France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 04 avril 2023, 22/01458

04/04/2023

ARRÊT N°

N° RG 22/01458

N° Portalis DBVI-V-B7G-OXOW

SL/JT

Décision déférée du 04 Mars 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE 20/00500

Mme GAUMET

S.A.S. SA COMPANY

[W] [X] [T]

[Z] [C]

[U] [K] épouse [C]

[L] [A] [V] [Y]

S.C.I. MOUTOT COURONNE

Syndicat [Adresse 10]

S.C.I. XIMUMEN

S.A.S. AIRCLEAN

S.A.R.L. TECHNIQUE ET BATIMENT

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A.S. SA COMPANY

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Eric DARDENNE de la SELARL ATHEMYS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [K] épouse [C]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [A] [V] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. MOUTOT COURONNE

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Saïda BERKOUK de la SAS CABINET BERKOUK, avocat au barreau de TOULOUSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic la société CIMPA.

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. XIMUMEN représentée par son gérant Monsieur [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. AIRCLEAN Société par actions simplifiée à associé unique, au capital de 5000€ représentée par son représetant légal en fonction

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par Me Charles André LUPO, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. TECHNIQUE ET BATIMENT Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualtié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par Me Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

***

Exposé des faits et procédure :

M. [W] [T], M. [Z] [C] et Mme [U] [K] épouse [C], la Sci Ximumen et M. [L] [Y] sont propriétaires de lots distincts constitués d'appartements à usage d'habitation dans l'immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété et pour lequel la société Cimpa exerce les fonctions de syndic.

Au rez-de-chaussée de cet immeuble, se trouve un local à usage commercial appartenant à la Sci Moutot Couronne, et qui est donné à bail depuis le 12 juillet 2016 à la société Sa Company, suite à une cession de fonds de commerce.

Cette dernière y exploite une activité de restauration sous l'enseigne Pitaya.

La Sci Moutot Couronne a sollicité I'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer des travaux affectant les parties communes de l'immeuble, aux fins de mise aux normes du système d'extraction de fumées en vue de l'installation d'un dispositif comportant un conduit sortant du restaurant et longeant la façade de l'immeuble avec une tourelle d'extraction placée à l'extrémité de ce conduit au-dessus de l'égout de toiture.

L'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 3 novembre 2016 a autorisé la mise en place d'un extracteur de fumée extérieur, dans la cour intérieure de l'immeuble pour les besoins de l'exploitation du local commercial de la Sci Moutot Couronne pour l'activité de restauration. Cette autorisation était conditionnée au respect des réglementations d'urbanisme, des services de l'hygiène et au fait qu'elle ne génère aucune nuisance sonore ou olfactive pour les occupants de l'immeuble.

Les travaux d'un montant de 15 588 euros ont été réalisés par la Sa Airclean. La Sarl Technique et Bâtiment, ayant pour sigle Techbat, est intervenue au titre d'une mission intitulée ordonnancement, pilotage et coordination (OPC).

À la suite de la plainte de copropriétaires dénonçant des nuisances liées au fonctionnement de cet extracteur, le cabinet Gamba acoustique a été consulté par la société Sa Company pour une étude de réduction du bruit du groupe d'extraction, et a rendu une étude le 14 décembre 2017. La société Airclean a remis un devis en rapport avec cette étude.

Par ordonnance du 24 mai 2018 au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de la société Moutot Couronne et de la société Sa Company, le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [P].

Les opérations ont été étendues à la société Airclean par ordonnance du 18 octobre 2018 et à la Sarl Technique et Bâtiment par ordonnance du 28 février 2019.

L'expert a clôturé son rapport le 9 novembre 2019.

Par assignations des 29 et 30 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" à [Localité 6] et certains copropriétaires en la personne de M. [W] [T], M. et Mme [C], la Sci Ximumen et M. [L] [Y], ont fait assigner la Sas Sa Company et la Sci Moutot Couronne devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir retirer le groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport et remettre les lieux dans leur état initial sous astreinte et voir réparer divers préjudices subis.

Par acte d'huissier du 13 août 2020, la Sas Sa Company a fait délivrer assignation d'appel en cause et en garantie à la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment. Les instances ont été jointes par ordonnance du 4 septembre 2020.

Par jugement contradictoire du 4 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

- rejeté la demande de la Sas Sa Company d'être autorisée à réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée selon devis de la société LP génie climatique du 3 décembre 2019,

- condamné la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company in solidum à retirer le groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et à remettre les lieux dans leur état initial,

- assorti cette condamnation d'une astreinte à la charge in solidum de la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company, d'un montant de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification du jugement et ce pendant un délai de quatre mois,

- prononcé la résiliation du bail commercial liant la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company,

- ordonné l'expulsion de la Sas Sa Company ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique en cas d'absence de libération spontanée des lieux loués,

- débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son Syndic la société Cimpa de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company in solidum à payer à M. [W] [T], à M. et Mme [U] et [Z] [C] pris ensemble, à M. [L] [Y] et à la Sci Ximumen chacun la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

- débouté la Sas Sa Company de sa demande en paiement de la somme de 13 320 euros au titre des travaux de reprise formée contre la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment,

- condamné la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment in solidum à relever et garantir la Sas Sa Company du coût de [la dépose du] groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrit par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et de la remise en état de l'immeuble ainsi que des dommages et intérêts alloués aux copropriétaires,

- dit n'y avoir lieu de condamner la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment à relever et garantir la Sas Sa Company du montant de l'astreinte,

- débouté la Sas Sa Company de ses demandes de dommages et intérêts et d'expertise relatives à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail,

- condamné la Sas Sa Company, la Sci Moutot Couronne, la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais des procédures en référé et ceux de l'expertise judiciaire ;

- condamné la Sas Sa Company et la Sci Moutot Couronne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Cimpa, à M. [W] [T], à M. et Mme [U] et [Z] [C] pris ensemble, à M. [L] [Y] et à la Sci Ximumen chacun la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles alloués aux demandeurs,

- condamné la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment in solidum à relever et garantir la Sas Sa Company de ces mêmes condamnations,

- rejeté toutes autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que les travaux commandés par la Sas Sa Company et réalisés par la Sas Airclean n'étaient pas conformes à l'autorisation donnée par les copropriétaires, et qu'en outre, la distance séparant l'ouverture la plus proche à l'extrémité du conduit était inférieure à 8 m, ce qui rendait l'installation non conforme au règlement d'hygiène départemental.

Il a estimé que l'insallation d'extraction mise en place ne correspondait pas à celle pour laquelle les copropriétaires avaient donné leur autorisation, ce manquement générant des nuisances tant sonores qu'olfactives préjudiciables pour les occupants de l'immeuble ; que cette installation devait être déposée.

Il a jugé que la demande de la Sas Sa Company d'être autorisée à réaliser les travaux de reprise de l'installation selon le devis de la société LP génie climatique du 3 décembre 2019 devait être rejetée car la solution technique ne répond pas aux exigences des copropriétaires et qu'il n'est pas établi qu'elle serait apte à remédier aux nuisances sonores et olfactives.

S'agissant de l'action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail commercial, le tribunal a estimé que la faute du preneur était établie, et que le bailleur n'avait rien fait durant plusieurs années pour faire cesser l'atteinte causée aux copropriétaires en violation de leur autorisation de travaux, alors qu'elle répond du preneur à leur égard ; qu'ainsi les conditions de l'action oblique étaient réunies et qu'il y avait lieu de prononcer la résiliation du bail commercial et d'ordonner l'expulsion du preneur.

Il a estimé qu'il n'était pas démontré un préjudice collectif des copropriétaires dont le syndicat des copropriétaires pourrait demander réparation. Il a indemnisé les 4 copropriétaires qui formaient une demande de dommages et intérêts.

S'agissant du recours du bailleur contre le preneur, il a jugé que ce dernier avait gravement et de façon durable manqué à ses obligations notamment de respect du règlement de copropriété et de jouissance paisible des tiers.

S'agissant du recours du preneur contre les entrepreneurs, il a retenu que les désordres relevaient de la responsabilité décennale, et que la responsabilité de la société Airclean et de la Sarl Technique et bâtiment étaient engagée in solidum pour les dommages en lien direct et certain avec leur intervention, soit le coût de la dépose de l'installation et de la remise en état de l'immeuble, ainsi que les dommages et intérêts alloués aux copropriétaires, dont elles doivent relever et garantir la Sa Sa Company.

S'agissant de la perte du fonds de commerce, il a jugé que la faute technique de la société Airclean et de la société Technique et bâtiment était indépendante de l'absence totale de démonstration par la Sas Sa Company d'une quelconque volonté de se conformer à ses obligations vis-à-vis de la copropriété et que la résiliation du bail, distincte de la suppression de l'installation litigieuse, n'a été encourue qu'à raison de la carence de la Sas Sa Company à rechercher et mettre en oeuvre des solutions pour se conformer à l'autorisation dont elle disposait ; que la perte du fonds de commerce ou du droit au bail n'étaient qu'une conséquence des manquements de la Sas Sa Company dans l'exécution de son contrat de bail.

Par déclaration du 13 avril 2022, la Sas Sa Company a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :

- prononcé la résiliation du bail commercial liant la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company, - ordonné l'expulsion de la Sas Sa Company ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique en cas d'absence de libération spontanée des lieux loués,

- condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

- débouté la Sas Sa Company de sa demande en paiement de la somme de 13 320 euros au titre des travaux de reprise formée contre la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment,

- dit n'y avoir lieu de condamner la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment à relever et garantir la Sas Sa Company du montant de l'astreinte,

- débouté la Sas Sa Company de ses demandes de dommages et intérêts et d'expertise relatives à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail,

- condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles alloués aux demandeurs,

- rejeté toutes autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

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Le 30 juin 2022, la Sas Sa Company a déposé des conclusions d'incident devant le magistrat de la mise en état aux fins de voir ordonner une expertise complémentaire confiée à tel expert qu'il appartiendra à l'effet de dire notamment si les travaux préconisés par les sociétés Airclean et Technique et Bâtiment et autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires répondent aux critères nécessaires à l'extraction des fumées du restaurant, et quelle est la section minimale de gaine nécessaire à cette extraction au point de vue des critères sonores admissibles et les travaux nécessaires pour rendre cette extraction conforme.

Le 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires, M. [T], M. et Mme [C], la Sci Ximumen et M. [Y] ont déposé des conclusions d'incident devant le magistrat de la mise en état aux fins de voir ordonner, sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, la radiation de l'affaire du rôle en raison de l'inexécution du jugement, rejeter la demande d'expertise complémentaire et voir condamner la Sas Sa Company aux dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 novembre 2022, le magistrat chargé de la mise en état a notamment :

- ordonné la jonction des deux incidents,

- dit n'y avoir lieu à médiation,

- rejeté la demande de radiation de l'affaire,

- rejeté la demande d'expertise au stade de la mise en état,

- condamné la Sas Sa Company aux dépens de l'incident,

- débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a estimé notamment que seule la cour statuant au fond pourrait apprécier la pertinence d'une nouvelle mesure d'instruction et spécialement apprécier la qualité ou l'insuffisance du travail effectué par l'expert désigné en première instance ou l'utilité du recours à un complément d'expertise au regard de l'état du débat sur les relations contractuelles et des responsabilités encourues.

Prétentions des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 décembre 2022, la Sas Sa Company, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1221, 1242, 1341-1 et 1792 et suivants du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

1) Avant dire droit,

- ordonner une expertise complémentaire confiée à tel expert qu'il appartiendra avec pour mission de :

* dire si les travaux préconisés par la société Airclean et la société Technique et Bâtiment et autorisés par l'assemblée générale, répondent aux critères nécessaires à l'extraction du restaurant,

* dire quelle est la section minimale de la gaine nécessaire à l'extraction afin de répondre aux critères sonores admissibles,

* dire les travaux nécessaires pour rendre l'installation d'extraction conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6],

* décrire les travaux nécessaires pour y parvenir et remédier aux nuisances sonores et olfactives, les chiffrer - Rechercher toutes solutions,

* autoriser l'expert à s'adjoindre un sapiteur afin d'effectuer les calculs nécessaires à la réalisation de sa mission,

2) Sur le fond,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il :

* a rejeté sa demande d'être autorisée à réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée,

* l'a condamnée in solidum avec la Sci Moutot Couronne à retirer le groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et à remettre les lieux dans leur état initial, assorti d'une astreinte à la charge in solidum de la Sci Moutot Couronne et elle-même, d'un montant de 150 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification du présent jugement et ce pendant un délai de quatre mois,

* a prononcé la résiliation du bail commercial la liant avec la Sci Moutot Couronne,

* a ordonné son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique en cas d'absence de libération spontanée des lieux loués,

* l'a condamnée in solidum avec la Sci Moutot Couronne à payer à M, [W] [T], à M. et Mme [U] et [Z] [C] pris ensemble, à M. [L] [Y] et à la Sci Ximumen chacun la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* l'a condamnée à relever et garantir la Sci Moutot Couronne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

* l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des travaux de reprise formée contre la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment,

* dit n'y avoir lieu de condamner la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment à la relever et garantir du montant de l'astreinte,

* l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et d'expertise relatives à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail,

* l'a condamnée in solidum avec la Sci Moutot Couronne, la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment aux dépens de l'instance, en ce compris les frais des procédures en référé et ceux de l'expertise judiciaire,

* l'a condamnée in solidum avec la Sci Moutot Couronne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Cimpa, à M. [W] [T], à M. et Mme [U] et [Z] [C] pris ensemble, à M. [L] [Y] et à la Sci Ximumen chacun la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée à relever et garantir la Sci Moutot Couronne des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles alloués aux demandeurs,

* a rejeté toutes autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* a ordonné l'exécution provisoire,

Statuant de nouveau,

- juger qu'elle n'a pas enfreint les obligations du bail et des dispositions du règlement de copropriété,

- lui donner acte de ses propositions pendant et à la suite du rapport d'expertise de la réalisation de travaux de mise en conformité avec les dispositions de l'assemblée générale,

- juger qu'il n'y a aucune caducité qui affecte l'autorisation de l'assemblée générale,

- juger que les conditions de l'action oblique ne sont pas réunies,

- juger en conséquence que la demande de résiliation du bail et la demande d'expulsion à son égard n'est pas fondée, et débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de leur demande de résiliation du bail,

- lui donner acte de ses propositions de réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée selon devis actualisé de la société AGTherm en date du 22 juin 2022,

- l'autoriser en tant que de besoin à faire réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée conformément au devis AGTherm sus-visé pour un montant de 59 255,00 euros y compris dépose de l'installation existante,

- autoriser la pose d'une gaine rectangulaire 400/600 mn ou ronde en 450 mn et autoriser son prolongement au faîte du toit de la copropriété,

- condamner in solidum les sociétés Airclean et Technique et Bâtiment, au paiement des travaux de reprise et d'enlèvement de l'installation existante tels que chiffrés par la société AGTherm selon devis sus visé pour un montant de 59.255,00 euros HT,

- juger que les préjudices du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires ne sont pas justifiés et en tout état de cause devront être réduits à de plus justes proportions,

- juger que la responsabilité de la société Airclean et Technique et Bâtiment doit conduire à condamner les mêmes à l'indemniser de la perte, le cas échéant, du fonds de commerce du fait de la résiliation prononcée, laquelle doit être évaluée dans le cadre d'une expertise,

- juger que les actions en garantie du bailleur ne sont pas fondées,

En toute hypothèse,

- condamner in solidum, les sociétés Airclean et Technique et Bâtiment, à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourrait être prononcées à son encontre,

Subsidiairement, si par impossible la Cour devait confirmer le jugement dont appel et faire droit à la demande de résiliation du bail commercial formulée par le syndicat des copropriétaires,

- condamner in solidum les sociétés Airclean et Technique et Bâtiment au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de la perte du fonds de commerce ou à tout le moins du droit au bail,

- ordonner avant dire droit une expertise judiciaire aux fins de voir évaluer ses préjudices résultant de la résiliation du bail,

- rejeter toute demande contraire ou plus ample,

- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers de dépens, en ce compris les frais d'expertise et les frais d'exécution.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10], M. [W] [T], M. [Z] [C], Mme [U] [K] épouse [C], M. [L] [Y] et la Sci Ximumen, intimés, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel,

- débouter la Sas Sa Company de toutes ses demandes,

- la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros et à M. [W] [T], M. [Z] [C], Mme [U] [C], M. [L] [Y] et la Sci Ximumen la somme chacun de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 septembre 2022, la Sasu Airclean, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

- rejeter toutes conclusions contraires et en tout cas mal fondées,

- confirmer le jugement dont appel en ce que la Sarl Technique et Bâtiment et la société Airclean ont été condamnées in solidum à relever et garantir la Sas Sa Company du coût de [la dépose du] groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et de la remise en état de l'immeuble,

- infirmer 'l'attribution de dommages et intérêts aux copropriétaires par la Sas Airclean',

- confirmer le jugement en ce qu'il dit n'y avoir lieu de condamner la Sas Airclean et la société Technique et Bâtiment à relever et garantir la Sas Sa Company du montant de l'astreinte,

- confirmer le jugement en ce qu'il déboute la Sas Sa Company de ses demandes de dommages et intérêts et d'expertise relative à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail,

- infirmer toutes demandes de condamnation à son égard au titre des dépens et des frais irrépétibles que devra assumer la Sas Sa Company en vue de relever et garantir la Sci Moutot Couronne,

- lui donner acte qu'elle a indemnisé intégralement la Sas Sa Company en s'acquittant de la somme de 14 693,51 euros,

- rejeter toutes demandes d'expertise judiciaire avant-dire-droit sollicitée par la Sas Sa Company,

- rejeter la demande de la Sas Sa Company à la condamner in solidum avec la société Technique et Bâtiment au paiement des travaux de reprise et d'enlèvement de l'installation existante tels que chiffrés par la société AGTherm selon devis pour un montant de 59 255 euros HT,

- condamner la société Sas Sa Company au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 septembre 2022, la Sarl Technique et Bâtiment, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 1792 et 1231 du code civil, de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas :

1) A titre principal,

- prononcé sa mise hors de cause en l'absence de responsabilité,

- débouté la Sas Sa Company de sa demande à être relevée et garantie indemne par elle et rejeté le surplus de ses demandes, tant au titre des dommages matériels qu'immatériels,

- reconventionnellement, condamné la Sas Sa Company au paiement de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance dont distraction à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

2) A titre subsidiaire,

- limité son obligation à 10% des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la Sas Sa Company,

Confirmer pour le surplus la décision entreprise en ce qu'elle a :

- rejeté la condamnation in solidum au paiement de la somme de 13 320 euros au titre des travaux de reprise, lesquels incombent à la société Airclean,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts du syndicat et des copropriétaires, comme n'étant pas justifiées,

- rejeté les demandes de dommages et intérêts de la Sas Sa Company en réparation des préjudices résultant de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail, si sa résiliation devait être prononcée,

En tout état de cause,

- condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de première instance dont distraction à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 septembre 2022, la Sci Moutot Couronne, intimée, et appelante incidente, demande à la cour de :

A titre principal,

- réformer le jugement en prononçant sa mise hors de cause et condamnant les parties bénéficiaires à rembourser les sommes qui seraient restées à sa charge,

A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement dont appel,

- débouter la Sas Sa Company et toute autre partie, dont le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de leurs demandes, qu'elles soient avant dire droit ou au fond à son encontre,

- condamner la Sas Sa Company à lui payer une somme supplémentaire de 3 500 euros pour les frais irrépétibles d'appel,

- condamner la société Sa Company aux entiers dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2023.

L'affaire a été examinée à l'audience du 9 janvier 2023.

Le 16 janvier 2023, la société Technique et Bâtiment a été placée en liquidation judiciaire simplifiée.

Motifs de la décision :

Sur les notes en délibéré :

En vertu de l'article 442 code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu'ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Les documents autres que ceux dont la production a été demandée en vertu de cet article ne peuvent qu'être écartés des débats clôturés.

En vertu de l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats.

En vertu de l'article 445 code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, par courrier reçu par voie électronique le 21 février 2023, la Sci Moutot Couronne a produit une note en délibéré. Par courrier reçu par voie électronique le 27 février 2023, la société Sa Company a demandé à la cour d'écarter cette note en délibéré, et pour le cas où la cour ne l'écarterait pas, y a répondu.

Ces notes en délibéré n'ont pas été sollicitées par la cour.

En conséquence, il y a lieu d'écarter des débats la note en délibéré du 21 février 2023 de la Sci Moutot Couronne et celle du 27 février 2023 de la société Sa Company.

Sur l'autorisation de l'assemblée générale :

La destination de l'immeuble est commerciale et d'habitation. Le règlement de copropriété n'interdit pas l'activité de restauration.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 6 que chaque copropriétaire a en ce qui concerne les locaux constituant sa propriété privative, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. Il doit veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l'immeuble et à ne pas troubler la jouissance des voisins par des bruits ou odeurs quelconques.

Le respect de ce règlement de copropriété s'imposait à la Sas Sa Company, ainsi qu'il est prévu à l'article 3 du bail dont elle s'est vu transférer les droits à l'occasion de l'acquisition du fonds de commerce.

L'autorisation de l'assemblée générale donnée le 3 novembre 2016 porte sur : 'la mise en place d'une extracteur de fumée extérieur, dans la cour intérieure de l'immeuble pour les besoins de l'exploitation du local commercial de la Sci Moutot Couronne pour l'activité de restauration. Auparavant le maître d'oeuvre et l'artisan en charge des travaux ont donné à l'assemblée des explications sur l'installation projetée dont le plan et le matériel ont été modifiés afin de réduire les nuisances sonores. Cette autorisation est donnée sous réserve que cette installation soit conforme aux réglementations d'urbanisme, des services de l'hygiène et ne génère aucune nuisance tant sonore qu'olfactive pour les occupants de l'immeuble.'

Cette autorisation a été donnée au vu de trois pièces :

- le courrier de la Sci Moutot Couronne du 7 septembre 2016,

- le plan de l'architecte concernant l'installation de l'extracteur,

- le plan explicatif du cuisiniste.

Le 7 septembre 2016, la Sci Moutot Couronne a demandé à la société Cimpa de convoquer une assemblée générale pour examiner la demande de travaux de ses nouveaux locataires. Il s'agissait de la mise en place d'un extracteur de fumée extérieur, dans la cour intérieure de l'immeuble. La demande était accompagnée de divers documents, notamment un descriptif des travaux et des croquis montant la gaine de diamètre 400 mm et la tourelle d'aspiration en haut de la gaine. Sont annexés à ce courrier :

- un document dactylographié détaillant l'installation, à savoir dans la cuisine, une hotte de 2,40 m X 1,50 m à partir de laquelle une tuyauterie rejoindra le dessous de la terrasse, une entreprise spécialisée devant effectuer le percement de 400 mm et une autre l'étanchéité, l'installation se poursuivra par un tuyau galva avec passage en hauteur sur le côté ; au bout du tuyau sera positionnée une tourelle d'aspiration ;

- deux dessins représentant la tuyauterie et son lieu de passage sur la façade de la cour intérieure de l'immeuble, ainsi que la tourelle d'extraction au-dessus de l'égout de toiture ;

- une notice technique concernant une tourelle F 400 EMMOS décrivant notamment son encombrement, le niveau de pression sonore qu'elle génère, ainsi que diverses caractéristiques techniques.

Ces éléments fixaient les travaux que la Sas Sa Company était autorisée à réaliser sur le lot loué à la Sci Moutot Couronne.

Sur les données du rapport d'expertise judiciaire :

Il ressort du rapport de M. [P] les éléments suivants :

Une hotte aspirante est installée au-dessus des plans de cuisson du restaurant. Un conduit rejoint ensuite un groupe d'extraction qui est posé sur un châssis métallique dans la cour intérieure (au niveau du 1er étage). Un dernier conduit longe ensuite la façade de la copropriété pour déboucher au-dessus de l'égout de toiture. Le conduit est fermé par un chapeau pare-pluie à son extrémité.

La demande faite au syndicat des copropriétaires le 7 septembre 2016 comportait un conduit de 400 mm de diamètre sortant du restaurant et longeant la façade de l'immeuble. Un extracteur était prévu à l'extrémité de ce conduit et au-dessus de l'égout de toiture.

Les travaux d'extraction d'air du restaurant Pitaya confiés par la Sas Sa Company à la société Airclean, sous la supervision de travaux de la société Technique et bâtiment, ne sont pas conformes à l'autorisation donnée par la copropriété (caisson posé au sol au lieu d'une tourelle en bout de conduit). De plus, la distance séparant l'ouverture la plus proche de l'extrémité du conduit étant inférieure à 8 m, l'installation n'est pas conforme au règlement d'hygiène départemental.

Les travaux préconisés par la société Gamba acoustique et objets du devis de la société Airclean ne sont pas non plus conformes à l'autorisation donnée par la copropriété. Ces travaux consistent uniquement en le capotage acoustique du groupe existant.

L'expert liste les principes de solutions pour le traitement des nuisances, en tenant compte du fait que la copropriété s'oppose à l'installation du groupe d'extraction dans le puits de jour tel qu'il est installé actuellement :

- réalisation du projet conformément à l'autorisation de la copropriété en tenant compte de l'impact sonore de cette installation sur les riverains et à l'application du règlement sanitaire départemental (éloignement de l'exutoire vis-à-vis des ouvertures) ;

- installation du groupe d'extraction dans le restaurant avec le rejet conforme au projet accordé en tenant compte de l'isolation de la machine vis-à-vis des logements contigus ;

- sinon, suppression de l'extraction d'air de la cuisine du restaurant avec les conséquences qui s'y rapportent en termes d'exploitation.

Le fonctionnement du groupe d'extraction, implanté dans les parties communes (courette intérieure), occasionne un bruit important, la propagation d'odeurs et de vapeur graisseuse ressentis par les occupants des logements donnant sur cette courette. La gêne occasionnée est réelle et importante pour les résidents. Si les vapeurs graisseuses peuvent être limitées à l'extérieur des logements, le maintien des fenêtres fermées donnant sur la courette ne permet pas une atténuation suffisante du bruit et des odeurs (pénétration par les entrées d'air). Afin d'être en conformité avec l'autorisation de travaux données par le syndicat des copropriétaires, le groupe d'extraction doit impérativement être déplacé.

A l'issue de l'expertise, la solution proposée par la Sa Company (devis LP génie climatique du 25 octobre 2019) suppose un conduit de 500 mm, ce qui n'est pas conforme à l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, l'expert n'était pas en mesure de donner un avis sur l'aspect réglementaire, à défaut de détail sur le montage sur le bâtiment.

L'expert judiciaire indique qu'il y a lieu de stopper l'installation d'extraction d'air du restaurant Pitaya tant qu'une solution de travaux n'a pas été mise en oeuvre satisfaisant à l'autorisation donnée par la copropriété et en conformité avec le règlement sanitaire départemental.

Il indique qu'une fois que la solution de déplacement du groupe d'extraction sera mise en oeuvre, après obtention de l'accord de la copropriété et de la vérification de la conformité par un bureau de contrôle, l'absence de nuisance sonore devra être vérifiée par un acousticien.

Sur la demande d'expertise complémentaire :

La société Sa Company sollicite une expertise complémentaire, avec pour mission notamment de :

- dire si les travaux préconisés par la société Airclean et la société Technique et Bâtiment et autorisés par l'assemblée générale, répondent aux critères nécessaires à l'extraction du restaurant,

- dire quelle est la section minimale de la gaine nécessaire à l'extraction afin de répondre aux critères sonores admissibles,

- dire les travaux nécessaires pour rendre l'installation d'extraction conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6],

- décrire les travaux nécessaires pour y parvenir et remédier aux nuisances sonores et olfactives, les chiffrer - Rechercher toutes solutions.

Elle estime que l'expert judiciaire n'a pas répondu aux questions posées dans sa mission, notamment qu'il devait présenter des propositions de modifications afin de répondre aux exigences de la copropriété quant à l'absence de bruit et d'odeurs, alors qu'il n'a proposé que des principes de solutions.

Cependant, elle reconnaît que la réalisation des travaux conformes à l'autorisation de la copropriété n'est pas possible puisque l'installation d'une tourelle ne pouvait répondre au débit d'extraction.

S'agissant de l'installation du groupe d'extraction dans le restaurant, avec un rejet conforme au projet accordé, la société Sa Company dit qu'il n'est pas faisable en l'état de l'autorisation donnée par la copropriété. En effet, les entreprises refusent de passer par une gaine d'extraction de 400 mm et préconisent des gaines entre 450 et 630 mm. Elle soutient qu'une gaine en 400 est impossible ou pourrait induire des nuisances sonores. Elle dit n'avoir pu obtenir aucun devis avec une gaine en 400 mm.

Le devis de la société LP génie climatique du 25 octobre 2019 adressé à l'expert sans qu'ait été jointe la documentation sur le matériel dont l'installation était projetée a été rejeté par l'expert qui a procédé à des recherches conduisant à la nécessité d'un conduit raccordé sous la tourelle de 500 mm de diamètre.

Le devis de l'entreprise LP génie climatique du 3 décembre 2019 a été communiqué après le dépôt du rapport d'expertise. Il prévoit le remplacement du caisson DOF 315 par tourelle TVF-C-56 et une gaine de 400 mm de diamètre. Cependant, le matériel imposait en réalité une gaine de 500 mm de diamètre. En effet, comme dans le devis du 25 octobre 2019, le caisson DOF 315 est remplacé par une tourelle TVF-C-56 débit 4000m3/h pression dispo 700 Pa, et l'expert judiciaire a calculé que pour ce matériel il fallait une gaine de 500 mm de diamètre. D'ailleurs, dans ce devis du 3 décembre 2019 la société elle-même mentionne qu'elle préconise un diamètre 500 afin d'éviter des nuisances sonores dues à une vitesse élevée dans le conduit d'extraction.

Le devis de la société Halton du 13 juin 2022 a été établi après le dépôt du rapport d'expertise. Il prévoit une hotte avec une extraction totale de 4523 m3/h et un soufflage total de 3844 m3/h. Le devis AGTtherm du 22 juin 2022 a été établi après le dépôt du rapport d'expertise. Il prévoit une gaine galva rectangulaire de 500 X 400 mm se prolongeant au faîte du toit de la copropriété.

Le 24 août 2022, la société Services 2 Pro - France hygiène ventilation indique que les conduits d'extraction de la hotte doivent être de section suffisante diamètre 450/500 mm minimum, avec un rejet en toiture et à plus de 8 m de prise d'air du voisinage.

Ainsi, ni lors de l'expertise judiciaire, ni après, la société Sa Company n'a été en mesure de proposer une solution de reprise satisfaisant à l'autorisation de l'assemblée générale et en mesure d'éviter les nuisances sonores et olfactives.

Les devis Halton et AGTherm de juin 2022 doivent être soumis à l'assemblée générale qui seule peut se prononcer par une nouvelle résolution pour autoriser les travaux, en vertu de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu'est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

La société Sa Company soutient être confrontée à un refus abusif de travaux par l'assemblée générale, et demande au juge d'autoriser les travaux, en se substituant à l'assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires déclare dans ses conclusions qu'il ne votera aucuns nouveaux travaux et que tout nouveau projet sera refusé. Ce faisant, le syndicat des copropriétaires présume des choix de l'assemblée générale.

Il n'y a pas eu de décision de l'assemblée générale sur une nouvelle demande de travaux. Dès lors, il ne peut être invoqué un abus de majorité pour refus de travaux modifiés.

En conséquence, le juge ne peut se substituer à l'assemblée générale pour autoriser des travaux modifiés. La cour n'a donc pas à ordonner une expertise complémentaire dans le but de donner une autorisation judiciaire de mise en place d'une extraction comportant telle ou telle nouvelle caractéristique, notamment une gaine avec d'autres dimensions que celles autorisée le 3 novembre 2016.

Par ailleurs, il n'appartient pas au juge d'ordonner une expertise complémentaire afin de permettre à la société Sa Company de solliciter de l'assemblée générale une modification des caractéristiques de l'extraction. La société Sa Company soutient qu'une installation d'extraction conforme aux exigences de la copropriété en termes d'odeurs et de bruit est possible moyennant une gaine plus large de 50 mm et son prolongement au faîte du toit afin de répondre au règlement sanitaire imposant une distance de 8 m de toute ouverture. Il est loisible à la société Sa Company de faire établir des devis et définir un projet d'extraction respectant les normes réglementaires et le règlement de copropriété, et de le soumettre à l'assemblée générale.

En l'état, compte tenu du non-respect de l'autorisation donnée le 3 novembre 2016 par la copropriété et de l'absence de nouvelle autorisation, la seule solution est celle de l'enlèvement de l'installation actuelle et la remise en état des lieux.

Dès lors, la demande d'expertise complémentaire, qui n'est pas justifiée par un intérêt légitime, sera rejetée.

Sur l'autorisation à donner à la société Sa Company :

La société Sa Company soutient que le système peut être revu moyennant une gaine rectangulaire de 400/600 mm ou ronde de 450 mm de diamètre et son prolongement sur le faîte du toit afin de répondre au règlement sanitaire départemental. Cependant, ceci ne correspond pas à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2016.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Sa Company tendant à être autorisée à exécuter les travaux objets du devis de l'entreprise LP génie climatique du 3 décembre 2019. En effet, le caisson DOF 315 par tourelle TVF-C-56 s'utilise nécessairement avec une gaine de diamètre 500 mm.

Pour les motifs exposés ci-dessus, il n'y a pas lieu d'autoriser la société Sa Company à réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée suivant devis AGTherm du 22 juin 2022 ni d'autoriser la pose d'une gaine rectangulaire de 400/600 mm ou ronde de 450 mm de diamètre et d'autoriser son prolongement au faîte du toit de la copropriété.

Sur le retrait du matériel et la remise en état des lieux sous astreinte :

Le matériel qui ne répond pas à l'autorisation donnée par l'assemblée générale doit être déposé et les lieux remis en état.

Ceci incombe en premier lieu à la société Sa Company qui a commandé l'installation litigieuse.

En outre, l'installation a été effectuée à partir des parties privatives de la Sci Moutot Couronne et sur les parties communes auxquelles cette dernière ne peut porter atteinte, aussi la Sci Moutot Couronne est tenue de la dépose avec sa locataire, dès lors qu'elle répond vis-vis des autres copropriétaires des troubles que sa locataire leur occasionne. Elle serait légitime à se substituer au locataire qui n'enlèverait pas le matériel.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company in solidum à retirer le groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et à remettre les lieux dans leur état initial.

Il sera confirmé en ce qu'il a assorti cette condamnation d'une astreinte à la charge in solidum de la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company, d'un montant de 150 euros par jour de retard, sauf à préciser qu'elle courra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt, et ce pendant un délai de quatre mois.

Sur l'action oblique du syndicat des copropriétaires en résiliation du bail commercial liant la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company et l'expulsion :

Le syndicat des copropriétaires fonde son action en résiliation du bail liant la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company sur l'article 1341-1 du code civil, aux termes duquel lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

En application de ce texte, un syndicat des copropriétaires a, en cas de carence du propriétaire bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

En l'espèce, la Sci Moutot Couronne a fait preuve de carence. Même si le syndicat des copropriétaires ne l'a pas mise en demeure d'exercer son droit à obtenir la résiliation du bail en raison de l'atteinte au règlement de copropriété du fait de l'installation d'extraction litigieuse, elle était informée des nuisances occasionnées par l'activité du preneur commercial. Ainsi, un simple examen visuel de l'installation permettait de se rendre compte qu'elle n'était pas conforme aux travaux autorisés. L'assemblée générale du 8 juin 2017, lors de laquelle la Sci Moutot Couronne était présente, a évoqué le problème. En outre, la Sci Moutot Couronne a été présente sur les lieux lors de la visite organisée par le cabinet IXI le 29 novembre 2017. Elle en a également été informée lors de la première visite contradictoire organisée par l'expert judiciaire le 6 septembre 2018. Lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2019, elle a voté contre l'autorisation à donner au syndic d'assigner la Sas Sa Company devant le tribunal de grande instance.

Certes, le bailleur a agi en résiliation de bail par acte du 20 septembre 2019, mais le commandement de payer et d'exécuter visant la clause résolutoire du 25 juillet 2019 porte sur un arriéré de loyers et de charges et sur le non respect du règlement de copropriété du fait de l'encombrement des parties communes par deux luminaires, un parasol chauffant, des containers à poubelles et des palettes en bois. L'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulouse du 9 juin 2020 rejette la demande.

Cependant, le bailleur n'a pas agi sur le fondement d'une atteinte au règlement de copropriété du fait de l'installation d'extraction litigieuse.

La faute grave de la société Sa Company qui n'a pas respecté les dispositions du bail imposant le respect du règlement de copropriété et qui a créé des nuisances olfactives et sonores pendant plusieurs années justifie la résiliation du contrat de bail et l'expulsion.

Pour échapper à la résiliation, la société Sa Company ne peut se réfugier derrière la faute des entreprises qu'elle a elle-même mandatées. En outre, il convient de noter que le non respect de la décision d'assemblée générale du 3 novembre 2016 était apparent, et que la société Sa Company a fait des propositions insuffisantes tendant au capotage acoustique du caisson, alors qu'aucun caisson n'aurait dû être posé au premier étage. Pendant l'expertise judiciaire elle a tardé à proposer des solutions, et en tout état de cause n'a pas été en mesure de proposer une solution correspondant à l'autorisation de l'assemblée générale du 3 novembre 2016, ni n'a sollicité une nouvelle décision d'assemblée générale.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial liant la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company et ordonné l'expulsion de cette dernière, ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique en cas d'absence de libération spontanée des lieux loués.

Sur la demande de dommages et intérêts des copropriétaires :

M. et Mme [C], M. [T], M. [Y] et la Sci Ximumen, copropriétaires, agissent sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Ils justifient de leur qualité de copropriétaires :

- M. [Z] [C] et Mme [U] [K], son épouse, produisent une attestation de propriété pour le lot n°2 ;

- M. [W] [T] produit son titre de propriété pour le lot n°4 ;

- M. [L] [Y] produit son acte de propriété pour le lot n°5 ;

- la Sci Ximumen produit une attestation de propriété pour le lot n°6.

Dans le studio de la Sci Ximumen, le bruit du groupe d'extraction est nettement audible, fenêtre ouverte ou fermée ; à l'ouverture de la fenêtre, l'odeur de cuisine pénètre dans le logement.

Dans l'appartement de M. [Y], la cuisine donne sur la cour intérieure. Le bruit du groupe d'extraction est nettement audible dans le séjour, fenêtre ouverte ou fermée. L'expert ne relève pas d'odeur dans le séjour.

Dans le studio de M. [T], le bruit du groupe d'extraction est nettement audible, fenêtre ouverte ou fermée ; à l'ouverture de la fenêtre, l'odeur de cuisine pénètre dans le logement.

Dans le studio de M. et Mme [C], le bruit du groupe d'extraction est nettement audible, fenêtre ouverte ou fermée ; à l'ouverture de la fenêtre, l'odeur de cuisine pénètre dans le logement.

Ceci constitue un trouble anormal de voisinage. Or, il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. L'action en réparation du trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle. Le propriétaire d'un fonds peut demander à ce qu'il soit mis fin aux nuisances émanant d'un fonds voisin, alors qu'il ne subit personnellement plus aucun préjudice (propriétaire ayant quitté les lieux). C'est son droit de propriété qui est altéré et c'est de cette altération qu'il est fondé à se plaindre. Mais pour allouer des dommages et intérêts, il faut apprécier le dommage en la personne de celui qui demande des dommages et intérêts.

En l'espèce, les copropriétaires ne justifient pas être copropriétaires occupants.

Il ressort des pièces produites que certains locataires se sont plaints de nuisances.

Ainsi, M. [E] [D] a écrit à M. et Mme [C] pour dire qu'il avait subi des nuisances dues à la VMC placée dans la cour, très bruyante, et que ceci était l'une des raisons de son départ de l'appartement. Mme [H] [F] locataire de M. [T] a écrit avoir subi des nuisances olfactives, visuelles et auditives depuis l'installation du restaurant Pitaya.

Des courriels ont été échangés entre copropriétaires à propos de plaintes de locataires.

Cependant, ni les baux ni les congés donnés ne sont produits. Il n'y pas non plus de preuve d'une diminution de loyer ou de vacances locatives. Dès lors, le préjudice des copropriétaires non occupants n'est pas démontré.

Infirmant le jugement dont appel, les copropriétaires seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la condamnation de la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre :

La société preneuse a gravement et de façon durable manqué à ses obligations de respect du règlement de copropriété et de jouissance paisible des tiers.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les responsabilités des constructeurs :

La société Sa Company a commandé à la société Airclean la réalisation de travaux de fourniture et pose d'une hotte, d'un caisson et de son réseau d'extraction.

L'expert judiciaire indique que la société Airclean a participé à l'assemblée générale qui a donné son accord sur la solution présentée en septembre 2016.

L'ouvrage est non conforme avec l'accord obtenu de l'assemblée générale des copropriétaires, ne serait-ce que par la présence d'un caisson posé au sol au lieu d'une tourelle en bout de conduit. La société Airclean justifie la présence du groupe sur la terrasse du fait du dimensionnement par son fournisseur qui ne pouvait pas réaliser le débit d'extraction par une tourelle. La société Airclean a manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur l'inadéquation de l'ouvrage en cours de réalisation avec l'autorisation de l'assemblée générale.

La société Technique et bâtiment avait une mission OPC pour les travaux de rénovation du restaurant suivant devis du 20 septembre 2016.

Il est produit les comptes-rendus de chantier n°1, 2 et 6 établis par la société Technique et Bâtiment. Le compte-rendu n°2 de la réunion du 18 octobre 2016 précise que la société Airclean doit fournir le dossier de présentation pour la réunion de copropriété. Le compte-rendu n°6 de la réunion du 17 novembre 2016 précise : 'Le maître d'ouvrage confirme avoir eu l'accord par le syndic de l'immeuble pour installer le système d'extraction de la hotte dans la courette de l'immeuble. Transmettre le procès-verbal de l'assemblée'.

Ainsi, la société Technique et Bâtiment ne peut pas prétendre qu'elle n'avait pas à se préoccuper du respect de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, puisqu'elle savait que le projet donnait lieu à une autorisation par l'assemblée générale.

Elle a manqué à son devoir de conseil en ne vérifiant pas l'adéquation de l'ouvrage en cours de réalisation avec l'autorisation de l'assemblée générale.

Les désordres affectant les éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur l'existant, relèvent de la responsabilité décennale prévue à l'article 1792 du code civil lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

En l'espèce, les désordres imposent la suppression de l'installation d'extraction. En conséquence, ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

La responsabilité de ces deux sociétés est engagée in solidum pour les dommages en lien direct et certain avec leur intervention, soit le coût de la dépose de l'installation et de la remise en état de l'immeuble.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il les a condamnées in solidum à relever et garantir la Sas Sa Company du coût d'enlèvement du groupe d'extraction, les conduits et la tourelle décrits par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 novembre 2019 et de la remise en état de l'immeuble. En revanche, infirmant le jugement dont appel, la demande de garantie au titre des dommages et intérêts réclamés par les copropriétaires devient sans objet.

Il n'y pas lieu de les condamner à garantir la Sas Sa Company et la Sci du montant de l'astreinte, car il s'agit d'une obligation personnelle.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de condamner la Sas Airclean ni la Sarl Technique et Bâtiment à relever et garantir la Sas Sa Company du montant de l'astreinte.

La décision d'assemblée générale ne pouvait être techniquement respectée si l'on voulait éviter les nuisances olfactives et sonores. De toutes façons, il aurait fallu une nouvelle autorisation d'assemblée générale sur un dispositif différent. Or, la société Sa Company s'est abstenue de solliciter une nouvelle autorisation d'assemblée générale pour un projet différent, avec une gaine plus imposante et se prolongeant jusqu'au faîte du toit. Ceci rompt le lien de causalité entre la faute des constructeurs et le préjudice lié à la perte du fonds de commerce ou du droit au bail.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sas Sa Company de ses demandes de dommages et intérêts et d'expertise relatives à l'indemnisation de la perte du fonds de commerce ou du droit au bail.

La société Technique et Bâtiment demande d'être garantie indemne par les sociétés Sa Company et Airclean. Subsidiairement elle demande de limiter son obligation à 10% des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la société Sa Company.

Dans les rapports entre la société Airclean et la société Technique et Bâtiment, il y a lieu de dire que la charge finale des condamnations sera supportée à raison de 2/3 par la société Airclean et 1/3 par la société Technique et Bâtiment. Un tel partage apparaît en effet proportionnel à l'importance des fautes commises et à leur rôle causal respectif dans la survenance des dommages subis, au regard de l'étendue et de la nature de leur mission respective.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

La Sas Sa Company, la Sci Moutot Couronne, la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment, parties principalement perdantes, sont tenues in solidum des dépens de première instance, en ce compris les dépens de référé, et notamment d'expertise judiciaire, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point, ainsi que des dépens d'appel.

Elles seront redevables in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens, le jugement dont appel étant confirmé sur ce point, et de la somme de 4.000 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Infirmant le jugement dont appel, M. [W] [T], M. et Mme [U] et [Z] [C], M. [L] [Y] et la Sci Ximumen qui succombent en leurs prétentions seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens. Ils seront déboutés de leurs demandes sur le même fondement pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas Sa Company à relever et garantir la Sci Moutot Couronne des condamnations mises à sa charge au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment in solidum à relever et garantir la Sas Sa Company de ces mêmes condamnations.

Les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens, confirmant le jugement, ainsi que pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Par ces motifs,

La Cour,

Ecarte des débats la note en délibéré du 21 février 2023 de la Sci Moutot Couronne et celle du 27 février 2023 de la société Sa Company ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 4 mars 2022, sauf à préciser que l'astreinte courra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt, et ce pendant un délai de quatre mois ;

et sauf en ce qu'il a :

- condamné la Sarl Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment à relever et garantir la Sas Sa Company des dommages et intérêts alloués aux copropriétaires ;

- condamné la Sci Moutot Couronne et la Sas Sa Company in solidum à payer à M. [W] [T], à M. et Mme [U] et [Z] [C] pris ensemble, à M. [L] [Y] et à la Sci Ximumen chacun la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant :

Dit n'y avoir lieu d'autoriser la société Sa Company à réaliser les travaux de reprise de l'installation d'extraction de fumée suivant devis AGTherm du 22 juin 2022 ni d'autoriser la pose d'une gaine rectangulaire de 400/600 mm ou ronde de 450 mm de diamètre et d'autoriser son prolongement au faîte du toit de la copropriété ;

Déboute M. [W] [T], M. et Mme [U] et [Z] [C], M. [L] [Y] et la Sci Ximumen de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Dit que le recours en garantie de la Sas Sa Company contre la Sarl Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment au titre des dommages et intérêts réclamés par les copropriétaires est dès lors sans objet ;

Dit que dans les rapports entre la société Airclean et la société Technique et Bâtiment, la charge finale des condamnations sera supportée à raison de 2/3 par la société Airclean et 1/3 par la société Technique et Bâtiment ;

Condamne in solidum la Sas Sa Company, la Sci Moutot Couronne, la Sas Airclean et la Sarl Technique et Bâtiment aux dépens d'appel ;

Les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 10]" à [Localité 6] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

Déboute M. [W] [T], M. et Mme [U] et [Z] [C], M. [L] [Y] et la Sci Ximumen de leurs demandes sur le même fondement pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;

Rejette toutes les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 04 avril 2023, 22/01458

Synthèse

Origine de la décision