16/05//2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01625 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NTW5
MD/
Décision déférée du 28 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 14/03734
(Mme. TAVERNIER)
[B] [X]
[F] [S] épouse [X]
C/
S.A.R.L. [C]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [B] [X]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [F] [S] épouse [X]
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A.R.L. [C], société à responsabilité limitée titulaire d'un Office Notarial, venant aux droits de la SCP [E] [C] - Olivier [C], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège de la société
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Sous l'impulsion du Conseil général de l'Ariège, le groupe Simbiosis, promoteur immobilier spécialisé dans la réalisation de résidences de tourisme, a été sollicité pour engager plusieurs opérations immobilières censées redynamiser l'activité touristique.
Le groupe Simbiosis, par ses filiales sous forme de sociétés civiles immobilières, s'est engagé dans la construction et la réhabilitation de plusieurs bâtiments sur la station de [Localité 6], la réalisation d'un ensemble pavillonnaire sur la commune de [Localité 5], et la construction d'un ensemble immobilier à [Localité 4].
La Sci Guzet 2002 a ainsi entrepris la réalisation d'une résidence de tourisme dénommée « Guzet 1300 '', sise au Iieudit [Adresse 7].
Cet ensemble immobilier devait être notamment constitué d'immeubles dénommés Bethmale, le Papallau, Roc blanc, Club house, Merens 1, Merens 2 et le Valier.
Par acte notarié reçu le 20 avril 2004 par la Scp [C], la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a acquis l'ensemble immobilier du Crédit agricole Sud Méditerranée.
Un permis de construire a été accordé à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans le 24 octobre 2003 par la commune d'[Localité 9] pour I'édification de l'immeubIe Le Valier.
Des permis de construire lui ont été accordés le 18 avril 2003 et le 7 octobre 2003 par la commune d'[Localité 9] pour la rénovation d'anciens bâtiments devant former l'ensembIe Papallau-Roc blanc-Club house.
L'ensemble du programme immobilier a fait l'objet de ventes en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de prescripteurs.
Ces ventes sont intervenues par lots, portant sur un appartement ou un studio, ainsi qu'un parking extérieur, placés sous le régime de la copropriété.
Elles devaient permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal instauré par la loi de finances rectificative pour 1998 (n° 98-1267 du 30 décembre 1998), dite « Demessine », destinée à favoriser l'investissement locatif dans des résidences de tourisme situées dans des zones rurales à « revitaliser ».
En contrepartie d'une réduction d'impôt répartie sur un nombre d'années maximum, chaque candidat à la défiscalisation devait s'engager à louer nus le ou les logements acquis pendant une durée au moins égale à neuf ans dans le cadre d'un bail commercial ne pouvant être consenti qu'à un exploitant unique de la future résidence de tourisme tenu de régler les loyers commerciaux convenus avec les copropriétaires-bailleurs.
Le 24 octobre 2005, la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées a consenti par acte sous-seing privé à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans, une garantie d'achèvement extrinsèque sous la forme d'un cautionnement pour le bâtiment Le Valier et le 30 mars 2005 pour le bâtiment Club house.
Ces conventions prévoyaient I'ouverture d'un compte courant centralisateur auprès de la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, par lequel devait transiter I'ensemble des paiements parvenant à la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans.
La Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a proposé à I'ensemble des acquéreurs, concomitamment à leur acquisition en I'état futur d'achèvement des biens et droits immobiliers formant I'immeubIe Le Valier, la souscription d'un bail commercial, suivant les termes duquel un preneur unique, la Sarl de gestion de la Résidence Haut Couserans, était chargé de l'expIoitation d'un fonds de commerce au sein de la résidence pendant une durée de douze années, en contrepartie du versement d'un loyer annuel.
Suivant acte notarié en date du 20 mai 2005, M. [B] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] ont ainsi acquis en I'état futur d'achèvement un appartement de type T2 au sein du bâtiment Le Club house et un parking au sein du bâtiment Le Valier, moyennant le versement du prix de 153 960 euros toutes taxes comprises.
La livraison de leurs biens avait été fixée contractuellement au troisième trimestre 2005 s'agissant du bâtiment Le Club house ainsi que du parking au sein du bâtiment Le Valier.
Pour financer cette acquisition, M. et Mme [X] ont conclu un contrat de prêt d'un montant de 153 960 euros avec la Sa Société générale.
Conformément à l'économie de la vente en I'état futur d'achèvement, M. [N] [G], architecte, maître d'oeuvre du programme, a établi les attestations suivantes relativement au bâtiment Club house :
- le 22 juin 2005, fin de l'édification des cloisons,
- le 13 juillet 2005, réalisation de la plomberie,
- le 2 novembre 2005, achèvement des travaux,
- le 16 novembre 2005, le stade de la livraison était atteint.
Les acquéreurs ont été livrés de leur bien situé dans l'immeuble Le Club House mais pas de leur parking situé dans l'immeuble Le Valier.
Conformément à l'économie de la vente en I'état futur d'achèvement, M. [G], architecte, maître d''uvre du programme, a établi les attestations suivantes dans le cadre du bâtiment Le Valier :
- le 30 novembre 2005, achèvement des fondations,
- le 25 mai 2006, plancher haut avant charpente,
- le 13 juiIlet 2006, achèvement du premier plancher bas,
- le 9 novembre 2006, 3ème plancher bas,
- le 24 mai 2007, charpente en cours,
- le 6 juillet 2007, immeuble hors d'eau,
- le 12 octobre 2007, cloisons terminées,
- le 30 janvier 2008, plomberie terminée.
Le 11 avril 2008, Mme [L] a émis une attestation d'achèvement des travaux.
La Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, en sa qualité de garant d'achèvement, a visité le chantier le 12 septembre 2008, et a constaté à cette occasion un avancement des travaux de I'ordre de 80 % seulement.
Par ordonnance du 17 juin 2009, le président du tribunal de grande instance de Foix, sur saisine de la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées, a désigné en qualité d'administrateur provisoire de la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans la Scp Caviglioli ' Baron ' Fourquie avec mission générale de gérer et administrer ladite société, accomplir tous les actes nécessaires à la poursuite de leur activité et à la réalisation de leur objet social et en particulier prendre connaissance des pièces relatives à l'immeuble Le Valier, constater les travaux déjà réalisés, déterminer ceux restant à réaliser, arrêter les modalités de réalisation des travaux, les faire exécuter et les suivre jusqu'à achèvement.
Par exploit d'huissier du 29 septembre 2009, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix d'une demande en rétractation de son ordonnance du 17 juin 2009.
Par ordonnance du 24 novembre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Foix a rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance au motif que la Sci était injoignable à l'adresse déclarée et aucun travaux n'était plus réalisé sur le site depuis 2008, que des irrégularités ont été relevées dans l'avancement des travaux et l'emploi des fonds reçus des acquéreurs et que seule la désignation d'un administrateur provisoire était de nature à garantir au garant d'achèvement et aux acquéreurs l'emploi des fonds mis à disposition pour l'achèvement des travaux.
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Par actes d'huissier des 1er et 8 décembre 2009, 43 acquéreur, dont M. [B] [X] et Mme [F] [S] épouse [X], ont fait assigner la Sci Guzet 2002 Résidence du haut couserans et la Scp [C] aux fins de voir notamment constater que le notaire a commis de nombreuses fautes dans I'exercice de son activité professionnelle et la défaillance contractuelle de la Sci Guzet 2002 Résidence du haut couserans et les condamner in solidum à les indemniser de leurs préjudices.
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Par jugement du tribunal de commerce de Foix du 1er décembre 2008 la Sarl de gestion Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 25 novembre 2009, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en redressement judiciaire.
Par jugement du tribunal de grande instance de Foix du 3 février 2010, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 15 mars 2010, la Sarl Eurodome a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 19 avril 2010, la Sas Simbiosis properties a été placée en liquidation judiciaire.
Par arrêt du 8 novembre 2011, la cour d'appel de Toulouse a annulé le jugement du 25 novembre 2009 prononçant le redressement judiciaire du promoteur.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 3 septembre 2012, la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans a été placée en liquidation judiciaire.
Par jugement du tribunal de commerce d'Evry du 26 juin 2014, la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de cette société a été prononcée pour insuffisance d'actif.
Le mandataire liquidateur commun désigné était Maître [I].
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Courant 2010 et 2011, la Scp notariale a appelé dans la cause les diverses banques ayant prêté des fonds aux acquéreurs, outre la Sa Caisse d'épargne Midi-Pyrénées, la Sarl agence d'architecture et d'urbanisme [G], les différents prescripteurs, la Sa Banque Fortis, en sa qualité d'établissement teneur de comptes courants de la Sci Guzet 2002, aux fins notamment de se voir garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.
D'autres investisseurs sont intervenus volontairement à l'instance.
Par acte du 10 mai 2010, la Caisse d'épargne de Midi-Pyrénées et les acquéreurs ont fait assigner la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse afin qu'il donne acte à l'établissement bancaire de ce qu'il accepte de préfinancer les travaux d'achèvement du bâtiment Le Valier et pour faire désigner un expert afin de régulariser avec la Sas Akerys promotion retenue par la Caisse d'épargne un marché de travaux afin qu'elle procède à l'achèvement des constructions sous la responsabilité du garant d'achèvement, suivre la bonne exécution des travaux, les réceptionner.
Par ordonnance du 24 juin 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir au motif que la Caisse d'épargne n'a pas besoin de l'accord des mandataires ou du juge des référés pour mettre en 'uvre sa garantie d'achèvement des travaux et signer pour ce faire tout contrat utile.
Suivant ordonnance du 27 mai 2011, Ie juge de la mise en état a ordonné une mesure d'instruction en désignant en qualité d'experts M. [W] [H] et M. [A] [O].
Les travaux relatifs au bâtiment Le Valier ont été terminés en juin 2011 et les acquéreurs ont été livrés de leur bien dans le courant du mois de novembre 2011.
Les experts judiciaires ont déposé leur rapport le 4 juillet 2014 et, suivant ordonnance du 27 novembre 2014, Ie juge de la mise en état a procédé à une disjonction de la procédure, la scindant du chef de chaque acquéreur.
Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté que la demande tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture partielle est devenue sans objet,
- déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [X] visant à voir inscrire leur créance au passif de la Sci Guzet 2002 Résidence du haut Couserans,
- débouté M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,
- dit que les demandes récursoires formées par les défendeurs sont devenues sans objet,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [X] aux dépens à I'exception du coût des appels en cause de la Sarl d'architecture et d'urbanisme [G], de la Sa Bnp Paribas venant aux droits de la banque Fortis et de la Sa Société générale qui resteront à la charge de l'étude notariale,
- ordonné I'exécution provisoire de la présente décision.
S'agissant de la responsabilité du notaire, le tribunal a considéré qu'il n'avait pas à procéder à des vérifications particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée, sur la solvabilité des parties, ni à surveiller le bon déroulement de l'opération immobilière et ne devait informer les acquéreurs d'un risque d'échec du programme immobilier qu'en présence d'éléments lui permettant de le suspecter, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.
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Par déclaration du 7 juillet 2020, M. [B] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes formées à l'encontre de la Scp [M] [V] de 220 888,99 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs entiers préjudices, à actualiser au jour du jugement à venir,
- condamné M. et Mme [X] aux dépens.
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures, transmises par voie électronique le 28 septembre 2022, M. [B] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de :
- accueillir favorablement l'appel interjeté par M. et Mme [X] à l'encontre du jugement du 28 mai 2020, le déclarer recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il :
* a rejeté les demandes formées par M. et Mme [X] à l'encontre de la Scp [M] [V], de 220 888,99 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs entiers préjudices, à actualiser au jour de la décision à intervenir,
* a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* a condamné M. et Mme [X] aux dépens,
Statuant à nouveau,
- condamner la Sarl [M] [V] à avoir à verser à M. et Mme [X] les sommes suivantes :
* 220 888,99 euros au titre de leur préjudice,
* subsidiairement, 154 622,30 euros au titre de leur perte de chance,
En tout état de cause,
- condamner la Sarl [M] [V] à avoir à verser à M. et Mme [X] la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de la mesure d'expertise, dont distraction au profit de la Scp Monferran Carriere Espagno, avocats associés,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées par la Sarl [M] [V] à leur encontre.
À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :
' Le notaire a manqué au devoir de conseil sur l'opportunité de l'opération :
- le notaire qui dispose d'éléments d'appréciation de l'opportunité économique de l'opération projetée est tenu d'un devoir de conseil à l'encontre des acquéreurs, a fortiori en présence d'une opération particulière de défiscalisation sur le fondement de la loi Demessine, et alors que le bail commercial annexé à l'acte de vente était d'une durée exceptionnelle de 12 ans et les loyers annoncés comme garantis, le notaire devait donc informer les acquéreurs du caractère aléatoire des loyers et surévalués compte tenu de la localisation de l'opération immobilière,
- le notaire connaissait globalement le prix du marché puisqu'il a reçu l'acte authentique d'achat de l'ensemble immobilier par le promoteur immobilier, il était le notaire exclusif de l'opération immobilière, et connaissait l'absence de marché locatif local,
- le notaire ne justifie pas avoir exécuté son obligation de conseil et d'information sur les risques juridiques de la volatilité de l'opération commerciale,
- les prix de vente des biens immobiliers étaient surévalués et le notaire devait informer les acquéreurs à ce propos,
' Le notaire connaissait les difficultés rencontrées par le programme :
- l'acte notarié fait état d'une date d'achèvement du parking au troisième trimestre 2005 alors que le seul élément dont le notaire disposait attestait de l'ouverture administrative du chantier un mois avant la vente,
- la date d'achèvement du parking a été fixée de manière incohérente dans l'acte notarié,
- le notaire doit rédiger des actes authentiques fiables permettant d'assurer la sécurité des transactions juridiques, informer et conseiller les acquéreurs quant au risque d'échec du programme immobilier qu'il pouvait objectivement suspecter,
- le logement est mal orienté, mal situé et soumis à des nuisances sonores ce qui le rend impropre à la location, et les pièces annexées à l'acte de vente ne permettaient pas à M. et Mme [X] de se rendre compte de ces difficultés et alors que les plans auraient dû alerter le notaire compte tenu de leur imprécision et inexactitude,
- de ces fautes découlent plusieurs préjudices pour les acquéreurs : un manque à gagner locatif constitué par une perte de chance de ne pas bénéficier des loyers garantis, la perte de chance de ne pas pouvoir bénéficier de la promesse de rachat, la surévaluation des biens lors de l'achat, l'impropriété à la location de l'appartement, un préjudice moral,
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 octobre 2022, la Sarl [C], venant aux droits de la Scp [C] demande à la cour, au visa de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, de :
- confirmer le jugement du 28 mai 2020 en ce qu'il a écarté la responsabilité civile professionnelle de la Scp [M] [V] aux droits de laquelle vient désormais la Sarl [M] [V],
- débouter en conséquence les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, en ce compris leur demande subsidiaire présentée au titre de la réparation de leur prétendue perte de chance,
- les condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel, en ce compris le coût de la mesure d'expertise ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 500 du code de procédure civile.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- le bail commercial a été régularisé par M. et Mme [X] après la réception de l'acte authentique de vente,
- le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'opérations de défiscalisation, par nature aléatoires, en l'absence d'éléments d'appréciation à sa disposition,
- le notaire a assuré l'efficacité des actes authentiques puisque l'immeuble a été achevé,
- le notaire n'a pas participé au montage de l'opération immobilière engagée par le promoteur, ni à l'élaboration du produit fiscal, et n'a pas rédigé les baux commerciaux,
- il n'avait pas à vérifier si le montant des loyers convenus dont il n'a pas eu connaissance était en rapport avec l'activité projetée,
- le notaire n'a pas eu connaissance d'une prétendue promesse de rachat alors que le contrat de réservation évoquait seulement un pacte de préférence, et que la promesse n'a été signée que le 30 décembre 2006, soit 16 mois après la vente,
- si le notaire a à sa disposition des éléments qu'il n'a pas à rechercher, qui lui permettent de considérer que l'opportunité économique de l'opération présente des risques sérieux d'échecs de nature à la remettre en cause, il doit en informer les acquéreurs, or tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque l'opération projetée était inédite, l'étude se trouve à plus de 130 kilomètres du site,
- tout acquéreur normalement diligent doit procéder à la vérification élémentaire qui lui incombe de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré à la location comme à la vente dans le secteur du bien qu'il projette d'acquérir,
- la surévaluation du bien et du loyer doivent être établis à la date de conclusion de la vente et non pas dix ans plus tard,
- les acquéreurs n'ont pas recherché la nullité de la vente, les lots ont été livrés dans le délai de livraison fixé et n'établissent rencontrer des difficultés à la revente de leur bien ni l'existence d'offres d'achat inférieures de plus de 70% au prix payé 17 ans plus tôt,
- les acquéreurs ne démontrent pas que s'ils avaient renoncé à acquérir le bien litigieux, ils auraient pu obtenir pour le même prix, des revenus locatifs supérieurs à ceux obtenus dans la présente opération, de sorte qu'ils n'établissent pas l'existence de leur perte de chance,
- avant la régularisation de la vente, le notaire n'avait pas de raisons de soupçonner des difficultés du promoteur,
- il n'y avait rien d'anormal à ce que le promoteur ne produise pas de nouvelles attestations d'avancement des travaux puisqu'il n'en avait l'utilité que si ses besoins financiers le lui imposaient,
- le notaire qui n'est pas un professionnel de la construction n'avait de toute façon aucune compétence pour déterminer le temps nécessaire pour l'accomplissement des différentes étapes de construction,
- s'agissant du parking, la déclaration d'ouverture du chantier Le Valier date du 11 avril 2005 et le délai de livraison des parkings souterrains était fixé 7 mois plus tard, et le 14 décembre 2005 l'architecte attestait de l'achèvement des fondations et donc la couverture des parkings souterrains,
- s'agissant de l'impropriété à la location du bien acquis, le notaire n'a pas à se rendre sur les lieux pour s'assurer que les lots réservés sont effectivement conformes à l'usage auquel ils sont destinés,
- les acquéreurs auraient dû se rendre sur place pour vérifier l'emplacement de leur appartement,
- la désignation des lots acquis dans l'acte authentique de vente est conforme à l'état descriptif de division et le notaire n'avait pas à se livrer à un examen approfondi des documents remis par le promoteur.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 25 octobre 2022.
MOTIVATION
- Sur l'action en responsabilité à l'encontre de la Sarl [C] :
1. M. et Mme [X] soutiennent que le notaire aurait dû les mettre en garde contre la surévaluation des loyers du bail commercial et la surévaluation de la valeur du bien à l'achat.
Si le notaire instrumentaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations convenues dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties, il n'a pas à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération (3e Civ., 20 avril 2022, pourvoi n° 21-12.301, 21-12.340).
L'acte authentique indique que l'ensemble immobilier devait être affecté à un usage de résidence de tourisme et donné à bail, à titre commercial, à la Sarl de gestion de la Résidence du Haut Couserans tel que cela est précisé en pages 9 et 19.
Cependant, le notaire qui n'est pas requis en qualité de conseiller en gestion de patrimoine mais de rédacteur d'acte de vente, qui n'est pas intervenu dans la constitution du montage financier mêlant vente et défiscalisation, qui n'a pas procédé à la rédaction du bail commercial, n'est pas tenu ni d'apprécier l'opportunité économique de l'opération et notamment la cohérence du montant du loyer stipulé par rapport à la réalité du marché locatif local, ni d'informer les acquéreurs sur les stipulations du bail commercial, ses effets et ses risques.
Il ressort du dossier du contrat de vente produit aux débats par le notaire et plus précisément d'un courrier, que le notaire a transmis aux acquéreurs en vue de la signature de l'acte authentique de vente, un modèle de bail commercial qui devait être renvoyé signé.
Il ressort de la clause 'Propriété et jouissance' de l'acte authentique de vente que 'le contrat de bail sera établi en la forme sous seing privé, directement entre l'acquéreur et ladite société gestionnaire, sans la participation du notaire soussigné'.
Le contrat de bail n'a fait que transiter par le notaire sans faire naître , de ce seul fait, d'obligation de conseil à sa charge.
En outre, la circonstance que le bail commercial conclu par M. et Mme [X] soit d'une durée de onze ans et onze mois n'est pas de nature à faire naître une obligation d'information à la charge du notaire qui n'a pas à communiquer une information due par un autre professionnel, en l'occurrence le conseiller en gestion de patrimoine ainsi que le promoteur tenus de renseigner les acheteurs investisseurs sur les conditions de la défiscalisation et les causes et conséquences d'un allongement de la durée du bail en l'espèce.
En outre, M. et Mme [X] pouvaient se renseigner d'une part sur la durée stipulée et d'autre part sur la réalité du marché locatif local pour apprécier l'opportunité économique de l'opération projetée, en contactant, localement des agents immobiliers, en se renseignant par le biais de l'internet sur le coût moyen des locations dans le secteur ou encore en se renseignant sur les tarifs pratiqués au sein de résidences dans d'autres régions au profil similaire à [Localité 6].
Maître [E] [C] n'était donc nullement débiteur d'une obligation d'information, de conseil ou de mise en garde à l'égard de M. et Mme [X] s'agissant de la conclusion du bail commercial, ses stipulations, qu'il s'agisse de sa durée ou du loyer convenu.
En outre, le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'est pas un conseiller financier des parties aux actes qu'il constate et il n'a pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération d'investissement immobilier et notamment sur le prix de vente stipulé librement entre les parties ou de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs.
C'est donc en vain que M. et Mme [X] recherchent la responsabilité de la Sarl [C] pour manquements à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde.
Ils seront donc déboutés de cette demande dirigée à l'encontre de la Sarl [C].
2. Le notaire rédacteur de l'acte ne peut être tenu pour responsable du retard pris par le chantier, et n'est pas tenu d'une obligation d'assurer le suivi des opérations de construction. Si en revanche, il a connaissance, par des éléments qu'il n'a pas à rechercher, de la défaillance financière du promoteur, il est tenu, en vertu du devoir de bonne foi, d'en informer les acquéreurs.
Si le notaire a été chargé de rédiger l'acte authentique de vente entre le Crédit agricole Sud Méditerranée et la Sci Guzet 2002 Résidence du Haut Couserans le 20 avril 2004, il n'est cependant pas établi qu'il ait eu connaissance de difficultés rencontrées par le programme immobilier.
En effet, les pièces produites aux débats ne démontrent pas qu'à la date de signature de l'acte authentique de vente le 20 mai 2005 le groupe Simbiosis ait connu des difficultés dans la commercialisation et la mise en 'uvre de ce programme ou d'autres programmes immobiliers sur le territoire national.
Il n'est pas démontré l'existence de faits portés à la connaissance de l'étude notariale avant la régularisation de cet acte permettant de soupçonner des difficultés objectives de nature à la conduire à alerter les acquéreurs sur les risques de retard ou d'inachèvement pesant sur l'opération autres que ceux inhérents aux aléas de toute opération immobilière.
De sorte qu'aucun manquement à son devoir de vigilance et d'information ne peut lui être reproché à ce sujet.
3. Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'un acte doit veiller à son efficacité et doit préalablement procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour l'assurer, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés.
S'agissant d'une obligation de moyen, son obligation d'investigation n'est pas illimitée et dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification et notamment de l'existence d'un doute, d'éléments de soupçon, de circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.
Lorsqu'il prête son concours à une vente en l'état futur d'achèvement, il doit vérifier l'exactitude des renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux, auquel sont subordonnés d'une part, le bénéfice de la garantie d'achèvement et, d'autre part, le montant du prix à reverser lors de la signature de l'acte de vente.
Pour réaliser tant le premier paiement que la stipulation de la date d'achèvement, le notaire doit disposer d'un document fiable, telle qu'une attestation d'avancement rédigée par le maître d''uvre du programme immobilier, ce qui est bien le cas en l'espèce.
Dans l'acte notarié de vente conclu le 20 mai 2005 par la Sci Guzet 2002 Résidence du haut couserans et M. et Mme [X], et rédigé par Maître [E] [C], notaire, il est indiqué :
- p. 8 que 'les biens objet de la présente devront être achevés au sens de l'article R.261-11 du code de la construction et de l'habitation pour être livrés au plus tard le troisième trimestre 2005 pour les bâtiments Papallau, Roc Blanc, Club House et annexe du Club house; le troisième trimestre deux mille cinq pour les parkings du bâtiment Le Valier';
- p. 9 : 'attestation d'avancement des travaux pour le bâtiment Papallau : d'une attestation délivrée par M. [N] [G] (...) en date du 24 novembre 2004, il résulte que les travaux ont atteint le stade mise hors d'eau pour les bâtiments Roc blanc, Liaison, Papallau et Club house. Pour le bâtiment Le Valier : ouverture du chantier selon déclaration déposée en mairie le 11 avril 2005".
Les biens de l'immeuble Club house ont été livrés aux acquéreurs à la suite de l'établissement d'une attestation de M. [G] indiquant que la construction avait atteint le stade de la livraison le 16 novembre 2005.
S'agissant des mentions des dates d'achèvement et des attestations utilisées, les acquéreurs n'évoquent la faute du notaire que relativement au parking.
A ce titre, il a été exigé, s'agissant du parking, conformément au paragraphe relatif au paiement du prix un déblocage des fonds par palier, le paiement de 25% du prix de vente pour cause de paiement de 20% à la régularisation de l'acte authentique en sus de 5% à la réservation et conformément au fait que l'ouverture de chantier a été déclarée en mairie le 11 avril 2005, soit un mois avant la signature de l'acte authentique de vente.
Il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas avoir demandé au promoteur de produire un document d'avancement du chantier plus récent.
L'achèvement du parking était prévu au troisième trimestre 2005, et donc au plus tard le 30 septembre 2005, soit 4 mois après la conclusion de l'acte de vente.
Il ressort du réglement de copropriété déposé au rang des minutes de Maître [E] [C] que les parkings du bâtiment le Valier devaient se situer en sous-sol et allaient donc être construits en premier lieu et lors de la construction des fondations.
Le notaire pouvait donc estimer que l'achèvement des parkings du bâtiment Le Valier sous quatre mois, à tout le moins dans leur structure, était vraisemblable.
Aucune faute ne saurait donc être retenue à l'encontre du notaire s'agissant de la date d'achèvement des parkings mentionnée à l'acte.
4. En droit, le notaire qui prête son concours à l'établissement d'actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Lorsqu'il est destinataire du contrat de réservation conclu entre le vendeur et les acheteurs, le notaire est tenu d'attirer l'attention des acquéreurs si un changement conséquent affecte les stipulations contractuelles et est susceptible d'avoir une incidence sur le consentement des acquéreurs à la vente.
À ce titre, si par le contrat de réservation le promoteur s'est engagé à vendre un appartement orienté d'une certaine manière, que cette orientation est modifiée dans l'acte authentique de vente, ou que le notaire a connaissance en raison des pièces qui lui sont fournies d'un tel changement d'orientation, non précisé dans l'acte de vente, il est tenu d'attirer l'attention des acquéreurs sur la non-conformité de l'orientation du bien par rapport au contrat de réservation.
Aucune obligation d'information ne saurait cependant être mise à la charge du notaire si l'orientation du bien n'a pas changé entre le contrat de réservation et l'acte de vente. Dans un tel cas, le notaire ne saurait être tenu pour responsable d'un défaut de délivrance conforme du bien promis, qui ne peut être imputé qu'au seul vendeur.
M. et Mme [X] soutiennent que le notaire a commis une faute en ne les mettant pas en garde contre l'impropriété de leur appartement à destination tenant à son orientation et à sa localisation.
Dans le contrat de réservation qu'ils ont conclu le 7 décembre 2004 avec la Sci Guzet 2002 Résidence du haut Couserans il est indiqué à l'article 5-2 : 'Le réservant projette de construire une résidence de tourisme sis [Localité 9] devant comprendre à l'achèvement des travaux, pour la seconde phase, 10 appartements, surfaces commerciales et parties communes. Il s'agit d'un bâtiment le Club house. Ce bâtiment est situé au coeur de la station de [Localité 6] neige entre les parkings et le départ des pistes de ski. Le Club house comporte trois niveaux. Les appartements sont exposés d'ouest en est avec une dominante au sud, avec vues dégagées, leurs directions étant opposées au versant'.
Il est donc indiqué dans le contrat de réservation que les appartements ont une dominante au Sud sans que le promoteur ne s'engage à ce que d'une part tous les appartements soient orientés au Sud, ni, d'autre part, spécialement à ce que l'appartement de M. et Mme [X] soit orienté au Sud.
En outre, tel que cela résulte de la pièce 25 produite par le notaire, est annexé au contrat de réservation un plan de l'appartement réservé qui contient en légende la rose des vents qui indique le Nord et qui permet de savoir que l'appartement réservé est orienté au Nord.
Sur l'acte notarié de vente il est indiqué que M. et Mme [X] acquièrent un appartement situé au rez-de-chaussée, numéroté lot 213, sans indication de l'orientation du bien. Cependant, est annexé au contrat de vente un plan général des bâtiments qui comporte en légende la rose des vents ainsi qu'un plan de l'appartement qui indique, à l'identique du plan annexé au contrat de réservation, que le logement est orienté au Nord.
La circonstance, alléguée par les acquéreurs, que l'appartement livré ne serait pas celui hachuré sur le plan n'a pas d'incidence sur son orientation au Nord, orientation reconnue par M. et Mme [X].
Ces pièces annexées à l'acte de vente ont été portées à la connaissance des acquéreurs, aucune faute n'est imputable au notaire.
En outre, les plans annexés tant au contrat de réservation qu'au contrat de vente indiquent l'orientation du logement finalement constatée en réalité.
M. et Mme [X] soutiennent que l'appartement est bruyant et que sa situation le rend dangereux mais un tel préjudice ne découle pas d'un comportement imputable au notaire.
En outre, les acquéreurs qui ont réceptionné le bien et n'ont pas présenté de demande en nullité ou de résolution du contrat de vente, se contentant en première instance de solliciter l'engagement de la responsabilité du promoteur au titre notamment de l'impropriété de leur bien à la location, ne sauraient imputer le préjudice allégué au notaire.
- Sur les dépens et frais irrépétibles :
5. M. et Mme [X], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens d'appel.
Il convient de confirmer le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse qui a condamné M. et Mme [X] aux dépens de première instance.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties qui les ont exposés, les frais non compris dans les dépens.
Elles seront déboutées de leur demandes respectives au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse.
Et y ajoutant,
Condamne M. [B] [X] et Mme [F] [S] épouse [X] aux dépens d'appel.
Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
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