociétés depuis le 22 août 2019.
A titre subsidiaire, Mme [L] et Mme [O] demandent l'annulation de la résolution n° 2 portant sur l'élection du syndic comme étant constitutive d'un abus de majorité. Elle soutiennent à cet effet que la décision prise par les deux copropriétaires détenant la majorité absolue est préjudiciable à l'intérêt de la copropriété au regard notamment de la confusion entre le syndic ORIM et le syndic Cardinal Gestion dont la gestion a été calamiteuse .
En tout état de cause, Mme [L] et Mme [O] estiment que considérant l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2020, c'est à juste titre que le tribunal a désigné un administrateur provisoire de la copropriété. Elle soutiennent que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2021 dont la résolution n° 4 porte sur le renouvellement du mandat du syndic ORIM ne saurait produire un quelconque effet dès lors que l'annulation d'une assemblée générale relative à la désignation d'un syndic entraîne nécessairement l'annulation des assemblées générales suivantes dans la mesure où eles ont été convoquées par un syndic n'ayant pas qualité pour le faire. Elles ajoutent qu'à supposer que le syndic ORIM aurait été régulièrement désigné, la Cour devra relever que son mandat avait été donné pour une durée déterminée jusqu'au 30 juin 2022, sans possibilité de tacite reconduction, et que la copropriété reste aujourd'hui dépourvue de syndic, ce qui rend indispensable la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
MOTIFS
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2020
L'article 15 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
'Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 alinéa 1er du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale'.
L'article 17 du même décret dispose :
'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
(...)
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
(...) '.
L'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal du 23 juin 2020 qu'au titre de la résolution n° 1 ' Election du bureau', il a été seulement inscrit ' Président : Monsieur [D] [G] - Secrétaire : Mme [T] [K]' sans aucune référence à un vote qui aurait pu avoir lieu sur ce point.
Mme [K] et M. [G] affirment que Mme [L] et Mme [O] ne se sont pas opposées à leur désignation mais ces affirmations n'ont pas plus force probante que celles de Mme [L] et Mme [O] qui soutiennent quant à elles que ceux-ci se sont autoproclamés secrétaire et président sans qu'aucun vote n'ait pu intervenir.
Le syndicat des copropriétaires invoque en outre l'article 17-1 du décret du 17 mars 1967 aux termes duquel 'L'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté', mais en l'espèce la preuve du déroulement d'un vote n'est même pas rapportée.
Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce que l'assemblée générale extraordinaire du 23 juin 2020 a été déclarée nulle.
Sur l'interdiction prononcée à l'encontre des sociétés ORIM et Cardinal gestion de se présenter aux fonctions de syndic
Le tribunal a désigné la Scp Lopez & [J], huissier de justice, puis Mme [S], comme administratrice provisoire de la copropriété avec pour mission, notamment, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, précision faite qu'il ne pourra pas s'agir de la Sarl ORIM ni de la société Cardinal Gestion, qui avaient toutes deux exercé les fonctions de syndic dans cette copropriété.
Cette interdiction de se présenter aux fonctions de syndic, non motivée par le premier juge, doit être infirmée.
Sur la désignation d'un administrateur provisoire
L'article 47 du décret du 17 mars 1967 dispose que dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.
L'administrateur provisoire peut aussi être désigné par le tribunal qui annule la désignation du syndic.
Le tribunal a désigné un administrateur provisoire de la copropriété dans la mesure où le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2020 était annulé, y compris la résolution n° 2 portant sur le choix d'un nouveau syndic, et où, en conséquence, la copropriété était dépourvue de syndic.
Cette décision était justifiée au regard de l'état dans lequel le litige a été présenté au tribunal.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2021, convoquée et réunie après l'assemblée générale du 23 juin 2020, a désigné aux fonctions de syndic la société ORIM dans sa résolution n°4, que cette assemblée générale n'a pas été contestée dans les formes et délais prescrits par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que le syndicat des copropriétaires n'était donc pas dépourvu de syndic lors du prononcé du jugement.
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ORIM a ainsi fait preuve d'une attitude déloyale puisqu'il n'a pas fait état devant le tribunal de cette nouvelle désignation alors que l'ordonnance de clôture n'a été rendue que plusieurs mois plus tard, le 20 janvier 2022.
En toute hypothèse, la désignation de l'administrateur provisoire était nécessaire et l'est restée jusqu'à ce jour si l'on constate que la société ORIM ne justifie pas avoir fait obstacle à l'exercice du mandat donné à l'administrateur provisoire et que la copropriété est toujours dépourvue de syndic puisque, aux termes de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 17 juin 2021, la société ORIM a été nommée pour une durée d'une année commençant le 17/06/2021 pour se terminer le 30/06/2022, soit seulement deux mois après le jugement ayant désigné un administrateur provisoire, et qu'il n'est pas justifié d'une nouvelle désignation d'un syndic postérieurement au 30 juin 2022.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des frais d'administration provisoire de la copropriété.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme les jugements du tribunal judiciaire de Toulouse du 15 avril et du 13 mai 2022, sauf en ce qu'il a été précisé que le nouveau syndic à désigner par l'assemblée générale des copropriétaires à convoquer par l'administrateur provisoire de la copropriété ne pourrait pas être la Sarl ORIM ni la société Cardinal Gestion.
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux dépens d'appel.
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer à Mme [L] et Mme [O] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
R. CHRISTINE M. DEFIX
