30/05/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/00436
N° Portalis DBVI-V-B7F-N6F4
AMR/OC
Décision déférée du 09 Décembre 2020
Tribunal de Grande Instance de SAINT-GAUDENS - 19/00183
Mme [I]
[X] [W]
C/
[O] [K]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [X] [W]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Nicole-pauline LIENARD, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS
INTIMEE
Madame [O] [F] divorcée [K]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, devant C. ROUGER et A.M ROBERT magistrats, chargées de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 21 décembre 2017, Mme [O] [F] divorcée [K] signait avec M. [X] [W] un compromis de vente portant sur sa maison d'habitation située [Adresse 4] moyennant un prix de 112 000 €.
La vente était assortie notamment de diverses conditions suspensives au profit de l'acquéreur dont :
- le divorce de M. [W], par le dépôt de l'acte notarié de la convention signée avec son épouse et leurs avocats respectifs, et ce au plus tard le 30 mars 2018,
- l'obtention par M. [W] d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 118.000 euros avec durée de remboursement de 10 ans au taux d 'intérêt maximum de 1,38 %.
Ce compromis contenait également une clause de régularisation aux termes de laquelle l'acte authentique devait être passé au plus tard le 30 mars 2018, avec possibilité d 'une prorogation de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires, sans pouvoir excéder le 17 avril 2018.
Il était expressément stipulé que si les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la vente deviendrait caduque dans les 15 jours à compter de la demande expresse de la passation de l'acte authentique à la requête de la partie la plus diligente par lettre recommandée ou sommation d'huissier, chaque partie étant alors dégagée de tout engagement.
N'ayant aucune nouvelle de M. [W] au 17 avril 2018 et après relances, Mme [O] [F] a, par acte d'huissier du 22 mars 2019, fait assigner M. [X] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale et réparation de son préjudice moral.
Par jugement contradictoire du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :
- condamné [X] [W] à payer à [O] [K] la somme de 11 200 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente signé le 21 décembre 2017 ;
- dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation ;
- condamné [X] [W] aux entiers dépens;
- condamné [X] [W] à verser à [O] [K] la somme de 1 000 euros au titre
des frais irrépétibles ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le juge a considéré que M. [W] ne démontrait pas qu'il avait loyalement recherché un prêt dans les conditions du compromis de vente relatives au dépôt d'une demande de prêt dans un délai d'un mois et qu'il n'était pas établi qu'il avait réellement déposé un dossier de prêt, aucun document ne permettant de caractériser un refus de prêt. Il a considéré que les documents produits ne caractérisaient pas des refus de prêt compte tenu de leur imprécision.
Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de Mme [F], il a relevé qu'il n'était pas établi que la négligence du défendeur avait eu des conséquences sur sa situation financière au regard d'un nouveau mandat de vente du 4 février 2019 sur lequel il apparaît que le bien est mis en vente à une somme bien supérieure à celle du compromis de vente initialement signé.
Par déclaration en date du 27 janvier 2021, M. [X] [W] a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celle ayant « débouté les parties du surplus de leurs demandes ».
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 mars 2021, M. [W] [X], appelant, demande à la cour de :
- réformer et mettre à néant le jugement entrepris,
Et faisant ce que le premier juge aurait dû faire,
- débouter Mme [K] de ses demandes, fins et conclusions,
Et accueillant le concluant dans sa demande reconventionnelle,
- condamner cette dernière au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros pour application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 juin 2021, Mme [F] divorcée [K] [O], intimée et sur appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1304 et suivants du code civil, de :
- rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et non fondées,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* jugé que M. [W] a volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, et qu'il a renoncé à invoquer la condition suspensive relative à son divorce,
* jugé qu'il a ainsi commis une faute en ne sollicitant pas un prêt conforme aux caractéristiques définies contractuellement et en ne justifiant pas de son divorce dans les délais du compromis.
* jugé que la clause pénale figurant à l'acte doit être appliquée,
* condamné en conséquence M. [W] au paiement de la somme de 11 200 euros au titre de la clause pénale et de la non-régularisation du compromis,
-infirmer le jugement dont appel et déclarer recevable son appel incident à savoir :
* juger que les sommes porteront intérêts au jour de la mise en demeure du 28 juin 2018,
*condamner M. [W] au paiement de la somme de 1 400 € au titre des frais exposés sur l'immeuble, 5 000 € au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral, 1000 euros au titre de la procédure dilatoire,
* le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 12 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La demande au titre de la clause pénale
En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée.
La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution.
Mme [F] fait valoir que M. [W] n'a effectué aucune des démarches exigées par le compromis de vente dans les délais contractuellement prévus et qu'il n'a répondu à aucun de ses courriers, ce comportement négligeant justifiant l'application de la clause pénale.
M. [W] fait valoir qu'il n'a jamais été mis en demeure de signer l'acte authentique, que les deux conditions cumulatives, signature de la convention de divorce et prêt, n'ont pu se réaliser et que la venderesse s'est estimée libre de tout engagement à compter du 12 avril 2018.
La clause pénale inséré au compromis de vente du 21 décembre 2017 est ainsi rédigée (page 17) : «Dans le cas où le comportement négligent de l'une des parties empêcherait la réitération des présentes par acte authentique, ou si toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de ONZE MILLE DEUX CENTS EUROS (11.200,00 €), à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages intérêts. ».
Cette clause énumère deux cas dans lesquels elle est applicable, d'une part le cas où le comportement négligent de l'une des parties empêche la réitération du compromis par acte authentique et d'autre part le cas où les conditions suspensives sont remplies mais que l'une des parties, après mise en demeure, ne régularise pas l'acte authentique.
Mme [F] n'ayant jamais mis en demeure M. [W] d'avoir à signer l'acte authentique, il lui appartient de démontrer que par son comportement négligeant M. [W] a empêché la signature de l'acte authentique.
Le compromis contient une clause de régularisation aux termes de laquelle l'acte authentique doit être passé au plus tard le 30 mars 2018, avec possibilité d'une prorogation de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires, sans pouvoir excéder le 17 avril 2018.
La condition suspensive tenant au divorce de M. [W] et Mme [E] [Z] devait être réalisée au plus tard le 30 mars 2018 « par le dépôt notarié de la convention qu'ils signeront avec leurs avocats respectifs ».
La condition suspensive relative à l'obtention par M. [W] d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximum de 118.000 euros avec durée de remboursement de 10 ans au taux d'intérêt maximum de 1,38 % stipule : « L'acquéreur devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l'acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, une copie de l'offre de prêt à lui faite, ou le refus opposé aux demandes de prêt.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 28 février 2018. Si cette condition n'était pas réalisée à cette date, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre, et le dépôt de garantie remis le cas échéant par l'acquéreur lui serait immédiatement restitué, sans intérêts, sous réserve de la production de deux attestations bancaires de refus de prêt faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts.
En effet, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d'octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu a'n de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l'acte de vente, deux attestations bancaires de refus de prêt dans les huit jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. ».
M. [W] n'a respecté aucun de ces délais.
Par courrier adressé au notaire de M. [W] le 12 avril 2018 Mme [F] a indiqué qu'en l'absence de production d'une offre de prêt ou de refus de prêt au 28 février 2018, de même qu'en l'absence de toute communication au 30 mars 2018 elle considérait « être libre de tout engagement » à compter du 17 avril 2018.
M. [W] n'a pas répondu aux appels et courriers de son notaire, maître [Y], se bornant, parce que ce dernier lui indiquait que Mme [F] envisageait la mise en jeu de la clause pénale, à lui adresser par mail le 26 avril 2018, hors délai, deux réponses négatives émanant du Crédit Agricole et d'Ing Direct à une simulation de financement effectuée en ligne le 6 avril, ces deux organismes de crédit précisant que « les renseignements donnés ne permettent pas de faire une offre de financement ». Les « renseignements donnés » ne figurent pas sur ces documents, M. [W] soutenant sans le démontrer que ses ressources ne lui auraient pas permis d'obtenir un prêt, de sorte qu'il ne peut être considéré que ces documents constituent des « attestations bancaires de refus de prêt » comme exigé par les termes du contrat.
Il n'a pas non plus répondu au courrier de Mme [F] du 25 juin 2018 (Ar signé le 22 septembre 2018) lui rappelant ses obligations ainsi que la clause pénale.
Par ailleurs, à aucun moment il n'a informé Mme [F] de sa situation au regard du divorce alors que l'ordonnance de non-conciliation qu'il produit au débat, rendue le 5 avril 2019, mentionne que la requête en divorce a été déposée le 21 novembre 2018 par l'épouse, aucune convention n'ayant donc été signée par les époux.
Ces éléments suffisent à établir le comportement négligent de M. [W] qui n'a pas produit les pièces exigées dans les délais qui lui étaient imposés et s'est abstenu de répondre aux courriers et appels de Mme [F] et de son propre notaire, empêchant ainsi la réitération du compromis de vente par acte authentique.
Il doit être condamné à verser la somme de 11200 € à Mme [F] au titre de la clause pénale, le jugement étant confirmé, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2018 conformément à l'article 1153 devenu 1231-6 du code civil, le jugement étant infirmé sur le point de départ des intérêts.
La demande de dommages et intérêts
Mme [F] justifie avoir finalement vendu son bien immobilier le 19 juillet 2019 à un prix identique à celui stipulé au compromis de vente. Elle justifie avoir assumé durant 18 mois les frais inhérents à la conservation de la maison durant cette période, taxes foncières, abonnement Edf, eau, assurances, et avoir été contrainte de compléter les diagnostics dont la validité avait expiré, le tout pour un coût de 1400 €.
L'ensemble de ces frais résulte du comportement négligent de M. [W] ayant empêché la signature de l'acte authentique sanctionné par la mise en oeuvre de la clause pénale figurant au compromis de vente.
En application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil qui prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, Mme [F] doit être déboutée de ce chef de demande, le jugement étant confirmé sur ce point.
Les tracas occasionnés par la présente procédure ont cependant causé à Mme [F] un préjudice distinct de celui réparé par la mise en oeuvre de la clause pénale qui sera réparé par l'octroi de la somme de 800 € à titre de préjudice moral.
M. [W] sera condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, conformément aux dispositions de l'article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, le jugement étant infirmé.
Les demandes réciproques de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire
Le seul mal fondé de l'argumentation de M. [W] ne saurait faire dégénérer son action en abus de droit, pas plus que l'erreur sur la portée de ses droits. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [F] de sa demande en paiement de la somme de 1000 € au titre « de la procédure dilatoire ».
Les demandes principales de Mme [F] étant jugées bien fondées, M. [W] ne peut prétendre à des dommages et intérêts pour procédure abusive et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de ce chef de demande.
Les demandes annexes
Succombant, M. [W] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Confirme le jugement rendu le 9 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens sauf sa disposition disant que la somme de 11200 € portera intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et celle déboutant Mme [F] divorcée [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;
- Dit que la somme de 11200 € portera intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 25 juin 2018 ;
- Condamne M. [X] [W] à payer à Mme [O] [F] divorcée [K] la somme de 800 € au titre du préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;
- Condamne M. [X] [W] aux dépens d'appel ;
- Condamne M. [X] [W] à payer à Mme [O] [F] divorcée [K] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
- Déboute M. [X] [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
R. CHRISTINE C. ROUGER
