| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 16 mai 2023, 19/00185

16/05/2023

ARRÊT N°

N° RG 19/00185

N° Portalis DBVI-V-B7D-MXHR

CR / RC

Décision déférée du 29 Novembre 2018

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 14/01761

MME [V]

[E] [P]

C/

SAS APPART'CITY

Société civile SCCV LA RESIDENCE

SELAS EGIDE

SASU I SELECTION

SA CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE

SAS [Localité 12] [G] NOTAIRES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [E] [P]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par Me Léopold LEMIALE du cabinet L2M AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représenté par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.S. APPART'CITY

Anciennement PARK AND SUITES, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité à ce siège.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS JULIEN BLONDEAUT DAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.C.V .LA RESIDENCE

Représentée par la SELAS EGIDE prise en la personne de Me [U] [W], ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société, dont le siège est sis

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Sans avocat constitué

S.E.L.A.S EGIDE

Prise en la personne de Maître [U] [W], ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCCV LA RESIDENCE, représentée par ses mandataires statutaires ou légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 7]

[Localité 4]

Sans avocat constitué

S.A.S.U. I SELECTION

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE

Représentée par Me Cécile GUILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

CAISSE D'EPARGNE ILE DE FRANCE

Venant aux droits de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE PARIS à la suite d'une fusion absorption en date du 11 avril 2008 et d'un changement de dénomination, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Valérie DESFORGES, avocat au barreau de PARIS

SAS [Localité 12] [G] NOTAIRES

Société par actions simplifiées titulaire d'un Office Notarial, anciennement et venant aux droits de la SCP [C] [G] (anciennement dénommée SCP Thierry BEGOUEN - [C] [G]) agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié au siège social de la société.

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 16 Janvier 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

La Sccv la Résidence a entrepris entre fin 2009 et fin 2011 une opération de construction/commercialisation d'un ensemble immobilier de 112 logements et locaux répartis sur un bâtiment R+4 sur terrain paysager avec voies de circulation internes, piscine et parkings en sous-sol adaptés aux personnes handicapées, situé [Adresse 6]), programme dénommé La Résidence By Suite, opération destinée à l'exercice d'une activité commerciale d'exploitation touristique consistant en la location d'unités d'hébergement meublées et équipées, accompagnée de la fourniture de services para-hôteliers.

Le 9 avril 2011 M.[E] [P] a adhéré à un contrat de réservation de vente en l'état futur d'achèvement d'une unité d'hébergement de 23,33 m2 habitable, lot n° 210 du bâtiment A, destinée à la location dans le cadre d'une activité commerciale d'exploitation touristique avec services para-hôteliers dont l'exploitation incombait à la Sas Park & Suites, la date de livraison des travaux et d'ouverture de la résidence étant prévue pour le 4ème trimestre 2011. Le financement devait être assuré par un prêt à hauteur de 126.953 € auprès de la Caisse d'Epargne sur 25 ans. Un dépôt de garantie de 1.500 € était versé entre les mains de Me [G], notaire associé de la Scp Begouen-[G] à [Localité 12], par chèque tiré sur la Caisse d'Epargne.

Le réservataire s'engageait à régulariser concomitamment à la signature de l'acte authentique un bail commercial au profit de la société exploitante du site, la société Park & Suites Sas. Ce dispositif était destiné permettre une défiscalisation dans le cadre de la loi dite « Bouvard ». Un acte de bail commercial en résidence de tourisme classée trois étoiles a été signé le 9 avril 2011 avec la Sas Park & Suites, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Appart'City, moyennant un loyer annuel de 3.948 € HT avec prise d'effet prévue au jour de la mise en exploitation, soit au plus tard dans les 30 jours de l'achèvement des travaux. Le même jour était régularisé avec la Sas Park & Suite un contrat de vente mobilier pour pouvoir disposer des éléments nécessaires à l'aménagement, l'équipement et la décoration du logement acquis.

Par acte notarié du 11 août 2011 passé en l'étude de la Scp de notaires Begouen-[G], M. [E] [P] acquérait en l'état futur d'achèvement dans le volume n° 9 de l'état descriptif de division dénommé By Suite, le lot n° 9055 constitué par un appartement T1 portant le n° 210 du plan et les 78/10.000èmes des parties communes générales, l'état des travaux au 10 mars 2011 étant mentionné comme hors d'eau/hors d'air, la vente étant conclue moyennant le prix principal prévu au contrat préliminaire de 114.711 € Tva incluse.

L'acte d'acquisition comportait en outre l'authentification des prêts et inscription de privilège de deniers et d'affectation hypothécaire au profit de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, l'acquéreur reconnaissant avoir reçu 103.239,90 € en exécution d'un prêt in fine dit avance Tva Lmnp n° 8877292 d'un montant de 19.838 € à rembourser à l'échéance de deux ans, et d'un prêt Primo Effort n° 8877293 de 105.665 € remboursable en 300 mensualités à compter du 5/09/2014, prêts consentis selon offre du 1er juillet 2011 acceptée le 13 juillet 2011.

Un procès-verbal de constatation d'achèvement des travaux et de livraison était dressé le 12 décembre 2011, dont M.[P] conteste avoir été signataire.

Par acte du 24 avril 2014 M.[E] [P] a assigné devant le tribunal de grande instance de Toulouse la société Groupe Dezon Promotion, la Sccv La Résidence, la société Park and Suites, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, la société I Sélection, la Scp Begouen-[G] et la société Cnp Assurances afin de voir prononcer la nullité sur le fondement du dol ou de l'erreur du contrat de réservation du 9 avril 2011, du bail commercial du même jour, et en conséquence la nullité du contrat de vente conclu en l'état futur d'achèvement le 11 août 2011. Il soutenait qu'il lui avait été proposé d'acquérir un lot dans un programme de construction d'une résidence de tourisme de standing destinée à une clientèle d'affaires ; qu'en réalité l'ensemble immobilier ne correspondait pas à une résidence de tourisme pour clientèle d'affaires, étant composé de deux bâtiments comprenant un immeuble d'habitation de 69 logements dont 53 logements en accession sociale à la propriété et 15 logements sociaux constituant un obstacle à la venue d'une clientèle d'affaires.

Par jugement du 29 novembre 2018 le tribunal de grande instance de Toulouse a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation

- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à l'action formée contre la société Groupe Dezon Promotion

- débouté M.[E] [P] de l'ensemble de ses demandes

- débouté la société Appart City, la Sarl Groupe Dezon Promotion et la Sccv La Résidence de leur demande indemnitaire

- condamné M.[E] [P] à payer à la société Groupe Dezon Promotion, à la société Appart'City, à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France et la Bpce Assurances, à la société I Sélection, à la Cnp Assurances et à la Scp Begouen-Castera la somme de 1.000 € pour chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- dit n'y avoir lieu à sommation de communiquer et rejeté toutes les demandes faites à ce titre par M.[P]

- condamné M.[E] [P] aux dépens avec autorisation de recouvrement par les avocats de la cause sur leur affirmation de droit.

Le premier juge a retenu que l'assignation avait été publiée, que M.[P] avait intérêt à agir, constatant qu'aucune demande indemnitaire n'était formée contre la société Groupe Dezon. Il a estimé qu'en l'état des documents produits par la société Appart'City, il n'y avait pas lieu de faire droit aux autres demandes de communication de pièces.

Sur le fond, écartant tout dol ou erreur déterminante, il a retenu que le contrat de réservation ne faisait aucune référence au standing de la construction ni au type de clientèle susceptible d'être accueillie, pas plus que dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il n'était produit aucun autre document ou plaquette commerciale ni justifié d'aucune information communiquée au stade de l'avant-contrat de nature à caractériser la réticence dolosive voire les man'uvres par lesquelles l'ampleur ou les contours du programme immobilier auraient été dissimulés à M.[P] ; que seul le bail commercial signé avec Park and Suites faisait référence à un ensemble immobilier de type résidence de tourisme classée avec prestation para-hôtelière destinée à faire l'objet d'un classement en 3 étoiles, classement justifié effectif par ladite société selon arrêté préfectoral du 12 mars 2012. Il a retenu qu'à la date de signature de l'acte authentique M.[P] avait connaissance de l'état descriptif de division en volume dont il résultait que le permis de construire avait autorisé la réalisation d'une résidence de tourisme et celle d'une résidence de logements, écartant toute réticence à ce titre.

Par déclaration du 11/01/2019 M. [E] [P] a interjeté appel de toutes les dispositions de cette décision ayant rejeté ses demandes d'annulation, de remboursement et d'indemnités ainsi que sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, intimant, la Sas Appart'City, venant aux droits de la société Park & Suites, la Sccv Résidence représentée par la Selas Egide prise en la personne de Me [U] [W] ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société, la Selas Egide ès qualités, la Sasu I Selection, la Sa Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France et la Sas [Localité 12] [G] Notaires venant aux droits de la Scp Thierry Begouen et Jean-François [G].

Le 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'égard de la Sas Appart city.

Par acte d'huissier du 26 novembre 2021 M.[E] [P] a assigné en intervention forcée et en déclaration d'arrêt commun la Selarl FHB, prise en la personne de Me [C] [Y] ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la Sas Appart'City et Me [S] [F], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan et de mandataire judiciaire de la Sas Appart'City, nommés à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 14 septembre 2021, ainsi que la Scp BTSG prise en la personne de Me [R] ès qualités de mandataire judiciaire de la Sas Appart'City, leur signifiant le jugement de première instance, la déclaration d'appel, et la copie de ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2021. Tous trois ont constitué avocat.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 novembre 2021, M. [P], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1108 et suivants, 1134 et suivants du code civil et L.120-1 et suivants du code de la consommation de :

- infirmer, en toutes ses dispositions, sauf celles relatives aux rejets des fins de non recevoir tirées, d'une part, du défaut de publication de l'assignation et, d'autre part, d'intérêt à l'action formée contre la société Groupe Dezon Promotion, le jugement dont appel ;

Et, statuant à nouveau,

- déclarer recevables et bien-fondées ses demandes ;

- déclarer que son consentement a été vicié par des manoeuvres et une réticence dolosives imputables à l'ensemble de ses cocontractants, à l'origine d'une erreur sur la substance même de la chose vendue et que s'il avait eu cette information, il n'aurait assurément pas contracté ;

En conséquence,

- déclarer nuls le contrat de réservation signé le 9 avril 2011 et le contrat de Vefa signé le 11 août 2011 ;

- déclarer nuls les contrats liés à l'exploitation commerciale, le garnissage, le financement, aux assurances et au conseil en investissement ;

- condamner in solidum la Sccv La Résidence, la société Appart'City, venant aux droits de la société Park and Suites, la Sa Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-De-France, la Sasu I Sélection et Sas [Localité 12] [G] Notaires, venant aux droits de la Scp Maître [L] [Z] et Me [G], à lui verser les sommes suivantes :

* 1.500 €, au titre du remboursement de dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation ;

* 114.711 € TTC., au titre du remboursement du prix de la vente ;

* 13.624,59 € (à parfaire jusqu'au jour du jugement à intervenir), au titre du remboursement des intérêts compris dans les mensualités des prêts bancaires ;

* 2.231,14 € (à parfaire), au titre du remboursement des charges de copropriété ;

* 3.349 €, au titre de l'annulation du contrat d'achat du mobilier ;

* 2.990 €, au titre de l'annulation de la convention I Sélection ;

* 179,40 €, au titre du remboursement de la somme acquittée pour la représentation lors de la livraison du bien ;

* 8.400 € (à parfaire), au titre du remboursement des impôts fonciers et de l'avantage fiscal accordé ;

* 85.000 €, au titre de la perte du bénéfice de l'investissement fiscal envisagé ;

* 10.000 €, au titre de son préjudice moral ;

* 11.479,54 € (à parfaire), au titre du remboursement des frais de conseils exposés ,

et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2011 (date de signature du contrat de réservation) et capitalisation desdits intérêts ;

- débouter la Caisse d'Epargne et d'Epargne et de Prévoyance Ile-De-France de sa demande reconventionnelle relative à sa condamnation au remboursement de la somme de 125.503 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 30/04/2015 date de la signification des premières écritures, au titre des contrats de prêts n°8877292 et 8877293, déduction faite de la somme de 72.421,20 euros, et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

- déclarer que les sommes réclamées par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-De-France au titre du remboursement du montant des échéances perçues ne porteront intérêts que dans les conditions de droit commun, à compter d'une mise en demeure ;

En tout état de cause,

- Fixer sa créance au passif de la société Appart city, dans le cadre de la procédure de sauvegarde prononcée par le tribunal de commerce de Montpellier dans son jugement du 15 avril 2021, à la somme totale de 263 464,67 euros, se décomposant comme suit :

* 1.500 euros, au titre du remboursement de dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation,

* 114.711 euros T.T.C, au titre du remboursement du prix de la vente ;

* 13.624,59 euros (à parfaire jusqu'au jour du jugement à intervenir), au titre du

remboursement des intérêts compris dans les mensualités des prêts bancaires,

* 2.231,14 euros (à parfaire), au titre du remboursement des charges de copropriété,

* 3.349 euros, au titre de l'annulation du contrat d'achat du mobilier,

* 2.990 euros, au titre de l'annulation de la convention i sélection,

* 179,40 euros, au titre du remboursement de la somme acquittée pour la représentation lors de la livraison du bien,

* 8.400 euros(à parfaire), au titre du remboursement des impôts fonciers et de l'avantage fiscal accordé,

* 85.000 euros, au titre de la perte du bénéfice de l'investissement fiscal envisagé,

* 10.000 euros, au titre de son préjudice moral,

* 11.479,54 euros(à parfaire), au titre du remboursement des frais de conseils exposés,

* 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- déclarer que, au regard des circonstances de l'espèce et, ce, à titre de légitimes dommages intérêts, il sera autorisé à conserver les loyers commerciaux qui lui sont dus par la société Appart' City, venant aux droits de la société Park and Suites, jusqu'au jour de la décision à intervenir ;

- autoriser, compte-tenu des circonstances du litige (enjeux financiers importants, nombre de personnes susceptibles d'être concernées par des agissements similaires et du préjudice important qu'il a subi), qu'il soit procédé à la publication de la décision à intervenir ;

- débouter tout contestant de toutes demandes contraires ou reconventionnelles ;

- condamner in solidum la Sccv La Résidence, la société Appart' City, venant aux droits de la société Park and Suites, la Sa Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, la Sasu I Sélection et Sas [Localité 12] [G] Notaires, venant aux droits de la Scp Me [Z] et Me [G] à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance, dont distraction selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Me Deborne, Avocat au Barreau de Paris.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 septembre 2021, la société I Selection, intimée, demande à la cour de :

- dire que M. [P] n'administre pas la preuve dont il a la charge de la réunion des éléments constitutifs de sa responsabilité à son égard ;

- juger infondées, tant en droit qu'en fait, les demandes formées par M. [P] à son encontre;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

- le débouter de toute demande plus ample ou contraire ;

- débouter la Caisse d'Epargne de ses demandes dirigées à son encontre ;

Y ajoutant,

- condamner M. [P] à lui verser une indemnité de 8.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel ;

- condamner M. [P] aux entiers dépens avec distraction dans les formes et conditions des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 28 mars 2022, la Sas [Localité 12] [G] Notaires, intimée, demande à la cour au visa de l'article 1382 et 1240 du code civil de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

En tout état de cause,

- dire que les éléments constitutifs de la responsabilité civile professionnelle du notaire ne sont pas caractérisés ;

- débouter en conséquence M. [E] [P] de l'ensemble de ses demandes, en tout cas en ce qu'elles sont dirigées contre elle, venant aux droits de la Scp Thierry Begouen ' [C] [G] ;

- le condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile entiers dépens d'appel.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 juin 2022, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile de France, intimée, demande à la cour au visa des articles 1147 et 1382 anciens du code civil, et les articles L.313-38 et R.313-21 du code de la consommation de :

A titre principal :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

A titre subsidiaire, si la cour devait infirmer la décision entreprise et prononcer la nullité des prêts consécutive au prononcé de la nullité du contrat de vente,

- lui donner acte de s'en remettre à la justice sur le mérite de la demande de résolution ou de l'annulation du contrat de vente conclu par M. [P],

- condamner M. [P] à lui rembourser la somme de 125 503 euros au principal, outre intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2015 date de la signification des premières écritures, au titre des contrats de prêts n°8877292 et 8877293, déduction faite de la somme de 72 421.20 euros correspondant aux remboursements de M. [P] d'ores et déjà intervenus hors assurance et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir ;

- ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [P] avec celles qui lui seraient dues ;

- 'dire et juger' qu'elle a subi un préjudice du fait de la résiliation des contrats de prêts ;

En conséquence,

- condamner in solidum toute partie reconnue responsable de l'annulation de la ventre et de l'annulation consécutive des contrats de prêts n°8877292 et 8877293 à lui payer des dommages-intérêts, se décomposant comme suit :

* 38 616, 99 euros correspondant au montant total des intérêts conventionnels échus au titre des deux prêts ;

* 5 031,93 euros correspondant au montant total des intérêts intercalaires et compensatoires dus au titre du prêt Primo Report n°8877293 ;

* 29 359, 83 euros correspondant à la perte de chance de percevoir l'intégralité des intérêts conventionnels à échoir et qui auraient dû être versés par M. [P] jusqu'au terme du prêt prêt Primo Report n°8877293 ;

* 169, 22 euros correspondant à la perte des pénalités de retard échues au titre du prêt Primo Report n° 8877293,

* 1 291 euros correspondant aux frais de garanties dus par M. [P] au titre des prêts;

* 150 euros au titre des frais d'étude ;

Sauf à parfaire.

S'agissant de la fixation de cette créance au passif des sociétés Sccv La Résidence et Appart'City :

- assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2015, date de signification des premières écritures, avec anatocisme, sauf à parfaire ;

- juger qu'elle ne sera pas tenue à la restitution des primes d'assurances réglées par M. [P] au titre des contrats de prêts et ce, jusqu'au prononcé éventuel de la résolution desdits contrats ;

A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait prononcer une condamnation à son encontre :

- limiter sa condamnation à une quote-part des intérêts contractuels des prêts n°8877292 et 8877293 ;

- ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [P] avec celles qu'elles lui doit ;

En tout état de cause,

- rejeter toutes demandes indemnitaires formées à son encontre et notamment celles de M. [P],

-'dire et juger' qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de tout succombant in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- condamner tout succombant in solidum au paiement de la somme de 10.000 euros à lui régler au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me [K], Avocat.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 juin 2022, la société Appart'City, anciennement Park and suites, la Selarl FHB et Me [S] [F] en qualité de commissaires à l'exécution du plan de sauvegarde de la société Appart'City, la Scp BTSG prise en la personne de Me [A] [R] et Me [S] [F] en qualité de co-mandataires judiciaires de la société Appart City, intimés, appelants incidents, demandent à la cour au visa des articles 1108, 1109, 1134 du code civil et 32-1 du code de procédure civile de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Ce faisant,

- débouter M. [P] de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société Appart'City ;

- condamner M. [P] à payer à la Sas Appart'City la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

- condamner M. [P] à payer à la Sas Appart'City la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit pour l'Avocat soussigné, conformément à l'article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

La Selas Egide assignée avec dénonciation de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant, ès qualités de mandataire liquidateur de la Sccv La Résidence, par actes d'huissier du 6/02/2019, délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, puis du 5/04/2019, délivré à personne habilitée à recevoir l'acte, et à laquelle ont été signifiées le 9/07/2019 les conclusions d'intimée de la Sas [Localité 12] [G] Notaires du 1er juillet 2019 en l'étude d'huissier, n'a pas constitué avocat.

En application de l'article 474 du code de procédure civile le présent arrêt sera réputé contradictoire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2023.

SUR CE, LA COUR :

1°/ Sur l'étendue de la saisine de la cour

La disposition du jugement entrepris par laquelle le premier juge a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation n'a fait l'objet d'aucun appel incident et ne relève pas de la saisine de la cour.

La disposition par laquelle le premier juge a dit n'y avoir lieu à sommation de communiquer et rejeté toutes les demandes faites à ce titre par M.[P] n'a pas été visée dans la déclaration d'appel et ne relève pas davantage de la saisine de la cour.

Par ailleurs, les dispositions du jugement entrepris relatives au rejet de la fin de non recevoir pour défaut d'intérêt soulevée en première instance par la société Groupe Dezon Promotion, au rejet des demandes formées par M.[P] à l'encontre de la société Groupe Dezon Promotion, au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée en première instance par la société Groupe Dezon Promotion, ainsi qu'à la condamnation de M.[P] à payer à cette dernière une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ne relèvent pas non plus de la saisine de la cour dés lors que la société Groupe Dezon Promotion n'est pas partie à la procédure d'appel n'étant ni intimée ni appelante.

En outre, la disposition du jugement entrepris par laquelle le premier juge a débouté la Sccv La Résidence de sa demande de dommages et intérêts n'a pas fait l'objet d'un appel et ne relève pas non plus de la saisine de la cour.

Enfin, la Sa Bpce Assurances et la Sa Cnp Assurances n'ayant pas été intimées devant la cour, les dispositions du jugement de première instance les concernant s'agissant des indemnités leur ayant été allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ne relèvent pas non plus de la saisine de la cour.

2°/ Sur la nullité du contrat de réservation, du contrat de vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de bail et les demandes consécutives

Sur le fondement des articles 1108, 1109, 1110 et 1116 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, M.[P] invoque la nullité des contrats de réservation, de vente et du bail commercial lié à l'opération d'acquisition pour dol, réticence dolosive de ses cocontractants ayant entraîné une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, soutenant qu'il lui a été présenté pour l'inciter à contracter et de façon trompeuse une acquisition dans une résidence de tourisme trois étoiles, de standing élevé, destinée à une clientèle de tourisme ou d'affaires, alors que cette qualification serait incompatible avec le projet réalisé et livré constitué d'un ensemble immobilier indivisible comportant deux bâtiments, le bâtiment A, ayant vocation à accueillir la résidence de tourisme comportant 112 unités, et le bâtiment B, constitué d'un immeuble d'habitation de 69 logements, dont 53 en accession sociale à la propriété et 15 logements sociaux. Il soutient qu'il résulte de cette situation, dont il n'a pas été informé antérieurement à ses engagements, que les deux types de clientèles , diamétralement opposés, sont difficilement conciliables dans un même ensemble immobilier, la seconde constituant un obstacle majeur pour attirer la première, estimant avoir été victime d'une publicité trompeuse, d'une réticence dolosive ayant généré une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis. Il invoque en outre un défaut de conformité du bien livré par rapport au bien vendu, soutenant qu'il se trouve désormais propriétaire d'un lot dans un immeuble dont le standing ne correspond pas du tout à une résidence de tourisme « Elégance » comme annoncé par Park and Suites, destinée à une clientèle d'affaires.

En l'espèce, M.[P] a signé avec la Sccv La Résidence, après proposition du produit par I Sélection, aux fins, selon ses propres écritures, de se constituer un patrimoine immobilier dans la cadre de la loi dite « Bouvard » autorisant une défiscalisation, un contrat de réservation puis d'acquisition dans un bâtiment à édifier dit A destiné à comporter 112 logements et locaux répartis en R+4, situé [Adresse 6] sur un terrain paysager, avec voies de circulations internes, piscine et parkings en sous-sol adaptés aux personnes handicapées, d'un appartement de type studio avec balcon-terrasse, opération destinée à l'exercice d'une activité commerciale d'exploitation touristique consistant en la location d'unités d'hébergements meublées et équipées, accompagnées de la fourniture de services para-hôteliers, exploitation assumée par la Sas Park & Suites. Le contrat stipule que les biens immobiliers étant situés dans un ensemble immobilier destiné à l'exploitation d'une résidence de Tourisme, la vente est soumise à la condition essentielle et déterminante que le réservataire régularise concomitamment à la signature de l'acte authentique à venir, un bail commercial au profit de la société exploitante du site, la Sas Park & Suites, bail dont le réservataire a reconnu avoir pris connaissance le jour de la signature du contrat de réservation. Le contrat de réservation précise en outre que le réservataire ayant consenti un bail commercial à la société exploitante il devra établir une procuration selon un modèle de pouvoir joint en annexe au bénéfice de l'exploitante du site afin que cette dernière se substitue à lui pour effectuer la livraison de son bien .

Le contrat de réservation ne comporte aucune référence à un standing particulier de la résidence de tourisme à édifier ni un type spécifique de clientèle qualifiée uniquement de touristique, le nom du programme «  La Résidence by Suite » ne pouvant quant à lui caractériser un engagement relatif à un standing particulier. Il précise que la société d'exploitation fournira en sus de l'hébergement, au moins trois des services para-hôteliers suivants :

- la réception de la clientèle

- le nettoyage régulier des locaux

- la fourniture du linge de maison

- le petit-déjeuner certaines prestations pouvant être proposées « à la carte » tels que les petits-déjeuners ou le linge de maison et le nettoyage des parties privatives.

Le contrat de réservation précise que le permis de construire initial a été obtenu le 7/02/2008 et le PC 3155507C0709 M1 obtenu le 10/04/2009 à la Mairie de [Localité 13].

Le permis de construire accordé le 7/02/2008, produit au débat, établit que le projet concernait la construction de deux bâtiments d'habitation, le bâtiment A, consacré à une résidence de tourisme de 112 unités d'hébergement et le bâtiment B à un immeuble d'habitation de 63 logements représentant 8965 m2 de Shon, dont 1133m2 de Shon affectés à du logement social. Le permis modificatif accordé le 10/04/2009, produit au débat, établit qu'ont été autorisés :

- s'agissant de la résidence de tourisme :une augmentation de la surface de la salle de déjeuner, la création de services et un ajustement des parkings

- s'agissant de la résidence de logements : le passage du nombre de logements de 63 à 69 dont 15 logements sociaux, avec modification des façades

- s'agissant des espaces extérieurs : le déplacement de la rampe d'accès véhicules, de la piscine et du pool-house.

A la seule lecture du contrat de réservation M.[P] pouvait donc avoir conscience que le projet de construction, dont seul un bâtiment identifié A constituait la future résidence de tourisme dans laquelle il acquérait un lot, comportait nécessairement plusieurs bâtiments. Les permis de construire accordés étant au surplus clairement identifiés, il pouvait aussi avoir connaissance de l'entier programme immobilier envisagé par la société venderesse avant toute signature de l'acte authentique, dont la réalisation projetée d'un bâtiment B destiné à l'habitation et comportant un certain nombre de logements sociaux.

Le bail commercial signé par M.[P] le 9 avril 2011, concomitamment au contrat de réservation, avec la société Park & Suites, stipulait que M.[P] donnait à bail dans un ensemble immobilier de type résidence de tourisme classée avec prestations para-hôtelières, destinée à faire l'objet d'un classement en trois étoiles, dénommée Park & Suites Elégance, pour une durée de 9 années, un studio d'une surface de 23,33 m2 constituant l'unité d'habitation lot n° 210 moyennant un loyer annuel HT de 3948 €, le bien donné à bail étant spécifié comme devant servir au preneur dans le cadre de son activité de gestion exclusivement à l'exploitation de son activité de location en résidence de tourisme classée destinée à une clientèle de tourisme ou d'affaires, en sous location meublée d'unités d'habitations situées dans l'immeuble pour des périodes déterminées, avec la faculté de fournir, en sus de l'hébergement, au moins trois prestations suivantes :

- le petit-déjeuner

- le nettoyage régulier des locaux

- la fourniture du linge de maison

- la réception de la clientèle , certaines de ces prestations pouvant être proposées « à la carte ».

De fait, il est justifié par M.[P] lui-même que selon arrêté préfectoral du 12 mars 2012 la Sas Park & Suites a obtenu pour la résidence de tourisme désormais dénommée « Park & Suites Confort Toulouse l'Hers » sise [Adresse 6], le classement dans la catégorie tourisme 3 * pour 73 unités d'habitations, le dossier de demande de classement et le rapport de contrôle du 21/02/2012 établissant qu'avaient été réalisées 73 unités d'habitation destinées à 100 % à la location, constituées de 70 studios deux personnes et 3 studios supérieurs T2 pour 4 personnes. Le rapport de contrôle établit par ailleurs que la résidence, outre les équipements nécessaires au classement trois étoiles, offrait aux clients une buanderie, un parking couvert, un espace de remise en forme (fitness), une piscine extérieure, un parc ou local à vélos, le linge de lit et de toilette, le service de nettoyage. La société Appart'City justifie quant à elle que sur le site internet Park & Suites.com, la résidence Park & Suites confort de [Localité 13] Hers était bien présentée au public en catégorie 3 étoiles. La modification de la dénomination de la résidence de tourisme désormais identifiée comme Park & Suites Confort [Localité 13] l'Hers au lieu de Park & Suites Elégance est donc sans incidence sur la qualité et les prestations de la résidence de tourisme effectivement classée en catégorie 3 étoiles comme prévu au contrat de bail commercial.

Par ailleurs, les photographies de l'ensemble immobilier telles que produites par l'appelant en pièce 24 correspondent à l'image de la future résidence telle que figurant tant dans la plaquette de présentation fournie par I Sélection, commercialisateur ayant présenté le projet (pièce 30 de l'appelant), qu'au dossier de permis de construire modificatif (pièce 31 de l'appelant). La plaquette fournie en pièce 30 ne comporte aucune précision quant à la qualité du produit locatif proposé, I sélection indiquant uniquement proposer des produits immobiliers locatifs de qualité et sécurisés, la qualité étant ici garantie par le classement effectif de la résidence de tourisme en catégorie 3 étoiles et la sécurisation du produit tant sur le plan juridique que matériel n'étant pas utilement remise en cause par des éléments objectifs.

Aucune tromperie, réticence dolosive ou mensonge ne sont donc caractérisés s'agissant de la nature ou de la qualité du produit proposé et vendu à M.[P].

M.[P] admet au surplus dans ses écritures avoir bénéficié sur les trois premières années de l'avantage fiscal escompté à hauteur de 2.500 € par an. Il a donc bien pris possession de l'appartement acquis lequel a effectivement été loué. Il n'évoque la perte potentielle de ses avantages fiscaux que dans l'hypothèse d'une annulation de la vente. Il n'invoque ni difficultés locatives ni réduction consécutive de loyers par rapport aux prévisions du contrat de bail. Il n'allègue pas davantage que les services para-hôteliers prévus à l'acte de réservation et au bail commercial signés le 9 avril 2011 n'aient pas été fournis.

Enfin, l'acte authentique d'acquisition en l'état futur d'achèvement établi le 11 août 2011, lequel ne fait référence s'agissant du lot acquis à aucune autre qualité que celle inhérente à l'exploitation d'une résidence de tourisme classée, rappelle les servitudes instituées par l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du lot volume 9 entre le volumes lot n°1 au profit des lots sis dans les volumes 3, 4, 9 et 10 s'agissant des circulations desservant les niveaux R-2 et R-1 sis sous les bâtiments A et B, permettant notamment d'accéder par les escaliers et les ascenseurs aux parcs de stationnement, aux locaux vélos et motos et aux parkings, et entre le volume lot n° 9 au profit du volume lot n°10 s'agissant des accès à un des ascenseurs, au sas, au hall d'entrée, à la circulation et à l'un des escaliers, levant ainsi toute ambiguïté sur l'usage commun aux deux bâtiments A et B de certains accès, notamment aux parkings souterrains, la copie de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier en volume, de son modificatif et du règlement de copropriété ayant été jointe au projet d'acte de vente transmis antérieurement à la signature de l'acte authentique à l'acquéreur ainsi que ce dernier en a attesté page 16 via son représentant dûment habilité par procuration notariée.

Il résulte du tout qu'aucune man'uvre frauduleuse ou réticence dolosive de nature à avoir vicié le consentement de M.[P] ou généré pour lui une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis, ni défaut de délivrance conforme ne peut être reproché ni à la Sccv La Résidence, venderesse, lors de la signature de l'acte de réservation et de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement qui a suivi, ni à la Sas Park & Suites devenue Appart'City lors de la signature du bail commercial s'agissant de la qualité de la résidence de tourisme, de nature à justifier l'annulation du contrat de réservation, de la vente authentique qui a suivi ou encore du bail commercial signé dès le 9 avril 2011.

Confirmant le jugement entrepris, M.[P] doit en conséquence être débouté de ses demandes tendant à l'annulation du contrat de réservation signé le 9 avril 2011, du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 11 août 2011 et du contrat de bail commercial.

Consécutivement, confirmant le jugement entrepris, il doit aussi être débouté de ses demandes tendant à l'annulation du contrat de vente mobilier signé le 9 avril 2011 avec l'exploitant commercial Park & Suites tout comme de la convention de frais d'étude et de dossier signée le même jour avec la société I Selection effectivement intervenue comme intermédiaire au stade de la commercialisation, et du contrat de financement signé avec la Sa Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Ile de France, ainsi que de toutes ses demandes de condamnations financières et de fixation de créance formulées exclusivement comme conséquences des annulations dont il est débouté.

A défaut de toute faute caractérisée à l'encontre du vendeur, du commercialisateur, du preneur à bail, de l'organisme prêteur ou encontre du notaire instrumentaire, M.[P] doit aussi être débouté de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral, le jugement entrepris devant aussi être confirmé sur ce point.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts de la Sas Appart'City

Le seul mal fondé des demandes de M.[P] ne saurait faire dégénérer son action en justice en abus de droit, pas plus que l'erreur sur la portée de ses droits. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce que le premier juge a débouté la société Appart'City de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice.

4°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Succombant en ses prétentions, M.[P] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. Il se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, ainsi que justement apprécié par le premier juge s'agissant des sommes allouées à la société Appart'City, à la Caisse d'Epargne, à la société I Selection et à la Scp [Z] [G], aux droits de laquelle vient la Sa [Localité 12] [G] Notaires, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt. Il ne peut lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en ce que le premier juge a débouté M.[E] [P] de ses toutes ses demandes formées à l'encontre de la Sccv La Résidence, de la société Appart'City venant aux droits de la Sas Park & Suites, de la société I Sélection, de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France et de la Scp Begouen-[G] aux droits de laquelle vient aujourd'hui la Sas [Localité 12] [G] Notaires, en ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit desdites parties, et en ce qu'il a débouté la société Appart'City de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Y ajoutant,

Condamne M.[E] [P] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Mme [D] [O], de M. [X] [K] et de la Scp Chèze et [S], avocats qui le demandent, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

Condamne M.[E] [P] à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à chacune des sociétés I Sélection, [Localité 12] [G] Notaires, Caisse d'Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, et Appart'City, une indemnité de 2.000 € au titre de la procédure d'appel

Déboute M.[E] [P] de sa demande d'indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY C. ROUGER

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