France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 16 mai 2023, 20/01870

16/05/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/01870

N° Portalis DBVI-V-B7E-NUM6

MD/

Décision déférée du 28 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE 15/01448

(Mme. TAVERNIER)

[E] [X] [R]

[O] [M] épouse [X] [R]

S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [E] [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [M] épouse [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES prise en la personne de son Président du Directoire demeurant en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONES ALPES AUVERGNE,prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat postulant)

Représentée par Me. Philippe BOISSIER de la SCP Philippe BOISSIER, avocat au barreau de CLERMONT FERRAND (avocat plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Sous l'impulsion du Conseil général de l'Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourisme, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l'activité touristique.

Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous formes de sociétés civiles immobilières, s'est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de Guzet, la réalisation d'un ensemble pavillonnaire sur la commune de [Localité 9], et la construction d'un ensemble immobilier à [Localité 8].

La Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, ayant pour associés la Sas Simbiosis properties et la Sarl Eurodom et étant gérée par la Sas Simbiosis properties, a développé un programme de construction à Guzet relativement à plusieurs immeubles : Bethmale, Le Valier, Papallau, Roc Blanc, Club House, Merens I et Merens II.

L'ensemble du programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de prescripteurs.

Ces ventes sont intervenues par lots, portant sur un appartement ou un studio, ainsi qu'un parking extérieur, placés sous le régime de la copropriété.

Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite Demessine », destinée à favoriser l'investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans les zones rurales à « revitaliser ».

En contrepartie d'une réduction d'impôt répartie sur un nombre d'années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s'engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d'un bail commercial ne pouvant être consenti qu'à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs : la Sarl de gestion Résidence du Haut Couserans.

Un permis de construire a été accordé à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans le 3 octobre 2003 par la commune d'[Localité 11].

Le 28 juin 2006, la société anonyme (Sa) Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées a consenti par acte sous-seing privé à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, une garantie d'achèvement extrinsèque sous la forme d'un cautionnement, en contrepartie d'une rémunération forfaitaire de l'établissement financier.

La convention précise que l'achèvement des travaux de construction est « prévu au 31 juillet 2007, date donnée à titre indicatif ».

La Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a chargé la Scp Malbosc-Dagot de la rédaction des différents actes de vente en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété laquelle s'est échelonnée pour l'ensemble du programme de 2006 à 2008.

Suivant acte notarié du 17 juillet 2007, M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] ont acquis en l'état futur d'achèvement, un appartement de type T2, deux caves et un parking au sein du bâtiment Merens 2, moyennant le versement du prix de 242 499,80 euros.

La livraison devait initialement intervenir au quatrième trimestre de l'année 2007.

M. et Mme [X] [R] ont financé cette acquisition au moyen d'un prêt d'un montant de 248 595 euros souscrit auprès du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, aux droits duquel vient le Crédit immobilier de France développement.

Le 8 décembre 2006, M. [K] [F], architecte, maître d''uvre du programme, a établi une attestation d'achèvement des fondations de l'immeuble.

Le 5 juin 2008, Mme [P] [Y] a établi une attestation d'achèvement du premier plancher bas.

Le 3 juillet 2008, Mme [P] [Y] a établi une attestation d'achèvement du troisième plancher bas.

Le 12 septembre 2008, lors de la visite par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées des programmes dont elle est chargée de garantir l'achèvement dans le cadre de ce projet d'ensemble du groupe Simbiosis, celle-ci a relevé que l'état d'avancement pour les programmes :

- Isard à [Localité 8] était de 33%,

- Le Valier était de 80 %,

- Merens I était de 16% et Merens II de 7%,

- Bethmale était de 22%.

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Par actes d'huissier délivrés les 3 et 11 août 2009, vingt-sept acquéreurs, dont M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] ont fait assigner la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans et la Scp Malbosc-Dagot devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir notamment :

- prononcer la résolution des ventes conclues ainsi que celles des contrats accessoires à ces ventes,

- ordonner la restitution des fonds versés,

- condamner la Scp Malbosc-Dagot à garantir la restitution de ces fonds,

- condamner in solidum la Scp Malbosc-Dagot à et la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans à les indemniser de leurs préjudices.

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Par jugement du tribunal de commerce de Foix du 1er décembre 2008 la Sarl de gestion Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 25 novembre 2009, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en redressement judiciaire.

Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 3 février 2010, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 15 mars 2010, la Sarl Eurodome a été placée en liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 19 avril 2010, la Sas Simbiosis properties a été placée en liquidation judiciaire.

Par arrêt du 8 novembre 2011, la cour d'appel de Toulouse a annulé le jugement du 25 novembre 2009 prononçant le redressement judiciaire du promoteur.

Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 3 septembre 2012, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.

Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 26 juin 2014, la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de cette société a été prononcée pour insuffisance d'actif.

Le mandataire liquidateur commun désigné était Maître [J].

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Par actes d'huissier délivrés entre les 7 juin et 12 juillet 2010, la Scp Malbosc-Dagot a assigné en intervention forcée la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, garant d'achèvement, l'architecte maître d''uvre M. [F] et l'architecte assistant du maître d'ouvrage, Mme [Y], la Sa Banque Fortis, dépositaire d'un compte courant de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, les prescripteurs, dont la Sarl Eurodome, ainsi qu'un de leurs assureurs, la Sa Thelem assurances, outre les banques prêteuses de fonds des acquéreurs, aux fins notamment de les voir condamner à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de l'instance introduite par les acquéreurs.

L'ensemble des procédures a été joint.

Suivant ordonnance du 24 décembre 2010, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'instruction en désignant en qualité d'experts M. [B] et M. [V].

Par acte d'huissier délivré le 25 janvier 2011, la société Thelem assurances, assureur de la Sarl Just a lau, prescripteur, a assigné la Sa Allianz iard, assureur responsabilité professionnelle de la Sarl Just a lau, outre la Sa Mutuelle des architectes français (la Maf), assureur de la Sarl Agence d'architecture [F] et de l'Eurl [Y], aux fins d'être garantie de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.

Le 13 janvier 2015, les experts judiciaires ont déposé leur rapport d'expertise.

Suivant ordonnance du 19 mars 2015, le juge de la mise en état a procédé à une disjonction de la procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur et leur attribuant individuellement un numéro au répertoire général civil.

Fin 2018, M. et Mme [X] [R] ont été amené à régulariser un protocole d'accord transactionnel avec la Scp Malbosc-Dagot aux termes duquel ils ont été indemnisés à hauteur de 40 000 euros.

Par ordonnance du 20 septembre 2019, sur demande des acquéreurs, le président du tribunal de grande instance d'Evry a désigné Maître [I] en qualité de mandataire ad hoc de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, remplacé par Maître [Z] par ordonnance du 29 octobre 2019.

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judicaire de Toulouse a :

- ordonné la révocation de I'ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 et accueille l'ensemble des écritures signifiées après cette date,

- déclaré la présente décision commune à Maître [Z], mandataire ad hoc à la liquidation judiciaire de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans,

- constaté le désistement d'instance et d'action de M. et Mme [X] [R] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Scp Jean-Michel Malbosc-Dagot - Olivier Malbosc-Dagot,

- constaté la renonciation de la Scp Malbosc-Dagot à toutes ses demandes reconventionnelles à l'encontre de M. et Mme [X] [R],

- déclaré le désistement d'instance et d'action de M. et Mme [X] [R] parfait,

- constaté en conséquence le dessaisissement de la juridiction s'agissant du litige opposant la Scp Malbosc-Dagot d'une part et M. et Mme [X] [R] d'autre part,

- prononcé la résolution de la vente intervenue le 17 juillet 2007 entre la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans et M. et Mme [X] [R] portant sur un appartement de type 2, une cave et un parking, constituant les lots n° 522, 527, 528 et 572, au sein du bâtiment E - Merens 2, à [Localité 11], cadastré section A n°[Cadastre 5] lieu-dit [Localité 10] d'une contenance de 2 ha, 35 a et 9 ca,

- ordonné en conséquence la restitution des droits immobiliers,

- fixé la créance de M. et Mme [X] [R] au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, représentée par Maître [Z] à la somme de 99 374,98 euros,

- ordonné la résolution de l'acte de prêt souscrit par M. et Mme [X] [R] auprès de la Sa Crédit immobilier de France développement,

- condamné en conséquence M. et Mme [X] [R] à payer à la Sa Crédit immobilier de France développement après compensation des dettes et créances respectives la somme de 109 124,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,

- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [X] [R] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Sa Crédit immobilier de France développement,

- débouté M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] de leurs plus amples demandes à l'égard de Sa Crédit immobilier de France développement,

- débouté M. et Mme [X] [R] de leurs demandes formées à l'encontre de la Caisse d'épargne, de la Sarl Just a lau, de la société Thelem et de la Sa Allianz, M. [G],

- fixé la créance de la Sa Crédit immobilier de France développement au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, représentée par Maître [Z] à la somme de 20 493,89 euros,

- condamné l'Eurl [P] [Y] à payer à M. et Mme [X] [R] la somme de 24.250 euros à titre de dommages et intérêts,

- dit que la Sci Guzet 2002 résidence du haut Couserans devra relever et garantir l'Eurl [P] [Y] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et que cette obligation s'exercera par voie de fixation de la créance au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Guzet 2002 résidence du haut Couserans,

- débouté les parties de leurs demandes formées contre la Maf,

- rejeté l'ensemble des plus amples demandes,

- condamné l'Eurl [P] [Y] à payer à M. et Mme [X] [R] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné I'exécution provisoire,

- dit que les frais de publication du jugement et les dépens seront supportés par la liquidation judiciaire de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans.

Le tribunal a considéré que les acquéreurs avaient sollicité la résolution de la vente sans avoir préalablement mis en demeure le garant d'achèvement de fournir sa garantie, et qu'il ne pouvait être reproché au garant d'achèvement d'avoir délibérément fait obstacle à la mise en 'uvre de sa garantie en laissant prescrire le permis de construire puisque les acquéreurs ont choisi en avril 2009 avant la péremption du permis, de solliciter la résolution de la vente.

Il a estimé qu'il n'était pas établi en l'espèce que le garant d'achèvement, susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur, ait eu connaissance de signes non équivoques d'un échec du programme en lien avec la déconfiture du promoteur, et se serait délibérément abstenu de prendre les mesures propres à limiter le préjudice des acquéreurs.

À ce titre, le premier juge a retenu que sa connaissance de la situation financière obérée du groupe Simbiosis n'était pas établie, que le garant d'achèvement n'a pas l'obligation de surveiller l'avancement des travaux pour le compte des acquéreurs, et que le compte centralisateur n'est pas géré dans l'intérêt des acquéreurs, mais du garant.

Il a, enfin, considéré que le garant d'achèvement n'avait pas soutenu abusivement l'activité du promoteur.

S'agissant de la responsabilité de la Sa Crédit immobilier de France développement, le tribunal a considéré que pour le manquement au devoir d'information les acquéreurs avaient eu connaissance de leur préjudice à la date de la mise en demeure du notaire le 6 mars 2009, mais ils n'ont formé de demande que par conclusions signifiées le 3 juillet 2014.

Il a retenu que l'existence d'un compte miroir ne leur avait pas été révélée avant les premières assignations le 23 juillet 2009, concluant donc que la demande sur ce fondement n'était pas prescrite, mais que s'il appartenait à la banque prêteuse de s'assurer des conditions de déblocage de fonds, ce manquement ne présentait pas de lien causal avec les préjudices allégués par les acquéreurs.

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Par déclaration du 16 juillet 2020, M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] ont relevé appel du jugement en ce qu'il a :

- rejeté les demandes formées à l'encontre de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de 173.564,51 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les frais nécessaires à la publication à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,

- condamné M. et Mme [X] [R] à payer à la Sa Crédit immobilier de France développement après compensation des dettes et créances respectives la somme de 109 124,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,

- débouté M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Sa Crédit immobilier de France développement,

- n'a pas condamné in solidum la Sa Crédit immobilier de France développement avec la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à leur verser la somme de 173.564,51 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les frais nécessaires à la publication à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,

- dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- n'a pas condamné in solidum la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement aux dépens,

- « a ordonné l'exécution provisoire ».

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises électroniquement à la cour le 29 septembre 2022, M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, de :

- accueillir favorablement l'appel interjeté à l'encontre du jugement en date du 28 mai 2020, le déclarer recevable et bien fondé,

- infirmer le jugement en date du 28 mai 2020 en ce qu'il a :

' rejeté les demandes formées à l'encontre de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de 173.564,51 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les frais nécessaires à la publication à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,

' condamné M. et Mme [X] [R] à payer à la Sa Crédit immobilier de France développement après compensation des dettes et créances respectives la somme de 109 124,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017,

' déclaré irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires formulées par M. et Mme [X] [R] au titre du manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde de la Sa Crédit immobilier de France développement,

' débouté M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] de leurs plus amples demandes à l'égard de la Sa Crédit immobilier de France développement,

' n'a pas condamné in solidum la Sa Crédit immobilier de France développement avec la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à leur verser la somme de 173.564,51 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir, outre les frais nécessaires à la publication à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé,

' dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' n'a pas condamné in solidum la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement aux dépens,

' « a ordonné l'exécution provisoire »,

Statuant à nouveau,

- « dire et juger » que les sommes versées par M. et Mme [X] [R] à leur organisme prêteur se sont élevées à la somme de 13 582,23 euros,

- condamner in solidum la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement à avoir à leur verser la somme de 144 467,93 euros au titre de leur préjudice outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017 sur la somme de 97 028,72 euros,

Subsidiairement,

- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à leur verser la somme de 130.021,14 euros au titre de leur perte de chance,

Très subsidiairement,

- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à leur verser la somme de 109.125 euros, au titre des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire, à compter de la fin de l'année 2006,

- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à leur verser la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral,

En tout état de cause,

- condamner in solidum la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement à avoir à leur verser la somme de 22 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et de la Sa Crédit immobilier de France développement,

- condamner in solidum la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement aux dépens de première instance et d'appel, en ce inclus les frais nécessaires à la publication du jugement à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé et les frais relatifs à la désignation du mandataire ad hoc de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, dont distraction au profit de la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés.

À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :

S'agissant du garant d'achèvement,

- le tribunal a commis une erreur sur la date à laquelle le permis de construire s'est périmé,

- la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées prétend que le chantier Bethmale s'est définitivement interrompu en juillet 2008 sans le démontrer,

- la prétendue interruption définitive du permis de construire au mois de juillet 2008 n'a pas été confirmée par les experts judiciaires,

- les attestations de Mme [Y] des 5 juin et 3 juillet 2008 étaient erronées, ce qui prouve que l'interruption du chantier est antérieure,

- le rapport de visite de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de septembre 2008 démontre que les chantiers étaient totalement abandonnés,

- en première instance la Caisse d'épargne a reconnu que le permis de construire était devenu caduc un an après l'interruption des travaux, soit vers décembre 2007,

- le chantier est interrompu depuis décembre 2006, le permis de construire est donc périmé depuis décembre 2007,

- les attestations de M. [F] et de Mme [Y] sont espacées d'un an et demi ce qui témoigne de l'absence de travaux pendant cette période, de sorte que le permis de construire était périmé au plus tard au début de l'année 2008,

- il ne peut donc être reproché aux acquéreurs de ne pas avoir mobilisé la garantie bancaire de la Caisse d'épargne lors de l'assignation,

- les acquéreurs ignoraient la péremption du permis de construire et la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans les avait informés d'un décalage de la date d'achèvement des travaux,

- la Caisse d'épargne avait connaissance de la situation financière obérée du groupe Simbiosis, - elle connaissait les dates prévisionnelles de fin de travaux,

- la Caisse d'épargne avait les moyens de connaître dès la fin de l'année 2006 que le chantier était abandonné,

- la Caisse d'épargne aurait dû s'apercevoir de l'interruption des versements sur le compte centralisateur,

- la Caisse d'épargne aurait dû s'apercevoir de l'absence de règlement au profit d'entreprises de travaux après septembre 2006,

- la Caisse d'épargne n'aurait pas dû consentir de cautionnement ou, au moins, aurait dû exiger davantage de garanties de la part du promoteur,

- la Caisse d'épargne a appris l'existence du compte Fortis dès 2006 dans le cadre du programme Le Valier,

- la Caisse d'épargne a autorisé des versements au profit d'entités n'ayant aucun lien avec l'opération,

- la Caisse d'épargne n'aurait pas dû prélever sa rémunération sur le compte centralisateur car la rémunération incombait au promoteur et non aux acquéreurs,

- la Caisse d'épargne aurait dû informer l'étude notariale qui disposait des coordonnées des acquéreurs, pour leur éviter de régler des sommes au promoteur en l'absence d'avancement des travaux,

S'agissant du prêteur de deniers,

- le délai de prescription de l'action relative au déblocage des fonds hors du compte centralisateur a commencé à courir au début des opérations d'expertise en 2011 et les acquéreurs ont formulé des demandes à l'encontre du prêteur le 28 juillet 2014,

- le prêteur de deniers ne soulève plus la prescription de cette action dans ses conclusions,

- le délai de prescription de l'action relative à l'obligation de conseil, information et mise en garde du prêteur de deniers a commencé à courir pendant les opérations d'expertise, leur action n'est donc pas prescrite,

- la banque a commis une faute en payant les fonds hors du compte centralisateur alors que l'acte notarié, auquel elle était partie, précisait cette obligation,

- la banque était tenue d'une obligation de vigilance qui lui imposait de s'informer sur l'objet du financement, l'emprunteur, le statut de l'intermédiaire,

- la banque aurait dû mettre en garde les acquéreurs sur les dangers de l'opération et notamment le fait que leur taux d'endettement était de 73,70%, et a commis une faute en octroyant un tel emprunt,

- la banque a tenu compte des loyers attendus, or ils étaient surévalués par rapport aux prix dans cette région ; la banque aurait donc dû mettre en garde les acquéreurs sur les aléas que représentait la perception de ces loyers, alors qu'ils sont des acquéreurs non avertis.

Dans ses dernières écritures transmises à la cour par voie électronique le 28 septembre 2022, la Sa Crédit immobilier de France développement, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter M. et Mme [X] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement M. et Mme [X] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :

S'agissant du déblocage des fonds,

- elle n'a jamais reçu l'acte de vente et ignorait donc l'existence du compte centralisateur,

- l'engagement de payer sur le compte centralisateur stipulé dans l'acte de vente concernait les seuls acquéreurs,

- ce sont les acquéreurs qui lui ont demandé de payer la somme de 24 249,98 euros à l'ordre de la Sci Guzet,

- l'acte de vente indiquait en p.23 que les acquéreurs octroyaient un mandat au vendeur d'encaisser directement les fonds à provenir des prêts,

- il appartenait aux acquéreurs de vérifier l'avancement des travaux compte tenu du délai de livraison stipulé dans l'acte de vente, avant de valider tout paiement,

- il n'existe pas de lien de causalité entre le déblocage de la somme de 24 249,98 euros et l'absence de livraison du bien au quatrième trimestre 2007 vu la situation irrémédiablement compromise du vendeur et la fausse attestation de l'Eurl [Y] pour en obtenir le déblocage,

- le compte centralisateur sert uniquement à sécuriser le garant d'achèvement,

S'agissant du devoir de vigilance et d'information,

- le point de départ du délai de prescription est la formation du contrat le 31 mai 2007, or les acquéreurs n'ont formé de demande contre elle que par conclusions signifiées le 28 juillet 2014,

- la banque n'a pas à s'immiscer dans la gestion des affaires de son client, et n'a pas à le conseiller sur les risques inhérents à l'opération projetée,

- l'offre de prêt était adaptée à la situation des emprunteurs, situation qu'elle avait vérifiée, M. et Mme [X] [R] percevant des revenus mensuels de 4 756 euros et devant faire face à des charges de loyers de 1 844 euros, ils pouvaient donc rembourser 1 661,31 euros au titre de leur prêt et ce d'autant qu'ils devaient percevoir 980,42 euros de loyer mensuel,

- à titre subsidiaire, si elle venait à être condamnée pour versement hors du compte centralisateur, le garant d'achèvement doit être condamné à la garantir des sommes mises à sa charge compte tenu de ses fautes,

- M. et Mme [X] [R] ne peuvent prétendre au remboursement des frais d'assurance alors que le seul bénéficiaire, la Cnp n'est pas dans la procédure, et les intérêts intercalaires leur ont été remboursés par le vendeur tel que le prouve leur pièce 14, et à compter du 6 novembre 2008 ils ne réglaient plus ces intérêts intercalaires,

- le préjudice de perte de remboursement de la tva n'existe pas puisque les acquéreurs ont obtenu la résolution de leur contrat de vente et la restitution de son prix, et ne peuvent prétendre obtenir les avantages fiscaux liés à la vente,

Dans ses dernières écritures transmises à la cour par voie électronique le 20 septembre 2022, la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner les appelants au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :

- les chantiers de Merens et Bethmale relèvent du même permis, donc la péremption s'apprécie de manière globale,

- le permis de construire a périmé en 2009, des travaux s'étant poursuivis sur le bâtiment Bethmale jusqu'à l'été 2008, les acquéreurs pouvaient donc encore actionner la garantie d'achèvement lorsqu'ils ont choisi de solliciter la résolution de la vente, en effet, les attestations de Mme [Y] de juin et juillet 2008 sont conformes à l'avancement des travaux,

- les acquéreurs ne se sont pas comporté en bon père de famille dès lors qu'ils ne se sont pas intéressé à l'état d'avancement du chantier,

- la Caisse d'épargne n'avait pas connaissance de la date prévue pour l'achèvement des travaux et donc aucune lisibilité sur les délais de livraison et l'état d'avancement du chantier,

- le suivi qu'elle s'est réservé la possibilité d'exercer a pour objet exclusif de la sécuriser et non pas d'informer les acquéreurs,

- les autres programmes évoluaient de manière globalement normale,

- le peu de paiement de travaux à partir du compte centralisateur n'était pas de nature à alerter la Caisse d'épargne puisque le promoteur pouvait disposer d'autres moyens de financement,

- le virement de fonds sur le compte Fortis manifestait une violation par le promoteur de ses engagements contractuels mais n'induisait pas un abandon du chantier ou une déconfiture du promoteur,

- le compte centralisateur n'est pas obligatoire et est géré par le garant d'achèvement dans son seul intérêt,

- la Caisse d'épargne n'a compris que des versements étaient dirigés vers un autre compte qu'en 2008,

- la Caisse d'épargne n'avait pas connaissance des délais d'achèvement prévisionnels stipulés dans les actes de vente ni des bilans et comptabilité du promoteur,

- toutes les sommes payées depuis le compte centralisateur se rattachent à l'opération immobilière,

- les préjudices allégués par les acquéreurs ne découlent pas des fautes qui sont reprochées à la Caisse d'épargne.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2022 et l'affaire a été entendue à l'audience du 25 octobre 2022.

MOTIVATION

- Sur la responsabilité de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées :

1. Le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) doit souscrire, avant la vente, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

La garantie d'achèvement donnée par les établissements financiers prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, au vendeur ou à payer pour son compte, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées a consenti à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans une garantie d'achèvement sous la forme d'un cautionnement.

M. et Mme [X] [R] demandent à la cour de retenir la responsabilité civile du garant d'achèvement à leur égard en raison de plusieurs fautes : relativement au permis de construire, à la gestion du compte centralisateur et à la connaissance des difficultés du programme immobilier.

Sur la péremption du permis de construire :

2. Le garant d'achèvement peut engager sa responsabilité civile à l'égard des acquéreurs lorsqu'il est démontré qu'il avait connaissance de la défaillance financière du vendeur avant la péremption du permis de construire, et n'a pas été diligent pour mettre en 'uvre sa garantie ce qui le rendrait responsable du défaut d'achèvement des travaux (Civ.3, 15 juin 2017, n°15-26790) ainsi que lorsqu'il a man'uvré pour tenir l'acquéreur dans l'ignorance de ses droits (Civ. 3, 16 juin 2016, n°14-29748) et délibérément laissé périmer le permis de construire pour tenter de se soustraire à son obligation d'achever l'immeuble (Civ.3, 26 novembre 2013, n°13-25534).

La convention de garantie d'achèvement de travaux conclue le 28 juin 2006 n'obligeait pas la Caisse d'épargne à se substituer au vendeur défaillant, puisqu'il s'agissait là d'une simple faculté prévue à l'article 7, mais à fournir, en qualité de caution solidaire, les sommes nécessaires pour mener à bien l'achèvement de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article R. 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation.

La Caisse d'épargne était tenue, en cas de défaillance financière constatée de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble visé et ayant donné lieu à un permis de construire le octobre 2003, au cas où elle serait « appelée en sa qualité de caution solidaire » (article 3), par les acquéreurs.

La convention de cautionnement portant garantie d'achèvement signée par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées stipule aux termes de ses articles 1er et 14 que le cautionnement prend effet dès la conclusion des contrats de vente et jusqu'à l'achèvement des travaux ou, notamment, en cas de péremption du permis de construire.

En vertu de l'article R.421-32 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au cas d'espèce, « le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».

Le point de départ du délai de péremption du permis de construire se situe à la date à laquelle plus aucun travail n'est effectué sur le ou les immeubles objet(s) du permis de construire.

Les parties soutiennent toutes deux que le permis de construire concernait trois bâtiments : Merens I et II et Bethmale.

Dès lors que des travaux visés au permis de construire sont exécutés sur un des trois bâtiments, le délai de péremption du permis de construire ne peut avoir commencé à courir.

En l'espèce, dans le rapport d'expertise judiciaire relatif au programme Merens et édité le 13 janvier 2015, M. [V] et M. [B], experts judiciaires, ont relevé que seule l'attestation de M. [F] éditée le 8 décembre 2006, qui atteste de l'achèvement des fondations, est le reflet de la réalité des travaux exécutés tandis que les attestations de Mme [Y] sont erronées, ce qui signifie que ni le premier plancher bas ni le troisième plancher bas n'ont été achevés. En effet, au cours de leur visite du 13 juillet 2011, les experts ont constaté : mur de soutènement le long de Merens I et II ; fondations réalisées ; radier brut, armatures en attente, dallage non terminé, le chantier est ouvert, sans gardiennage ni protection.

En outre, dans le rapport d'expertise (p.53), les experts judiciaires ont indiqué que le notaire a visité le chantier Merens I et II le 25 juin 2008 et qu'il a pris des photos à cette occasion qui montrent que les chantiers de Merens ne présentent aucune activité et un stade d'avancement des travaux limités aux fondations.

Il peut donc en être déduit que les travaux relatifs aux bâtiments Merens sont interrompus depuis mi-décembre 2006.

Cependant, dans le rapport d'expertise relatif au bâtiment Bethmale, produit aux débats par l'intimé, les experts ont retenu que les attestations de Mme [Y] relativement à l'achèvement du premier et troisième plancher bas sont conformes à l'avancement des travaux constatés par les experts. Il convient de considérer que les travaux se sont effectivement poursuivis jusqu'au 3 juillet 2008, le lendemain sera donc retenu comme point de départ du délai d'un an pour la péremption du permis de construire, périmé donc à compter du 4 juillet 2009.

S'agissant du bâtiment Merens II, les acquéreurs ont choisi d'agir en justice contre le promoteur et le notaire par actes d'huissier du 3 et 11 août 2009, en sollicitant la résolution du contrat de vente.

Au jour de leur action en justice, le permis de construire était donc périmé.

Il convient de déterminer si la Caisse d'épargne a commis une faute dans la survenance de la péremption du permis de construire.

La Caisse d'épargne a eu une connaissance certaine de l'arrêt du chantier Merens II lors de la visite des programmes réalisée le 12 septembre 2008.

Alors qu'elle a eu connaissance de l'arrêt du chantier avant la péremption du permis de construire, elle ne saurait pour autant être tenue d'accomplir des diligences pour éviter sa péremption alors même que l'acquéreur n'établit pas l'avoir contacté en vain, ou sollicité le jeu de la garantie d'achèvement.

Si les acquéreurs se rapprochent du garant d'achèvement, il ne doit pas se maintenir dans un silence destiné à obtenir la péremption du permis de construire pour ne pas devoir sa garantie.

Or, il n'est pas démontré que les acquéreurs aient contacté la Caisse d'épargne ni que celle-ci ait laissé, sciemment le permis de construire devenir caduc aux fins d'éviter de devoir sa garantie alors que les acquéreurs l'auraient contacté.

Cependant, ayant constaté le 12 septembre 2008 que l'état d'avancement du chantier Merens II était de 7%, et compte tenu du comportement douteux de M. [N], tel que rapporté par Mme [U], salariée de la Caisse d'épargne en charge de la promotion immobilière, la Caisse d'épargne ne pouvait ignorer que la validité du permis de construire était menacée par l'arrêt du chantier.

Par conséquent, elle se devait d'informer les acquéreurs afin de les mettre en mesure d'exercer ses droits et le cas échéant, s'ils optaient pour cette voie, de mettre en 'uvre la garantie d'achèvement.

La charge de la preuve de l'exécution d'une obligation d'information pèse sur le débiteur.

Or, la Caisse d'épargne ne démontre pas avoir informé l'acquéreur de l'arrêt manifeste du chantier Merens II, établi avec certitude le 12 septembre 2008 lors de la visite des chantiers.

Pour autant, il est établi en l'espèce, que les acquéreurs ont pris attache avec Maître Monferran, leur avocat avant la péremption du permis de construire puisque, par courrier du 6 mars 2009, Maître Monferran a mis en demeure la Scp Malbosc-Dagot d'indemniser les acquéreurs des préjudices résultant des manquements commis dans la rédaction des actes notariés et du devoir de conseil et d'information, après avoir indiqué que les « programmes immobiliers connaissent d'importantes difficultés puisque la majorité de mes clients ne sont toujours pas en possession de leurs biens, et ce alors même que la date d'achèvement des travaux prévue au sein de leurs actes notariés est largement dépassée aujourd'hui. Les venderesses sont totalement défaillantes sur le plan contractuel et certains bâtiments en sont à des stades d'avancement particulièrement limités ».

Avant la date de péremption du permis de construire, les acquéreurs ont donc eu connaissance des difficultés du programme immobilier et du risque de péremption du permis de construire. Or, ils ont choisi de demander non pas l'achèvement de l'immeuble mais la résolution de la vente.

La péremption du permis de construire ne peut être reprochée à la Caisse d'épargne alors que les acquéreurs n'ont pas sollicité l'achèvement de l'immeuble mais la résolution de la vente, de sorte qu'il n'y a pas de lien causal entre ladite faute et les préjudices allégués, résultant du non-achèvement de l'immeuble, celui-ci étant imputable aux acquéreurs qui ne l'ont pas souhaité.

Dès lors, aucun lien causal ne saurait exister entre l'absence d'information de la Caisse d'épargne quant au risque de péremption du permis de construire et les conséquences liées à l'absence d'achèvement de l'immeuble.

- S'agissant de la gestion du compte centralisateur et des difficultés financières du groupe Simbiosis :

3. Par l'article 1er de la convention de cautionnement consentie le 28 juin 2006, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées « s'oblige envers les acquéreurs conventionnels en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la partie cautionnée, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier sus désigné. L'acceptation de cet engagement par les acquéreurs résultera de leur contrat d'acquisition sans qu'il soit besoin de le notifier à la Caisse d'épargne ».

La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a pris un engagement envers les acquéreurs, de paiement des travaux en cas de défaillance financière du cautionné, engagement qui ne peut être qualifié de stipulation pour autrui, un contrat étant né entre les parties.

En l'espèce, il n'est pas demandé à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées d'exécuter son engagement de garant d'achèvement, le juge de première instance ayant, sur demande de l'acquéreur, prononcé la résolution des contrats de vente et de crédit immobilier y afférent, résolution dont la cour n'est pas saisie et qui est donc définitive à ce jour.

Il est demandé à la cour de retenir la responsabilité du garant d'achèvement à l'encontre de l'acquéreur pour des fautes qui ne consistent pas en l'inexécution de son engagement de caution, mais d'une obligation de vigilance et d'information dont est débiteur le garant d'achèvement envers les acquéreurs et qui est de nature à assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie au profit des acquéreurs que le législateur a entendu protéger en les faisant bénéficier d'un cautionnement bancaire.

La charge de la preuve de la faute du garant d'achèvement pèse sur ceux qui s'en prétendent victimes.

Compte tenu de son rôle dans le mécanisme de protection mis en 'uvre par le législateur en matière de vente d'immeubles à construire, le garant d'achèvement est particulièrement bien placé pour connaître la défaillance financière du vendeur, et incontestablement mieux que l'acquéreur.

Si son engagement n'est que financier de sorte que le garant a la seule obligation de verser les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et n'a pas à se substituer au maître de l'ouvrage défaillant, il doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et doit, à ce titre, se tenir informé du déroulement des travaux afin de remplir ses obligations d'effectuer toutes diligences pour mettre en 'uvre sa garantie dès la constatation de la défaillance du promoteur (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-19.536).

Ainsi, le garant doit agir dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur et alors même qu'il n'aurait pas été mis en demeure de le faire.

La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a constaté, lors de sa visite des programmes le 12 septembre 2008, que 7% seulement des travaux avaient été effectués.

C'est à cette date qu'elle prétend avoir eu la certitude des difficultés affectant le programme immobilier relatif à l'immeuble Merens II.

Cependant, il convient de déterminer si la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aurait dû avoir connaissance des difficultés affectant le programme immobilier avant le 12 septembre 2008.

Si M. et Mme [X] [R] affirment sans le démontrer que la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a eu connaissance des dates d'achèvement du programme immobilier par la communication des actes de vente par le notaire, il est en revanche précisé dans la convention de cautionnement que la date indicative d'achèvement des travaux est le 31 juillet 2007.

Cependant, l'absence d'achèvement des travaux à cette date n'est pas nécessairement de nature à alerter le garant d'achèvement dès lors qu'elle peut découler d'un simple retard des travaux. La seule interruption des travaux n'est en effet pas admissible comme date de référence pour apprécier les diligences du garant d'achèvement puisque cette interruption peut être causée par des motifs qui ne suffisent pas à démontrer la défaillance financière du vendeur ; par ailleurs, l'interruption peut se révéler momentanée si elle n'est pas due à l'impécuniosité de celui-ci.

Il faut donc que soit le retard dure dans le temps, soit que d'autres éléments soient de nature à alarmer le garant d'achèvement et lui faire soupçonner la défaillance du promoteur ou l'adoption d'un comportement frauduleux.

Avant le décret n° 2010-128 du 27 septembre 2010, ayant créé l'article R.261-18-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui disposait in fine que : « Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit », cette centralisation existait en pratique pour la mise en 'uvre des garanties extrinsèques, à l'initiative des banques, comme tel était le cas en l'espèce.

En effet, dans la « convention de cautionnement portant garantie d'achèvement d'immeuble à construire » conclue avec la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées le 28 juin 2006 au profit de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, l'article 6 stipule que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la caisse d'épargne ; ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°086865477.37 ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne au nom de la partie cautionnée ».

En se dotant, sans y être obligé, d'un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d'achèvement s'est mis en mesure de contrôler le financement de l'opération de construction et de s'assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier sont bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l'acte de cautionnement, aux fins d'assurer sa sécurité et d'éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.

Dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu par M. et Mme [X] [R] et la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, il est stipulé (p.17) que le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le « compte centralisateur (') ouvert au nom de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans à la Caisse d'épargne par chèque barré à l'ordre de la banque avec indication du programme ou du numéro de compte. Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur. (') Toutes les sommes dues par l'acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d'opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Caisse d'épargne par virement bancaire ou chèque adressé et libellé à l'ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé ».

Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement de M. et Mme [X] [R], oblige le garant d'achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l'intégration des appels de fonds à ce compte.

Le garant d'achèvement s'est rendu débiteur à l'égard des acquéreurs d'une obligation de diligence et de vigilance de l'opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.

Ainsi mis en mesure d'exercer un contrôle des mouvements de fonds sur le compte centralisateur, le garant d'achèvement devait être alerté du comportement potentiellement frauduleux du promoteur en présence de débits sans aucun lien avec l'opération de construction.

L'article 5 de la convention de cautionnement prévoit que la rémunération de la Caisse d'épargne est de 64 000 euros et est due dès la signature de la convention de cautionnement, et le compte centralisateur est ouvert au nom du promoteur, de sorte que les fonds déposés dessus étaient la propriété de la Sci Guzet 2002 et pouvaient être utilisés pour payer le garant d'achèvement. Il ne saurait donc être reproché à faute à la Caisse d'épargne d'avoir débité cette somme du compte centralisateur.

Il ne peut être reproché au garant d'achèvement de ne pas avoir été alerté par le débit depuis le compte centralisateur afférent au programme de l'immeuble Merens II de sommes correspondant aux frais de commercialisation facturés par la Sarl Eurodome, aux frais de gestion administrative et technique facturés par la Sas Simbiosis Properties dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l'exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme et étant précisé que tel que cela résulte des stipulations de la convention de cautionnement et du bilan prévisionnel, seule la moitié des fonds à recevoir allaient être utilisés pour construire l'immeuble à proprement parler.

En revanche, la rémunération de la Sarl de gestion de l'immeuble, ainsi que de la Sarl de gestion du bar-restaurant, alors que l'immeuble n'est pas encore achevé ne correspondent pas à un élément relatif au programme, commercialisation, gestion de la construction, ou construction elle-même mais concernent des activités postérieures. Elles ne constituent pas « un élément du prix de revient du programme de construction » tel que visé par l'article 2 de la convention de cautionnement, et n'auraient donc pas dû être payées depuis le compte centralisateur.

Ces paiements auraient donc dû alerter la Caisse d'épargne, sans qu'elle puisse refuser le débit compte tenu des règles applicables aux comptes de dépôt et de la libre disposition des fonds par le déposant, le garant d'achèvement n'exerçant qu'une surveillance de l'affectation des fonds, sans pouvoir de contrainte.

Alertée, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance et informer les acquéreurs de mouvements de fonds douteux.

En outre, le contrat de cautionnement indique que les bâtiments Merens I et II et Bethmale sont composés de 69 appartements destinés à la vente et ainsi que l'article 6 l'indique : un tableau récapitule les prix de vente des lots, dont il est prévu que « l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d'épargne ».

Si la Caisse d'épargne ne produit pas l'annexe à la convention de cautionnement qui précise les prix de vente minimum à respecter par le promoteur, les experts judiciaires ont relevé que les premiers versements réalisés à la signature de l'acte pour 43 acquéreurs des appartements Merens I et II ont été correctement crédités sur le compte centralisateur pour un total de 2 007 444 euros par la Scp notariale, puis 42 502,66 euros par M. et Mme [A], et 39 426 euros par M. et Mme [H], 18 485,49 euros par M. et Mme [T], et 944 927,66 euros pour le bâtiment Bethmale, soit un total de 3 052 786,21 euros pour les trois bâtiments alors que dans le bilan prévisionnel communiqué par la Caisse d'épargne, et qu'elle prétend avoir reçu du promoteur, il est indiqué que le total des réservations pour les trois bâtiments s'élève à la somme de 12 456 000 euros, qu'aucun crédit n'est souscrit et que la société apporte 1 500 000 euros ; que le prix de revient de l'opération de construction est de 11 444 000 euros comprenant en coût technique 6 680 000 euros (« fondations, vrd, elect+téléph+éclairage, construction, géomètre, architecte + bet, bureau de contrôle/sps, divers »).

La Caisse d'épargne ne pouvait donc ignorer avoir perçu seulement une fraction minime du prix de vente de chaque appartement.

Elle devait donc s'inquiéter à l'approche de la date indicative des travaux fixée contractuellement au 31 juillet 2007 de ne pas avoir reçu le reste du prix de vente des appartements par les acquéreurs.

Comme cela a été relevé par les experts judiciaires, sur la somme totale versée sur le compte centralisateur, à hauteur de 3 052 786,21 euros, la Caisse d'épargne a réglé :

- 1 653 872,73 euros au profit de la société Eurodome, au titre des honoraires de commercialisation des lots,

- 719 697,50 euros au profit de la Sarl de gestion Résidence du Haut Couserans,

- 70 657 euros au profit de la Sarl de gestion du bar restaurant Le Papallau, suivant convention de prestation de services relatives à la phase 4 de l'opération,

- 46 452,64 euros au profit de la société Simbiosis properties, suivant convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, l'administration, la gestion et la direction des travaux et services clients,

- 13 156 euros au profit de la société Domus Aurea,

- 217 933,59 euros au profit de Nbcr,

- 116 789,40 euros au profit de Cuminetti,

- 15 530,06 euros au profit de Veritas,

- 7 439,12 euros au profit de Suard,

- 24 448,07 au profit de Chausson,

- 64 000 euros au profit de la Caisse d'épargne au titre de sa garantie,

- 100 168,38 euros divers.

Les experts ont relevé que seuls 462 000 euros ont été versés à des sociétés spécialisées en bâtiment et travaux publics.

Dès lors que l'article 2 de la convention de cautionnement indique que « le montant des sommes nécessaires à la réalisation du programme de construction s'élève à 8 754 000 euros », la Caisse d'épargne devait donc s'alerter du paiement de la seule somme de 462 000 euros au titre des travaux et de l'utilisation des autres sommes pour payer d'autres professionnels à l'arrivée du terme de la date indicative d'achèvement du bâtiment fixée dans le contrat de cautionnement au 31 juillet 2007.

S'il est possible, comme l'affirme la Caisse d'épargne que la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans ait eu d'autres modes de financement des travaux que le compte centralisateur, bien que cela ne soit nullement précisé dans le bilan prévisionnel que ladite Sci lui a communiqué, en revanche, la Caisse d'épargne aurait dû recevoir davantage de fonds de la part des acquéreurs que ce qu'il lui a effectivement été versé dès lors que le total des réservations s'élevait à plus de 12 000 000 d'euros et que la date prévisionnelle d'achèvement des travaux relatifs aux bâtiments Merens était prévue pour le 31 juillet 2007 dans la convention de cautionnement, ce qui aurait donc dû l'alarmer, indépendamment de la question du financement des travaux.

Or, elle a attendu septembre 2008 pour visiter le chantier, et ce, alors que dans le procès-verbal dressé par officier de police judiciaire et enregistrant les déclarations de Mme [U], directrice du centre d'affaires immobilier depuis janvier 2008 au sein de la Caisse d'épargne, celle-ci a reconnu avoir plusieurs fois contacté et tenté de rencontrer M. [N] en vain, entre mars et juin 2008 et constaté la carence de M. [N] (président de la Sas Simbiosis, dirigeante de la Sas Simbiosis properties elle-même dirigeante de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans) dès mars. Elle indique que « c'est en mai juin que j'ai réussi à lui faire reconnaître qu'il avait ouvert des comptes centralisateurs pour ses Sci à la Fortis en contradiction avec la convention de garantie d'achèvement ».

C'est donc à compter du mois de mars 2008, dès les premiers soupçons de la Caisse d'épargne à l'encontre de M. [N], soit huit mois après la date d'achèvement indicative des travaux visée dans la convention de cautionnement, que la Caisse d'épargne aurait dû contrôler l'état d'avancement du chantier, sans attendre le mois de septembre 2008.

M. et Mme [X] [R] reprochent donc avec justesse à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de ne pas avoir mis en 'uvre les moyens résultant de l'outils de suivi financier du programme immobilier dont elle s'est elle-même dotée.

Au regard des sommes en jeu et du délai indicatif de réalisation des travaux, il existait en effet plusieurs incohérences qui auraient dû conduire la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à procéder à la vérification de l'état d'avancement des travaux, des appels de fonds réalisés ainsi que des paiements subséquents.

La Caisse d'épargne est donc fautive d'avoir attendu le 12 septembre 2008 pour visiter le chantier du bâtiment « Merens II ».

Elle aurait donc dû, dès le mois de mars 2008, aviser les acquéreurs, éventuellement par l'intermédiaire du notaire, du risque de défaillance présenté par la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans dans la construction de l'immeuble visé.

Enfin, il convient de déterminer si la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées se devait d'être plus vigilante dans le cadre de l'opération de construction Merens compte tenu des difficultés rencontrées dans les autres programmes par des sociétés du groupe Simbiosis, dont elle s'est portée garant d'achèvement également.

Pour cela, il convient de déterminer si dans les autres programmes, la Caisse d'épargne a eu connaissance, avant mars 2008 de faits de nature à attirer son attention et accroître sa vigilance dans le cadre du programme Merens.

La Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans développait plusieurs programmes de construction à Guzet : Le Valier, Bethmale, Merens I et II, Papallau, Roc blanc et Club house.

Au présent dossier, M. et Mme [X] [R] produisent les rapports d'expertise relatifs aux programmes Le Valier et Bethmale.

Les experts judiciaires ont relevé que les comptes annuels de 2006 et 2007 de la Sci Guzet se soldaient par des résultats négligeables (46 000 euros et ' 11 000 euros), ce dont la Caisse d'épargne n'était pas nécessairement informée, puisque si elle avait consenti une garantie d'achèvement pour tous les bâtiments, une seule ouverture de crédit au bénéfice de la Sci Guzet 2002 pour 100 000 euros a été octroyée au titre des opérations Papallau et Roc Blanc en 2005.

Si la Caisse d'épargne avait les moyens de savoir dès le premier trimestre 2006 que la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans ne respectait pas ses obligations contractuelles, dans le cadre du programme Le Valier, en recevant des fonds sur un autre compte bancaire ouvert auprès d'une autre banque, ce versement ne saurait être considéré, à lui seul, comme un élément suffisamment alarmant pour rendre la Caisse d'épargne vigilante et mettre en garde l'acquéreur, dans la mesure où les fonds ont été reversés sur le compte centralisateur.

En revanche, une fois dépassée la date indicative d'achèvement des travaux fixée au 30 septembre 2006, et après la conclusion du dernier acte de vente le 26 septembre 2006 et du reversement de l'acompte perçu par le notaire sur le compte centralisateur, la Caisse d'épargne devait s'inquiéter de ne plus avoir reçu aucuns fonds des acquéreurs ou du promoteur alors que la perception sur un autre compte des fonds des acquéreurs combiné à des débits sans lien avec l'opération de construction devaient alarmer le garant d'achèvement sur un risque de détournement de fonds par le promoteur ou de défaillance financière.

À ce titre, il convient de retenir que le délai d'un an après le dernier versement de fonds sur le compte centralisateur des appels de fonds des acquéreurs, soit fin septembre 2007, et alors que la date indicative d'achèvement était dépassée de plusieurs mois, à l'issue duquel la Caisse épargne aurait dû vérifier l'état du chantier, contrôler les versements de fonds auprès des acquéreurs et les alerter des éléments soupçonneux dont elle avait connaissance.

En considération de l'ampleur de cette opération immobilière, des précédents dans la réalisation de certains programmes qu'elle ne pouvait ignorer dans le cadre des moyens de contrôle à sa disposition, la Caisse d'épargne aurait donc dû être particulièrement vigilante dans le cadre du programme immobilier « Merens », et ce, à compter de fin septembre 2007 compte tenu des irrégularités qu'elle aurait dû relever dans le cadre des autres programmes immobiliers garantis.

4. Le seul préjudice qui découle de ces fautes, consiste dans le fait d'avoir versé des fonds au promoteur immobilier après la date à laquelle la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, par le biais du notaire des agissements potentiellement frauduleux du promoteur. Ce préjudice consiste, s'agissant du manquement à une obligation d'information, en une perte de chance de ne pas s'exposer aux conséquences de la défaillance du promoteur immobilier et plus précisément, au détournement des fonds dont ils ont été victimes et à leur perte définitive compte tenu de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du Grand hôtel.

M. et Mme [X] [R] demandent l'indemnisation des préjudices suivants :

- 111 610,95 euros euros au titre du montant des fonds débloqués par le prêteur, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 97 028,72 euros à compter du 23 mars 2017 en tenant compte des frais réellement payés par M. et Mme [X] [R] et mal évalués par le juge de première instance,

- 24 249,98 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente,

- 4 763 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser,

- 23 844 euros au titre de la perte de remboursement de la tva payée sur le prix de vente du bien,

- 20 000 euros au titre du préjudice moral,

ce dont ils déduisent les 40 000 euros d'indemnité versés par le notaire, soit au total un préjudice à indemniser à hauteur de 144 467,93 euros.

Il est reproché à M. et Mme [X] [R] de ne pas avoir payé tous les appels de fonds sur le compte centralisateur. Néanmoins, quand bien même ils auraient versé les fonds sur le compte centralisateur, la négligence dont la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a fait preuve dans la gestion de ce compte aurait conduit à la réalisation du préjudice résultant de la perte des sommes débloquées.

À cet égard, le garant d'achèvement est à l'origine d'une perte de chance évaluée par la cour à hauteur de 50% des fonds débloqués à compter d'octobre 2007 et non recouvrés par les acquéreurs, compte tenu de l'absence de fonds dans la procédure collective de la Sci Résidence du Haut Couserans, tel que cela résulte du rapport d'expertise judiciaire ; puisque la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, qui auraient été plus vigilant dans le déblocage des fonds et le suivi du chantier.

Cependant, il ne saurait être considéré comme l'ont soulevé les acquéreurs que le garant aurait dû refuser d'octroyer sa garantie d'achèvement conclue le 28 juin 2006 alors que c'est à partir de la fin septembre 2007 qu'elle aurait dû nourrir des soupçons à l'encontre des agissements du promoteur comme cela ressort de l'opération Le Valier. Ce sont donc les versements de fonds effectués à compter d'octobre 2007 qui sont susceptibles de constituer un préjudice indemnisable pour les acquéreurs.

En l'espèce, d'après le rapport d'expertise : M. et Mme [X] [R] ont versé 84 875 euros en guise de premier versement à l'étude le 17 juillet 2007, puis une somme de 24 250 euros au titre de l'achèvement du premier plancher bas le 18 juillet 2008 de sorte que seul le paiement de cette dernière somme constitue le préjudice indemnisable évalué à 50%, soit 12 125 euros.

En conséquence, le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] [R] de leur demande en indemnisation au titre du préjudice découlant des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire et la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées sera condamnée à leur payer la somme de 12 125 euros.

Le jugement du tribunal judiciaire du 28 mai 2020 a condamné l'Eurl [P] [Y] à indemniser M. et Mme [X] [R] à hauteur de 24 250 euros, représentant la somme débloquée sur le fondement de l'attestation d'achèvement du premier plancher bas, mais les fautes respectives et distinctes de la Caisse d'épargne et de l'Eurl [Y] ont concouru à la réalisation du même dommage.

La demande de condamnation in solidum de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées présentée en première instance était donc fondée en son principe et doit être limitée à la somme de 12 125 euros.

M. et Mme [X] [R] demandent à la cour de condamner la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à les indemniser des préjudices financiers subis, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2017 sur la somme de 97 028,72 euros.

Cette somme correspond à leur dette de remboursement des fonds prêtés par la Sa Crédit immobilier de France développement, telle que retenue par le juge de première instance, ce dernier ayant en outre admis le paiement d'intérêts au taux légal sur cette somme au profit du prêteur de deniers.

Cependant, les intérêts au taux légal payés dans le cadre des restitutions consécutives à la résolution du contrat de prêt, à supposer qu'ils constituent un préjudice indemnisable, sont indépendants de la faute du garant d'achèvement.

M. et Mme [X] [R] seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre.

M. et Mme [X] [R] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente mais les fautes de la Caisse d'épargne ne sont pas à l'origine de la résiliation du contrat de vente, qui n'est due qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières. Le non-paiement de cette indemnité par le promoteur ne constitue donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de M. et Mme [X] [R] présentée à ce titre.

Ils sollicitent le paiement d'une somme au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser. Cependant, cette perte de chance ne résulte pas de la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées mais du détournement des fonds par le promoteur immobilier et de sa défaillance financière, ainsi que de la décision de M. et Mme [X] [R] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Il convient donc de rejeter la demande de M. et Mme [X] [R] présentée à ce titre.

M. et Mme [X] [R] demandent à la cour de condamner le garant d'achèvement à les indemniser à hauteur de 23 844 euros au titre de la perte de remboursement de la tva payée sur le prix de vente du bien.

À supposer que les acquéreurs subissent un préjudice lié au défaut de remboursement de la tva, il n'est nullement justifié que le garant d'achèvement en doive l'indemnisation. En outre, il n'y aurait aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute du garant.

Enfin, ils demandent à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'ils prétendent avoir subi. M. et Mme [X] [R] ont été indemnisé pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [N], M. [D], M. [C] [W] et Mme [Y] à hauteur de 5 000 euros.

Cependant, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de la Caisse d'épargne à son devoir de vigilance et d'information et qui découle directement de la confiance des acquéreurs dans le garant d'achèvement.

Ce préjudice est évalué à hauteur de 5 000 euros.

- Sur la responsabilité de la Sa Crédit immobilier de France développement :

5. M. et Mme [X] [R] se prévalent de deux manquements de leur prêteur de deniers : le déblocage de fonds hors du compte centralisateur et le manquement à une obligation de conseil, d'information et de mise en garde relativement à l'opération projetée dont notamment le caractère aléatoire de la perception des loyers et le risque d'endettement excessif.

La prescription de l'action en responsabilité pour déblocage des fonds hors du compte centralisateur n'est pas discutée par la Sa Crédit immobilier de France développement devant la cour.

En revanche la Sa Crédit immobilier de France développement soutient que l'action en responsabilité pour manquement au devoir d'information, de conseil et de mise en garde est prescrite.

6. Le prêteur de deniers, partie à l'acte de vente, est tenu, avant tout déblocage des fonds de s'assurer du destinataire des fonds et pour ce faire, doit, s'il a été représenté lors de la signature de l'acte authentique de vente, se procurer ledit acte avant de verser les fonds.

Il est dans ce cas, indifférent que les acquéreurs aient demandé au prêteur de payer directement au vendeur, dès lors que le banquier, professionnel, est mieux informé et plus compétent que les acheteurs-emprunteurs profanes pour identifier le destinataire des fonds, dès lors qu'il n'est pas fait la preuve que M. et Mme [X] [R] aient été aguerris aux acquisitions par le biais de contrats de vente en l'état futur d'achèvement.

Dans l'acte notarié conclu le 17 juillet 2007, trois parties sont indiquées : M. et Mme [X] [R], la Sci Guzet 2002 Résidence du haut Couserans et le Crédit immobilier de France Sud Rhône Alpes Auvergne aux droits duquel vient la Sa Crédit immobilier de France, ce dernier étant représenté par Mme [L], clerc de notaire.

En p. 17, il est indiqué dans la clause intitulé « Lieu du paiement ' compte financier centralisateur » que « afin d'assurer la centralisation et le contrôle du financement des travaux, le paiement de l'intégralité du prix, pour être libératoire, devra être effectué sur le compte suivant n° 08.6865477.37 ouvert au nom de la Sci Guzet 2002 Résidence du haut Couserans à la Caisse d'épargne ('). Ils pourront également être remis entre les mains du notaire rédacteur de l'acte de vente qui aura pour mission d'en opérer le versement au compte du vendeur indiqué ci-dessus ».

Il est également indiqué dans la clause suivante intitulée « engagement de l'acquéreur » que « toutes les sommes dues par l'acquéreur au titre du présent contrat devront, pour être libératoires, impérativement être versées sur le compte d'opération ouvert par le vendeur dans les livres de la Caisse d'épargne par virement ou chèque adressé et libellé à l'ordre de la banque sur le compte ci-dessus référencé ».

À réception d'une demande de paiement direct du promoteur formulé par l'emprunteur, qui ne fait alors que faire suivre les courriers reçus du promoteur, le prêteur est tenu de s'assurer auprès de l'emprunteur qu'il entend bien payer directement le promoteur en contravention de l'obligation que lui fait l'acte authentique de vente, et qui s'applique tant à l'acquéreur qu'au prêteur partie à l'acte et chargé de régler les appels de fonds.

La Sa Crédit immobilier de France se prévaut de la clause intitulée « versement des fonds » qui stipule, en p. 23 de l'acte notarié de vente : « l'acquéreur confirme le mandat irrévocable donné au vendeur d'encaisser directement et hors sa présence, sur justificatifs d'avancement des travaux, les fonds à provenir des prêts ci-dessus visés ».

Cette clause n'entre pas en contradiction avec la clause qui vise le compte centralisateur comme lieu de paiement des appels de fonds, qui vient la préciser en indiquant le compte du promoteur destiné à recevoir les paiements.

La banque a donc fait preuve d'une légèreté blâmable en payant directement la somme de 24 250 euros le 18 juillet 2008 au promoteur, sans s'enquérir de la volonté des emprunteurs de violer l'engagement contractuel.

La banque soutient que M. et Mme [X] [R] étaient tenus de s'assurer de l'état d'avancement des travaux, sans pour autant établir l'existence de cette obligation à son encontre.

En outre, l'acquéreur qui sollicite auprès de son prêteur de deniers le paiement des appels de fonds reçus du promoteur et qui s'accompagnent d'attestations éditées ou semblant être éditées par les architectes du programme, qui sont considérés comme des éléments suffisants, n'a pas à vérifier la réalité de l'avancement des travaux, quand bien même, le délai de livraison des biens contractuellement défini serait dépassé.

M. et Mme [X] [R] soutiennent que ce manquement a entraîné plusieurs préjudices et demandent l'indemnisation des préjudices suivants :

- 24 249,98 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente,

- 4 763 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser,

- 23 844 euros au titre de la perte de remboursement de la tva payée sur le prix de vente du bien,

- 20 000 euros au titre du préjudice moral,

ce dont ils déduisent les 40 000 euros d'indemnité versés par le notaire, soit au total un préjudice à indemniser à hauteur de 144 467,93 euros.

Ils ne peuvent prétendre obtenir du prêteur de denier une indemnisation égale au montant des fonds débloqués par leur prêteur, dès lors que leur dette de remboursement ne s'analyse pas en un préjudice mais en une obligation légale de restitution consécutive à la résolution du contrat de prêt qu'ils ont eux-mêmes sollicité et qui a été prononcé par le tribunal judiciaire.

Ils peuvent en revanche prétendre à l'indemnisation du préjudice qui résulterait du déblocage fautif des fonds hors compte centralisateur.

À ce titre, ainsi que cela a été retenu dans les paragraphes 3 et 4, le garant d'achèvement s'est rendu débiteur à l'égard des acquéreurs d'une obligation de diligence et de vigilance de l'opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.

Si la banque et les acquéreurs, mis en garde, avaient versé les fonds sur le compte centralisateur au lieu de les verser au promoteur, et compte tenu de l'obligation de vigilance du garant d'achèvement suscitée, les fonds auraient ainsi pu être utilisés pour les besoins de la construction et non pas détournés, cependant, il ne peut s'agir que d'une perte de chance eu égard aux agissements du promoteur et aux difficultés financières qui en ont résulté.

Il y a donc lieu de considérer que la négligence de la Sa Crédit immobilier de France développement est à l'origine d'un préjudice de perte de chance évaluée à 50% de ne pas exposer la somme de 24 250 euros débloquée le 18 juillet 2008 hors du compte centralisateur, au détournement du promoteur.

La Sa Crédit immobilier de France développement sera en conséquence condamnée à leur payer la somme de 12 125 euros.

Le jugement du tribunal judiciaire du 28 mai 2020 a condamné l'Eurl [P] [Y] à indemniser M. et Mme [X] [R] à hauteur de 24 250 euros, représentant la somme débloquée sur le fondement de l'attestation d'achèvement du premier plancher bas, mais les fautes respectives et distinctes de la Sa Crédit immobilier de France développement et de l'Eurl [Y] ont concouru à la réalisation du même dommage.

La demande de condamnation in solidum de la Sa Crédit immobilier de France développement présentée en première instance était donc fondée en son principe et doit être limitée à la somme de 12 125 euros.

En conséquence, le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] [R] de leur demande en indemnisation au titre du préjudice découlant des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire et la Sa Crédit immobilier de France développement sera tenue de réparer ce préjudice in solidum avec l'Eurl [Y] dans la limite de 12 125 euros.

M. et Mme [X] [R] sollicitent l'octroi de dommages et intérêts au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente mais les fautes de la Sa Crédit immobilier de France développement ne sont pas à l'origine de la résiliation du contrat de vente, qui n'est due qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières. Le non-paiement de cette indemnité par le promoteur ne constitue donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de M. et Mme [X] [R] présentée à ce titre.

Ils sollicitent le paiement d'une somme au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser. Cependant, cette perte de chance ne résulte pas de la faute de la Sa Crédit immobilier de France développement mais du détournement des fonds par le promoteur immobilier et de sa défaillance financière, ainsi que de la décision de M. et Mme [X] [R] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Il convient donc de rejeter la demande de M. et Mme [X] [R] présentée à ce titre.

M. et Mme [X] [R] demandent à la cour de condamner la Sa Crédit immobilier de France développement à les indemniser à hauteur de 23 844 euros au titre de la perte de remboursement de la tva payée sur le prix de vente du bien.

À supposer que les acquéreurs subissent un préjudice lié au défaut de remboursement de la tva, il n'est nullement justifié que le prêteur de deniers en doive l'indemnisation. En outre, il n'y aurait aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute du prêteur.

Cependant, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de la Sa Crédit immobilier de France développement à son devoir de vigilance dans le déblocage des fonds et qui découle directement de la confiance des acquéreurs dans leur prêteur de deniers.

Ce préjudice est évalué à hauteur de 5 000 euros.

7. La Sa Crédit immobilier de France développement demande à la cour dans le corps de ses conclusions, à titre subsidiaire si elle venait à être condamnée pour versement hors du compte centralisateur, de condamner le garant d'achèvement à la garantir des sommes mises à sa charge compte tenu de ses fautes. Mais cette demande qui n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions ne peut être analysée par la cour.

8. Selon l'article 2270-1 du code civil en sa rédaction applicable à la date de l'acte de vente «les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L'article 2224 du code civil, en vigueur à compter de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile dispose désormais que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. La loi du 17 juin 2008 précitée n'a pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 16 sept. 2021, n° 20-17.625).

La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.

Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil peut soit consister en la perte de la chance de ne pas contracter qui se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'emprunteur ne démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage ; soit consister en la perte de chance d'éviter le risque qui s'est réalisé, qui se manifeste lors de la réalisation de ce risque.

8.1. S'agissant de l'obligation de mettre en garde les emprunteurs contre le risque d'endettement excessif, le manquement à une telle obligation prive les emprunteurs d'une chance d'éviter le risque qui s'est réalisé, la réalisation de ce risque supposant que les emprunteurs ne soient pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt. Il en résulte que le délai de prescription de l'action en indemnisation d'un tel dommage commence à courir, non à la date de conclusion du contrat de prêt, mais à la date d'exigibilité des sommes au paiement desquelles les emprunteurs ne sont pas en mesure de faire face puisque c'est à ce jour que le dommage se manifeste.

L'endettement excessif s'apprécie en comparant la capacité de remboursement des emprunteurs et les mensualités qu'ils versent au prêteur.

Il n'est pas indiqué en l'espèce que M. et Mme [X] [R] n'aient pas pu faire face aux mensualités imposées par le contrat de prêt, depuis la conclusion du contrat le 21 mai 2007.

De sorte que le délai de prescription de l'action pour manquement au devoir de mise en garde sur les risques d'un endettement excessif n'a pas encore commencé à courir.

En application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la banque n'est tenue à un devoir de mise en garde à l'égard des emprunteurs non avertis que si, au jour de leur engagement, celui-ci n'est pas adapté à leurs capacités financières.

Alors que la charge de la preuve lui incombe, les documents produits par la banque ne permettent pas d'établir que M. et Mme [X] [R] étaient des emprunteurs avertis.

S'il appartient, conformément à l'article 1315 alinéa 2 du code civil, à l'établissement de crédit de prouver qu'il a rempli son devoir de mise en garde, il faut cependant que les emprunteurs établissent au préalable qu'à l'époque de la souscription du prêt litigieux, leur situation financière justifiait l'accomplissement d'un tel devoir.

Le risque d'endettement excessif né de l'octroi d'un prêt s'apprécie au regard de l'ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des co-emprunteurs au jour de la souscription du prêt.

M. et Mme [X] [R] soutiennent qu'il existait un risque d'endettement excessif à leur encontre compte tenu des mensualités payées à la Sa Crédit immobilier de France.

Selon eux, leur endettement était de 73,70%, et même en tenant compte de la perception du montant des loyers prévus au bail commercial, leur endettement était de plus de 60%.

Des documents produits par la Sa Crédit immobilier de France développement, il ressort que :

- les mensualités de remboursement étaient de 1 661,31 euros,

- ils payaient un loyer de 1 800 euros,

- ils avaient trois enfants, mineurs lors de la souscription du prêt.

Des documents produits par M. et Mme [X] [R], il ressort que :

- leurs salaires étaient de 32 425 euros en 2004,

- leurs salaires étaient de 53 065 euros en 2005,

- leurs salaires étaient de 47 512 euros en 2006.

Ils ne communiquent pas leurs revenus de 2007, les documents fiscaux produits ne les précisant pas.

Cependant, pour l'année 2006, ils ont perçu, à deux 47 512 euros à l'année, soit 3 959,30 euros par mois. Ils payaient mensuellement 1800 euros de loyer, de sorte qu'il leur restait avant déduction du montant du prêt souscrit auprès de la Sa Crédit immobilier de France développement 2 159 euros. Donc les mensualités du prêt souscrit conduisent à leur laisser pour vivre à 5 : 498 euros.

Le crédit souscrit était donc manifestement disproportionné à leurs revenus.

De sorte que la Sa Crédit immobilier de France développement avait l'obligation de les mettre en garde contre le risque d'endettement excessif, ce qu'elle n'établit pas avoir fait.

Cependant, M. et Mme [X] [R] ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice tenant à la réalisation du risque contre lequel ils auraient dû, selon eux, être mis en garde puisqu'ils ont fait face à toutes les échéances de leur contrat de prêt. Ils ne font donc état d'aucun préjudice réparable à ce jour.

Leur demande formée au titre du manquement au devoir de mise en garde contre le risque d'endettement excessif sera en conséquence rejetée.

8.2. M. et Mme [X] [R] soutiennent que la Sa Crédit immobilier de France développement aurait dû les mettre en garde contre les risques de l'opération et notamment le caractère aléatoire de la perception des loyers.

Le point de départ de l'action est le jour où les emprunteurs ont eu connaissance du manquement potentiel et du préjudice qui en a découlé.

Le préjudice résultant du caractère aléatoire des loyers se manifeste lors de la conclusion du contrat de bail, non établi en l'espèce, ou du jour où ils auraient pu se rendre compte du caractère aléatoire de la perception des loyers, notamment par signature d'un bail avec une société de gestion pour un loyer moindre que le loyer projeté, ce qui ne s'est pas produit en l'espèce, les acquéreurs n'ayant jamais été livré de leurs biens.

La prescription n'a donc pas commencé à courir.

Cependant, d'une part, M. et Mme [X] [R] ne sont pas fondés à reprocher à la Sa Crédit Immobilier de France Développement qui n'était pas partenaire du promoteur vendeur et n'a nullement initié l'opération et son financement, de ne pas avoir fourni de conseil relativement au montage financier de l'opération immobilière dès lors que la banque qui supporte un devoir de non-immixtion dans les affaires de son client n'est pas débitrice d'un tel conseil.

Dès lors, le fait que la rentabilité escomptée du projet ait pu être illusoire est sans incidence, le prêteur n'ayant pas à se substituer aux emprunteurs dans l'appréciation de l'opportunité économique de l'opération.

D'autre part, M. et Mme [X] [R] ne produisent pas aux débats le contrat de bail commercial qu'ils auraient conclu avec la Sarl de gestion de la Résidence et n'établissent donc aucunement le préjudice allégué.

Il convient de rejeter la demande qu'ils formulent à ce titre.

9. S'agissant du montant du remboursement du prêt auquel M. et Mme [X] [R] peuvent être condamnés, ils estiment que le tribunal a mal réalisé la compensation des dettes et créances en les condamnant à payer la somme de 109 124,91 euros au prêteur de deniers alors qu'ils auraient payé 13 582,23 euros au titre des frais, intérêts et cotisations d'assurance versés au prêteur, et notamment des intérêts intercalaires.

En réalité, d'après eux, après compensation, il leur restait devoir à la Sa Crédit immobilier de France développement la somme de 97 028,72 euros.

M. et Mme [X] [R] soutiennent que la banque a débloqué la somme de 111 610,95 euros, sans que cela ne soit contesté par la Sa Crédit immobilier de France développement qui sollicite la confirmation du jugement qui a retenu dans ses motifs la somme de 111 610,95 euros avant de déduire la somme de 2 486 euros au titre des frais bancaires.

Ils produisent des relevés bancaires qui font état de prélèvements de la banque à hauteur de 462,25 euros sans qu'il soit possible de déterminer s'il s'agit du remboursement du capital ou du paiement des intérêts ou les deux, mais dans une proportion non déterminée.

La Sa Crédit immobilier de France développement établit le paiement des frais suivants :

- le contrat d'assurance du crédit a été souscrit auprès de la société Cnp, la restitution ne peut qu'être demandée au créancier qui a reçu paiement, et qui n'est pas la Sa Crédit immobilier de France développement,

- les acquéreurs ont payé la somme de 2 486 euros de frais de dossier le 11 juillet 2007, selon la pièce 16 du prêteur.

À défaut d'établir la preuve qu'ils ont payé des intérêts à la banque, il y a lieu de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse à ce titre.

- Sur les dépens et frais irrépétibles :

10. La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement, parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront condamnées, chacune pour moitié aux dépens d'appel dont la charge finale sera partagée par moitié entre elles.

M. et Mme [X] [R] ont formé appel contre la disposition relative aux dépens pour n'avoir condamné la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées aux dépens de première instance. Certes, ces derniers ont été, par cette décision, passés en frais privilégiés de la liquidation de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, disposition contraire aux règles édictées par l'article 696 précité, la présente action engagée par M. et Mme [X] [R] étant étrangère à la procédure collective affectant la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, d'ailleurs à ce jour clôturée.

Toutefois, force est de constater que cette disposition relative aux dépens est attachée à l'intégralité de l'instance engagée devant le tribunal, de sorte que dans la limite de sa saisine, la cour infirmant partiellement le jugement sur ce point, condamnera la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées et la Sa Crédit Immobilier de France aux dépens strictement liés à leur appel en cause et dans la définition desquels n'entre pas la publication du jugement à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé pour n'être pas en lien étroit et nécessaire avec la présente instance pas plus que les frais de désignation du mandataire ad hoc ordonnée suivant décision du tribunal de grande instance d'Evry rendue le 20 septembre 2019, étrangers au lien d'instance opposant les parties à la procédure dont la cour est actuellement saisie.

Il sera fait droit à la demande présentée par la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés, de recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens strictement entendus dans ce présent arrêt et dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France seront également condamnées, in solidum, à verser à M. et Mme [X] [R] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'en première instance, et dont la charge sera également partagée par moitié entre elles.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse seulement en ce qu'il a débouté M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R], de leur demande en indemnisation dirigée contre la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation d'information, de conseil et de mise en garde dirigée contre la Sa Crédit immobilier de France, en ce qu'il a rejeté leur action en responsabilité au titre du déblocage des fonds hors du compte centralisateur, et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles exposés dans le cadre du lien d'instance les liant à la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et à la Sa Crédit immobilier de France.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de la Sa Crédit immobilier de France au titre du manquement à son obligation d'information, de conseil et de mise en garde.

Déboute M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] de cette action.

Condamne in solidum la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France développement au titre du déblocage des fonds à payer la somme de 12 125 euros à M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] au titre de leur préjudice financier, in solidum avec l'Eurl [Y] dans cette limite.

Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à payer à M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Condamne la Sa Crédit immobilier de France développement à payer à M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Rejette les autres demandes indemnitaires présentées par M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] à l'endroit de la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées.

Condamne la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France, pour moitié chacune, aux dépens de première instance strictement liés à leur appel en cause et aux dépens d'appel.

Autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens strictement entendus dans ce présent arrêt et dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit immobilier de France, in solidum, à payer la somme de 5 000 euros à M. [E] [X] [R] et Mme [O] [M] épouse [X] [R] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Dit que la charge finale de l'ensemble de ces condamnations sera supportée par moitié entre la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées et la Sa Crédit Immobilier de France.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 16 mai 2023, 20/01870

Synthèse

Origine de la décision