30/05/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/02633
N° Portalis DBVI-V-B7F-OHD6
SL/OC
Décision déférée du 21 Mai 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 18/03810)
GIGAULT
[N] [C]
C/
[H] [L]
SAS IMODEUS, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv LE HAMEAU DE SAINT MARTIN
S.A.S. IMODEUS INVEST
S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [N] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIM''S
Monsieur [H] [L]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS IMODEUS, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv LE HAMEAU DE SAINT MARTIN
c/o SAS IMODEUS [Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. IMODEUS INVEST
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
J.C GARRIGUES , président
A.M ROBERT, conseillère
S. LECLERCQ, conseillère
Greffier, lors des débats : A. RAVEANE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par S. LECLERCQ, président, et par R. CHRISTINE faisant fonction de greffier.
EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE :
La Sccv Le Hameau de Saint Martin a fait construire un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (33), formant la résidence Le Hameau de Saint Martin.
La Sas Stellium Immobilier s'est chargée de la commercialisation de biens de cet ensemble immobilier.
Suivant contrat de réservation du 3 janvier 2005, M. [N] [C] et Mme [E] [W] [A], son épouse, ayant décidé de faire un investissement locatif à but de défiscalisation soumis au régime de la loi De Robien, ont réservé une villa T4 de 84,80 m² avec terrasse de 7,10 m² et garage de 17,60 m² au sein de cette résidence, au prix de 182.700 euros TTC.
Par acte authentique du 20 mai 2005, la Sccv Le Hameau de Saint Martin a vendu ce bien en l'état futur d'achèvement à M. [N] [C] et Mme [E] [W] [A], son épouse, au prix de 182.700 euros.
Le prix a été financé par un prêt de 185 300 euros accordé par la caisse d'épargne de Picardie.
M. et Mme [C] ont confié la gestion locative de leur bien à la société Cabinet immobilier conseil et gestion, anciennement dénommée Omnium gestion et ont souscrit à une garantie locative 'loyers impayés' et 'vacance locative'.
Les biens ont été livrés le 1er décembre 2006, puis ont fait l'objet d'un contrat de bail pour la première fois à effet du 2 avril 2007.
Par mention du 19 avril 2012, la Sccv Le Hameau de Saint Martin a fait l'objet d'une dissolution anticipée à compter du 19 mars 2012.
Les opérations de liquidation ont été clôturées par assemblée générale du 30 avril 2012, et la société a été radiée du RCS le 30 mai 2012.
M. [N] [C] et Mme [E] [W] [A] ont divorcé par jugement du 13 novembre 2012 du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Senlis. Le juge a ordonné la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux. Le bien de [Localité 5] a été attribué à M. [C] par acte authentique du 23 juin 2016.
Le 1er avril 2014, le bien a été estimé par une agence immobilière à une valeur comprise entre 90 000 euros et 100 000 euros.
Par acte du 29 juillet 2021, le bien a été vendu à M. [Y] [F] et Mme [B] [G] au prix de 112.500 euros.
Par acte d'huissier du 9 novembre 2018, M. [N] [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sccv Le Hameau de Saint Martin, la Sas Imodeus, la Sas Stellium Immobilier, ainsi que la Sas Imodeus Invest et M. [H] [L] tous deux pris en leur qualité d'associés de la Sccv Le Hameau de Saint Martin.
Le désistement d'instance et d'action du demandeur à l'encontre de la Sas Imodeus prise en qualité d'associée de la Sccv Le Hameau de Saint Martin a été constaté dans une ordonnance du 22 octobre 2019 du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse.
La Sccv Le Hameau de Saint Martin était représentée par la Sas Imodeus, en qualité de mandataire ad'hoc suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2018 par le président du tribunal de grande instance de Toulouse.
Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action introduite par M. [N] [C],
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [N] [C] aux entiers dépens de l'instance,
- admis Maître Hervé Jeanjacques au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que c'était nécessairement au plus tard, à la date de formation du contrat de vente le 22 janvier 2008, que M. [C] avait été mis en mesure de prendre conscience du manquement de délivrance d'information allégué, d'autant que comme toute personne de son âge et de son niveau socio-professionnel, il savait nécessairement que l'opération envisagée comportait des risques dans tous ses aspects et que les dispositifs d'incitation fiscale étaient soumis à diverses conditions, quand bien même il ne maîtriserait pas la nature exacte de ces dernières ; que par conséquent, l'action fondée sur d'éventuels manquements à l'obligation d'information et au devoir de conseil du commercialisateur et du vendeur se prescrivait le 19 juin 2013 compte tenu de la date de signature de l'acte authentique et de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.
Il a estimé que surabondamment dans l'hypothèse d'une requalification du fondement de l'action de M. [C] sur le terrain du dol, il apparaissait que celui-ci n'était pas caractérisé et ne pouvait justifier un report du point de départ de la prescription.
Par déclaration du 14 juin 2021, M. [N] [C] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action introduite par M. [N] [C],
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [N] [C] aux entiers dépens de l'instance.
PR''TENTION DES PARTIES :
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 décembre 2022, M. [N] [C], appelant, demande à la cour, au visa des articles 2224, 1154, 1382 du code civil, L.111-1, L.120-1, L.121-1 et L.121-29 du code de la consommation, dans leur version en vigueur au moment des faits et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- déclarer l'appel régulier, recevable et fondé,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevable comme étant prescrite son action sur le fondement d'un manquement à une obligation et de conseil à l'encontre de la Sccv Le Hameau de Saint Martin représentée par la société Imodeus, intervenant en qualité de mandataire ad'hoc suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulouse, la société Imodeus Invest en sa qualité d'associée de la Sccv Le Hameau de Saint Martin et M. [H] [L], en sa qualité d'associé de la Sccv Le Hameau de Saint Martin à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la Sccv Le Hameau de Saint Martin et la société Stellium Immobilier,
- déclarer que ses demandes ne sont pas prescrites,
Statuant à nouveau,
- déclarer que l'opération qui lui a été présentée était une opération financière complexe de long terme ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôt procurées par le dispositif d'incitation fiscale Robien classique avec en complément un effort d'épargne mensuel, destinée à permettre, suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital,
- déclarer que la société Stellium Immobilier est intervenue dans le cadre d'un démarchage pour lui présenter l'opération et était tenue à son égard à une obligation d'information et à un devoir de conseil,
- déclarer que dans le cadre de cette opération, les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location revêtaient une importance essentielle pour ne pas dire cruciale dès lors que la possibilité d'atteindre l'objectif assigné à l'opération (la constitution d'un capital) dépendait très étroitement et principalement de la valeur du bien au terme de l'engagement de location,
- déclarer qu'il appartenait en conséquence à la société Stellium Immobilier de se renseigner sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location pour l'informer utilement et satisfaire à son obligation d'information, vérifier que l'opération proposée était adaptée à son objectif de constitution d'un capital et satisfaire à son devoir de conseil,
- déclarer qu'en s'abstenant de réaliser la moindre étude sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et en lui communiquant une étude financière faisant état de perspectives de valorisation du bien litigieux au terme de l'engagement de location totalement irréalistes et fondées sur des données purement théoriques, la société Stellium Immobilier a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil,
- déclarer que la société Stellium Immobilier, nécessairement consciente en sa qualité de professionnel des risques qu'elle lui faisait courir aurait dû attirer son attention sur le caractère purement théorique des informations de l'étude financière relatives aux perspectives de réalisation d'un capital et les risques pour lui à s'engager dans une opération dont la réussite était fondée sur des données purement théoriques,
Qu'à aucun moment, cette mise en garde n'a été opérée, la seule mention du caractère non contractuel de l'étude financière étant parfaitement insuffisante à caractériser une telle mise en garde,
- déclarer que quand bien même il n'ignorait pas que l'investissement proposé (comme d'ailleurs tout investissement) comportait une part d'aléa, l'absence d'étude préalable par la société Stellium Immobilier sur les perspectives réelles de valorisation du bien au terme de l'engagement de location et la communication sans mise en garde d'une information y relative totalement irréaliste, l'a conduit à s'exposer à un risque certain ou quasi-certain qui s'est réalisé,
- déclarer que les manquements de la société Stellium Immobilier à son obligation d'information et à son devoir de conseil l'ont privé de la chance d'éviter le risque certain ou quasi certain qui s'est réalisé que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette pas de réaliser un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni, que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permette même pas de rembourser le solde du capital restant dû auprès de l'établissement ayant financé l'opération litigieuse, d'avoir ainsi, et pendant de nombreuses années, fourni en vain un important effort d'épargne (sans constituer le moindre capital),
En conséquence,
- condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, la Sccv Le Hameau de Saint Martin représentée par la société Imodeus, intervenant en qualité de mandataire ad'hoc suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulouse, la société Imodeus Invest en sa qualité d'associée de la Sccv Le Hameau de Saint Martin et M. [H] [L], en sa qualité d'associé de la Sccv Le Hameau de Saint Martin à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la Sccv Le Hameau de Saint Martin et la société Stellium Immobilier à lui payer la somme de 181 806,90 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner, in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, la Sccv Le Hameau de Saint Martin représentée par la société Imodeus, intervenant en qualité de mandataire ad'hoc suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulouse, la société Imodeus Invest en sa qualité d'associée de la Sccv Le Hameau de Saint Martin et M. [H] [L], en sa qualité d'associé de la Sccv Le Hameau de Saint Martin à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la Sccv Le Hameau de Saint Martin et la société Stellium Immobilier, à lui payer la somme de 12 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- condamner, in solidum la Sccv Le Hameau de Saint Martin représentée par la société Imodeus, intervenant en qualité de mandataire ad'hoc suivant ordonnance rendue le 4 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Toulouse, la société Imodeus Invest en sa qualité d'associée de la Sccv Le Hameau de Saint Martin et M. [H] [L], en sa qualité d'associé de la Sccv Le Hameau de Saint Martin à dû concurrence de leurs droits sociaux dans la Sccv Le Hameau de Saint Martin et la société Stellium Immobilier, à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- déclarer infondés les intimés en leur argumentation,
- les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 3 janvier 2023, la Sas Imodeus, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la Sccv Le Hameau de Saint- Martin, ainsi que M. [H] [L] et la Sas Imodeus Invest pris en leur qualité d'associés de la Sccv Le Hameau de Saint Martin, et la Sas Stellium Immobilier, intimés, demandent à la cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,
Prenant droit de l'ensemble des éléments de la cause,
- débouter l'appelant de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action introduite par M. [N] [C],
* condamné M. [N] [C] aux entiers dépens de l'instance,
* admis Maître Hervé Jeanjacques au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- juger que le point de départ de la prescription de l'action en indemnisation doit être fixé au plus tard le 15 février 2013, date de la troisième location de la villa litigieuse, intervenue après la seconde et dernière période de vacance locative,
- rejeter, en conséquence, comme prescrites les demandes d'indemnisation, formulées à leur encontre par M. [N] [C],
A titre subsidiaire,
- juger que les sociétés Sas Stellium Immobilier et Sccv Le Hameau De Saint-Martin n'ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité à l'égard de M. [N] [C], sur le fondement des articles 1154 et 1382 ancien du code civil et de l'article L.111-1 du code de la consommation et qui serait en lien de causalité avec l'un des préjudices allégués par l'appelant,
- débouter, en conséquence, M. [N] [C] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions formulées à leur encontre,
En tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner M. [N] [C] à leur payer la somme totale de 18 000 euros hors taxe, soit 4 500 euros hors taxe à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner enfin M. [N] [C] aux entiers dépens tant de première Instance que d'appel, toutefois avec distraction au profit de Maître Hervé Jeanjacques, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 14 février 2023.
MOTIFS DE LA D''CISION :
Sur la prescription de l'action engagée contre la Sccv Le Hameau de Saint Martin et la société Stellium immobilier pour manquement au devoir d'information et de conseil :
M. [C] agit sur le fondement du manquement au devoir d'information et de conseil à raison de la délivrance d'informations incomplètes et/ou erronées portant sur le prix du bien au terme de l'engagement de location, sur la rentabilité locative et les réductions d'impôt, ce qui ne lui aurait pas permis au moment de son engagement d'apprécier les risques pouvant résulter de l'opération d'investissement, le conduisant à fournir pendant de nombreuses années un important effort d'épargne sans pouvoir constituer le moindre capital, ce qui était pourtant l'objectif de l'opération.
Il intente une action en responsabilité civile extracontractuelle contre la société Stellium immobilier, titulaire d'un mandat de commercialisation, pour manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information fondée sur l'article 1382 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce.
L'obligation du commercialisateur d'un bien immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui est proposé de réaliser afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou du service pour pouvoir s'engager en toute connaissance de cause. Cette obligation d'information doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté sans éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi. Elle est due, peu important que le client soit ou non averti, sous réserve des seules informations nécessairement connues de lui.
Il forme une action en responsabilité contractuelle à l'encontre de la Sccv le Hameau de Saint Martin fondée sur l'article 1147 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, pour manquement à son devoir d'information en sa qualité de vendeur professionnel et pour responsabilité en sa qualité de mandant des conseillers financiers.
En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En l'espèce, le dommage invoqué résultant de la surévaluation du prix de vente est nécessairement né au jour de l'acte authentique de vente, date à laquelle l'investisseur qui supporte l'obligation de rechercher lui-même une information fiable sur le marché immobilier local aurait dû détecter cette surévaluation.
En revanche, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, M. [C] n'a pu découvrir avant la mise effective du bien sur le marché locatif l'absence de rentabilité globale de l'opération invoquée, c'est-à-dire que la valeur du bien au terme de l'engagement de location ne permettrait pas de réaliser un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni.
Il a pu louer le bien pour les périodes suivantes, ainsi qu'il ressort des comptes de gérance qu'il produit :
- le bien a été livré le 1er décembre 2006 et a été mis en location à effet du 2 avril 2007 soit 5 mois plus tard, jusqu'au 6 juillet 2011 auprès de Mme [I] ;
- il a été loué du 8 juillet 2011 jusqu'au 8 octobre 2012 auprès de Mme [O] ;
- puis du 15 février 2013 au 30 avril 2013 auprès de M. [X] ;
- puis du 1er juillet 2013 au 24 novembre 2015 auprès de la société Edf ;
- puis du 28 novembre 2015 au 10 mars 2017 auprès de Mme [J] ;
- puis du 20 mars 2017 au 30 juin 2021 auprès de M. [D].
A partir de la mise en location, M. [C] connaissait le montant du loyer et des charges, et la possibilité de bénéficier de l'avantage fiscal. Le coût de la garantie locative a été augmenté par courriers des 29 mai 2008, 28 janvier 2009, 21 décembre 2009 et 5 novembre 2010 faisant état d'un ration sinistre/prime déséquilibré pour la résidence. Dès le 12 février 2010, l'organisme de crédit a accepté de renégocier les échéances du prêt immobilier. A l'occasion des trois périodes de carence locative, M. [C] a pu avoir une vision complète de la rentabilité de son investissement.
Au plus tard, il a eu conscience de l'entier dommage à compter du 1er juillet 2013, date de fin de la dernière période de carence locative. La prescription a donc couru à compter du 1er juillet 2013.
Il en résulte qu'au 9 novembre 2018, date de l'assignation introductive d'instance, le délai de prescription était expiré.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable pour cause de prescription l'action introduite par M. [N] [C].
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
M. [C], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel, avec application au profit de Me Hervé Jeanjacques, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes seront également rejetées pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS ,
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 21 mai 2021 ;
Y ajoutant,
Condamne M. [N] [C] aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Hervé Jeanjacques, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier Le Président
R.CHRISTINE J-C. GARRIGUES
