21/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/02095
N° Portalis DBVI-V-B7F-OEWE
CR / RC
Décision déférée du 11 Mars 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de CASTRES (19/00637)
MME [E]
[W] [P]
[H] [C] épouse [P]
C/
[N] [O]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [W] [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES
Madame [H] [C] épouse [P]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES
INTIME
Monsieur [N] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Par acte notarié en date du 14 janvier 2011, M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] ont vendu à M. [N] [O] une maison individuelle sise [Adresse 5], moyennant le prix de 190 000 euros. L'acte d'acquisition précisait que l'immeuble avait été construit et achevé depuis moins de 10 ans, la déclaration d'achèvement des travaux étant du 5 février 2009 et le certificat de conformité datant du 15 mai 2009, sans souscription d'assurance dommages-ouvrage.
M. [O] a mis la maison en location après l'avoir habitée.
En 2016, des désordres ont été constatés dans la maison. M. [O] a fait appel au cabinet Midex, expert en bâtiment, lequel a constaté des fissures désaffleurantes sur le sol du rez-de-chaussée, un vide sous plinthes faisant penser à un mouvement du plancher, un étayage de la dalle visible dans le vide sanitaire très humide, l'absence de drains périphériques.
Le 24 octobre 2017, M. [O] a sollicité la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 24 novembre 2017, M. [F] [T] a été désigné en tant qu'expert judiciaire. Il a rendu son rapport le 24 octobre 2018.
Invoquant des désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination, notamment au niveau du plancher de l'étage, par acte d'huissier du 16 avril 2019, M. [N] [O] a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Castres sur le fondement principal de l'article 1792 du code civil en tant que vendeurs-constructeurs, subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute, aux fins de les voir condamner à lui verser une indemnisation pour les préjudices subis.
Par jugement contradictoire du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Castres a :
- dit que le point de départ de la garantie décennale doit être fixé à l'année 2004, date de l'habitabilité de l'immeuble,
- dit que l'action engagée par M. [O] au titre de l'article 1792 du code civil est prescrite,
- dit que l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés n'est pas prescrite,
- dit que la clause exonératoire des vices cachés est inopposable, les vendeurs étant constructeurs de la maison,
- dit que les désordres affectant le plancher de l'immeuble acquis par M. [O] sont constitutifs de vices cachés justifiant la garantie du vendeur,
- condamné M. et Mme [P] à payer à M. [O] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
* 34 515.40 euros TTC en réparation du préjudice matériel,
* 2 400 euros au titre du coût de l'assurance dommages-ouvrage,
* 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance saut à parfaire à raison de 200 euros par mois depuis le dépôt du rapport de l'expert judiciaire,
* 1 000 euros par mois en réparation du préjudice moral et de perte de temps,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement à intervenir à hauteur du coût des travaux de reprise soit 34 518,40 euros,
- condamné M. et Mme [P] à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes des parties,
-condamné M. et Mme [P] aux entiers dépens de l'instance en ce compris des frais d'expertise judiciaire et les frais de recouvrement article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001, dont distraction au profit de Maître Bizot sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que nonobstant la déclaration d'achèvement des travaux en date du 5/02/2009 annexée à l'acte de vente, dans le cadre d'une auto-construction, la réception devait être fixée au jour de l'achèvement des travaux, achèvement conçu comme se rapportant à l'habitabilité de l'immeuble ; qu'en l'espèce, les pièces produites au débat établissaient que les époux [P] avaient habité l'immeuble à compter de l'année 2004 de sorte que la chape béton alléguée comme affectée de désordres était nécessairement achevée en 2004 et qu'il en résultait que l'action en garantie décennale était prescrite.
Au visa des dispositions de l'article 1641 du code civil, il a retenu que les vendeurs-constructeurs, même profanes ne pouvaient invoquer une clause exonératoire
-:-:-:-:-:-
Par déclaration du 5 mai 2021, M. et Mme [P] ont relevé appel de ce jugement , appel limité aux dispositions relatives à la recevabilité et au bien fondé de l'action en garantie des vices cachés et à celles ayant prononcé des condamnations à leur encontre.
-:-:-:-:-:-
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 janvier 2022, M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P], appelants, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que le point de départ de la garantie décennale doit être fixé à l'année 2004, date d'habitabilité de l'immeuble,
- en conséquence, confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que l'action engagée par M. [O] sur le fondement de la garantie décennale était prescrite,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés n'était pas prescrite,
- en conséquence, déclarer irrecevable la demande de M. [O] sur le fondement de la garantie des vices cachés comme prescrite,
- à titre subsidiaire, débouter M. [O] de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés comme injustes et infondées,
- à titre très subsidiaire, réformer le jugement dont appel sur le montant des condamnations,
- débouter M. [O] de ses demandes au titre du coût de l'assurance dommages-ouvrage, au titre du préjudice locatif, au titre du préjudice moral et de perte de temps, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comme injustes et infondées,
- en tout état de cause, condamner M. [O] au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2022, M. [N] [O], intimé, appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1641, 1792, 1792-1, 1648, 2224, 2232 et 1137 du code civil, de :
- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les vendeurs responsables du sinistre sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- subsidiairement, réformer le jugement en ce qu'il a déclaré son action prescrite sur le fondement de la garantie décennale des vendeurs d'immeuble après achèvement, et déclarer recevable cette action,
- très subsidiairement, déclarer M. et Mme [P] responsables de la dissimulation au jour de la vente des circonstances du chantier et de la date d'achèvement des travaux, et les condamner à indemniser l'intimé sur le fondement du dol,
- en conséquence, condamner M et Mme [P] à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
* 34 518,40 euros TTC en réparation du préjudice matériel, outre l'actualisation de ladite somme à l'indice Insee BT01 entre le dépôt du rapport et l'arrêt à intervenir,
* 2 400 euros au titre du coût de l'assurance dommages-ouvrage,
* 13 080 euros en réparation du préjudice financier locatif sauf à parfaire à raison de 654 euros par mois depuis le dépôt du rapport de l'expert judiciaire jusqu'à la décision à intervenir,
* 8 000 euros en réparation du préjudice moral et de perte de temps,
- condamner M. et Mme [P] à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
- confirmer le jugement condamnant les appelants aux dépens de première instance, et les condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de la Scp Pamponneau sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
-:-:-:-:-:-
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2022.
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur l'action principale en garantie des vices cachés
a) Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés
Selon les dispositions de l'article 1648 alinéa 1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Selon les dispositions de l'article 2224 du même code tel qu'issu de la loi du 17 juin 2008 applicable à l'espèce au regard de la date de la vente intervenue le 14 janvier 2011 et s'agissant d'un contrat entre non commerçants, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent désormais par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Cet article a annihilé, contrairement à l'état du droit antérieur, toute possibilité d'encadrement de l'action en garantie des vices cachés, le point de départ de la prescription extinctive du droit à garantie se confondant avec le point de départ du délai pour agir prévu par l'article 1648 du même code, à savoir la découverte du vice, et non la jour de la vente comme soutenu par les appelants. Pour assurer l'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés la cour de cassation a retenu comme principe qu'en toute hypothèse l'action en garantie des vices cachés devait être exercée dans les deux ans de la découverte du vice sans pouvoir dépasser un délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit résultant du contrat de vente au visa de l'article 2232 du code civil (Cass. 3, 1er octobre 2020, n° 19-16.986 ; Cass. 3, 8 décembre 2021, n° 20-21.439).
En l'espèce, la vente étant en date du 14 janvier 2011 et l'acquéreur n'ayant pu avoir connaissance des vices dont il se plaint au plus tôt qu'en 2016, ainsi qu'il le soutient dans ses écritures, date à laquelle il a fait intervenir le cabinet d'expertise privée Midex, M. [O] disposait d'un délai de deux ans pour agir contre ses vendeurs en garantie des vices cachés, soit jusqu'en 2018. En application de l'article 2241 du code civil, le délai de forclusion de deux ans édicté par l'article 1648 du même code, insusceptible de suspension en application de l'article 2220 du code civil, mais susceptible d'interruption, a été interrompu en application de l'article 2241 du code civil par l'assignation en référé expertise délivrée le 14 octobre 2017, de sorte qu'en application des dispositions de l'article 2242 du même code, un nouveau délai de deux ans a commencé à courir à compter de l'ordonnance de référé du 24 novembre 2017 mettant fin à l'instance en référé, soit jusqu'au 24 novembre 2019. M. [O] ayant délivré une assignation au fond à l'encontre de ses vendeurs, en garantie, responsabilité, et indemnisation à raison des vices affectant l'immeuble par acte du 16 avril 2019, soit avant l'expiration du nouveau délai de deux ans, le premier juge a justement retenu que l'action en garantie des vices cachés était recevable, la décision entreprise devant être confirmée sur ce point.
b) Sur le bien fondéde l'action
Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
M.et Mme [P] ne contestent pas leur qualité de constructeurs de l'immeuble vendu à M. [O]. Dans ces conditions, ainsi que retenu par le premier juge, en leur qualité de constructeurs-vendeurs, ils ne peuvent se prévaloir de la clause prévue à l'acte de vente de non garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments résultant de vices de construction affectant l'immeuble vendu qu'ils ne pouvaient ignorer en leur qualité de constructeurs.
En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté :
- des fissures désaffleurantes sur le sol du rez-de-chaussée (salon-cuisine) dont M.[P] a confirmé qu'elles n'existaient pas au jour de la vente,
- un vide sous plinthes généralisé laissant penser à un mouvement du plancher chauffant électrique,
- un défaut de planéité formant flaches ou vagues en lien avec le carrelage cassé et les vides sous plinthes.
Après réalisation de sondages dans la chape béton supportant les carrelages et plinthes de la zone sinistrée au-dessus du vide sanitaire et d'analyses par sapiteur des prélèvements réalisés, l'expert a constaté que la chape était en fait une dalle flottante mince de 55 cm d'épaisseur, constituée de béton à la porosité élevée et à la faible compacitée, de bétons démunis d'armatures anti-fissuration, l'utilisation de béton fibré étant selon celui lui insuffisante pour s'opposer à une sollicitation de retrait compte tenu de la configuration du plan. Il a aussi relevé l'absence de joints délimitant des panneaux de surfaces (supérieurs à 25 m2) pour absorber et laisser un comportement cohérent des diaphragmes.
Il a conclu que les revêtements avaient subi la défaillance mécanique et physique de la chape support, que les pathologies constatées étaient issues du comportement de la chape, se traduisant par la déformation de l'ensemble, des vides sous plinthes, la fissuration du carrelage, des désaffleurements, retenant que les désordres rendaient l'ouvrage impropre à son usage et nécessitaient une reprise intégrale de la chape en béton.
Dans sa réponse au dire de Me [M] intervenant dans l'intérêt des époux [P], en pages 20 et 21 de son rapport, l'expert a précisé que le désordre était amorcé depuis fort longtemps et était (peut-être) devenu visible en 2016, que l'origine du désordre constaté se trouvait incontestablement dans la qualité d'exécution de la chape et sa nature, ne pouvant être imputée ni à l'occupation de l'immeuble, ni aux charges d'exploitation. Il a précisé que l'utilisation d'un béton mince obligeait à des dispositions constructives, d'armatures par exemple, l'épaisseur mise en place n'étant pas compatible pour du béton, encore moins du béton fibré pour lequel il n'existait aucun avis technique délivré , que des armatures auraient pu s'opposer à la sollicitation du retrait voire même à la traction du béton, et qu'au delà de l'effet « résistance des matériaux », l'utilisation du béton à des fins de chapes n'était ni conforme à l'ouvrage, ni aux règles de l'art et aux normes en vigueur.
Les constatations et conclusions techniques de l'expert qui ne sont pas utilement remises en cause établissent que les dommages au niveau des sols et plinthes, dont il est admis par les appelants qu'ils étaient indécelables lors de la vente, révélés aux acquéreurs en 2016 par des déformations et efflorescences, résultent d'un vice originaire de construction affectant la chape réalisée par les vendeurs antérieurement à la vente, l'immeuble ayant fait l'objet d'une déclaration d'achèvement en 2009. Ce vice constructif caractérise pour les acquéreurs un vice caché au sens de l'article 1641 que les vendeurs-constructeurs, réalisateurs de la chape et de ses modalités constructives sans qu'il ait été justifié de l'intervention d'une quelconque entreprise ne pouvaient ignorer et sont tenus de garantir sur le fondement dudit texte dans la mesure où la chape constituant le support des pièces de vie du rez-de-chaussée est impropre à sa destination et doit être intégralement refaite. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce que le premier juge a dit que les désordres affectant le plancher de l'immeuble acquis par M. [O] sont constitutifs de vices cachés justifiant la garantie du vendeur.
L'action subsidiaire en appel sur le fondement de l'article 1792 du code civil devient dés lors sans objet.
2°/ Sur l'indemnisation
Selon les dispositions de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait le vice de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur. Cette action en indemnisation peut être engagée de manière autonome, sans être subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire.
En l'espèce, les travaux de reprise de la chape défectueuse toutes prestations d'exécution induites comprises ont été chiffrés par l'expert à 34.518,40 € TTC . M. [O] se trouve en conséquence bien fondé à solliciter l'indemnisation de ce préjudice à hauteur de ce montant ainsi que retenu par le premier juge.
S'agissant de travaux de gros-oeuvre affectant la structure de l'ouvrage soumis par nature à la garantie des constructeurs édictée par l'article 1792 du code civil et, consécutivement, à l'obligation de souscription d'une assurance dommage-ouvrage en application de l'article L 242-1 du code des assurances, le premier juge a par ailleurs justement retenu que l'indemnisation du préjudice de M.[O] justifiait l'octroi d'une somme complémentaire de 2.400 € au titre de l'assurance dommages-ouvrage à souscrire, évaluée sur la base d'un devis d'assurance.
Au moment de la révélation des désordres en 2016 constitués par des fissures désaffleurantes du carrelage et un vide généralisé sous plinthes l'immeuble en cause était loué, les locataires n'ayant donné congé que le 3 janvier 2017 pour le 15 février 2017 sans motiver leur congé en raison de l'inhabitabilité de l'immeuble ou de désordres quels qu'ils soient. M.[O] ne justifie ni d'avoir tenté de remettre cet immeuble en location après le 15 février 2017 ni de l'impossibilité de relouer le bien à compter du 15 février 2017. Il ne peut donc invoquer un préjudice locatif ou financier au regard de ses charges d'emprunt sur la base du loyer réglé par ses anciens locataires. Les fissures et efflorescences sur carrelage de même que les vides sous plinthes telles qu'établis par les photographies intégrées au rapport d'expertise prises lors de la réunion du 9 février 2018 n'apparaissent pas plus évoluées que celles constatées par le cabinet Midex le 5 avril 2017. Elles caractérisent uniquement une gêne à l'occupation ou à la location de nature à justifier une baisse de loyer, de sorte que le préjudice financier en résultant pour le propriétaire non occupant a justement été évalué par le premier juge depuis le départ des anciens locataires en février 2017 jusqu'au jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 24 octobre 2018 sur la base d'une moyenne de 200 € par mois soit 4.000 € pour vingt mois. Ce préjudice persistant jusqu'à la date du présent arrêt confirmatif de nature à permettre la réalisation des travaux, ainsi que revendiqué par l'intimé, soit pendant 53 mois supplémentaires depuis le 1er novembre 2018, il doit être alloué à M. [O] une indemnisation complémentaire de 10.600 €.
Par ailleurs le premier juge a justement évalué le préjudice moral et de perte de temps revendiqué par M.[O] pour faire valoir ses droits, l'indemnité de 1.000 € allouée à ce titre devant être confirmée.
3°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles
Confirmé en l'essentiel de ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, à l'exception de la disposition sur le fondement de l'article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale ce texte ayant en effet été abrogé par le décret n° 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice et les articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent désormais le tarif des huissiers de justice se suffisant à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.
Succombant en appel M.[W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] supporteront ensemble les dépens d'appel et se trouvent redevables envers M. [N] [O] d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la garantie des vices cachés et aux condamnations prononcées à l'exception de celle intégrant aux dépens de première instance les frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 abrogé par le décret n° 26-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] pris ensemble à payer à M.[N] [O] en réparation de son préjudice financier locatif la somme complémentaire de 10.600 € pour la période écoulée du 1er novembre 2018 à la date du présent arrêt
Déclare sans objet l'action en garantie décennale fournie à titre subsidiaire en appel.
Condamne M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] pris ensemble aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de la Scp Pamponneau, société d'avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Dit n'y avoir lieu de fixer quelque modalité que soit à l'application des dispositions des articles A 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce régissant désormais le tarif des huissiers de justice
Condamne M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] pris ensemble à payer à M.[N] [O] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
Déboute M. [W] [P] et Mme [H] [C] épouse [P] de leur demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
