16/05/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01776 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NUFW
MD/
Décision déférée du 28 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 16/00787
(Mme. TAVERNIER)
[D] [R]
[E] [X] épouse [R]
C/
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [D] [R]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [E] [X] épouse [R]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENEES prise en la personne de son Président du Directoire demeurant en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
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Sous l'impulsion du Conseil général de l'Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourisme, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l'activité touristique.
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''''''''''' Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous forme de sociétés civiles immobilières, s'est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de Guzet, la réalisation d'un ensemble pavillonnaire sur la commune de Carla bayle, et la construction d'un ensemble immobilier à [Localité 5].
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''''''''''' Par acte authentique reçu par Maître [T] [P] le 6 avril 2005, la société civile immobilière (Sci) Résidence du Grand hôtel a acquis un ensemble immobilier comprenant un corps de bâtiment principal élevé sur trois étages sur un rez-de-chaussée, sous-sol et combles, une annexe élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, un garage sous appentis et un bûcher lavoir, avec pour projet de restructurer le bâtiment existant correspondant à l'ancien «'Grand hôtel'» afin de réaliser 37 appartements et 5 locaux commerciaux, ainsi que de construire un bâtiment dénommé «'Isard'», correspondant à la tranche 2 de travaux et composé de 48 appartements.'
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''''''''''' Un permis de construire a été accordé le 8 février 2006 par la commune d'Aulus-les-bains (09140) pour le bâtiment Isard.
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''''''''''' Le 15 décembre 2006, la Sci Résidence du Grand hôtel a déposé à la mairie d'Aulus-les-bains une déclaration d'ouverture de chantier concernant l'immeuble «'Isard'».
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''''''''''' L'ensemble du programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de prescripteurs.
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''''''''''' Ces ventes sont intervenues par lots, portant sur un appartement ou un studio, ainsi qu'un parking extérieur, placés sous le régime de la copropriété.
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Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite «'Demessine'», destinée à favoriser l'investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans des zones rurales à «'revitaliser'».
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En contrepartie d'une réduction d'impôt répartie sur un nombre d'années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s'engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d'un bail commercial ne pouvant être consenti qu'à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs.
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''''''''''' Le 27 mars 2007, la société anonyme (Sa) Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a consenti à la Sci Résidence du Grand hôtel une garantie d'achèvement extrinsèque sous la forme d'un cautionnement prévoyant l'ouverture d'un compte courant centralisateur auprès d'elle par lequel devait transiter l'ensemble des paiements parvenant à la Sci Résidence du Grand hôtel.
De manière concomitante aux ventes en l'état futur d'achèvement, les acquéreurs des lots et droits immobiliers composant l'immeuble se sont vu proposer la souscription d'un bail commercial au profit d'un preneur unique, la Sarl de gestion de la Résidence du Haut Couserans, chargée de l'exploitation de la résidence pour une durée de douze ans.
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Après avoir conclu un contrat de réservation le 12 août 2006, M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] ont conclu, le 14 mai 2007, avec la Sci Résidence du Grand hôtel, un acte authentique de vente, portant sur un appartement et un parking extérieur en contrepartie d'une somme de 120'337,41 euros toutes taxes comprises «'acte en mains'».
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''''''''''' Ils ont financé leur acquisition à l'aide d'un prêt d'un montant de 123'337 euros consenti par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du midi.
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''''''''''' La livraison des biens devait intervenir au deuxième trimestre de l'année 2008 et au plus tard le 30 juin 2008.
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''''''''''' Par attestation rédigée le 1er août 2007, Mme [M] [S], architecte DPLG, a indiqué que les travaux de la seconde tranche concernant le bâtiment Isard avaient atteint le stade des fondations achevées.
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''''''''''' Par courrier du 1er août 2007, la Sci Résidence du grand hôtel a envoyé à M. et Mme [R] le premier appel de fonds de 10%, soit 12'033,74 euros.
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''''''''''' Par courrier du 27 février 2008, la Sci Résidence du grand hôtel a informé les acquéreurs de ce qu'un retard de six mois affectait la livraison de leur bien en raison du placement en procédure collective de l'entreprise générale de bâtiment Carla Bayle constructions.'
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''''''''''' Par attestation du 13 mars 2008, M. [V] [F], architecte DCSA, a indiqué que la seconde tranche de travaux avait atteint le stade du plancher bas du rez-de-chaussée achevé.
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''''''''''' Par courrier du 13 mars 2008, la Sci Résidence du grand hôtel a envoyé à M. et Mme [R] le deuxième appel de fonds de 10%, soit 12'033,74 euros.
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''''''''''' Par attestation du 6 mai 2008, Mme [M] [S] a indiqué que la seconde tranche de travaux avait atteint le stade du plancher bas du premier étage.
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''''''''''' Par courrier du 6 mai 2008, la Sci Résidence du grand hôtel a envoyé à M. et Mme [R] le troisième appel de fonds de 10%, soit 12'033,74 euros.
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''''''''''' Par attestation du 5 juin 2008, Mme [S] a indiqué que les travaux de la seconde tranche avaient atteint le stade du plancher bas du deuxième étage.
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''''''''''' Par courrier du 5 juin 2008, la Sci Résidence du grand hôtel a envoyé à M. et Mme [R] le quatrième appel de fonds d'un montant de 10%, soit 12'033,74 euros.
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Au 11 juin 2008, M. et Mme [R] avaient ainsi utilisé 72'283,96 euros du montant du crédit contracté auprès du Crédit agricole du Languedoc.
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Le 12 septembre 2008, lors de la visite par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées des programmes dont elle est chargée de garantir l'achèvement dans le cadre de ce projet d'ensemble du groupe Simbiosis, celle-ci a relevé que'l'état d'avancement pour'les programmes':
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- Isard à Aulus les bains était de 33%,
- Le Valier'était de 80 %,''''''
- Merens I était de 16% et Merens II'de 7%,
- Bethmale'était de 22%.
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''''''''''' Les 27 août et 29 septembre 2008, Mme [M] [S] a établi une attestation de mise hors d'eau de 44 appartements.
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''''''''''' Par courrier du 6 mars 2009, les acquéreurs ont sollicité de la Scp [P] qu'elle indemnise leurs préjudices.
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Par courrier du 10 juin 2009 envoyé à d'autres acquéreurs au sein du même immeuble, la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a indiqué garantir le financement de l'achèvement des travaux et entreprendre de contrôler l'emploi des fonds ainsi qu'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire du promoteur.
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''''''''''' Par ordonnance du 7 juillet 2009, le tribunal de grande instance de Foix a désigné un administrateur provisoire sur demande de la Caisse d'épargne': la Scp Caviglioli-Baron-Fourquier, avec pour mission de déterminer les travaux à réaliser et de les faire exécuter.
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''''''''''' Le 3 mars 2010, le tribunal de grande instance de Foix (09) a prononcé la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du Grand hôtel et nommé Maître [A] [K] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation.
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Par courrier du 26 novembre 2010 envoyé à d'autres acquéreurs ayant acquis un appartement du même immeuble que M. et Mme [R], la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées les a informé qu'elle s'exposait à des difficultés pour reprendre les travaux malgré son engagement d'y procéder par courriers des 23 juin 2009 et 15 mars 2010, compte tenu du refus du liquidateur judiciaire de la Sci Résidence du Grand hôtel de signer le projet de contrat de maîtrise d'ouvrage délégué qui lui avait été soumis ainsi que des discussions entreprises avec un promoteur, l'architecte du projet et la nécessité d'effectuer un diagnostic complet du bâtiment avant reprise des travaux en raison de malfaçons structurelles.
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Par actes d'huissier de justice délivrés les 9 et 17 août 2010, M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] ainsi que d'autres acquéreurs, ont fait assigner Maître [A] [K] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la Sci Résidence du Grand hôtel et la Scp [P] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir notamment'prononcer la résolution des ventes conclues et la condamnation de la Scp [P] à indemniser leurs préjudices.
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Par acte d'huissier de justice délivré le 7 mars 2011, M. et Mme [R] ont fait assigner la banque prêteuse de fonds aux fins de voir prononcer la résolution de leur contrat de prêt immobilier et suspendre l'exécution des obligations de paiement.
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Par ordonnance du 15 avril 2011, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.
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Le 29 avril 2011, le juge de la mise en état a ordonné la suspension de l'exécution des obligations de paiement contractées au titre du prêt immobilier, avant de rendre une ordonnance rectificative aux mêmes fins le 17 juin 2011.
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Par acte d'huissier délivré le 13 septembre 2012, les acquéreurs ont fait assigner la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, aux fins de la voir condamner in solidum avec la Scp [P] à indemniser leurs préjudices.
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Par actes d'huissier délivrés les 12 et 13 novembre 2012, les acquéreurs ont fait assigner la Sarl Europ properties management et Maître [C] [N] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sas Simbiosis properties, associés de la Sci Résidence du Grand hôtel, afin de leur voir déclarer commun et opposable le jugement à intervenir.
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Suivant ordonnance du 26 novembre 2012, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances.
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Suivant ordonnance du 29 novembre 2012, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'instruction en désignant en qualité d'experts M. [J] [L] et M. [D] [W], avec pour mission notamment d'analyser le fonctionnement du compte centralisateur, de retracer les conditions dans lesquelles les différentes fractions des prêts souscrits par les acquéreurs ont été libérées, de faire une synthèse des causes principales du retard pris lors de la construction, d'évaluer les travaux réalisés en exécution des marchés d'origine et le coût des travaux restant à faire, outre celle de donner tout élément utile eu égard aux préjudices subis par les acquéreurs.
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''''''''''' Le 10 juillet 2012, la cour d'appel de Toulouse a annulé le jugement du 3 mars 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Foix qui avait prononcé la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du grand hôtel.
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''''''''''' Le 18 mars 2013, le tribunal de commerce d'Evry (91) a prononcé la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du grand hôtel et nommé Maître [C] [N] en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation.
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Par jugement du 17 décembre 2014, le tribunal correctionnel de Toulouse a déclaré M. [I] (dirigeant de la compagnie européenne de garantie qui a accordé la garantie locative et de rachat à la Sarl de gestion dans le but de rassurer les acheteurs du rachat de leur bien au prix fixé contractuellement) coupable de faits de complicité d'escroquerie et Mme [S] coupable de faits d'établissement de fausses attestations faisant état de faits matériellement inexacts. Il a condamné solidairement M. [I] et Mme [S] à indemniser M. et Mme [R], de leur préjudice moral, résultant des tracas engendrés et de l'importance des fonds engagés, à hauteur de 5'000 euros.
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Ce jugement a été partiellement confirmé par la chambre des appels correctionnels le 31 octobre 2016.
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''''''''''' Le 31 décembre 2015, les experts judiciaires ont rendu leur rapport. '
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''''''''''' Suivant ordonnance du 11 mars 2016, le juge de la mise en état a procédé à une disjonction de procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur et leur attribuant individuellement un numéro au répertoire général civil.
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''''''''''' Par acte d'huissier délivré le 1er octobre 2019, les acquéreurs ont fait assigner Maître [N] en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la Sci Résidence du grand hôtel aux fins de lui voir notamment déclarer opposable le jugement à intervenir outre prononcer la jonction de l'instance avec la procédure principale.
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Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a':
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- déclaré la présente décision commune à Maître [N] mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du grand hôtel,
- ordonné la résolution de la vente conclue le 14 mai 2007 entre la Sci Résidence du grand hôtel et M. et Mme [R],
- ordonné à M. et Mme [R] de restituer les biens acquis,
- ordonné la résolution de l'acte de prêt souscrit aux fins de financer leur acquisition auprès de la Caisse régionale de crédit agricole du midi, devenue la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc,
- condamné solidairement M. et Mme [R], après compensation des créances réciproques à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc la somme de 54'114,36 euros,
- débouté M. et Mme [R] de leur demande visant à voir subordonner cette restitution à leur indemnisation préalable,
- dit que les effets des polices d'assurance souscrites au profit du prêteur cessent en conséquence de la résolution du contrat de prêt et de la caducité à effet rétroactif subséquente du contrat d'assurance,
- débouté M. et Mme [R] de leurs demandes d'indemnisation et de garantie formulées à l'encontre de la Scp [P], de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc,
- débouté les parties de l'ensemble de leurs plus amples demandes,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la Sci Résidence du grand hôtel, représentée par Maître [N],
- dit que le coût de la publication du jugement sera supporté par la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du grand hôtel,
- dit que les dépens de la procédure seront passés en frais privilégiés de la liquidation de la Sci Résidence du grand hôtel,
- ordonné l'exécution provisoire.
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S'agissant du rejet de l'action formée contre la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, le tribunal a considéré que le garant d'achèvement engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs lorsqu'en présence de signes non équivoques d'un échec du programme en lien avec la déconfiture du promoteur, il s'est délibérément abstenu de prendre les mesures propres à limiter le préjudice des acquéreurs, mais qu'en l'espèce, le garant a accompli les diligences qui lui incombaient.
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Le tribunal a retenu qu'il n'était pas établi que le garant avait, avant la mise en 'uvre de sa garantie connaissance de la situation financière obérée du groupe Simbiosis, cause de l'échec des programmes, dans la mesure où certains programmes immobiliers de rénovation lourde avaient été livrés en 2005 et 2006'; que le garant d'achèvement n'avait donc aucune connaissance précise de l'avancement des travaux et n'avait pas d'obligation de le surveiller pour le compte des acquéreurs.
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Il a considéré que le constat du retard de l'avancement des travaux en juillet 2008 par des visites des chantiers, n'avait rien d'exceptionnel et ne permettait pas d'estimer que le programme était irrémédiablement compromis.
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Il a considéré que les mouvements du compte centralisateur ne permettaient pas au garant de percevoir la réalité de la situation financière du promoteur, qu'il ne pouvait être reproché au garant d'avoir réglé avec ce compte des sommes se rapportant à des éléments du prix de revient du programme, et retenu qu'il n'était pas établi que le garant d'achèvement avait conscience de ce que des fonds avaient été versés sur un compte ouvert auprès de la banque Fortis au lieu du compte centralisateur.
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Enfin, le tribunal a estimé que le garant n'avait pas soutenu abusivement l'activité du promoteur par l'octroi d'une ouverture de crédit au promoteur ou par l'octroi d'une garantie d'achèvement à d'autres sociétés gérées par M. [U].
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''''''''''' Par déclaration du 15 juillet 2020, M. [D] [R] et Mme [E] [X], épouse [R] ont interjeté appel de cette décision à l'encontre de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées en ce qu'il':
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- a rejeté leur demande à l'encontre de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de 116'825,15 euros,
- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- n'a pas condamné la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aux dépens.
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EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
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''''''''''' Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 30 septembre 2022, M. [D] [R] et Mme [E] [X], épouse [R], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de':
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- accueillir favorablement l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 28 mai 2020, le déclarer recevable et bien fondé';
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- infirmer le jugement en ce qu'il a':
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*rejeté leur demande à l'encontre de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de 116'825,15 euros, représentant leurs entiers préjudices, à actualiser au jour du jugement à intervenir, outre les frais nécessaires à la publication du jugement à la conservation des hypothèques,
*dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
*n'a pas condamné la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aux dépens,
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Statuant à nouveau,
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- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à leur verser les sommes suivantes': 106 630,06 euros, au titre de leur préjudice,
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Subsidiairement,
- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à verser à M. et Mme [R] la somme de 95 967,05 euros au titre de leur perte de chance,
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Très subsidiairement,
- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à verser à M. et Mme [R] la somme de 66 185,57 euros, au titre des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire, à compter de la fin de l'année 2006,
- condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à verser à M. et Mme [R] la somme de 20 000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
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En tout état de cause,
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-' condamner la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à avoir à verser à M. et Mme [R] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-' rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, '
-' les dépens de première instance et d'appel, en ce inclus les frais nécessaires à la publication du jugement à la conservation des hypothèques, «'dont distraction'» au profit de la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés.
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À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :
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- la Caisse d'épargne, garant d'achèvement a commis de nombreux manquements et a notamment failli à son devoir d'informer le notaire de la défaillance financière du promoteur afin qu'il prévienne les acquéreurs et a failli dans sa gestion du compte centralisateur qu'elle aurait dû bloquer dès 2007,
- il importe peu que d'autres immeubles aient été livré en 2005 et 2006 puisque ces bâtiments ont seulement été rénovés et non pas construit,
- la Caisse d'épargne avait connaissance des actes de vente et de l'avancement des travaux,
- la Caisse d'épargne devait contrôler les fonds qui ont vocation à être utilisés pour financer l'achèvement des travaux, et était en mesure d'établir une corrélation entre le taux d'avancement des travaux et les sommes versées sur le compte centralisateur,
- dès la date indicative d'achèvement des travaux inscrite dans l'acte de cautionnement, la Caisse d'épargne était tenue de s'interroger sur l'avancement des travaux et sur la date d'achèvement des immeubles,
- dès 2006, la Caisse d'épargne savait que le promoteur était déloyal en ce qu'il appelait directement les fonds des acquéreurs hors compte centralisateur, comme cela ressort du rapport d'expertise relatif à l'immeuble Le Valier à [Localité 6],
- la Caisse d'épargne avait connaissance, bien avant septembre 2008 des difficultés que connaissait le chantier'comme le montrent notamment les avis à tiers détenteur qu'elle a reçu en avril 2008,
- le contrat de garantie d'achèvement a pour but de palier toute défaillance du promoteur vendeur et contient une stipulation pour autrui au bénéfice des acquéreurs que la loi entend protéger,
- ils estiment subir plusieurs préjudices'au titre des fonds débloqués dans le cadre du prêt bancaire, de l'indemnité de résiliation de 10% du prix de vente, de la perte de chance d'avoir pu défiscaliser, et du préjudice moral'distinct de celui allégué devant le tribunal correctionnel de Toulouse qui était consécutif aux infractions commises par les prévenus dont la Sa Caisse d'épargne ne faisait pas partie.
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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 septembre 2021, la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de':
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- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner les appelants au paiement d'une somme de 2'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
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À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
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- en sa qualité de garant d'achèvement elle n'a pas connaissance de l'échéancier d'avancement du chantier et du respect des délais contractuels,
- sur d'autres immeubles, les travaux de construction étaient encore en cours lors de l'été 2008,
- les retards dans l'opération immobilière ne traduisent pas nécessairement la déconfiture du promoteur,
- la Caisse d'épargne n'a eu connaissance d'aucun incident de paiement du promoteur envers les entreprises,
- les vérifications du garant d'achèvement sont réalisées dans son propre intérêt, et il n'a aucune obligation de surveillance pour le compte des acquéreurs tant que sa garantie n'est pas engagée,
- elle ne disposait que d'une information fragmentaire sur le fonctionnement du projet,
- les soupçons de la Caisse d'épargne quant au virement de sommes hors du compte centralisateur datent de 2008,
- n'étant pas obligée de visiter les chantiers, elle ne pouvait s'apercevoir que les attestations d'avancement de chantier étaient mensongères,
- elle n'avait pas à bloquer le compte centralisateur en 2007 en l'absence de toute justification valable à cette époque,
- s'agissant du préjudice allégué par M. et Mme [R] au titre du versement des fonds, ceux-ci ont été remis au promoteur et pas à la Caisse d'épargne, elle ne peut donc être tenue pour responsable de sommes qu'elle n'a pas eu à sa disposition,
- les intérêts, frais et cotisations d'assurance versés par les emprunteurs doivent être remboursés par le prêteur en raison de la résolution du prêt, et pas par la Caisse d'épargne,
- la somme due au promoteur par les acquéreurs au titre de la résiliation du contrat de vente, n'aurait pas pu leur être restitués par celui-ci compte tenu du dépôt de bilan,
- il n'y a pas de lien de causalité entre la perte de chance d'avoir pu défiscaliser et les fautes alléguées à l'encontre de la Caisse d'épargne,
- dans les deux instances (pénale et civile) le préjudice moral est le même'et découle de la non réalisation de l'opération immobilière.
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''''''''''' L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 25 octobre 2022.
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MOTIVATION
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- Sur la responsabilité de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées':
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1. Le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans le secteur protégé (locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation) doit souscrire, avant la vente, soit une garantie financière d'achèvement de l'immeuble, soit une garantie de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
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La garantie d'achèvement donnée au vendeur par les établissements financiers prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, à payer pour son compte, les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
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Le 27 mars 2007, la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées a consenti à la Sci Résidence du Grand hôtel une garantie d'achèvement sous la forme d'un cautionnement.
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M. et Mme [R] demandent à la cour de retenir la responsabilité civile du garant d'achèvement à leur égard en raison de plusieurs fautes': relativement à la gestion du compte centralisateur et à la connaissance des difficultés du programme immobilier.
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2. Par l'article 1er de la convention de cautionnement la Caisse d'épargne «'s'oblige envers les acquéreurs conventionnels en l'état futur d'achèvement, solidairement avec la partie cautionnée, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier'sus désigné. L'acceptation de cet engagement par les acquéreurs résultera de leur contrat d'acquisition sans qu'il soit besoin de le notifier à la Caisse d'épargne'».
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La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a pris un engagement envers les acquéreurs, de paiement des travaux en cas de défaillance financière du cautionné, engagement qui ne peut être qualifié de stipulation pour autrui, un contrat étant né entre les parties.
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En l'espèce, il n'est pas demandé à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées d'exécuter son engagement de garant d'achèvement, le juge de première instance ayant, sur demande des acquéreurs, prononcé la résolution des contrats de vente et de crédit immobilier y afférent, résolution dont la cour n'est pas saisie et qui est donc définitive à ce jour.
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Il est demandé à la cour de retenir la responsabilité du garant d'achèvement à l'encontre des acquéreurs pour des fautes qui ne consistent pas en l'inexécution de son engagement de caution,'mais d'une obligation de vigilance et d'information dont est débiteur le garant d'achèvement envers les acquéreurs et qui est de nature à assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie au profit des acquéreurs que le législateur a entendu protéger en les faisant bénéficier d'un cautionnement bancaire.
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''''''''''' La charge de la preuve de la faute du garant d'achèvement pèse sur ceux qui s'en prétendent victimes.
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''''''''''' Compte tenu de son rôle dans le mécanisme de protection mis en 'uvre par le législateur en matière de vente d'immeubles à construire, le garant d'achèvement est particulièrement bien placé pour connaître la défaillance financière du vendeur, et incontestablement mieux que l'acquéreur.
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Si son engagement n'est que financier de sorte que le garant a la seule obligation de verser les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble et n'a pas à se substituer au maître de l'ouvrage défaillant, il doit assurer l'efficacité et l'effectivité de sa garantie et doit, à ce titre, se tenir informé du déroulement des travaux afin de remplir ses obligations d'effectuer toutes diligences dès la constatation de la défaillance du promoteur pour mettre en 'uvre sa garantie (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-19.536).
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Ainsi, le garant doit agir dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur et alors même qu'il n'aurait pas été mis en demeure de le faire.
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La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a constaté, lors de sa visite des programmes le 12 septembre 2008, que 33% seulement des travaux avaient été effectués.
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C'est à cette date qu'elle prétend avoir eu la certitude des difficultés affectant le programme immobilier relatif à l'immeuble Isard.
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Cependant, il convient de déterminer si la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aurait dû avoir connaissance du retard des travaux avant le 12 septembre 2008.
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Si les acquéreurs affirment sans le démontrer que la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a eu connaissance des dates d'achèvement du programme immobilier par la communication des actes de vente par le notaire, il est en revanche précisé dans la convention de cautionnement que la date indicative d'achèvement des travaux est le deuxième trimestre 2008.
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Cependant, l'absence d'achèvement des travaux à cette date n'est pas nécessairement de nature à alerter le garant d'achèvement dès lors qu'elle peut découler d'un simple retard des travaux. La seule interruption des travaux n'est en effet pas admissible comme date de référence pour apprécier les diligences du garant d'achèvement puisque cette interruption peut être causée par des motifs qui ne suffisent pas à démontrer la défaillance financière du vendeur; par ailleurs, l'interruption peut se révéler momentanée si elle n'est pas due à l'impécuniosité de celui-ci.
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Il faut donc que soit le retard dure dans le temps, soit que d'autres éléments soient de nature à alarmer le garant d'achèvement et lui faire soupçonner la défaillance du promoteur ou l'adoption d'un comportement frauduleux.
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Avant le décret n° 2010-128 du 27 septembre 2010, ayant créé l'article R.261-18-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui disposait in fine'que': «'Les sommes payées par l'acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte prévu à l'article R. 261-18 ouvert auprès d'un établissement de crédit'», cette centralisation existait en pratique pour la mise en 'uvre des garanties extrinsèques, à l'initiative des banques, comme tel était le cas en l'espèce.
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En effet, dans la «'convention de cautionnement portant garantie d'achèvement d'immeuble à construire'» conclue avec la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées le 27 mars 2007 au profit de la Sci Résidence du Grand hôtel, l'article 6 stipule que «'l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la caisse d'épargne'; en conséquence et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par la partie cautionnée à la Caisse d'épargne ('). Toutes les sommes à provenir des ventes seront donc portées au crédit du compte courant n°08696389496 ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne au nom de la partie cautionnée'».
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En se dotant, sans y être obligé, d'un outil de centralisation financière du programme de construction envisagé, le garant d'achèvement s'est mis en mesure de contrôler le financement de l'opération de construction et de s'assurer que les fonds versés par les acquéreurs au promoteur immobilier sont bien utilisés pour le programme immobilier visé dans l'acte de cautionnement, aux fins d'assurer sa sécurité et d'éviter ou limiter la mise en jeu de son engagement de caution.
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Cet outil, auquel il est fait référence dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement de M. et Mme [R], oblige le garant d'achèvement à une surveillance du compte unique et au contrôle de l'intégration des appels de fonds à ce compte.
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Le garant d'achèvement s'est rendu débiteur à l'égard des acquéreurs d'une obligation de diligence et de vigilance de l'opération de construction et des mouvements de fonds sur le compte centralisateur.
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Ainsi mis en mesure d'exercer un contrôle des mouvements de fonds sur le compte centralisateur, le garant d'achèvement devait être alerté du comportement potentiellement frauduleux du promoteur en présence de débits sans aucun lien avec l'opération de construction.
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L'article 5 de la convention de cautionnement prévoit que la rémunération de la Caisse d'épargne est de 33'000 euros, est due dès la signature de la convention de cautionnement et le compte centralisateur est ouvert au nom du promoteur, de sorte que les fonds déposés dessus étaient la propriété de la Sci Résidence du grand hôtel et pouvaient être utilisés pour payer le garant d'achèvement. Il ne saurait donc être reproché à faute à la Caisse d'épargne d'avoir débité cette somme du compte centralisateur.
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Il ne saurait donc être reproché à faute à la Caisse d'épargne d'avoir débité cette somme du compte centralisateur.
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Il ne peut être reproché au garant d'achèvement de ne pas avoir été alerté par le débit depuis le compte centralisateur afférent au programme de l'immeuble Isard de sommes correspondant aux frais de commercialisation facturés par la Sarl Eurodome, aux frais de gestion administrative et technique facturés par la Sas Simbiosis Properties dans la mesure où ces dépenses, certes étrangères à l'exécution des travaux de construction, se rapportent à des éléments du prix de revient du programme et étant précisé que tel que cela est stipulé dans la convention de cautionnement seuls 30% des fonds à recevoir allaient être utilisés pour construire l'immeuble à proprement parler.
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En revanche, la rémunération de la Sarl de gestion de l'immeuble, alors que l'immeuble n'est pas encore achevé, payée au titre «'d'avances sur loyers, armement de la résidence et service après-vente'», d'après les constatations des experts, ne correspond pas à un élément relatif au programme, commercialisation, gestion de la construction, ou construction elle-même mais concerne une activité postérieure. Elle ne constitue pas «'un élément du prix de revient du programme de construction'» tel que visé par l'article 2 de la convention de cautionnement, et n'aurait donc pas dû être payée depuis le compte centralisateur.
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Ce paiement aurait dû alerter la Caisse d'épargne, sans qu'elle puisse refuser le débit compte tenu des règles applicables aux comptes de dépôt et de la libre disposition des fonds par le dépositaire, le garant d'achèvement n'exerçant qu'une surveillance de l'affectation des fonds, sans pouvoir de contrainte.
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Alertée, la Caisse d'épargne aurait dû accroître sa vigilance et informer les acquéreurs de mouvements de fonds douteux.
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Le contrat de cautionnement indique que la tranche 2 des travaux, relative au bâtiment Isard, est composé de 48 appartements destinés à la vente et ainsi que l'article 6 l'indique': un tableau récapitule les prix de vente des lots, dont il est prévu que «'l'intégralité des prix de vente devra obligatoirement être versée à la Caisse d'épargne'».
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Si la Caisse d'épargne ne produit pas l'annexe à la convention de cautionnement qui précise les prix de vente minimum à respecter par le promoteur, le rapport d'expertise révèle (p.32) que la Caisse d'épargne n'a perçu, pour les acquéreurs ayant agi en justice que des sommes allant de 25'000 euros à 41'000 euros entre mai 2007 et mai 2008, ce dont elle ne pouvait ignorer qu'il ne s'agissait là que d'une fraction minime du prix de vente de chaque appartement.
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À ce titre, la Caisse d'épargne n'ayant reçu que 1'504'149,51 euros, dont 1'431'440,03 euros de la part de la Scp [P], devait s'inquiéter, à l'approche de la date d'achèvement indicative des travaux fixée contractuellement au deuxième trimestre 2008, de ne pas avoir reçu le reste du prix de vente des appartements par les acquéreurs.
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Comme cela a été relevé par les experts judiciaires, 1'431'440,03 euros ont été versés'sur le compte centralisateur de la part de la Scp [P] et 72'709,48 euros par chèques, soit un total de 1'504'149,51 euros, et la Caisse d'épargne a réglé avec cette somme':
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- 979'378,41 euros à Eurodome, au titre des honoraires de commercialisation,
- 114'821,98 à Simbiosis properties, pour la gestion administrative et technique du programme,
- 163'278,40 euros à la Sarl de gestion du Haut Couserans s'agissant du futur gestionnaire des biens dont l'activité est nulle tant que les biens ne sont construits, au titre d'avances sur loyers, armement de la résidence et service après-vente,
- 33'000 euros de commission pour la garantie d'achèvement,
- 33'428 euros à Domus Aurea,
- 15'903,81 euros à Bureau Veritas,
- 109'409,20 euros à FBCR (fonds utilisés effectivement pour la construction),
- 5'023,20 euros à [Z] [B],
- 36'750,31 euros d'avis à tiers détenteur,
- 13'156 euros de virement interne,
Soit un total de 1'504'149,51 euros.
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Les experts ont relevé que seuls 109'409,20 euros, versé à FBCR, sont des fonds utilisés effectivement pour la construction.
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Dès lors que l'article 2 de la convention de cautionnement indique que «'le montant des sommes nécessaires à la réalisation du programme de construction a été estimé par la Caisse d'épargne à la somme de 1'031'000 euros, correspondant à 30% du coût technique'», la Caisse d'épargne devait donc s'alerter du paiement de la seule somme de 109'409,31 euros au titre des travaux et de l'utilisation des autres sommes pour payer d'autres professionnels à l'arrivée du terme de la date indicative d'achèvement du bâtiment fixée dans le contrat de cautionnement au deuxième trimestre 2008, donc au 30 juin 2008 au plus tard.
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Or, elle a attendu septembre 2008 pour visiter le chantier, et ce, alors qu'elle avait reçu un avis à tiers détenteur qui a conduit à un prélèvement sur le compte centralisateur dont la date n'est pas indiquée dans le rapport d'expertise et est fixée au mois d'avril 2008 selon les acquéreurs sans aucune contestation par la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, ce qui manifeste un défaut de paiement par le promoteur immobilier d'une dette contractée à l'égard de l'administration, qui aurait dû la rendre plus vigilante et l'amener à vérifier l'existence de difficultés financières du promoteur.
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C'est donc à compter d'avril 2008 que la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aurait dû contrôler l'état d'avancement du chantier, sans attendre le mois de septembre 2008.'
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''''''''''' M. et Mme [R] reprochent donc, avec justesse, à la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées de ne pas avoir mis en 'uvre les moyens résultant de l'outils de suivi financier du programme immobilier dont elle s'est elle-même dotée.
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Au regard des sommes en jeu et du délai indicatif de réalisation des travaux, il existait en effet plusieurs incohérences qui auraient dû conduire la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à procéder à la vérification de l'état d'avancement des travaux, des appels de fonds réalisés ainsi que des paiements subséquents. La Caisse d'épargne est donc fautive d'avoir attendu le 12 septembre pour visiter le chantier du bâtiment «'Isard'».
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Enfin, il convient de déterminer si la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées se devait d'être plus vigilante dans le cadre de l'opération de construction Isard compte tenu des difficultés rencontrés dans les autres programmes par des sociétés du groupe Simbiosis, dont elle s'est portée garant d'achèvement également.
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''''''''''' Pour cela, il convient de déterminer si dans les autres programmes, la Caisse d'épargne a eu connaissance, avant avril 2008 de faits de nature à attirer son attention et accroître sa vigilance dans le cadre du programme Isard.'
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La Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans était gérée par la Sas Simbiosis properties, ayant elle-même pour gérant la Sas Simbiosis, gérée par M. [J] [U].
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Elle avait pour associés la Sas Simbiosis properties et la Sarl Eurodome.
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La Sci Guzet 2002 développait plusieurs programmes de construction à Guzet': Le Valier, Bethmale, Merens I et II, Papallau, Roc blanc et Club house.
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Au présent dossier, M. et Mme [R] produisent les rapports d'expertise relatifs aux programmes Le Valier et Merens.
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Les experts judiciaires ont relevé que les comptes annuels de 2006 et 2007 de la Sci Guzet se soldaient par des résultats négligeables (46'000 euros et ' 11'000 euros), ce dont la Caisse d'épargne n'était pas nécessairement informée, puisque si elle avait consenti une garantie d'achèvement pour tous les bâtiments, une seule ouverture de crédit au bénéfice de la Sci Guzet 2002 pour 100'000 euros a été octroyée au titre des opérations Papallau et Roc Blanc en 2005.
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Si la Caisse d'épargne avait les moyens de savoir dès le premier trimestre 2006 que la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans ne respectait pas ses obligations contractuelles, dans le cadre du programme Le Valier, en recevant des fonds sur un autre compte bancaire ouvert auprès d'une autre banque, ce versement ne saurait être considéré, à lui seul, comme un élément suffisamment alarmant pour rendre la Caisse d'épargne vigilante et mettre en garde les acquéreurs, dans la mesure où les fonds ont été reversés sur le compte centralisateur.
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En revanche, une fois dépassée la date indicative d'achèvement des travaux fixée au 30 septembre 2006, et après la conclusion du dernier acte de vente le 26 septembre 2006 et du reversement de l'acompte perçu par le notaire sur le compte centralisateur, la Caisse d'épargne devait s'inquiéter de ne plus avoir reçu aucuns fonds des acquéreurs ou du promoteur alors que la perception sur un autre compte des fonds des acquéreurs combiné à des débits sans lien avec l'opération de construction devaient alarmer le garant d'achèvement sur un risque de détournement de fonds par le promoteur ou de défaillance financière.
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À ce titre, il convient de retenir le délai d'un an après le dernier versement de fonds sur le compte centralisateur des appels de fonds des acquéreurs, soit fin septembre 2007, alors que la date indicative d'achèvement était dépassée depuis un an, à l'issue duquel la Caisse épargne aurait dû vérifier l'état du chantier, contrôler les versements de fonds auprès des acquéreurs et les alerter des éléments soupçonneux dont elle avait connaissance.
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En considération de l'ampleur de cette opération immobilière, des précédents dans la réalisation de certains programmes qu'elle ne pouvait ignorer dans le cadre des moyens de contrôle à sa disposition, la Caisse d'épargne aurait donc dû être particulièrement vigilante dans le cadre du programme immobilier Bethmale, et ce, à compter de fin septembre 2007 compte tenu des irrégularités qu'elle aurait dû relever dans le cadre des autres programmes immobiliers garantis.
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''''''''''' Pour le programme Merens I, Merens II et Bethmale, comme l'ont relevé les experts,'sur le compte centralisateur commun aux trois programmes, n'ont été versés que 3'052'786,21 euros, montant bien éloigné des sommes nécessaires à la réalisation du programme de construction.
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''''''''''' Or, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a un associé commun avec la Sci Résidence du Grand hôtel, à savoir la Sas Simbiosis properties, et le même dirigeant, à savoir M. [U], président de la Sas Simbiosis, dirigeante de la Sas Simbiosis properties elle-même dirigeante des deux Sci.
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Il y avait donc un risque important que les comportements frauduleux dont une Sci était soupçonnée soient adoptés par la seconde Sci.
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En considération de l'ampleur de cette opération immobilière, des précédents dans la réalisation de certains programmes qu'elle ne pouvait ignorer dans le cadre des moyens de contrôle à sa disposition, la Caisse d'épargne aurait donc dû être particulièrement vigilante dans le cadre du programme immobilier ''Isard''à compter de fin septembre 2007 compte tenu des irrégularités qu'elle aurait dû relever dans le cadre des autres programmes immobiliers garantis.
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''''''''''' Elle a donc commis une faute en ne visitant le chantier que le 12 septembre 2008.
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''''''''''' Le manque de vigilance et de diligences de la Caisse d'épargne est donc susceptible d'engager sa responsabilité à l'encontre de M. et Mme [R].
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''''''''''' 6. Le seul préjudice qui découle de ces fautes, consiste dans le fait d'avoir versé des fonds au promoteur immobilier après la date à laquelle la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, par le biais du notaire des agissements potentiellement frauduleux du promoteur. Ce préjudice consiste, s'agissant du manquement à une obligation d'information, en une perte de chance de ne pas s'exposer aux conséquences de la défaillance du promoteur immobilier et plus précisément, au détournement des fonds dont ils ont été victimes et à leur perte définitive compte tenu de la liquidation judiciaire de la Sci Résidence du Grand hôtel.
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''''''''''' M. et Mme [R] demandent l'indemnisation des préjudices suivants :
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- 54'114,36 euros au titre des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire,
- 12'033,70 euros au titre de l'indemnité de résiliation,
- 20'482 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser,
- 20'000 euros au titre de leur préjudice moral.
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''''''''''' Il est reproché à M. et Mme [R] par le garant d'achèvement de ne pas toujours avoir versé les fonds sur le compte centralisateur.'Néanmoins, quand bien même les acquéreurs auraient versé les fonds sur le compte centralisateur, la négligence dont la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées a fait preuve dans la gestion de ce compte aurait conduit à la réalisation du préjudice résultant de la perte des sommes débloquées.
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À cet égard, le garant d'achèvement est à l'origine d'une perte de chance évaluée par la cour à hauteur de 50% des fonds débloqués à compter d'octobre 2007 et non recouvrés par les acquéreurs, compte tenu de l'absence de fonds dans la procédure collective de la Sci Résidence du Grand hôtel, tel que cela résulte du rapport d'expertise judiciaire'et compte tenu du fait que la Caisse d'épargne aurait dû mettre en garde les acquéreurs, qui auraient été plus vigilant dans le déblocage des fonds et le suivi du chantier.
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Cependant, il ne saurait être considéré comme l'ont soulevé les acquéreurs que le garant aurait dû refuser d'octroyer sa garantie d'achèvement conclue le 27 mars 2007 alors que c'est à partir de la fin septembre 2007 qu'il aurait dû nourrir des soupçons à l'encontre des agissements du promoteur comme cela ressort de l'opération Le Valier. Ce sont donc les versements de fonds effectués à compter d'octobre 2007 qui sont susceptibles de constituer un préjudice indemnisable pour les acquéreurs.
'
En l'espèce, d'après le rapport d'expertise':' M. et Mme [R] ont versé les sommes de 26 284 euros en guise de premier versement à l'étude le 14 mai 2007, puis une somme de 12 034 euros le 12 mars 2008, une somme de 12'034 euros le 13 mai 2008, et une somme de 12'034 euros le 11 juin 2008 de sorte que le paiement de ces trois sommes constitue le préjudice indemnisable évalué à 50%, soit 18 051 euros.
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En conséquence, le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leur demande en indemnisation au titre du préjudice découlant des fonds débloqués dans le cadre de leur prêt bancaire et la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées sera condamnée à leur payer la somme de 18 051 euros.
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Les acquéreurs sollicitent l'octroi de dommages et intérêts au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de vente mais les fautes de la Caisse d'épargne ne sont pas à l'origine de la résiliation du contrat de vente, qui n'est due qu'au comportement frauduleux du promoteur et à ses difficultés financières. Le non-paiement de cette indemnité par le promoteur ne constitue donc pas un préjudice indemnisable. Il convient dès lors de rejeter la demande de M. et Mme [R] présentée à ce titre.
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Ils sollicitent le paiement d'une somme au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu défiscaliser. Cependant, cette perte de chance ne résulte pas de la faute de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées mais du détournement des fonds par le promoteur immobilier et de sa défaillance financière, ainsi que de la décision de M. et Mme [R] de demander la résolution de la vente plutôt que de solliciter l'achèvement du programme immobilier. Il convient donc de rejeter la demande de M. et Mme [R] présentée à ce titre.
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Enfin, ils demandent à la cour d'indemniser le préjudice moral qu'ils prétendent avoir subi. M. et Mme [R] ont été indemnisé pour un préjudice moral par le tribunal correctionnel de Toulouse dans son jugement du 17 décembre 2014 dans le cadre de l'instance pénale dirigée contre M. [U], M. [I], M. [H] [Y] et Mme [S] à hauteur de 5'000 euros.
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Cependant, il s'agit de préjudices moraux distincts, celui indemnisé par le tribunal correctionnel résultant de l'infraction retenue à l'encontre des prévenus, tandis que celui dont il est fait état devant la cour résulte du manquement de la Caisse d'épargne à son devoir de vigilance et d'information et qui découle directement de la confiance de l'acquéreur dans le garant d'achèvement.
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''''''''''' Ce préjudice est évalué à hauteur de 5'000 euros.
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- Sur les dépens et frais irrépétibles':
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''''''''''' 5. La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d'appel.
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''''''''''' M. et Mme [R] ont formé appel contre la disposition relative aux dépens pour n'avoir condamné la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées aux dépens de première instance. Certes, ces derniers ont été, par cette décision, passés en frais privilégiés de la liquidation de la Sci Résidence du Grand Hôtel, disposition contraire aux règles édictées par l'article 696 précité, la présente action engagée par M. et Mme [R] étant étrangère à la procédure collective affectant la Sci Résidence du Grand Hôtel, d'ailleurs à ce jour clôturée.
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''''''''''' Toutefois, force est de constater que cette disposition relative aux dépens est attachée à l'intégralité de l'instance engagée devant le tribunal, de sorte que dans la limite de sa saisine, la cour infirmant partiellement le jugement sur ce point, condamnera la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées aux dépens strictement liés à son appel en cause et dans la définition desquels n'entre pas la publication du jugement à la conservation des hypothèques et à la levée des inscriptions hypothécaires prises en garantie du prêt accordé pour n'être pas en lien étroit et nécessaire avec la présente instance pas plus que les frais de désignation du mandataire ad hoc ordonnée suivant décision du tribunal de grande instance d'Evry rendue le 20 septembre 2019, étrangers au lien d'instance opposant les parties à la procédure dont la cour est actuellement saisie.
'
''''''''''' Il sera fait droit à la demande présentée par la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés, de recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens strictement entendus dans ce présent arrêt et dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
'
''''''''''' La Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées sera également condamnée à verser à M. et Mme [R] la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'en première instance, réformant le jugement entrepris dans la limite de la saisine de la cour.
'
PAR CES MOTIFS':
'
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
'
Infirme le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse seulement en ce qu'il a débouté M. [D] [R] et Mme [E] [X], épouse [R], de leur demande en indemnisation dirigée contre la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles exposés dans le cadre du lien d'instance les liant à la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées.
'
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,'
'
Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à payer la somme de 18'051 euros à M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] au titre de leur préjudice financier.
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Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à payer la somme de 5 000 euros à M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] au titre de leur préjudice moral.
'
Rejette les autres demandes indemnitaires présentées par M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] à l'endroit de la Sa Caisse d'Epargne de Midi-Pyrénées.
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Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées aux dépens de première instance strictement liés à son appel en cause et aux dépens d'appel.
'
Autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens strictement entendus dans ce présent arrêt et dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
'
Condamne la Sa Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées à payer la somme de 5'000 euros à M. [D] [R] et Mme [E] [X] épouse [R] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
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Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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