14/03/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01437
N° Portalis DBVI-V-B7E-NS3H
A.M R / RC
Décision déférée du 17 Mars 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN
M. REDON
[R] [H]
[O] [Y]
C/
[X] [G] épouse [P]
[I] [P]
AVANT-DIRE-DROIT
RÉOUVERTURE DES DÉBATS
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [R] [H]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Isabelle SCHOENACKER ROSSI, avocat plaidant, avocat au barreau de TARN ET GARONNE
Madame [O] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
Représenté par Me Isabelle SCHOENACKER ROSSI, avocat plaidant, avocat au barreau de TARN ET GARONNE
INTIMES
Madame [X] [G] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Monsieur [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, devant Mesdames A.M ROBERT et C. ROUGER, magistrates chargées de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Suivant compromis de vente signé les 14 et 18 octobre 2019 Mme [X] [G] épouse [P] et M. [I] [P] ont consenti la vente d'une maison d'habitation avec terrain située à [Localité 9] (82) et cadastrée section ZB no [Cadastre 1] au profit de M. [R] [H] et Mme [O] [Y] pour un prix de 177 000 € sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un certificat d'urbanisme « informatif » et d'obtention d'un prêt.
L'acte authentique de vente était prévu pour intervenir au plus tard le 9 décembre 2019.
Il était stipulé une clause pénale à hauteur de 17 700 €.
Le compromis prévoyait que si l'une des parties venait à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourrait saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité.
Au motif de la découverte postérieure de l'impact sur la propriété objet de la vente du futur tracé d'une ligne ferroviaire à grande vitesse, les acquéreurs ont refusé de signer l'acte authentique.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2020, M. [I] [P] et Mme [X] [G] épouse [P] ont fait assigner M. [R] [H] et Mme [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de condamnation au paiement de la clause pénale.
Par jugement réputé contradictoire du 17 mars 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- dit injustifié le refus des consorts [H] et [Y] de signer l'acte de vente en la forme authentique,
- dit en l'état irrecevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente,
- condamné M. [H] et Mme [Y] à payer aux époux [P] la somme de 17 100 euros à titre de clause pénale,
-condamné M. [H] et Mme [Y] à payer aux époux [P] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,
- condamné M. [H] et Mme [Y] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord considéré, s'agissant de la validité du consentement, que rien ne permettait d'établir que les vendeurs avaient eu connaissance du projet du tracé de la ligne ferroviaire et que dès lors, la réticence dolosive ne pouvait être admise. Il a estimé que si l'ignorance de l'impact du futur tracé de la ligne ferroviaire était susceptible de caractériser une erreur ayant vicié le consentement des acquéreurs, le seul fait qu'existe un projet de tracé d'une ligne ferroviaire à grande vitesse susceptible de passer à 230 mètres de la parcelle vendue ne suffisait pas à caractériser cette erreur dans la mesure où le bien demeurait habitable dans des conditions normales.
Il a considéré qu'en l'absence d'indication de tout délai pour passer l'acte authentique et de publication de l'assignation, la demande de réalisation forcée de la vente était irrecevable mais que la clause pénale devait s'appliquer, toutes les conditions suspensives ayant été levées.
Par déclaration d'appel du 19 juin 2020, M. [R] [H] et Mme [O] [Y] ont interjeté appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 mars 2021, M. [R] [H] et Mme [O] [Y], appelants, demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a dit injustifié leur refus de signer l'acte de vente en la forme authentique et les a condamnés à payer aux époux [P] une somme de 17 100 euros à titre de clause pénale, outre la somme de 1 000 euros en application de l'article 700, 1° du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance,
Par réformation :
- juger que leur refus de signer l'acte de vente en la forme authentique est parfaitement justifié,
-débouter les époux [P] de leur demande au titre de l'application de la clause pénale ainsi que leur demande concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente à défaut de publication de l'acte d'assignation et, par réformation, en raison du vice du consentement entachant le compromis de vente,
- rejeter les demandes incidentes des époux [P] et les condamner à leur régler la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 octobre 2021, M. [I] [P] et Mme [X] [G] épouse [P], intimés et sur appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1101, 1103, 1104, 1137, 1217, 1221, 1231- 1 et 1231-5 du code civil et des articles 562, 901 et 954 du code de procédure civile, de :
- dire que la cour d'appel de Toulouse n'est saisie d'aucune demande avant dire droit de nullité de la procédure de première instance ;
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* dit injustifié le refus des consorts [H] et [Y] de signer l'acte de vente en la forme authentique,
* condamné M. [H] et Mme [Y] à leur payer la somme de 17 100 euros à titre de clause pénale,
* condamné M. [H] et Mme [Y] à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,
* condamné M. [H] et Mme [Y] aux dépens,
- pour le surplus, la réformer,
Statuer à nouveau et :
- débouter M. [H] et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- déclarer recevable la demande aux fins de réalisation judiciaire forcée de la vente,
- les autoriser à passer l'acte de vente portant sur une maison d'habitation sise à [Localité 9] (Tarn-et-Garonne) [Adresse 6] comprenant :
* hall d'entrée,
* un séjour-salle à manger ouverte sur une cuisine équipée avec accès sur une buanderie,
* quatre chambres,
Avec terrain autour sur lequel se trouve une piscine hors sol.
Le tout cadastré : Section ZB ; N° [Cadastre 1] ; [Adresse 8] ; Surface 00ha 22a 84c
- condamner M. [H] et Mme [Y] à régulariser ledit acte auprès du notaire dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,
- à défaut de passation de l'acte authentique dans ce délai, le jugement vaudra acte de vente,
- condamner solidairement M. [H] et Mme [Y] à verser une indemnité de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 octobre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 24 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La saisine de la cour
En vertu des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent et la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Mme [Y] et M. [H] invoquent dans le corps de leurs dernières conclusions « la nullité de la procédure de première instance » mais cet élément ne figure pas dans leur déclaration d'appel, pas plus d'ailleurs que dans le dispositif de leurs dernières conclusions, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette demande.
La clause pénale
Les parties argumentent sur l'existence de vices du consentement, notamment la réticence dolosive des vendeurs, mais les appelants ne demandent pas la nullité du compromis de vente mais seulement que « leur refus de régulariser l'acte authentique soit considéré comme justifié » et les intimés demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a dit « injustifié le refus des consorts [H] et [Y] de signer l'acte authentique de vente ».
Au regard du dispositif des dernières écritures des parties le débat porte ainsi sur le caractère justifié ou injustifié du refus de Mme [Y] et M. [H] de régulariser l'acte authentique de vente.
Les parties mentionnent dans leurs écritures la condition suspensive particulière relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif stipulée au compromis de vente et ainsi rédigée :
«Un certificat d'urbanisme informatif devra être obtenu, au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble conformément à l'article L 410-1 du code de l'urbanisme.
A défaut de l'obtention de ce certificat, l'ACQUEREUR pourra se prévaloir d'une note de renseignement d'urbanisme délivrée par la commune.
En l'absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que l'ACQUEREUR renonce à se prévaloir de cette condition suspensive. ».
Il est au produit au débat le certificat d'urbanisme d'information, demandé par le notaire le 12 août 2019 et délivré dans les deux mois à compter de la réception en mairie conformément à l'article R 410-10 du code de l'urbanisme, qui mentionne que la parcelle ZB no[Cadastre 1] se situe à l'intérieur du périmètre de prise en considération des études d'élaboration du Grand Projet Ferroviaire du Sud-Ouest (GPSO) délimité par arrêté préfectoral du 7 mars 2014, le pétitionnaire étant informé qu'un sursis à statuer est susceptible d'être opposé à toute demande d'autorisation concernant des travaux, des constructions ou des installations projetés sur ce terrain, dans les conditions prévues aux articles L 424-1 et L 102-13 du code de l'urbanisme. Il est mentionné « pour information » que la parcelle est éloignée d'environ 220 mètres de l'axe du projet de tracé GPSO.
Il est produit au débat le procès-verbal de carence dressé par maître [V], notaire à [Localité 4], le 9 décembre 2019 qui mentionne que la société Sncf a été sollicitée afin d'obtenir des renseignements complémentaires sur le tracé de la future Ligne à Grande Vitesse [Localité 7]-[Localité 10] et que M. [D], chargé d'études et de concertation au sein de la Sncf réseau a confirmé que la parcelle vendue se trouvait pour partie dans le périmètre d'étude de la ligne Lgv soit à une distance d'environ 230 mètres du projet de tracé de la nouvelle ligne.
Au regard de l'ensemble des ces éléments la cour invite les parties à s'expliquer sur la levée de la condition suspensive particulière relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et la possible caducité de la promesse de vente.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Dit qu'elle n'est pas saisie de la nullité de la procédure de première instance invoquée par les appelants ;
Avant-dire-droit,
- ordonne la réouverture des débats ;
- Invite les parties à s'expliquer sur la levée de la condition suspensive particulière relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif et la possible caducité de la promesse de vente ;
- Renvoie l'affaire à l'audience du 23 mai 2023 à 14 heures ;
- Fixe une nouvelle date de clôture au 22 mai 2023 ;
- Dit que les appelants devront conclure avant le 18 avril 2023 et que les intimés devront conclure avant le 22 mai 2023 ;
- Réserve l'ensemble des demandes, frais et dépens.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
