11/04/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/03531
N° Portalis DBVI-V-B7E-N3OK
CR/JT
Décision déférée du 05 Novembre 2020 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 13/02540
Mme TAVERNIER
A.S.L. L'ASSOCIATION SYNDICALE [Adresse 30]
C/
[V] [E] [R]
S.A. HLM ,[Adresse 29]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU ONZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
A.S.L. L'ASSOCIATION SYNDICALE [Adresse 30] représentée par son Président
[Adresse 27]
[Localité 5]
Représentée par Me Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [V] [E] [R]
[Adresse 28]
[Localité 5]
Sans avocat constitué
S.A. HLM ,[Adresse 29] Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré [Adresse 29], Société Anonyme immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le numéro 660 802 844, à capital variable, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège social.
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique, devant Mme A.M ROBERT et Mme C. ROUGER, conseillères chargées de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
***
OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE
Le 31 mars 2011, M. [V] [R] a consenti au profit de la Sa d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29] une promesse de vente d'une maison à usage d'habitation destinée à être démolie, avec terrain autour, située [Adresse 28] à [Localité 5], cadastrée section 831 AV, numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8], [Adresse 2], sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire un ensemble collectif à usage d'habitation, le délai maximum pour procéder au dépôt et à la justification de la demande de permis de construire étant fixé initialement au 30 juin 2011, celui pour l'obtention du permis de construire étant fixé au 30 octobre 2011, et la date de signature de l'acte authentique étant fixée au 28 février 2012.
En raison de difficultés avec le Grand [Localité 5] pour déterminer l'accès à la parcelle objet de la promesse de vente depuis la voie publique [Adresse 28], par avenant du 21 juin 2011, le délai pour procéder au dépôt et à la justification de la demande de permis de construire a été prorogé au 15 octobre 2011, celui de l'obtention du permis de construire a été prorogé au 15 février 2012, et la date ultime pour la signature de l'acte authentique a été repoussée au 30 mai 2012.
Deux dossiers de permis de construire ont été simultanément déposés par la Sa d'Hlm [Adresse 29] le 14 octobre 2011, l'un n° PC3155511C1046 prévoyant l'entrée par véhicules à la future résidence sur le [Adresse 28], l'autre, n° PC3155511C1048 prévoyant cette entrée sur la parcelle [Cadastre 8] au droit de l'[Adresse 30], voie privée devenue en 2012 propriété de l'association syndicale [Adresse 30].
Le 12 janvier 2012, la mairie de [Localité 5] a accordé le permis de construire n° PC3155511C1048 à la Sa d'Hlm [Adresse 29] prévoyant un accès sur l'[Adresse 30].
Le 18 janvier 2012, elle a en revanche refusé le permis de construire n° PC3155511C1046 à la Sa d'Hlm [Adresse 29] eu égard aux règles d'accès du plan local d'urbanisme édictées par l'article 3.2.3 des dispositions communes, retenant que le projet de construction de 20 logements prévoyait un accès sur le [Adresse 28] dont les caractéristiques étaient insatisfaisantes notamment par rapport à la sécurité publique.
Le permis de construire accordé le 12 janvier 2012 a fait l'objet de recours contentieux en annulation de la part du syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] et de l'association syndicale [Adresse 30] représentée M.[H] [L].
Les interrogations sur la desserte de l'opération par l'[Adresse 30] persistant, vendeur et acquéreur ont décidé de poursuivre leur projet commun dans l'attente des décisions de justice à intervenir, et, par avenant n° 2 du 5 avril 2013, ont convenu de fixer la date ultime prévue pour la signature de l'acte authentique de vente au plus tard quinze jours suivant la réalisation de la plus tardive de deux conditions suspensives, à savoir d'une part, l'extinction de toute procédure contentieuse contre le permis de construire après décisions définitives, d'autre part, l'acquisition par décision de justice définitive de l'accès aux parcelles objets du compromis par l'[Adresse 30], le vendeur donnant son accord définitif et irrévocable pour former une assignation en vue du désenclavement des parcelles objet du compromis par l'[Adresse 30] en accompagnement de l'acquéreur qui en supporterait seul les charges.
Par acte d'huissier du 2 juillet 2013, M. [V] [R] et la Sa d'Hlm [Adresse 29] ont saisi le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir ordonner l'instauration d'une servitude de passage au profit de la propriété cadastrée section 831 AV, numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8], sur la propriété cadastrée section 831 AV, numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 16], cette dernière appartenant à l'Association syndicale [Adresse 30] (I'ASL [Adresse 30]).
Le 17 avril 2014, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative sur les recours en excès de pouvoir introduits à l'encontre de la décision de permis de construire du 12 janvier 2012.
Deux permis de construire modificatifs ont ensuite été accordés par le maire de [Localité 5], les 27 novembre 2014 et 9 mars 2015
Le 18 décembre 2015, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté les requêtes introduites par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31], M.[H] [L] et l'association syndicale de l'[Adresse 30] à l'encontre des différentes décisions de permis de construire initiale et modificatives.
Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] a exercé un recours en annulation de ce jugement devant la cour administrative d'appel de Bordeaux le 20 février 2016.
En l'état des procédures en cours, par avenant du 27/06/2017, le vendeur et l'acquéreur ont décidé de poursuivre leur projet commun dans l'attente de décisions de justice définitives concernant le permis de construire, ses modificatifs et la desserte de l'opération fixant, sauf nouvel avenant, la date ultime pour la signature de l'acte authentique au plus tard le 31 octobre 2019.
Le 14 décembre 2018, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté la requête en annulation du jugement du 18 décembre 2015 formée par le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 31] .
Finalement, par acte notarié passé en l'étude de Me [B] [G] notaire associé à [Localité 5] en date du 24 avril 2020, c'est une Sarl dénommée Quaranta qui a vendu à la Société Anonyme d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29] la maison d'habitation et le terrain cadastrés 831 section AV n°s [Cadastre 6] et [Cadastre 8] [Adresse 2].
Par jugement contradictoire du 5 novembre 2020, le tribunal de judiciaire de Toulouse a :
- prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture du 21 novembre 2019 ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner la réouverture des débats ;
- prononcé la clôture au 03 septembre 2020 ;
- écarté des débats les notes en délibéré des 4 septembre 2020 et 8 septembre 2020 ;
- dit que l'intérêt au succès d'une prétention s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice ;
- constaté en tout état de cause que l'Association syndicale [Adresse 30] ne tire aucune conséquence, dans le dispositif de ses conclusions, de ses développements figurant dans le corps de ses conclusions quant à l'intérêt à agir de M. [V] [R] ;
- dit en conséquence n'y avoir lieu, en l'absence de toute prétention dont serait saisi le tribunal par l'Association syndicale [Adresse 30] à cet égard, de la débouter d'une quelconque prétention visant à voir déclarer l'action de M. [V] [R] irrecevable ;
- constaté l'état d'enclave des parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8] au numéro [Adresse 2] à [Localité 5] ;
- ordonné l'institution d'une servitude légale de passage au profit des parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8], sur les parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 16] et [Cadastre 7] à partir du [Adresse 28] jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains de stationnement tels que ressortant de la demande objet du permis de construire numéro PC 3155511 C1048 du 12 janvier 2012;
- débouté l'Association syndicale [Adresse 30] de sa demande visant à voir ordonner l'institution d'une servitude prise le plus près possible de l'angle formé par l'[Adresse 30] et le [Adresse 28] et ce, exclusivement au profit de la parcelle cadastrée section 831 AV numéros [Cadastre 6],
- débouté l'Association syndicale [Adresse 30] de sa demande visant à voir fixer à la somme de 8 000 euros annuels l'indemnité due au fonds servant par le propriétaire du fonds dominant ;
- fixé l'indemnité due par M. [V] [R] et la société anonyme d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29] à l'Association syndicale [Adresse 30] en application des dispositions de l'article 682 du code civil à la somme d'un euro ;
- ordonné la publication de la décision au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles ;
- condamné l'Association syndicale [Adresse 30] à verser à M. [V] [R] et la la société anonyme d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29] une indemnité totale de 1500 euros (mille cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'Association syndicale [Adresse 30] aux entiers dépens de l'instance;
- autorisé la Scp Courrech & associés, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions des parties.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu'à la date de l'introduction de l'instance M.[R] était propriétaire et vendeur à l'égard de la Sa d'Hlm [Adresse 29] de sorte qu'il avait intérêt à agir à cette date, la disparition postérieure de son droit de propriété n'influant pas sur la recevabilité de l'action engagée.
S'agissant de la servitude de passage, au regard de l'ampleur de la construction projetée, de l'interdiction d'accès direct par la Mairie de [Localité 5] au [Adresse 28] après le dépôt du premier dossier de permis de construire, impliquant une modification du projet, il a retenu qu'il y avait état d'enclave résultant de l'application des règles d'urbanisme de la parcelle [Cadastre 6] ; que par ailleurs, même si la parcelle n°[Cadastre 8] bénéficiait d'une servitude conventionnelle de passage sur les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 7] constituant l'assiette de l'[Adresse 30], cette servitude conventionnelle ne concernait qu'un immeuble à usage individuel d'habitation avec un garage unique mais ne pouvait être considérée comme assurant une desserte suffisante du futur ensemble collectif à ériger sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], de sorte que la parcelle [Cadastre 8] devait aussi être considérée comme en état d'enclave. Il a retenu que la nature privée de l'impasse n'empêchait pas l'instauration d'une servitude qui ne pouvait s'analyser comme une ouverture à la circulation publique et qu'une servitude de passage devait être accordée sur les parcelles 831 AV [Cadastre 16] et [Cadastre 7] au profit des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8] selon le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique qu'il a déterminé jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains de stationnement prévus au dossier du permis de construire accordé, écartant tout accès possible à l'angle de la parcelle [Cadastre 6] et du [Adresse 28] au regard de l'incompatibilité avec les contraintes d'urbanisme. Retenant que la servitude accordée étant une servitude légale de passage et qu'elle ne pouvait s'analyser comme une aggravation par le propriétaire du fonds dominant de la servitude conventionnelle préexistante au profit de la seule parcelle [Cadastre 8] pour la desserte d'un garage individuel, il a rejeté la demande d'indemnisation à hauteur de 8 000 € annuels formulée et de ce chef et, en l'absence de prétention d'indemnisation formulée selon lui sur le fondement de l'article 682 du code civil, il a retenu la proposition d'indemnité offerte par les demandeurs pour un euro.
Par déclaration en date du 11 décembre 2020, l'Association syndicale [Adresse 30] a relevé appel de ce jugement en ses dispositions relatives à la reconnaissance de l'état d'enclave des parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8] au numéro [Adresse 2] à [Localité 5], à l'institution de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 16] et [Cadastre 7] à partir du [Adresse 28] jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains de stationnement tels que ressortant de la demande objet du permis de construire numéro PC 3155511 C1048 du 12 janvier 2012 avec publication du jugement, au montant de l'indemnité allouée ainsi qu'en celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, intimant tant la Sa d'Hlm [Adresse 29] que M.[V] [R].
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2022, l'Association syndicale [Adresse 30], appelante, demande à la cour, au visa des articles 682, 683 et 702 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* considéré que les parcelles cadastrées section 831 AV numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 8] situées à [Localité 5] au [Adresse 2], étaient enclavées et a accordé une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section 831 AV numéro [Cadastre 16] et [Cadastre 7] à partir du [Adresse 28] jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains prévus dans le permis de construire accordé aux demandeurs ;
* débouté l'association syndicale [Adresse 30] de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner l'institution d'une servitude au plus près de la parcelle cadastrée section 831 AVn°[Cadastre 6] ;
* rejeté la demande d'indemnité de l'ASL [Adresse 30] pour la fixer à la somme d'un euro symbolique ;
* condamné la concluante aux dépens et au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter M. [R] et la Sa Hlm [Adresse 29] de l'intégralité de leurs demandes.
A titre subsidiaire, si une servitude de passage devait être créée,
- ordonner l'institution d'une servitude de passage le plus près possible de l'angle formé par l'[Adresse 30] et le [Adresse 28] et ce, exclusivement au profit de la parcelle cadastrée 831 AV n°[Cadastre 6] à l'exclusion de la parcelle 831 AV n°[Cadastre 8], sur une longueur qui ne pourra pas excéder 5 à 10 mètres depuis le croisement avec le [Adresse 28].
En conséquence,
- condamner la Sa Hlm [Adresse 29] en sa qualité de propriétaire du fonds dominant ou tout propriétaire qui viendrait à lui succéder, à lui payer à elle ou à tout propriétaire qui viendrait à lui succéder, la somme de 8.000 euros par an, au titre de l'indemnité due au propriétaire du fonds servant par le propriétaire du fonds dominant au titre de l'article 682 du code civil,
- condamner la Sa Hlm [Adresse 29] en sa qualité de propriétaire du fonds dominant ou tout propriétaire qui viendrait à lui succéder, à participer à hauteur de 20/29èmes aux frais d'entretien de la servitude de passage et de ses équipements,
- ordonner la suppression de l'accès piétonnier figurant sur la parcelle 831 AV n° [Cadastre 8] et qualifié de « Portillon accès jardin »,
En tout état de cause,
-condamner tout succombant à payer à l'association syndicale [Adresse 30] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juillet 2022, la société anonyme d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29], intimée, demande à la cour, au visa des articles 682 et suivants du code civil de :
- déclarer l'Asl [Adresse 30] mal-fondée en son appel ;
- déclarer l'Asl [Adresse 30] mal-fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement ;
- confirmer le jugement dont appel ;
- condamner l'Asl [Adresse 30] au paiement d'une somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Courrech & associés.
M. [V] [R], intimé, assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, ne s'est pas constitué. En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile le présent arrêt sera rendu par défaut.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 novembre 2022.
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur la saisine de la cour
La disposition par laquelle le premier juge a dit n'y avoir lieu, en l'absence de toute prétention de l'association syndicale [Adresse 30] à cet égard, de la débouter d'une quelconque prétention visant à voir déclarer l'action de M.[V] [R] irrecevable ne relève pas de la saisine de la cour pour n'avoir fait l'objet ni de l'appel principal ni d'un appel incident.
2°/ Sur la servitude revendiquée
Selon les dispositions de l'article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. Ce droit de réclamer un passage sur les fonds voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination.
En l'espèce la Sa Hlm [Adresse 29] a acquis les parcelles cadastrées commune de [Localité 5] 831 AV [Cadastre 6] et [Cadastre 8], représentant une superficie totale de 9 a 08, en pleine zone urbaine soumise au Plu de Grand [Localité 5]. Le projet de construction sur ces parcelles d'un ensemble immobilier en vue de la création, au lieux et place des anciennes constructions existantes à démolir, de 20 logements à caractère social répartis dans un bâtiment unique à édifier en R+4 constitue une utilisation normale des fonds acquis.
Les actes et relevés de formalités publiés à la conservation des hypothèques produits au débat établissent que La Sa Hlm [Adresse 29] a acquis ces fonds en l'état d'une servitude de passage existante consentie par acte du 26 septembre 2000 portant vente avec division préalable par M. [T] [F] d'un ensemble plus grand, constitué des anciennes parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] devenues respectivement 831 AV [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et 831 AV [Cadastre 8] à [Cadastre 9], au profit de la Sarl La Remise, dont le gérant était M. [R], des parcelles n°s [Cadastre 10], [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 4] destinées à constituer l'assiette d'un futur lotissement , la société La Remise ayant été autorisée par arrêté du 19 avril 2001 à lotir en 9 lots, ledit arrêté précisant que la voirie de desserte des lots ainsi que les Vrd ne seraient pas intégrables dans le domaine public communal. M.[F] restait à l'époque propriétaire du surplus dont les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 8], la parcelle [Cadastre 8] supportant son garage.
Des suites de cette division et de cette vente, il a été prévu par l'acte de cession du 26 septembre 2000 que l'acquéreur des parcelles AV [Cadastre 7] et [Cadastre 9] (Sarl La Remise) consentait au profit de la parcelle [Cadastre 8] restée propriété du vendeur (M.[F]), pour permettre à ce dernier d'accéder à son garage sis sur cette parcelle, un droit de passage sur une bande de terre d'une longueur de 40 m et sur une largeur de 5 m, la convention précisant que ce passage servirait de voirie au lotissement que l'acquéreur se proposait de créer sur le terrain acquis, cette servitude s'étendant au droit d'utiliser, gratuitement et concurremment avec les autres propriétaires des parcelles du futur lotissement, le parking qui devait être aménagé au Nord de la parcelle [Cadastre 8] propriété du vendeur.
L'acte constitutif précise que le propriétaire du fonds dominant aura le droit d'utiliser cette servitude pour un passage à pied et avec tous véhicules, en tout temps et à toute heure au gré du propriétaire du fonds dominant pour se rendre à ce dernier et en revenir, que cette servitude s'exercera à l'avenir au gré des propriétaires ou copropriétaires qui lui succéderont, de la manière la plus étendue, servitude s'étendant à l'ensemble des réseaux souterrains desservant à l'époque la propriété de M.[F] cadastrée 831 AV n°s [Cadastre 6] et [Cadastre 8], les travaux de création et d'entretien du passage étant à la charge exclusive du propriétaire du fonds servant. Cette convention de servitude a été consentie sans indemnité.
L'état des formalités publiées au registre foncier établit par ailleurs qu'en septembre 2002 la Sarl La Remise a publié un nouveau procès-verbal de division, la parcelle AV [Cadastre 10] devenant les parcelles AV [Cadastre 17] à [Cadastre 19], la parcelle AV [Cadastre 4] devenant les parcelles AV [Cadastre 20] à [Cadastre 25] et la parcelle AV [Cadastre 9] devenant les parcelles [Cadastre 13] à [Cadastre 16].
L'acte d'acquisition du 4 juin 2012 intervenu entre la Sarl La Remise représentée par M.[R] et l'Association syndicale [Adresse 30] représentée par M. [L] (pièce 1 de l'appelante) établit quant à lui que les statuts de l'association syndicale libre du lotissement en 9 lots autorisé par arrêté du 19 avril 2001 ont été déposés par la Sarl La Remise par acte notarié du 31 juillet 2002, publié le 25 septembre 2002 volume 2002 P n° 11556, ladite association ayant pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des équipements communs du lotissement ; que ladite association après réunion en assemblée générale du 25 février 2009 a publié un avis de constitution au journal officiel du 17 juillet 2010, et que le 4 juin 2012 elle a acquis de la Sarl La Remise les parcelles AV [Cadastre 7], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 25], [Adresse 28], consistant en la voirie et les espaces communs du lotissement dénommé [Adresse 1].
Il résulte par ailleurs du compromis de vente du 31 mars 2011 intervenu entre M.[R] et la Sa Hlm [Adresse 29] que M.[R] aurait par ailleurs acquis par acte du 29 décembre 2005 publié le 3 mars 2006 volume 2006 P n°3296, acte non produit, les parcelles 831 AV [Cadastre 6] et [Cadastre 8] restées en 2000 propriété de M.[F].
Il résulte du tout qu'à l'origine l'ensemble des parcelles objets du litige appartenait à un seul et unique propriétaire M. [F], que la servitude de passage consentie en 2000, rappelée à l'acte d'acquisition de l'Asl [Adresse 30] de juin 2012 ainsi qu'au compromis de vente intervenu en mars 2011 entre M.[R] et la Sa Hlm [Adresse 29] était justifiée par la division de ses fonds par M.[F] pour accéder à son garage depuis la voie publique sise [Adresse 28] jusqu'à sa parcelle [Cadastre 8], l'assiette de cette servitude, telle que définie depuis le [Adresse 28], réalisée par la Sarl La Remise puis cédée en tant que voirie à l'Asl [Adresse 30], constituant l'actuelle [Adresse 30].
La servitude conventionnelle constituée en 2000 au profit de la seule parcelle [Cadastre 8] depuis le [Adresse 28] sur les parcelles devenues aujourd'hui [Cadastre 16] (voirie) et [Cadastre 7] (trottoir), propriété de l'Asl depuis juin 2012, afin de desservir un unique garage sis sur la parcelle [Cadastre 8] ayant vocation à être démoli par la Sa d'Hlm [Adresse 29] ne peut être étendue à l'accès d'une vingtaine de places de parking pour automobiles outre vélos et deux roues telles que prévues sur 56 m2 en sous-sol du projet de construction de la Sa d'Hlm [Adresse 29] selon son permis de construire, sauf à constituer une aggravation de la servitude prohibée par l'article 702 du code civil. Les deux parties l'admettent puisque la Sa d'Hlm indique dans ses écritures qu'il n'est plus aujourd'hui question d'un garage mais de 20 logements avec parking souterrain, emplacements deux-roues et stationnement PMR, et que l'Asl [Adresse 30] indique en page 3 de ses écritures que la servitude de passage susvisée qui permet la desserte actuelle de la parcelle n° [Cadastre 8] ne suffit pas à satisfaire aux exigences liées à la configuration des lieux prévue par le promoteur pour la construction de la nouvelle résidence.
Au surplus, la parcelle n° [Cadastre 6] n'a quant à elle jamais bénéficié d'une servitude conventionnelle de passage sur l'assiette de l'[Adresse 30]. Or le permis de construire obtenu par la Sa d'Hlm [Adresse 29], purgé de tous les recours exercés à son encontre, situe l'entrée principale piétons de la future résidence comme ouvrant sur l'[Adresse 30] sur la parcelle [Cadastre 6]. Le projet de construction de la Sa d'Hlm [Adresse 29] constitue au demeurant tous aménagements confondus une entité foncière unique sise sur les deux parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 6].
Certes, au Sud, la parcelle n°[Cadastre 6] donne directement sur le [Adresse 28], voie publique. Néanmoins, il résulte tant du refus par l'autorité administrative du permis de construire déposé le 14/10/2011 sous le n° PC 3155511C1046 par la Sa d'Hlm [Adresse 29] prévoyant l'accès à la future résidence sur le [Adresse 28] au visa de l'article 3.2.3 des dispositions communes du plan local d'urbanisme relatives aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public, que de l'avis de consultation du 21 avril 2021 de [Localité 5] Métropole sur l'avant projet de permis de construire de la Sa Hlm [Adresse 29] (pièce 15 de l'intimée) que :
- le projet avec accès sur le [Adresse 28], voie publique, a été refusé pour des raisons de sécurité publique, le plan local d'urbanisme prévoyant que pour toute unité foncière ayant une possibilité d'accès à plusieurs voies, l'accès sur la voie ou les voies supportant les trafics les moins importants ou les moins contraignants peut être exigé,
- le plan local d'urbanisme admet un seul accès véhicules par unité foncière, le plus éloigné possible des carrefours,
- un accès positionné sur le domaine public [Adresse 28] serait trop proche du carrefour avec l'[Adresse 30] et ne serait pas adapté à la desserte d'un ensemble de logements collectifs de cette importance, la desserte de l'opération pour l'aménagement d'un accès sur l'[Adresse 30] étant fortement privilégiée par les services de l'urbanisme du Grand [Localité 5].
L'article 3 des conditions générales du Plu Grand [Localité 5] approuvé le 19/12/2011 stipule en effet s'agissant des conditions de dessertes des terrains par les voies publiques ou privées et des conditions d'accès aux voies ouvertes au public les prescriptions suivantes :
3.1« Les caractéristiques géométriques et mécaniques des accès et voiries doivent être conformes aux législations, réglementations et prescriptions en vigueur et adaptées à la nature et à l'importance des occupations et utilisations du sol envisagées, notamment afin de faciliter la circulation et l'approche des piétons et des personnes à mobilité réduite, des moyens d'urgence et de secours et des véhicules d'intervention des services collectifs ».
3.2.1 »Pour être constructible toute unité foncière doit avoir au moins un accès privatif à une voie, positionné et aménagé pour les véhicules, le plus perpendiculairement possible à la voie, de façon à apporter la moindre gêne et le moindre risque pour les usagers de ces voies ou accès en prenant en compte l'intensité du trafic sur ces voies ou accès. »
3.2.2 »Un seul accès de véhicule est admis par unité foncière, le plus éloigné possible des carrefours, excepté si la spécificité des besoins ou l'importance de l'opération et l'éloignement des carrefours justifient un nombre d'accès supérieur. »
3.2.3 »Pour toute unité foncière ayant une possibilité d'accès à plusieurs voies, l'accès sur la ou les voies supportant les trafics les moins importants ou les moins contraignants peut être exigé. »
De fait, c'est le permis de construire n° PC 3155511C1048 déposé par la Sa d'Hlm [Adresse 29] et prévoyant l'accès de la future résidence par véhicules par l'[Adresse 30] au droit de la parcelle n°[Cadastre 8] qui a été accordé, celui prévoyant un accès sur le [Adresse 28] ayant quant à lui été refusé pour les motifs ci-dessus exposés.
Il ressort des énonciations de fait du jugement du tribunal administratif de Toulouse du 18/12/2015 prononcé dans le cadre des diverses requêtes en contestation de l'arrêté de permis de construire du 12 janvier 2012 et des permis de construire modificatifs, dont celles déposées par M.[L] et l'association syndicale de l'[Adresse 30], à l'encontre duquel cette dernière n'a pas exercé de recours, que l'[Adresse 30] représente une largeur de sept mètres avec une bande de circulation d'environ quatre mètres, et que l'accès parfaitement aménagé à cette impasse par le [Adresse 28] est de 6 mètres. Le débouché de l'impasse sur le [Adresse 28] caractérise bien un carrefour au sens commun tout comme au sens de l'article 3.2.2 du Plu, carrefour jouxtant précisément l'extrémité sud-est de la parcelle [Cadastre 6]. Au surplus, il ressort du même jugement, du plan de repérage joint au permis de construire modificatif du 21/01/2015 (pièce 10 de l'intimée) , et de la photographie aérienne couleur insérée en page 2 des conclusions de l'intimée que la chaussée du [Adresse 28] longeant au Sud la parcelle [Cadastre 6] après le débouché de l'[Adresse 30] a été rétrécie afin de réduire la vitesse des véhicules limitée à 30km/h , étant par ailleurs relevé qu'à l'Ouest, débouche sur la voie publique ainsi rétrécie au niveau d'un passage protégé en permettant la traversée un unique chemin piétonnier aménagé longeant du Sud au Nord depuis l'accès piéton à la voie publique toute la partie Ouest de la parcelle [Cadastre 6], une telle configuration rendant manifestement contraire à la sécurité publique un accès par véhicules à la future résidence par le côté Sud de la parcelle [Cadastre 6] bordant le [Adresse 28].
Il résulte du tout que l'absence de possibilité d'accès pour les véhicules des futurs occupants de la résidence à édifier à la parcelle n° [Cadastre 6] par le [Adresse 28], puis, par la parcelle n°[Cadastre 6] à la parcelle n° [Cadastre 8], un seul accès étant autorisé par le Plu, résulte non d'une volonté unilatérale de la Sa d'Hlm [Adresse 29] de nature à caractériser une enclave volontaire ou un simple souci de commodité, les deux options ayant au demeurant été sollicitées lors de l'élaboration des dossiers de permis de construire sus identifiés, mais des contraintes d'urbanisme et de sécurité publique , de sorte que, l'opération de construction projetée par la Sa d'Hlm [Adresse 29] sur l'ensemble de l'unité foncière dont elle est propriétaire cadastrée 831 AV n°s [Cadastre 6] et [Cadastre 8], telle qu'autorisée par le permis de construire PC 3155511C1048, constituant ainsi que retenu ci-dessus une utilisation normale des fonds, il ne peut qu'être constaté que les fonds [Cadastre 6] et [Cadastre 8] sur lesquels prend assise le projet de construction sont enclavés ainsi que retenu par le premier juge, cette situation justifiant l'institution d'une servitude légale de passage au profit de ces deux fonds.
Compte tenu de la configuration des lieux et des contraintes d'urbanisme et de sécurité publique telles que rappelées ci-dessus, l'accès par véhicules à la future résidence ne peut s'envisager comme le soutient l'association syndicale [Adresse 30] à l'angle de la parcelle [Cadastre 6], là où se rejoignent l'[Adresse 30] et le [Adresse 28], soit précisément à l'endroit où s'amorce le rétrécissement de la voie publique pour imposer un ralentissement des véhicules circulant sur cette voie publique et sur laquelle débouche à l'Ouest un passage piétonnier. Le premier juge a donc justement considéré comme le plus court, qui est aussi le moins dommageable, des fonds enclavés jusqu'à la voie publique constituée par le [Adresse 28], le passage sur les parcelles cadastrées section 831 AV n°s [Cadastre 16] et [Cadastre 7] à partir du [Adresse 28] jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains de stationnement tels que ressortant de la demande objet du permis de construire accordé le 12 janvier 2012. Il convient juste d'ajouter que ce passage devant être accordé tous temps tous usages compte tenu de la nature résidentielle du projet de construction, l'assiette de la servitude de passage devant bénéficier à la Sa d'Hlm [Adresse 29] est parfaitement d'ores et déjà matérialisée, tant pour les véhicules que pour les piétons, jusqu'à l'accès destiné aux véhicules des occupants de la future résidence tel que prévu au permis de construire sur l'assiette de l'[Adresse 30] par la bande de circulation d'environ 4 mètres, bordée de trottoirs destinés aux pétons, la Sa d'Hlm [Adresse 29] ne sollicitant aucune modification des lieux.
L'accès piéton prévu sur le plan de permis de construire modificatif du 21/01/2015 produit en pièce 10 par l'intimée au Nord de la parcelle 831 AV n°[Cadastre 8] permettant depuis l'accès voitures de la résidence d'accéder à pied au jardin de la même résidence et inversement, matérialisé par un portillon qualifié de « Portillon accès jardin » est sis, sans que cela soit utilement contesté, entièrement sur la parcelle [Cadastre 8]. L'association syndicale [Adresse 30] n'est donc pas fondée à en solliciter la suppression.
3°/ Sur les indemnités sollicitées par l'association syndicale [Adresse 30]
L'[Adresse 30] étant d'ores et déjà entièrement aménagée pour la circulation des véhicules et des piétons, destinée à la desserte des habitations riveraines depuis le [Adresse 28], il n'est justifié d'aucun préjudice résultant pour l'association syndicale de [Adresse 30] de l'institution de la servitude légale de passage ci-dessus au profit des fonds [Cadastre 6] et [Cadastre 8] dans les limites définies autre que la charge de l'entretien futur résultant d'un usage plus intensif de la voie d'accès qui doit effectivement être répartie entre les utilisateurs de la voie et qui sera examinée ci-après.
La Sa d'Hlm [Adresse 29], ainsi qu'elle l'admet, doit assumer les frais inhérents à la réalisation de la sortie du parking de la future résidence sur l'[Adresse 30].
Dans l'hypothèse où la construction de la résidence par la société d'Hlm [Adresse 29] occasionnerait des dégâts aux fonds de l'association syndicale supportant l'assiette de la servitude, ladite société devrait en supporter nécessairement les conséquences dommageables au titre de sa responsabilité de propriétaire et de maître d'ouvrage.
La servitude de passage instituée ne pouvant s'exercer que jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains de stationnement tels que ressortant de la demande objet du permis de construire accordé le 12 janvier 2012, la décision éventuelle de l'association syndicale de fermer le fond de l'impasse par un portail automatique pour interdire tout accès à sa propriété privée au delà de la servitude de passage afin, selon ses dires, d' éviter toute intrusion, de même que celle de mettre en place un éclairage par lampadaires dans l'impasse pour garantir la sécurité des occupants et la sûreté de leurs véhicules en raison, selon elle, de la multiplication à venir des passages dans l'impasse, relèvera de son choix exclusif, étant relevé que les intrusions ou dommages tels qu'envisagés par l'association syndicale [Adresse 30] ne découlent pas de l'institution de la servitude de passage elle-même, mais uniquement de potentiels troubles futurs de voisinage imaginés qui ne peuvent ouvrir droit à indemnisation par anticipation par le propriétaire du fonds dominant.
En l'absence de tout préjudice actuel et certain directement imputable à la servitude de passage ci-dessus instituée, le jugement entrepris ne peut qu'être confirmé en ce que le premier juge, suivant l'offre de la Sa d'Hlm [Adresse 29], a accordé à l'association syndicale [Adresse 30] la somme de un euro à titre de contrepartie indemnitaire.
4°/ Sur les charges d'entretien
La Sa d'Hlm [Adresse 29] doit nécessairement participer à l'entretien futur de l'assiette de la servitude de passage ci-dessus instituée dès lors qu'au lieu des neuf lots d'habitation initialement desservis par l'[Adresse 30], des suites de l'institution de la servitude légale ladite impasse va être amenée à supporter des passages accrus de véhicules automobiles , 20 emplacements étant prévus à cet effet dans le parking souterrain de la future résidence, ainsi que des passages de deux roues (vélos et potentiellement des motocycles) dans des proportions restant indéterminées. Le lotissement [Adresse 1] comportant 9 lots d'habitation, sis au vu du plan cadastral produit au débat, sur les parcelles cadastrées notamment [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 22], [Cadastre 21] et [Cadastre 26], et la Sa d'Hlm [Adresse 29] prévoyant d'édifier 20 logements bénéficiant chacun d'une place de parking souterrain pour véhicule, il convient, au prorata du nombre de véhicules automobiles potentiels respectifs amenés à utiliser concurremment l'impasse, ajoutant au jugement entrepris et rejetant toute autre demande d'indemnité à ce titre, de prévoir que les charges d'entretien de l'assiette de la servitude de passage telle qu'instituée ci-dessus, seront assumées, hors dommages relevant de la responsabilité civile spécifique de l'un ou l'autre des propriétaires des fonds dominants ou servants, dès lors que la future résidence sera achevée et livrée, à hauteur de 20/29èmes par la Sa d'Hlm [Adresse 29] et de 9/29èmes par l'association syndicale [Adresse 30].
Compte tenu des précisions apportées par le présent arrêt, il convient d'ordonner sa publication en sus de celle déjà ordonnée par le jugement de première instance au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles concernés aux frais de la Sa d'Hlm [Adresse 29], bénéficiaire de la servitude légale de passage instituée.
5°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Partie principalement succombante l'association syndicale [Adresse 30] supportera les dépens de première instance, ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. Elle se trouve redevable envers a Sa d'Hlm [Adresse 29] d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance telle que justement arbitrée par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine ne portant sur aucune exception de procédure ou fin de non recevoir,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions
Y ajoutant,
Précise que la servitude légale accordée tous temps tous usages, à pied, en vélo, en motocycle ou en véhicule automobile au profit des parcelles cadastrées commune de [Localité 5] (Haute-Garonne), [Adresse 2] 831 section AV n°s [Cadastre 6] et [Cadastre 8] sur les parcelles cadastrées même commune [Adresse 28] 831 section AV n°s [Cadastre 16] et [Cadastre 7] depuis le [Adresse 28] jusqu'à l'accès aux emplacements souterrains prévus au permis de construire n° PC 2155511C1048 accordé le 12 janvier 2012 s'exercera sur l'assiette actuelle de la voirie de l'[Adresse 30] telle que d'ores et déjà aménagée, matérialisée depuis l'entrée de 6 mètres à partir du [Adresse 28] par la bande de circulation d'environ 4 mètres, bordée de trottoirs destinés aux pétons
Dit que les charges d'entretien de l'assiette de la servitude de passage telle qu'instituée, hors dommages relevant de la responsabilité civile spécifique de l'un ou l'autre des propriétaires des fonds dominants ou servants, seront assumées, dès lors que la future résidence sera achevée et livrée, à hauteur de 20/29èmes par la Sa d'Hlm [Adresse 29], et de 9/29èmes par l'association syndicale [Adresse 30]
Déboute l'association syndicale de l'[Adresse 30] du surplus de ses demandes
Ordonne la publication du présent arrêt en sus de celle déjà ordonnée du jugement de première instance au service de la publicité foncière du lieu de situation des immeubles aux frais de la Sa d'Hlm [Adresse 29]
Condamne l'association syndicale de l'[Adresse 30] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Scp d'avocats Courrech & Associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Condamne l'association syndicale de l'[Adresse 30] à payer à la Sa d'Habitations à loyer modéré [Adresse 29] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute l'association syndicale de l'[Adresse 30] de sa demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
