France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 16 mai 2023, 21/00972

16/05/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/00972

N° Portalis DBVI-V-B7F-OAH2

MD / RC

Décision déférée du 11 Février 2021

Tribunal de Grande Instance de Toulouse 20/03752

M. SAINATI

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 4]

S.C.I. [Adresse 5]

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5]

S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

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APPELANTE

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER [Localité 4]

au titre de sa responsabilité civile

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

S.C.I. [Adresse 5]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie julie DINGUIRARD-PARENT, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SITUE [Adresse 5]

Agissant en la personne de son Syndic, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CAEN sous le numéro 345130488 représentée par son Président en exercice demeurant domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

Zone industrielle

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Mathieu Jacob, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2022, en audience publique, devant S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé conclu sous conditions suspensives en date du 23 janvier 2019, la Sci [Adresse 5] s'est engagée à donner à bail à la Sas Carrefour Proximité, un local commercial situé dans un immeuble du [Adresse 5] à[Localité 4] et soumis au statut de la copropriété.

Il était convenu entre les parties que la Sci procède à des travaux avant l'entrée du preneur dans les lieux.

Des désordres affectant la structure de l'immeuble ayant été découverts à l'occasion de ces travaux, le syndicat des copropriétaires a mandaté le cabinet Rigual afin que celui-ci procède à toutes constatations et préconisations de travaux.

Ces travaux confortatifs ont été autorisés a posteriori par l'assemblée générale des copropriétaires le 18 avril 2019 et réceptionnés le 25 juin 2019.

Suivant contrat de bail en date du 9 juillet 2019, la Sci et la Sas Carrefour ont réitéré l'acte du 23 janvier 2019. Le bail a ainsi été consenti du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2028 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 35 000 euros.

Des travaux d'aménagement du local commercial ont été entamés par la Sas Carrefour et ont révélé de nouveaux désordres graves affectant la structure de l'immeuble.

Dans un rapport daté du 4 septembre 2019, le cabinet Rigual a procédé à de nouvelles constatations et a préconisé de nouveaux travaux pouvant être réalisés par la société ABCR déjà intervenue sur place.

L'assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 9 octobre 2019 et a autorisé ces travaux pour un montant correspondant au devis transmis par la société ABCR tout en donnant mandat au conseil syndical de mettre en concurrence le devis présenté pour choisir le mieux disant.

Par courrier daté du 18 novembre 2019, les travaux n'ayant toujours pas débuté, la Sci a proposé de préfinancer elle-même les travaux. Aucune réponse ne lui a été apportée.

Le 23 janvier 2020, les devis présentés par la société ABCR ont été validés par le syndic.

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Le 2 octobre 2020, une partie des travaux n'ayant toujours été réalisés, la Sci a saisi le Président du tribunal judiciaire de Toulouse afin d'être autorisée à assigner à jour fixe, l'autorisation ayant été accordée par ordonnance du 6 octobre 2020.

Par acte d'huissier en date du 9 octobre 2020, la Sci [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], son syndic en exercice, et cette dernière société en personne.

Par jugement contradictoire du 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- rejeté la note en délibéré transmise le 4 février 2021 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4],

- rejeté la demande de réouverture des débats du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de la Sarl Citya Immobilier [Localité 4],

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la Sas Carrefour Proximité,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], à faire exécuter les travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant trois mois,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sci [Adresse 5] à payer à la Sas Carrefour Proximité la somme de 61 776,27 à titre de dommages et intérêts,

- autorisé la Sas Carrefour Proximité à opposer à la Sci [Adresse 5] une exception d'inexécution et en conséquence à ne régler aucune somme résultant du bail du 9 juillet 2019, à compter du 1er décembre 2020 et ce jusqu'à réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la Sci [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], in solidum, à payer à la Sas Carrefour Proximité la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, in solidum, à payer à la Sci [Adresse 5], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, et la Sci [Adresse 5], aux entiers dépens de l'instance,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, in solidum, à garantir la Sci [Adresse 5] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a considéré que si le Syndicat avait produit une copie des devis acceptés en janvier et février 2020, il n'était pas justifié des ordres de mission qui auraient dû être transmis aux entreprises pour débuter les travaux ni du retard mis à les mettre en oeuvre. Il a jugé que la société Carrefour avait, sous le couvert d'une action en paiement d'une indemnité provisionnelle, entendu exercer une action en paiement en dommages et intérêts destinée à réparer le préjudice par elle subi étant relevé que la Sci [Adresse 5] n'avait pas respecté son obligation de délivrance du fait des désordres apparus dans les parties communes, non réparés, justifiant la condamnation de la Sci et du syndicat à réparer l'entier préjudice de la société locataire qui est par ailleurs fondée à opposer au bailleur l'exception d'inexécution du paiement des loyers du 1er décembre 2020 jusqu'à la réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019.

Le tribunal a aussi retenu la responsabilité du syndicat et celle personnelle du syndic en raison du défaut de dilligence à l'origine du préjudice subi considérant qu'ils ont agi avec une légèreté blamable justifiant leur condamnation in solidum.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par déclaration du 2 mars 2021, la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sci [Adresse 5] à payer à la Sas Carrefour Proximité la somme de 61 776,27 à titre de dommages et intérêts,

- autorisé la Sas Carrefour Proximité à opposer à la Sci [Adresse 5] une exception d'inexécution et en conséquence à ne régler aucune somme résultant du bail du 9 juillet 2019, à compter du 1er décembre 2020 er et jusqu'à réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, in solidum, à garantir la Sci [Adresse 5] des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.

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Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 septembre 2021, la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], appelante, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et jugeant à nouveau,

- débouter la Sci [Adresse 5] de ses demandes à son encontre,

- déclarer irrecevable en cause d'appel la demande du syndicat des copropriétaires d'être relevé et garanti indemne par son syndic des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Dans l'hypothèse d'une condamnation à son égard in solidum avec le syndicat de copropriétaires,

- juger que sa part ne saurait excéder 20 % des condamnations,

- déclarer irrecevable en cause d'appel la demande de la Sci [Adresse 5] de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et elle-même à lui verser la somme de 19 223,50 euros en réparation de son préjudice,

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 novembre 2021, la Sci [Adresse 5], intimée, demande à la cour, au visa des articles 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1998 du code civil et des articles 514, 699, 700 et 840 à 844 du code de procédure civile, de :

- déclarer la société Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- déclarer le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 4], irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- confirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], à faire exécuter les travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant trois mois,

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], à payer à la Sas Carrefour Proximité la somme de 61 776,27 à titre de dommages et intérêts,

* autorisé la Sas Carrefour Proximité à lui opposer une exception d'inexécution et en conséquence à ne régler aucune somme résultant du bail du 9 juillet 2019, à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019,

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, in solidum, à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel aux entiers dépens de l'instance,

* condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel, in solidum, à la garantir des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,

Y ajoutant sur appel incident de la Sci [Adresse 5],

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

À titre principal,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 61 776,27 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à la Sas Carrefour Proximité,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel à la garantir du seul remboursement de la somme de 61 776,27 à titre de dommages et intérêts et de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la Sas Carrefour Proximité,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel à lui payer la somme de 19 223,5TTC euros en réparation de son préjudice,

- la dispenser expressément de toute participation aux charges communes afférentes aux frais de procédure de première instance et d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- condamner in solidum la société Citya Immobilier [Localité 4], à titre personnel, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 4] à lui verser la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

À titre subsidiaire,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel à la garantir du seul remboursement de la somme de 61 776,27 à titre de dommages et intérêts et de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la Sas Carrefour Proximité,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] et la Sarl Citya Immobilier [Localité 4] à titre personnel à lui payer la somme de 19 223,5TTC euros en réparation de son préjudice,

- condamner in solidum la société Citya Immobilier [Localité 4], à titre personnel, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société Citya Immobilier [Localité 4] à lui verser la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], intimé, demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel,

Et statuant à nouveau,

- débouter la Sci [Adresse 5] et la Sas Carrefour de l'ensemble de leurs demandes,

- subsidiairement, limiter le montant de l'indemnisation de la Sas Carrefour à la somme de 41.004 euros,

- subsidiairement, limiter le montant de l'indemnisation de la Sci [Adresse 5] à la somme de 8 086,90 euros,

- dans tous les cas, condamner la Sarl Citya Immobilier à le relever et garantir de l'ensemble des condamnations, tant de première instance que d'appel et la condamner à lui payer le montant de la participation aux frais de procédure dont la Sci [Adresse 5] demande à être dispensée,

- dans l'hypothèse où l'astreinte serait confirmée, condamner la Sarl Citya Immobilier à lui payer le montant de l'astreinte dont il serait redevable,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamner tout succombant au dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 octobre 2022, la Sas Carrefour Proximité France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1219, 1352-6 et 1719 du code civil et de l'article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

- déclarer la société Citya Immobilier [Localité 4] mal fondée en son appel et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] mal fondé en son appel incident et le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse (pôle civil jour fixe) le 11 février 2021 (RG n°20/03752) en toutes ses dispositions,

- juger qu'en application du principe de l'exception d'inexécution et à compter du 1er décembre 2020 la société CPF a été fondée à suspendre le paiement des loyers et charges jusqu'au 19 avril 2021,

- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires de la société Citya Immobilier [Localité 4], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] et de la Sci [Adresse 5],

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] et la Sci [Adresse 5] in solidum à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Scp Camille Avocats, représentée par Me Nicolas Dalmayrac, avocat au barreau de Toulouse, pour ceux dont elle aura fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2022. L'affaire a été examinée à l'audience du 14 novembre 2022.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il est constant en l'espèce que la Sci [Adresse 5] a consenti à la société Carrefour Proximité un bail commercial en s'engageant préalablement à l'entrée dans les lieux du preneur à procéder à divers travaux dont la réalisation a été rapidement interrompue par la découverte d'un état de dégradation avancé de la poutre soutenant la petite façade de l'immeuble, entraînant la mise en sécurité des lieux. Les travaux de réparation des éléments de structure en bois de l'immeuble et de renforcement du plancher en amont et en aval des travaux de la réparation de la poutre ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires le18 avril 2019. Ces travaux ont été exécutés et réceptionnés le 25 juin 2019.

La société Carrefour a alors entrepris des travaux d'aménagement intérieur du local ayant rapidement fait apparaître de nouveaux désordres qu'elle a fait constater par voie d'huissier le 29 août 2019. Ce constat et le compte rendu de chantier qui l'a précédé font apparaître notamment qu'à la suite de la dépose du plancher de la partie arrière du magasin, a été mise à jour une cave voutée en briques foraines dont une des parois est fissurée et plus généralement présentant des problèmes de rupture de voûte en partie éboulée. Un mur semi-porteur tient une poutre supportant le plancher haut nécessitant une reprise et un renforcement. Il a également été constaté le mauvais état d'un chevestre de cheminée, un pourrissement très avancé de poutres ainsi qu'un défaut d'assemblage d'une poutre et enfin une canalisation fuyarde en amiante ciment.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2020, le preneur écrivait au bailleur pour rappeler qu'à cette date, il ne pouvait toujours pas réaliser les travaux d'aménagement du local en raison de travaux devant être exécutés par la copropriété portant sur les parties communes votés par une assemblée générale spéciale des copropriétaires qui s'était tenue le 9 octobre 2019 et, par voie de conséquence, se trouvait dans l'impossibilité exploiter son fonds de commerce en forme de supermarché sous l'enseigne 'Carrefour express' dont l'ouverture était initialement prévue début décembre 2019.

Les travaux ont finalement été exécutés à la suite de la condamnation du Syndicat des copropriétaires prononcée par le jugement entrepris et ont donné lieu à une réception le 19 avril 2021.

2. Il n'est pas discuté que le bailleur est tenu, en vertu de l'article 1719 du code civil, de délivrer au locataire la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Ensuite, l'article 14 al. 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que le syndicat '[...] est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. Il ne peut donc être discuté que le Syndicat des copropriétaires est tenu de plein droit à garantir la réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble tant à l'égard du copropriétaire victime des dommages créés par ces désordres qu'à l'égard des tiers parmi lesquels figure le locataire d'un lot privatif. Il peut en outre être tenu responsable selon les dispositions du droit commun des dommages liés à sa négligence dans la mise en oeuvre de mesures conservatoires ou d'administration des parties communes qui s'imposent notamment pour la mise en oeuvre de travaux urgents nécessaires pour mettre fin à des désordres subis par un copropriétaire ou créant un trouble préjudiciable à un tiers.

3. Il résulte des constatations qui précèdent et qui reposent sur des éléments mettant en cause la structure des parties communes dont l'état interdit l'exploitation des lieux privatifs sans travaux de renforcement et de réparations nécessaires pour assurer la sécurité de l'immeuble et des personnes que c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné le Syndicat des copropriétaires à faire réaliser sous astreinte lesdits travaux et à payer avec la Sci [Adresse 5] des dommages et intérêts à la Sas Carrefour Proximité.

Le Syndicat des copropriétaires ne peut en effet opposer l'absence de faute de sa part pour s'opposer à l'exécution forcée de ces travaux alors qu'ils relevaient de plein droit de sa compétence exclusive qui l'obligeait à les réaliser et que, s'agissant du temps écoulé, il a tardé à les mettre en oeuvre bien avant le début de la première période de confinement en les votant en leur principe mais en différant leur exécution à la présentation de plusieurs devis puis après la période de confinement en ne les réalisant pas au prétexte sans portée de l'introduction de l'instance au fond.

Spécialement, en ne faisant aucune diligence pour obtenir et choisir les devis mieux disants alors que d'une part la Sci du [Adresse 5] avait produit des devis soumis à l'assemblée générale du 9 octobre 2019 à la suite de l'intervention de l'équipe technique du Groupe Carrefour en présence de l'architecte de la copropriété et d'autre part que cette société a vainement proposé de préfinancer les travaux le 18 novembre 2019 sans qu'il ait été proposé depuis le 9 octobre 2019 des devis mieux disants ni critiqué ceux en vertu desquels la Sci s'engageait, le Syndicat a adopté une attitude fautive en lien de causalité directe avec le dommage de jouissance subi par le copropriétaire bailleur et son preneur.

Ils sera aussi relevé que les appels de fonds étaient votés pour la fin du premier trimestre 2020 à la demande des copropriétaires et les devis établis par l'entreprise ABCR initialement proposée ont été signés par le syndic fin janvier après qu'un courrier de la Sci du [Adresse 5] ait écrit au syndic le 20 janvier 2020 rappelant l'ensemble des démarches entreprises, la production dès le 14 novembre 2019 d'un devis concurrent à l'initiative de la Sci, la démarche du conseil syndical mandatant une autre entreprise intervenue le 2 décembre 2019 et l'absence de meilleure proposition que celle de l'entreprise ABCR, connaissant déjà les lieux pour déjà intervenir dans le cadre des travaux d'aménagement à la charge du preneur.

4. Tenu à son obligation de délivrance, le copropriétaire bailleur est bien tenu à l'égard du preneur de garantir ce dernier des dommages que celui-ci a subis.

5. La société Carrefour est en droit de réclamer d'une part la somme de 61 776,27 euros à titre de dommages et intérêts qui correspond au montant total des échéances de loyers et charges qu'elle a réglés au bailleur du 1er septembre 2019 au 30 novembre 2020 et d'autre part d'opposer l'exécution d'inexécution pour la période postérieure jusqu'à la réception des travaux

5.1 Le syndicat des copropriétaires a contesté le montant de la somme réclamée au motif que ce montant doit être calculé hors taxes et doit être limité à la seule période de douze mois.

Ainsi que le soutient à juste titre la Sas Carrefour Proximité France, il s'agit par la somme réclamée d'indemniser le préjudice personnellement subi en ayant réglé à son bailleur des sommes qui étaient contractuellement dues TTC mais qui se sont trouvées sans contrepartie en raison de l'impossibilité de réaliser les travaux d'aménagement puis d'exploiter les lieux. La réparation intégrale de son préjudice consiste bien à prendre en compte le montant TTC qu'elle était tenue de régler sans être pour sa part dans la possibilité de récupérer cette taxe.

Ensuite, la durée de paiement effectif de ces loyers sans contrepartie est justifiée sans qu'il puisse être opposé concrètement en l'espèce un fait fautif du preneur ou de force majeure, étant d'abord rappelé que l'urgence des travaux litigieux à la charge du syndicat devaient conduire ce dernier à les faire réaliser bien avant le début de la période de confinement et que si celle-ci a perturbé la poursuite de certains chantiers du BTP, l'état d'urgence sanitaire n'avait pas interdit ces activités ni constitué un cas de force majeure pour le Syndicat.

Enfin, le syndicat ne démontre pas que l'arrêt du chantier 'pour des raisons juridiques' résultant du procès-verbal dressé le 7 septembre 2020 par le maître d'oeuvre commun aux deux opérations (renforcement de structures et aménagement du local) à destination des entreprises concerne les travaux à la charge du Syndicat cela d'autant que le maître de l'ouvrage visé dans ce document est la société Carrefour, la poursuite des travaux d'aménagement étant liée à la réalisation des travaux de sécurisation des lieux dont la carence a effectivement nécessité l'assignation du syndicat et du syndic un mois plus tard devant le tribunal.

5.2 La société Carrefour est aussi en droit d'opposer l'exception d'inexécution en demandant la confirmation de l'autorisation de suspendre le paiement des loyers à compter du 1er décembre 2020, date de cette demande, jusqu'à la réception des travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 2019, le Syndicat ne pouvant limiter cette mesure jusqu'à la date du jugement dès lors que cette demande légitime trouve le même fondement que la demande d'indemnisation précédemment accueillie et que seule la réception des travaux rétablit le preneur dans la jouissance effective des lieux loués pour y accomplir les travaux d'aménagement à sa charge. Cette réception ayant eu lieu après le jugement, le 19 avril 2021, il sera précisé que cette suspension a valablement couru jusqu'à cette date.

6. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a :

- condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à faire exécuter les travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 2019 sous astreinte selon les modalités définies par cette décision,

- condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la Sci du [Adresse 5] à payer à la Sas Carrefour Proximité France la somme de 61 776,27 euros à titre de dommages et intérêts,

- autorisé la Sas Carrefour Proximité France à cesser le règlement à la Sci du [Adresse 5] des loyers et charges à compter du 1er décembre 2020 jusqu'à la réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 octobre 2019 sauf à préciser que cette autorisation a cessé de produire ses effets le 19 avril 2021.

7. La Sci du [Adresse 5] se trouve en droit de réclamer la condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir de toutes les condamnations auxquelles elle se trouve exposée dans le cadre de cette procédure. Cette demande est fondée pour les mêmes motifs que ceux qui viennent d'être déjà énoncés étant souligné tous les efforts déployés pour obtenir la réalisation des travaux, en proposant vainement des devis et de préfinancer les travaux.

Il est constant que la responsabilité du syndic peut être recherchée tant par le syndicat

des copropriétaires, dont il est le mandataire, qu'individuellement par chaque copropriétaire en raison des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

Selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, 'les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical'. L'article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé 'd'assurer l'exécution (...) des délibérations de l'assemblée générale'. Le défaut d'exécution d'une décision d'assemblée générale est donc de nature à constituer une faute du syndic dont la preuve ainsi que celle du lien de causalité avec le préjudice doit être rapportée par celui qui agit en responsabilité contre ce dernier.

En l'espèce, le syndic dûment alerté de la gravité des désordres affectant les parties communes justifie avoir convié l'architecte ayant rédigé 'le constat de structure' du 4 septembre 2019 à participer à l'assemblée générale du 9 octobre 2019 pour expliquer aux copropriétaires le caractère urgent des travaux à réaliser. Malgré cette urgence signalée, renforcée par le courrier de la Sci du [Adresse 5] à destination des autres copropriétaires en vue de cette assemblée, les copropriétaires ont voté la délégation au conseil syndical d'une mise en concurrence décalant ainsi à une date indéterminée le démarrage des travaux dont la nature et les modalités de financement ont été également votés. Cette décision exclusivement imputable au syndicat puis la lenteur du conseil syndical à exercer la mission qu'il avait reçue alors qu'il ne pouvait ignorer la présence sur les lieux d'entreprises dont la qualité, le sérieux et la connaissances des lieux pouvaient justifier un recours à celles-ci sur la base de devis qui n'ont jamais été critiqués par la suite et dont l'utilité pour l'ensemble de la copropriété était évidente.

Le syndic a retransmis au conseil syndical le 21 novembre 2019 la proposition de pré-financement faite par la Sci le 18 novembre 2019 en accompagnant cet envoi d'un tableau comparatif du devis initial et de celui de l'entreprise Flandé en soulignant que celle-ci ne prenait pas en compte le désamiantage obligeant à rechercher une nouvelle entreprise pour ce poste de travaux. Ce tableau mettait en évidence que ce nouveau devis était plus élevé que celui proposé par la société ABCR. Un seul membre du conseil syndical a répondu.

Devant la carence de ce conseil, le syndic a finalement validé les devis présentés par la société ABCR et le maître d'oeuvre, initiative qui n'a pas manqué de lui être reproché (courriels des 27 janvier et 3 mars 2020) au prétexte de ne pas avoir 'reçu les devis complémentaires demandés lors de la dernière AG ni validé aucun devis'.

Le mandat du syndic a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 27 février 2020 qui a ratifié à cette même occasion et a posteriori le devis du bureau Veritas pour le suivi du renforcement des poutres et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds exigibles au 1er mars 2020 tout en indiquant 'le dossier complet des travaux sera repris et retransmis au conseil syndical. Les copropriétaires demandent plus de communication. Un constat par huissier sera réalisé avant et après travaux. Les assureurs DO seront interrogés pour les travaux afin de savoir si cela est nécessaire'. Il suit de ce constat que si l'initiative du syndic n'a finalement pas été désavouée, les copropriétaires ont clairement exprimé une défiance à son égard en voulant conserver la maîtrise de ces travaux, limitant de fait le mandat donné au syndic.

À supposer que les travaux n'aient pu débuter à un moment quelconque de la période de confinement, les atermoiements exclusivement imputables au seul Syndicat et son conseil syndical ont conduit à retarder le début des travaux dans un temps largement utile avant le déclenchement de l'urgence sanitaire et ce, en méconnaissance de l'urgence et de l'intérêt collectif.

Sur la période ayant suivi la première période de confinement, les explications du syndic comme du syndicat sont moins disertes. Il apparaît toutefois à la lumière des constatations qui précèdent que le reproche exprimé dans les écritures du syndicat selon lequel le syndic aurait dû expliquer l'urgence aux copropriétaires pour envoyer les appels de fonds plus rapidement (p. 10 des conclusions du Syndicat) avant les dates retenues pour ces appels et aurait dû exercer ses pouvoirs pour faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, est contredit par les instructions données par les assemblées générales précitées. L'entier dossier des travaux étant 'repris' par le conseil syndical, il lui appartenait, en cas de prétendue carence du syndic après le constat d'huissier de juin 2020 en vue du démarrage des travaux, de s'enquérir des suites données à cette affaire de la première importance pour la copropriété. Pendant cette période, le syndicat établit tout au plus pour illustrer les manquements du syndic renouvelé dans ses fonctions six mois plus tôt qu'ont été remontés à ce dernier diverses doléances portant sur les devis concernant 'la gestion des pigeons', sur des ampoules jamais changées et une VMC défectueuse.

Il suit de l'ensemble de ces développements que si la demande de condamnation du syndicat à garantir la Sci de l'ensemble des condamnations dont elle a fait l'objet à l'égard de son preneur est bien fondée de sorte que le jugement l'ayant accueillie sera confirmé, celle dirigée contre le syndic pris personnellement n'est pas fondée. Le jugement sera sur ce dernier point infirmé.

8. Le syndicat des copropriétaires qui avait conclu en première instance aux côtés de son syndic n'a présenté qu'en appel sa demande de condamnation de la Sarl Citya Immoblier à le relever et garantir des condamnations prononcées à son endroit. Il est donc irrecevable conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile en raison du caractère nouveau de cette demande ainsi que l'oppose à bon droit le syndic.

9. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens seront infirmées et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera tenu des entiers dépens de première instance et d'appel.

10. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais non compris dans les dépens seront infirmées et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera tenu de payer au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel :

- la somme de 5 000 euros à la Sci du [Adresse 5],

- la somme de 5 000 euros à la Sas Carrefour Proximité France.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera également tenu de payer à la Sarl Citya Immmobilier [Localité 4] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Tenu aux dépens, le Syndicat ne peut prétendre au bénéfice d'une telle indemnité.

11. La Sci du [Adresse 5] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant condamné la Sarl Citya Immobilier [Localité 4], celles sur les dépens et les frais irrépétibles.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Précise que l'autorisation de suspension du paiement des loyers et de charges par la Sas Carrefour Proximité France à la Sci du [Adresse 5] a cessé de produire ses effets le 19 avril 2021, date de la réception des travaux votés par l'assemblée générale du 9 septembre 2019.

Déboute la Sci du [Adresse 5] de ses demandes présentées à l'endroit de la Sarl Citya Immobilier [Localité 4].

Déclare irrecevables les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à l'endroit de la Sarl Citya Immobilier [Localité 4].

Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel.

Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maitre Vincent Perera et Maître Nicolas Dalmayrac, avocats, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont ils ont fait respectivement l'avance sans avoir reçu provision.

Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et d'appel :

- la somme de 5 000 euros à la Sci du [Adresse 5],

- la somme de 5 000 euros à la Sas Carrefour Proximité France.

Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer au titre des frais irrépétibles exposés en appel la somme de 3 000 euros à Sarl Citya Immobilier [Localité 4].

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa propre demande présentée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dit que la Sci du [Adresse 5] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX .

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 16 mai 2023, 21/00972

Synthèse

Origine de la décision