23/05/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/01979
N° Portalis DBVI-V-B7F-OEKF
CD RC SL
Décision déférée du 01 Avril 2021
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 19/02913
Monsieur GUICHARD
[F] [R]
C/
S.A.R.L. ORPI AGENCE DU CENTRE
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Alexandre HEGO DEVEZA-BARRAU de la SELASU HEGO DEVEZA-BARRAU, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. ORPI AGENCE DU CENTRE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Serge TERRACOL LAJEUNE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :
J.C GARRIGUES, président
A.M ROBERT, conseillère
S. LECLERCQ, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. RAVEANE
ARRET :
- INFIRMATION
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.C GARRIGUES, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et de la procédure :
Le 21 mai 2019, M. [F] [R] a donné mandat de vente simple à la Sarl l'agence Orpi, Agence du centre, aux fins de vendre un appartement de type 3 situé [Adresse 3], au prix de 368.000 euros, les honoraires de l'agent immobilier à la charge du vendeur étant de 5% TTC du prix de vente soit 18.400 euros.
Le 24 mai 2019, M. [R] a accepté une offre d'achat du 23 mai 2019 émanant de [C] [E]-[Z] et [P] [Z], au prix de 368.000 euros comprenant les honoraires de négociation, soit un prix net vendeur de 350.000 euros.
Malgré sommation, M. [R] a refusé de signer le compromis de vente, expliquant son refus par le fait que le notaire lui avait annoncé qu'il aurait à payer une imposition sur la plus-value d'environ 40.000 euros. .
Par acte d'huissier de justice du 19 août 2019, la Sarl l'agence Orpi, Agence du centre, a fait assigner M. [F] [R] devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour avoir paiement de la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi en raison de l'absence de signature par celui-ci du compromis de vente, alors qu'en exécution du mandat par lui confié elle avait trouvé un acquéreur.
En réponse M. [R] a conclu au débouté de la demande et a demandé la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Par jugement contradictoire du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse :
- a condamné M. [F] [R] à payer à la société l'agence Orpi Agence du centre la somme de 18.000 euros,
- l'a condamné aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a dit que le coût de la sommation de payer du 11 juillet 2019 est compris dans cette somme.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que pour refuser de signer, M. [R] avait allégué devoir payer un impôt sur la plus-value et ne pas pouvoir bénéficier d'une exonération d'impôt. Il a considéré que c'était sans motif légitime que M. [R] avait refusé de conclure l'opération ; que l'agent immobilier qui n'est pas un professionnel de la fiscalité n'avait nullement engagé sa responsabilité, ni commis un manquement qui affecterait la validité du mandat.
-:-:-:-:-
Par déclaration du 29 avril 2021, M. [F] [R] a relevé appel de ce jugement concernant l'ensemble de ses dispositions.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 30 juin 2021, M. [F] [R], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1992 et suivants du code civil, de :
- « dire et juger » que l'agence Orpi a manqué à son obligation de conseil, de vérification et de loyauté,
- « dire et juger » que le mandat entre lui et l'agence Orpi est nul,
En conséquence,
- dire que l'agent immobilier n'a pas droit à rémunération, ni dommages et intérêts,
- condamner l'Agence Orpi à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamner l'agence Orpi au paiement de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'agence Orpi aux dépens.
Il soutient que l'agence Orpi a manqué à son obligation de conseil, de vérification et de loyauté en ne l'informant pas du fait qu'il serait redevable de l'impôt sur la plus-value, et qu'en conséquence le mandat entre lui et l'agence Orpi est nul, puisque son consentement est vicié. Il estime que la responsabilité de l'agent immobilier est engagée en raison du manquement à son obligation de conseil et d'assistance ; qu'il a placé M. [R] dans une situation difficile tant financièrement que matériellement ; que dès lors, l'agent immobilier n'a pas droit à rémunération, ni dommages et intérêts et doit être condamné à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 septembre 2021, la Sarl l'agence Orpi, Agence du Centre, intimée, demande à la cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel en ce qu'il a :
* condamné M. [R] à lui payer la somme de 18 000 euros,
* condamné M. [R] aux dépens et à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* dit que le coût de la sommation de payer du 11 juillet 2019 est compris dans cette somme,
Y ajoutant,
- condamner M. [R] au paiement d'une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle soutient que M. [R] lui a confié un mandat de vente, qui prévoit qu'à défaut de respecter ses obligations, M. [R] sera tenu d'une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.
Elle fait valoir que M. [R] a accepté une offre d'achat au prix convenu mais qu'il a refusé de signer le compromis de vente ; que l'agence ORPI a subi un préjudice représenté par l'absence de rémunération alors qu'elle a accompli ses engagements avec diligence et qu'il ne peut lui être reproché aucune faute.
Elle fait valoir que pour tout justificatif, M. [R] expose qu'il ne savait pas qu'il devait payer une plus-value lors de la vente de son bien. Elle soutient que cependant, le mandat de vente ne comporte aucune condition d'exonération de l'impôt, que M. [R] n'a pas sollicité de conseil sur ce point, et que l'agent immobilier n'est pas habilité à donner des renseignements fiscaux. Elle estime que M. [R] ne peut pas s'exonérer des obligations qu'il a contractées lors de la signature du mandat de vente, qu'il a participé à 10 visites du bien organisées par l'agence Orpi et contresigné le 24 mai 2019 une offre d'achat en toute connaissance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2023 et l'affaire a été examinée à l'audience du 14 février 2023.
Motifs de la décision :
Sur la validité du mandat de vente :
Vu les articles 1130 et 1992 du code civil.
M. [R] soutient qu'il n'a pas été informé par l'agent immobilier qu'il devait payer un impôt sur la plus-value lors de la vente de son bien et que son consentement est vicié, le mandat de vente étant donc nul.
L'agent immobilier est tenu d'un devoir d'information et de conseil qui l'oblige à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s'assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l'efficacité de l'acte signé avec son concours, mais ce devoir s'inscrit dans le cadre de sa compétence qui n'est pas celle d'un professionnel de la fiscalité.
En l'espèce, il n'existe aucune trace dans le mandat ou les pièces produites que l'agent immobilier aurait annoncé une vente sans imposition à la plus-value. Il n'existe aucun élément permettant d'établir que M. [R] aurait sollicité un conseil sur ce point. Il n'est pas établi que l'absence d'imposition sur la plus-value était une condition du mandat ou de la réalisation de l'opération. En outre, M. [R] était assisté d'un notaire, Me [U] et l'agent immobilier a pu légitimement penser que M. [R] avait été suffisamment informé par son notaire de l'existence d'une imposition sur la plus-value.
L'agence Orpi qui n'est pas un professionnel de la fiscalité n'a donc pas commis de manquement à son devoir d'information et de conseil qui aurait vicié le consentement de M. [R] et donc affecterait la validité du mandat.
Le mandat de vente est donc valable.
Sur la demande de l'agent immobilier en paiement de dommages et intérêts :
Vu l'article 6 la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 1217 et 1231-1 du code civil.
Toute commission ou somme d'argent quelconque n'est due à l'agent immobilier que s'il a concouru à l'opération et si elle a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Tant que la vente n'est pas devenue parfaite, le mandant peut renoncer à l'opération. L'agent immobilier n'aura dans ce cas droit à aucune rémunération. En revanche, il pourra obtenir des dommages et intérêts en cas de faute soit du tiers acquéreur, soit du mandant, ayant fait échouer l'opération.
La faute du mandant ne peut être le simple refus de signer la promesse, même aux conditions prévues au mandat.
L'exigence d'une faute du mandant ne peut être écartée par une clause pénale insérée au mandat prévoyant une indemnité même en cas de non réalisation de la vente et en l'absence de faute du mandant.
Ainsi, le mandataire ne peut obtenir de dommages et intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ou en cas de constatations de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission de l'agent immobilier.
En l'espèce, le mandat de vente prévoit que M. [R] s'engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants. A défaut de respecter cette obligation, il doit à l'agent immobilier, sur le fondement de l'article 1217 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts, d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.
Ceci constitue une clause pénale. L'agent immobilier réclame des dommages et intérêts sur le fondement de cette clause pénale.
M. [R] a accepté une offre d'achat a au prix du mandat le 24 mai 2019 avec un acquéreur présenté par l'agence Orpi, mais a refusé de signer le compromis de vente.
L'agent immobilier indique que la vente n'a pas été conclue car M. [R] a argué du fait qu'il a été informé par son notaire qu'il devait payer une plus-value immobilière.
Le simple fait de ne pas avoir conclu la vente, même aux conditions prévues par le mandat, n'est pas une faute. Or, aucune faute n'est invoquée contre M. [R]. L'exigence d'une faute ne peut être écartée par la clause pénale.
En conséquence, en l'absence de faute caractérisée contre M. [R], l'agent immobilier ne peut pas demander des dommages et intérêts.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [R] à payer à la société l'agence Orpi Agence du centre la somme de 18.000 euros.
La société l'agence Orpi Agence du centre sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts contre M. [R].
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] pour préjudice moral :
Vu l'article 1992 du code civil.
Il a été retenu plus haut l'absence de manquement de l'agent immobilier dans son devoir d'information et de conseil.
M. [R] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts contre la société l'agence Orpi Agence du centre au titre de son préjudice moral.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qui concerne les condamnations prononcées au titre de l'article 700 et des dépens.
La société l'agence Orpi Agence du centre, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Elle sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel.
Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 1er avril 2021,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute la Sarl l'agence Orpi Agence du centre de sa demande de dommages et intérêts contre M. [F] [R] ;
Déboute M. [R] de sa demande de dommages et intérêts contre la société l'agence Orpi Agence du centre au titre de son préjudice moral ;
Condamne la société l'agence Orpi Agence du centre aux dépens de première instance et d'appel ;
La condamne à payer à M. [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le greffier Le président
N. DIABY J.C GARRIGUES
