28/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/01779
N° Portalis DBVI-V-B7F-ODO4
SL / RC
Décision déférée du 05 Mars 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE (19/00786)
MME KRYGIEL
[L] [S]
[T] [F] épouse [S]
C/
[V] [E]
[W] [X]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [L] [S]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [T] [F] épouse [S]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [V] [E]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [W] [X]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
J.C. GARRIGUES, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
Exposé des faits et de la procédure :
Par acte du 20 juin 2018 passé devant Me [M] [I], notaire à [Localité 8], avec la participation de Me [D], notaire à [Localité 7], M. [V] [E] et Mme [W] [X], son épouse, ont consenti à M. [L] [S] et Mme [T] [F], son épouse, une promesse unilatérale de vente portant sur une maison à usage d'habitation avec terrain attenant située [Adresse 1] à [Localité 6].
Le prix était de 295.000 euros.
La promesse était consentie pour une durée expirant le 21 septembre 2018 à 17 heures.
Il a été prévu des conditions suspensives particulières, notamment s'agissant de l'obtention d'un prêt, cette dernière devant être réalisée au plus tard le 31 août 2018.
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 29.500 euros.
Une somme de 13.000 euros a été versée par M. et Mme [S] et séquestrée entre les mains de Me [I].
Le 31 août 2018, M. et Mme [S] ont sollicité une prorogation du délai pour la réalisation de la condition suspensive de prêt jusqu'au 14 septembre 2018. M. [E] et Mme [X] ne contestent pas avoir donné leur accord.
Le 25 septembre 2018, Maître [I], notaire des acquéreurs, a informé le notaire des vendeurs d'un refus de financement. M. et Mme [S] ont manifesté leur intention de ne pas proroger la promesse et de libérer les vendeurs de leurs engagements tout en récupérant l'indemnité d'immobilisation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2018, M. [E] et Mme [X] ont mis en demeure M. et Mme [S] de leur payer l'indemnité d'immobilisation.
M. et Mme [S] ont refusé, indiquant avoir rempli leurs obligations.
A défaut de règlement amiable, M. [V] [E] et [W] Mme [X] ont, par acte d'huissier en date du 25 février 2019, fait assigner M. [S] et Mme [F] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamnés solidairement à leur payer l'indemnité d'immobilisation.
Par un jugement du 5 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné le versement de la somme de 13.000 euros séquestrée entre les mains de la Scp [I] Rivière, notaire à Toulouse, au profit de M. [V] [E] et Mme [W] [X] ;
- condamné solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] à payer à M. [V] [E] et Mme [W] [X] le reliquat sur la somme de 29.500 euros, soit la somme de 16.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- débouté M. [L] [S] et Mme [T] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;
- condamné solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] à payer la somme de 2.500 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [L] [S] et Mme [T] [F] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Arcanthe ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'il incombait à l'acquéreur qui sollicite la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'apporter la preuve qu'il avait accompli les diligences nécessaires à l'obtention du prêt, notamment de démontrer que la demande qu'il avait présentée à l'organisme de crédit était conforme aux caractéristiques de financement prévues dans la promesse de vente ; que ces derniers n'apportaient pas cette preuve, puisque la seule offre pouvant être retenue était celle de la Banque courtois du 18 septembre 2018. Toutefois, la condition dans la promesse de vente précise que la durée du prêt à obtenir est de deux ans, or, l'attestation de la Banque Courtois indiquait une durée du prêt de 12 mois. Cela pouvait laisser supposer que la banque avait certes refusé d'octroyer le crédit, mais sur une période plus courte que celle fixée dans la promesse de vente.
Par déclaration en date du 19 avril 2021, M. [L] [S] et Mme [T] [F] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions des parties :
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 novembre 2022, M. [L] [S] et Mme [T] [F] épouse [S], appelants, demandent à la cour, au visa l'article L 312-16 du code de la consommation, de l'article 1176 du code civil, de :
- réformer le jugement en date du 5 mars 2021 en ce qu'il a :
* ordonné le versement de la somme de 13.000 euros séquestrée entre les mains de la Scp [I] Rivière, notaire à Toulouse, au profit de M. [V] [E] et Mme [W] [X] ;
* condamné solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] à payer à M. [V] [E] et Mme [W] [X] le reliquat sur la somme de 29.500 euros soit la somme de 16.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
* débouté M. [L] [S] et Mme [T] [F] de leur demande de dommages et intérêts;
* condamné solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] à payer à la somme de 2.500 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile ;
* condamné in solidum M. [L] [S] et Mme [T] [F] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la Selarl Arcanthe ;
Statuant à nouveau,
- débouter M. [E] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,
- prononcer la caducité du compromis de vente conclue le 20 juin 2018 pour défaillance non fautive de la constitution suspensive relative au financement,
- condamner M. [E] et Mme [X] à restituer l'indemnité d''immobilisation soit 29.500 euros,
- assortir la somme au taux d'intérêt légal majorée de moitié à compter du 10 octobre 2018,
- condamner M. [E] et Mme [X] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- les condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 mai 2022, M. [V] [E] et Mme [W] [X], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction faite au profit de la Selarl Arcanthe, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 6 décembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur l'indemnité d'immobilisation :
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En vertu de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Il s'en déduit que la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée accomplie dès la présentation par un organisme de crédit d'une offre ferme de prêt correspondant aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente fixe l'indemnité d'immobilisation à la somme de 29.500 euros.
La promesse stipule : 'En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus visée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de celle-ci. Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée d'immobilisation. Lebénéficiaire versera ainsi le reliquat entre la somme fixée (29.500 euros) et la partie versée.'
Toutefois, il est prévu que dans l'hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire notamment 'si l'une au moins des conditions suspensives stipulées à l'acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte.'
La promesse de vente prévoit des conditions suspensives, notamment une condition suspensive d'obtention de prêt :
- auprès de tout organisme prêteur ;
- d'un montant minimum de 300.000 euros ;
- d'une durée de remboursement de 2 ans ;
- à un taux nominal d'intérêts maximum de 2% par an hors assurance.
Il prévoit : 'La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 31 août 2018.'
L'acte prévoit que : 'Pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive d'obtention de prêt, le bénéficiaire devra :
- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive ;
- et se prévaloir, au plus tard au 31 août 2018, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant.'
Il incombe à M. et Mme [S] qui sollicitent la restitution de l'indemnité d'immobilisation d'apporter la preuve qu'ils ont accompli les diligences nécessaires à l'obtention du prêt, notamment de démontrer qu'ils ont présenté à l'organisme de crédit une demande conforme aux caractéristiques de financement prévues dans la promesse de vente.
En l'espèce, le délai pour l'obtention du prêt initialement fixé au 31 août 2018 a été prorogé au 14 septembre 2018 du commun accord des parties.
M. et Mme [S] produisent une attestation de recherche de financement de la Sarl VPM [Localité 8], du 21 juin 2018, selon laquelle le dossier est actuellement en cours de montage (rassemblement des pièces et pré-analyse de faisabilité). Ceci ne constitue pas une demande de prêt. Par ailleurs, le prêt qui aurait été sollicité auprès du crédit foncier par l'intermédiaire de cette société, la demande étant cependant non datée et non signée, porte sur un regroupement de crédits à la consommation, et non sur un prêt immobilier.
M. et Mme [S] produisent un refus de prêt de la banque Courtois du 18 septembre 2018, suite à une demande de prêt du 3 septembre 2018. La demande porte sur un montant de 265.649 euros, pour une durée de 12 mois, au taux nominal hors assurance de 1,66%. Tant la durée que le taux demandés sont inférieurs aux montants stipulés dans la promesse de vente. La demande de prêt déposée auprès de la banque Courtois n'est donc pas conforme aux caractéristiques fixées à la condition suspensive.
Le courrier de la Sarl ACCIC du 21 septembre 2018 refusant un prêt ne mentionne aucunement ses caractéristiques.
M. et Mme [S] produisent un autre refus de prêt, de la caisse régionale de crédit agricole mutuel [Localité 8] 31. Le refus est du 25 septembre 2018. La date de la demande de prêt n'est pas précisée, aussi il n'est pas démontré que la demande de prêt avait été faite au plus tard le 14 septembre 2018.
Ainsi, s'il n'y a pas eu de présentation par un organisme de crédit d'une offre ferme de prêt correspondant aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles, de leur côté M. et Mme [S] ne justifient pas avoir déposé dans les délais une demande de prêt correspondant aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles.
Dès lors, la condition suspensive est réputée défaillie du fait de M. et Mme [S].
Conformément aux stipulations contractuelles selon lesquelles 'le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant', le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a :
- ordonné le versement de la somme de 13.000 euros séquestrée entre les mains de la Scp [I] Rivière, notaire à Toulouse, au profit de M. [V] [E] et Mme [W] [X] ;
- condamné solidairement M. [L] [S] et Mme [T] [F] à payer à M.[V] [E] et Mme [W] [X] le reliquat sur la somme de 29.500 euros, soit la somme de 16.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. et Mme [S] :
M. et Mme [S], parties perdantes, ont été déboutés à juste titre de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
M. et Mme [S], parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel, avec application au profit de la Selarl Arcanthe, avocat, qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils se trouvent redevables solidairement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
M. et Mme [S], étant condamnés aux entiers dépens, ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de cette demande.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 mars 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [L] [S] et Mme [T] [F], son épouse, aux dépens d'appel ;
Les condamne solidairement à payer à M. [V] [E] et Mme [W] [X] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Les déboute de leurs demandes sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY J. C GARRIGUES
