28/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/04021
N° Portalis DBVI-V-B7F-OMOC
SL / RC
Décision déférée du 26 Juillet 2021
JCP statuant en matière civile du TJ de TOULOUSE ( 21/01198)
MME GRAFFEO
EPFL DU GRAND [Localité 3]
C/
[L] [W]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
EPFL DU GRAND [Localité 3]
Etablissement Public Foncier Local à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 494 057 522, représenté par son Directeur en exercice Monsieur [U] [C] domicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Monsieur [L] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Stella BISSEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
J.C. GARRIGUES, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
Exposé des faits et de la procédure :
L'Etablissement public foncier local du Grand [Localité 3] (ci-après EPFL) est un établissement public industriel et commercial en charge notamment de la constitution de réserves foncières en amont de la réalisation de projet d'aménagement public, ce pour le compte de Toulouse Métropole.
Dans ce cadre, I'EPFL a acquis , dans la perspective du projet de rénovation du quartier de la gare de [Localité 3], notamment un lot privatif (n°20) situé au sein d'un ensemble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2].
Ce lot était grevé d'un bail d'habitation consenti le 26 septembre 1995 par Mme [M] [E] à M. [F] [W], portant sur l'appartement T2 portant le lot n°20 du règlement de copropriété.
Cet immeuble, fragilisé par les travaux de démolition notamment [Adresse 6], a fait I'objet d'un arrêté de péril promulgué par la mairie de [Localité 3] le 13 septembre 2019, ce qui a contraint I'EPFL à opérer le relogement de ses locataires.
A cette occasion, I'EPFL indique qu'il a découvert que M. [F] [W], né le 31 janvier 1963, n'occupait plus les locaux loués, qui étaient occupés par son frère, M. [L] [W], né le 10 décembre 1964.
L'EPFL a cependant accepté de reloger M. [L] [W] au [Adresse 5], dans le cadre d'une convention d'occupation précaire et révocable en date du 18 septembre 2019.
Cette convention prévoyait une redevance de 276,25 euros outre une provision forfaitaire pour charges de 40 euros. Elle était conclue pour une durée d'un an prenant effet le 18 septembre 2019 et expirant le 17 septembre 2020 avec une faculté de reconduction tacite pour 3 mois.
L'EPFL a délivré congé par acte d'huissier le 31 juillet 2020 à M. [L] [W], prenant effet au 17 décembre 2020. Il a indiqué que M. [W] ne bénéficiait pas d'un droit au relogement, le logement ne constituant pas son habitation principale.
M. [L] [W] a indiqué qu'il ne voulait pas quitter les lieux, et ne s'est pas présenté pour I'état des lieux fixé au 17 décembre 2020.
Par acte en date du 16 mars 2021, I'EPFL a fait assigner M. [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de faire constater que la convention précaire et révocable consentie à M. [L] [W] était arrivée à échéance le 17 décembre 2020 et que depuis cette date ce dernier était déchu de tout titre d'occupation. Il a en conséquence sollicité son expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation à compter du jour du prononcé du jugement jusqu'au jour de la restitution des locaux. ll a en outre sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Par un jugement du 26 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en matière civile du tribunal de judiciaire de Toulouse a :
- débouté l'Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 3] de toutes ses demandes,
- dit que M. [L] [W] est bénéficiaire d'un droit au relogement en application des dispositions de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation,
- dit en conséquence que l'Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 3] devra assurer cette obligation à son égard,
- dit que dans l'intervalle M. [L] [W] pourra se maintenir dans les lieux au [Adresse 5]) et dans les mêmes conditions que celles prévues dans la convention d'occupation précaire,
- condamné l'Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 3] à verser à M. [L] [W] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné l'Etablissement Public Foncier Local du Grand [Localité 3] aux dépens,
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'en vertu de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son occupation principale ; que le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L 521-3-1.
Il a considéré qu'en l'espèce, le bail concernait les locaux loués à M. [F] [W], et n'avait pas fait l'objet de modification juridique ; que cependant, l'EPFL avait consenti à M. [L] [W] une convention d'occupation précaire, reconnaissant ainsi sa qualité d'occupant de bonne foi bénéficiant en conséquence d'un droit à relogement ; que M. [L] [W], était toujours occupant de bonne foi, puisque titulaire d'une convention d'occupation précaire établie à son nom, aux lieu et place de celui de son frère [F] dont le prénom a été biffé sur la convention pour être remplacé par le sien ; que son frère [F] atteste que c'est son habitation principale même si la modification administrative de son adresse n'a pas été régularisée auprès des services fiscaux notamment.
Il a considéré qu'ainsi, son droit au logement ne pouvait être remis en cause alors que cette convention était arrivée a expiration le 17 décembre 2020, et qu'il devait être relogé, et dans cette attente, autorisé à se maintenir dans les lieux.
Par déclaration en date du 23 septembre 2021, l'Etablissement public foncier local du Grand [Localité 3] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mai 2022, l'Etablissement public foncier local du Grand [Localité 3], appelant, demande à la cour, au visa l'article L 145-5-1 du code de commerce, des articles L213-16 et L221-2 du code de l'urbanisme, de :
- réformer le jugement dont appel ;
Statuant à nouveau :
- débouter M. [L] [W] de l'ensemble de ses demandes,
- constater que la convention d'occupation précaire et révocable est arrivée à son terme le 17 décembre 2020 et que M. [L] [W] est depuis cette date déchu de tout titre d'occupation,
- ordonner par voie de conséquence l'expulsion de M. [L] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans droit ni titre avec les services d'un serrurier et au besoin le concours de la force publique,
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle à courir du jour du prononcé du jugement à intervenir à hauteur de 316, 25 euros courant jusqu'au jour de la restitution des lieux,
- condamner M. [L] [W] au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [L] [W] aux dépens de la présente instance et ceux de première instance y compris le coût de l'expulsion à intervenir.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2022, M. [L] [W], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, de :
- débouter l'Etablissement public foncier local du Grand [Localité 3] de l'ensemble de ses prétentions ;
- confirmer que M. [W], bénéficiaire d'une obligation de relogement dont l'EPFL du Grand [Localité 3] est débiteur, sera autorisé à se maintenir dans les lieux actuels et aux conditions actuelles jusqu'à son relogement effectif,
- condamner l'EPFL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 6 décembre 2022.
Motifs de la décision :
L'article L 521-1 ancien du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur du 16 décembre 2005 au 1er janvier 2021, dispose :
'Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants :
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3.'
En l'espèce, la question se pose de savoir si M. [L] [W] bénéficiait du droit au relogement prévu par l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, en tant qu'occupant du logement situé [Adresse 2].
Sur l'occupation de bonne foi du logement situé [Adresse 2] :
L'occupant de bonne foi est défini à l'article 4 la loi du 1er septembre 1948. Selon ce texte, sont réputés de bonne foi les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
En l'espèce, M. [L] [W] était occupant du logement. Cependant, il ne bénéficiait pas d'un bail écrit ou verbal, ni d'une sous-location régulière, ni d'un échange.
M. [F] [W] atteste avoir 'cédé' à une date non précisée le logement à son frère avec l'accord du bailleur M. [E].
En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, il est interdit au locataire de céder son bail, sauf accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer.
Or, M. [L] [W] ne justifie d'aucun accord exprès du bailleur. Il reconnaît que la situation juridique n'a jamais été régularisée. Il reconnaît que le contrat de bail et les quittances sont restées au nom de M. [F] [W].
L'extrait de l'acte d'acquisition de l'appartement par l'EPFL fait toujours apparaître M. [F] [W] comme locataire pour le lot n°20, le 4 septembre 2014.
M. [L] [W] ne justifie pas non plus rentrer dans les personnes visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, texte qui prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
M. [L] [W] ne peut donc être qualifié d'occupant de bonne foi.
Sur le point de savoir si le logement situé [Adresse 2] constituait l'habitation principale de M. [L] [W] :
Une résidence est considérée comme principale à partir du moment où une personne y vit et où le centre des intérêts matériels et professionnels s'y trouve.
En l'espèce, même si son frère atteste lui avoir 'cédé' le logement, ceci ne signifie pas pour autant que ce logement constitue la résidence principale de M. [L] [W].
M. [L] [W] verse aux débats un document émanant du CIC Sud Ouest, selon lequel il a souscrit le 23 janvier 2010 une assurance habitation pour le logement situé [Adresse 2], assurance résiliée au 23 janvier 2021, ainsi que des justificatifs selon lesquels il travaillait à Toulouse, et une facture de 2014 d'entretien de chaudière sur laquelle son adresse est indiquée au [Adresse 2].
Cependant, l'avis d'imposition 2019 sur les revenus de l'année 2018 de M. [L] [W] fait apparaître une adresse d'imposition au 31 décembre 2018 au [Adresse 4].
M. [L] [W] ne produit pas sa taxe d'habitation. Il ne produit pas de factures de consommation d'énergie afférentes au [Adresse 2]
Dès lors, les éléments dont il se prévaut sont insuffisants à prouver que sa résidence principale était établie au [Adresse 2].
Sur la convention d'occupation précaire consentie :
Le fait qu'une convention d'occupation précaire ait été consentie par l'EPFL à M. [L] [W] n'est pas créateur de droit au relogement pérenne.
En effet, il ne s'agit que d'un contrat précaire et révocable.
Le bénéficiaire est averti que le bien immobilier mis à disposition est inscrit au projet d'urbanisme de [Localité 3] Métropole et lui sera rétrocédé à terme pour être affecté à son usage définitif. Il renonce expressément à se maintenir dans les lieux lorsque l'immeuble sera repris en vue de son utilisation définitive. Il est également informé que le propriétaire pourra mettre fin à la convention, du fait de ce caractère révocable, en cas de non respect des clauses de la convention.
La convention est conclue pour une durée d'un an, prenant effet le 18 septembre 2019 et expirant le 17 septembre 2020, avec une faculté de reconduction tacite pour 3 mois.
Il est prévu qu'en cas de rétrocession du bien immobilier par le propriétaire à [Localité 3] Métropole durant le cours de la convention, cette dernière sera résiliée juridiquement à la date de la revente. Dans ce cadre, l'occupant de bonne foi conservera le bénéfice du relogement jusqu'au terme annuel de la convention ou jusqu'à la souscription d'une convention avec [Localité 3] Métropole.
Il est précisé que la date prévisionnelle de la fin de portage entraînant la rétrocession du bien immobilier par l'EPFL à [Localité 3] Métropole est fixée au plus tard au 31 décembre 2020.
En l'espèce, la convention a été prorogée jusqu'au 17 décembre 2020. Elle est donc arrivée à son terme.
Ainsi, M. [L] [W] ne peut se prévaloir à son profit et à l'encontre de l'EPFL d'une d'obligation de relogement.
Le jugement dont appel sera infirmé en toutes ses dispositions.
M. [L] [W] sera débouté de ses demandes.
Il y a lieu de constater que la convention d'occupation précaire et révocable est arrivée à son terme le 17 décembre 2020 et que M. [L] [W] est depuis cette date déchu de tout titre d'occupation sur le logement situé [Adresse 5].
Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [L] [W] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5].
L'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à la somme de 316,25 euros, courant rétroactivement à compter du jugement du 26 juillet 2021, et jusqu'au jour de la restitution des lieux.
M. [L] [W] qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expulsion à venir.
Il sera condamné à payer à l'EPFL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.
M. [L] [W] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement du 26 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection statuant en matière civile du tribunal de judiciaire de Toulouse ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute M. [L] [W] de ses demandes ;
Constate que la convention d'occupation précaire et révocable est arrivée à son terme le 17 décembre 2020 et que M. [L] [W] est depuis cette date déchu de tout titre d'occupation sur le logement situé [Adresse 5] ;
Ordonne l'expulsion de M. [L] [W] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] ;
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 316,25 euros , courant rétroactivement à compter du jugement du 26 juillet 2021, et jusqu'au jour de la restitution des lieux ;
Condamne M. [L] [W] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expulsion à venir ;
Le condamne à payer à l'EPFL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;
Le déboute de sa demande formée sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY J.C GARRIGUES
