14/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/00526
N° Portalis DBVI-V-B7F-N6PZ
A.M R / RC
Décision déférée du 05 Janvier 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI 19/00981
MME MALLET
S.A.R.L. [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER
C/
S.C.I. DE LA ROUCARIE 2006
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
S.A.R.L. [Localité 3] PATRIMOINE IMMOBILIER
Prise en la personne de ses mandataires statutaires ou légaux domiciliés en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Julia BONNAUD-CHABIRAND, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. DE LA ROUCARIE 2006
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe REYNAUD de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au barreau D'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, devant Mesdames A. M ROBERT et C. ROUGER, magistrates chargées de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Le 3 décembre 2018, la Sci La Roucarie 2006 a confié à la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier exerçant sous l'enseigne « L'Adresse » un mandat de vente exclusif de son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] au prix de 285 000 €, les honoraires de l'agent immobilier de 16 580 euros étant à la charge du vendeur.
Le mandat a été résilié par le vendeur par courrier recommandé du 19 février 2019 avec effet au 3 mars 2019.
Le 1er mars 2019 la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier a adressé à la Sci La Roucarie une offre d'achat par le fonds de dotation "Le Filvert" avec faculté de substitution au prix de 285 000 euros.
La Sci La Roucarie a refusé d'accepter l'offre en l'état et a sollicité des garanties complémentaires.
Par acte d'huissier du 25 juin 2019, la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier a fait assigner la Sci La Roucarie devant le tribunal de grande instance d'Albi aux fins d'obtenir sa condamnation à l'indemniser de sa perte de chance de percevoir sa commission en raison de son obstruction fautive.
Par jugement contradictoire du 5 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Albi a :
- dit que le refus de la Sci La Roucarie de conclure la vente aux conditions du mandat prive la Sarl [Localité 3] Patrimoine de son droit à commission,
- dit qu'en l'absence de faute imputable à la Sci La Roucarie, la Sarl [Localité 3] Patrimoine ne peut solliciter l'indemnisation de sa perte de chance,
- débouté la Sarl [Localité 3] Patrimoine de l'ensemble de ses demandes,
-condamné la Sarl [Localité 3] Patrimoine à payer à la Sci La Roucarie la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la Sarl [Localité 3] Patrimoine aux entiers dépens.
Rappelant que la rémunération de l'agent immobilier n'est due que s'il a accompli sa mission et à partir du moment où la vente est parfaite, le tribunal a relevé que le mandat litigieux ne permettait pas à l'agent immobilier d'engager le mandant et a estimé que la Sarl [Localité 3] Patrimoine devait prouver la faute de son mandant pour prétendre à des dommages et intérêts, laquelle ne pouvait être constituée par le seul refus de la vente proposée.
Par déclaration du 2 février 2021, la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 avril 2021, la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier, appelante, demande à la cour de :
- rejeter toutes écritures adverses comme étant injustes et infondées,
- déclarer recevable l'appel qu'elle a formé à l'encontre du jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Albi,
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- condamner la Sci de la Roucarie 2006 à la somme de 16 580 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de percevoir la commission prévue au contrat de mandat,
- condamner la Sci de la Roucarie 2006 au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et de première instance.
Invoquant les dispositions des articles 1104 et 1112 du code civil, elle soutient que la Sci de la Roucarie 2006 a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en n'agissant pas avec loyauté et bonne foi, tant dans le cadre de l'exécution du contrat de mandat que dans le cadre des négociations afférentes à la vente immobilière.
Elle relève que le mandat exclusif de vente fixait le prix du bien à la somme de 285 000 €, d'un commun accord des parties, dont 16580 € au titre de ses honoraires, que la Sci de la Roucarie 2006 a attendu quelques jours avant la fin du mandat et la présentation d'une offre d'achat pour lui soumettre de nouvelles dispositions particulières relatives à la clause de substitution, aux modalités de financement et au montant de l'acompte à verser et ne lui a pas communiqué tous les documents nécessaires à l'exécution de son mandat.
Elle soutient que la mandante a mis tout en oeuvre pour faire obstacle et finalement échec à la réalisation de la vente dans le seul but de s'exonérer du paiement de la commission due à son mandataire lui causant un préjudice consistant en la perte de chance de percevoir la commission prévue au contrat de mandat.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 mai 2021, la Sci de la Roucarie 2006, intimée, demande à la cour, au visa de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972, de :
- confirmer le jugement dont appel,
- débouter la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier de sa demande de droit à commission,
- rejeter les demandes, fins et prétentions de la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier,
Y ajoutant,
- condamner la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société [Localité 3] Patrimoine Immobilier aux entiers dépens.
Elle fait valoir que son refus d'accepter l'offre d'achat émise par le fonds de dotation Le Fil Vert n'est pas fautif alors que cette offre est entachée de nullité pour défaut de pouvoir du représentant l'ayant signée et qu'elle ne mentionne pas le mode de financement de l'acquisition ni les facultés financières de l'offrant de sorte qu'elle était légitime à exiger des conditions supplémentaires.
Elle relève l'absence de préjudice indemnisable pour l'agent immobilier, la vente étant loin d'être parfaite.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 24 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La responsabilité contractuelle de la Sci de la Roucarie 2006
L'article 6, I, alinéa 3, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006, applicable au litige, dispose qu' 'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1 ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'.
Le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier, lui confère seulement une mission d'entremise et n'a pas pour effet de le substituer à son mandant pour la réalisation de l'opération envisagée, à moins qu'une clause spéciale ne l'y autorise expressément, pour une opération déterminée dans les termes de l'article 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972. A défaut d'une telle clause, le mandant n'est pas tenu de réaliser la vente avec la personne que le mandataire lui présente et peut renoncer à l'opération en vue de laquelle le mandat a été confié ; il ne peut donc commettre une faute en refusant de contracter, fut-ce aux conditions de prix fixées pour la mise en vente du bien.
En revanche, l'agent immobilier peut prétendre à l'attribution de dommages et intérêts lorsque la transaction ne s'est pas réalisée du fait du comportement fautif de l'une des parties à l'opération, qu'il s'agisse de son mandant ou du tiers.
Il appartient à la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier de démontrer la faute de la Sci De la Roucarie qui ne peut être caractérisée par son seul refus d'accepter l'offre d'achat.
Cette offre d'achat a été présentée au vendeur le 1er mars 2019, soit deux jours avant l'expiration du mandat qui avait été résilié par le mandant le 19 février 2019, et a été formée par un fonds de dotation dénommé Filvert représenté par M. [H] [K] « se déclarant habilité à cet effet aux termes 19/12/2016 ». Elle ne comporte aucune précision concernant le financement de l'opération alors que dans le dossier d'estimation réalisé lors de la conclusion du mandat, l'agence immobilière avait pris soin d'évaluer le financement nécessaire à l'achat du bien afin de définir « le profil de l'acheteur ».
Les messages électroniques échangés ensuite entre le mandant et l'agence immobilière montrent que le mandant s'est montré soucieux de la solvabilité et du sérieux de l'acquéreur potentiel, la Sci De la Roucarie demandant à ce que l'offrant n'ait pas de possibilité de substitution, qu'il n'y ait pas de condition suspensive d'obtention d'un prêt et exigeant un acompte de 10 % du montant du prix de vente.
Face à ces interrogations, légitimes au regard de l'imprécision des termes de l'offre, l'agent immobilier, qui a pour obligation de se renseigner sur la qualité et la solvabilité de l'acquéreur potentiel, s'est contenté de rappeler que la faculté de substitution et la possibilité de recourir à un prêt sont de droit pour l'acquéreur, sans même essayer d'obtenir de ce dernier le versement d'un acompte d'un montant supérieur à celui de 10 000 € proposé, et a finalement indiqué, par mel du 11 mars 2019 qu'il n'était pas possible de modifier l'offre car les exigences présentées par le vendeur « n'étaient pas précisées dans le mandat de vente ».
Le délai stipulé pour accepter l'offre a expiré 4 jours après ce message.
Au regard de ces éléments le refus d'acceptation de la seule offre d'achat présentée par le mandant deux jours avant l'expiration du mandat ne présente aucun caractère fautif et la seule absence de remise par le mandant des divers documents réclamés par l'agence le 6 mars 2019 dans le cadre de la présentation de l'offre d'achat incomplète n'est pas la cause de la non réalisation de la vente.
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier de sa demande de dommages et intérêts.
Les demandes annexes
Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en appel, la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Confirme le jugement rendu le 5 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Albi ;
Y ajoutant,
- Condamne la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier aux dépens d'appel ;
- Condamne la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier à payer à la Sci De la Roucarie 2006 la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute la Sarl [Localité 3] Patrimoine Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
