21/02/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01049 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NQ6V
SL/NB
Décision déférée du 21 Janvier 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 18/01651
(Mme. [A])
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE PARKING DES [Adresse 11]
C/
[Z] [B]
[H] [V] épouse [B]
[U] [F]
[M] [N] [P]
[I] [J] [P]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER PARKING DES [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET [G]
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représentée par Me François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [Z] [B]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Madame [H] [V] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [U] [F], venant aux droits des Epoux [B]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [M] [N] [P], venant aux droits des époux [B]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [I] [J] [P], venant aux droits des époux [B]
Appt 209
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
S. LECLERCQ, conseiller
[K]M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
La Sccv [T], promoteur, a édifié un vaste ensemble immobilier 'Les [Adresse 11]', divisé en 5 volumes distincts :
- volume 1 : parkings ;
- volume 2 : bâtiment A ;
- volume 3 : bâtiment B ;
- volume 4 : bâtiment C ;
- volume 5 : bâtiment D.
M. [Z] [B] et Mme [H] [V], son épouse, étaient copropriétaires indivis d'un emplacement de parking extérieur (lot n°1039, emplacement numéroté 39) au sein de la copropriété « immeuble parking des [Adresse 11] » dont le syndic en exercice est le cabinet [G]. Cet ensemble de parkings est aménagé à l'intérieur du volume 1 de l'ensemble immobilier 'Les [Adresse 11]' situé sur un terrain sis à [Adresse 12].
Le règlement de copropriété indique au titre 2 'description' que cet immeuble comprend 77 emplacements privatifs de parkings portant les numéros 1 à 77 sur les plans schématiques annexés au règlement de copropriété, et 20 emplacements communs portant les lettres A à T sur les plans schématiques annexés, plus communément appelés parkings visiteurs. Il indique que les parkings A à F situés devant le bâtiment B sont plus particulièrement destinés aux visiteurs dudit bâtiment B. Les parkings G à T sont plus particulièrement destinés aux visiteurs des autres bâtiments.
Le syndic de la copropriété « immeuble parking des [Adresse 11] » a convoqué une assemblée générale dont le projet de résolution n°3 portait sur une demande par la Sccv [K] [T] de modifier le règlement de copropriété afin de le rendre conforme au plan de masse définitif non publié qui a servi à la réalisation du marquage des parkings extérieurs.
Cette résolution n°3 a été acceptée par l'assemblée générale du 13 mars 2018, à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers.
Ceci aboutissait à intervertir 11 places de stationnement destinées aux visiteurs avec 11 places privatives de la société [K] [T], copropriétaire.
Considérant que cette résolution était contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [B], copropriétaires, ont fait assigner par acte d'huissier du 14 mai 2018 le syndicat des copropriétaires du parking des [Adresse 11], représenté par son syndic le cabinet [S] [O], devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 13 mars 2018.
Par jugement contradictoire du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré recevable l'action de M. et Mme [B],
- annulé la résolution n°3 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2018 de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3], représentée par son syndic, le cabinet [G],
- débouté M. et Mme [B] de leur demande de mise en conformité de la matérialisation des places de parking visiteurs avec le règlement de copropriété,
- dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,
- dispensé M. et Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné in solidum le syndicat de copropriétaires du parking des [Adresse 11] et son syndic, le cabinet [G], aux entiers dépens, en ce compris les sommes découlant de l'article A 444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de Maître Dalmayrac conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que l'action avait été intentée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, et qu'elle était donc recevable.
Il a estimé que la résolution critiquée allait bien au-delà d'une simple rectification d'une erreur matérielle, mais qu'elle revenait à modifier les places réservées au bâtiment D avec les places visiteurs, ce qui revenait à une aliénation par échange ; que cette modification aurait dû être votée à l'unanimité et non à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, étant donné que cette aliénation portait atteinte à la destination de l'immeuble.
Cependant, il a rejeté la demande de remise en conformité de la matérialisation des places de parking visiteurs parties communes avec le règlement de copropriété et les plans annexés publiés. Il a retenu que la souhait de la majorité des copropriétaires et de la Sccv [T] était d'aboutir à la modification du règlement de copropriété ; qu'il y avait lieu de leur laisser la possibilité de trouver une unanimité ; que M. et Mme [B] n'apparaissaient pas opposés à un échange par acte notarié avec modification du règlement de copropriété.
-:-:-:-:-
Par déclaration du 24 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble parking des [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la Sarl [G], a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- annulé la résolution n°3 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2018 de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3], représentée par son syndic, le cabinet [G],
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de
3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum le syndicat de copropriétaires des Parking des [Adresse 11] et son syndic, le cabinet [G], aux entiers dépens, en ce compris les sommes découlant de l'article A 444-32 du code de commerce.
Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] sont intervenus volontairement à l'instance.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier parking des [Adresse 11], appelant, demande à la cour, au visa de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- réformer le jugement dont appel sauf en ce qu'il a rejeté la demande de remise en conformité de la matérialisation des places de parking avec le règlement de copropriété et les plans annexés,
- débouter M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B] et les consorts [P] [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et réclamations tendant à l'annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 13 mars 2018, à la mise en conformité des emplacements de parking avec le règlement de copropriété et aux plans annexés ainsi qu'à sa condamnation à payer la somme de 3 000 euros aux époux [B] puis aux consorts [P] [F] par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et d'éventuels frais d'exécution,
- condamner M. [Z] [B], Mme [H] [V] épouse [B] et les consorts [P] [F] au paiement de la somme solidaire de 5 000 euros à son profit représenté par son syndic en exercice, la Sarl Cabinet [S] [O], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la Scp Vaysse Lacoste Axisa, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 29 juillet 2021, M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B], intimés et appelants incidents, ainsi que Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P], venant aux droits des époux [B], intervenants volontaires, demandent à la cour, au visa des articles 329 du code de procédure civile, des articles 10-1, 18, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 967 et de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 13 mars 2018, de :
A titre liminaire,
- donner acte à Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] venant aux droits de M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B] de leur intervention volontaire,
- « dire et juger » recevable l'intervention volontaire de Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] venant aux droits de M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B],
- mettre hors de cause M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B],
Sur le fond,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parking des [Adresse 11], [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet [S] [O] des fins de son appel et de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a annulé la résolution n°3 prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2018 de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet [S] [O],
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de remise en conformité de la matérialisation des places de parking visiteurs avec le règlement de copropriété,
En conséquence,
- condamner le syndicat des copropriétaires à corriger la matérialisation des places de parking visiteurs parties communes de manière à ce qu'elle soit conforme au règlement de copropriété et aux plans annexés et publiés,
En toute hypothèse,
- dispenser M. et Mme [B], Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parking des [Adresse 11], [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet [S] [O] à payer à M. et Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parking des [Adresse 11], [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet [S] [O] à payer à Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P]la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Parking des [Adresse 11], [Adresse 9] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Cabinet [S] [O] au paiement des entiers dépens, en ce compris les sommes découlant de l'article A444-32 du code de commerce dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée, dont distraction au profit de Maître Nicolas Dalmayrac, avocat.
La clôture de l'affaire est intervenue le 24 octobre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 novembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] venant aux droits de M. [Z] [B] et Mme [H] [V] épouse [B], et sur la mise hors de cause de M. et Mme [B] :
Le lot de copropriété n°1039 dont étaient propriétaires M. et Mme [B] a été vendu à Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] , en indivision, par acte authentique du 26 août 2020.
M. et Mme [B] qui ne sont plus copropriétaires n'ont plus qualité à demander l'annulation de la résolution d'assemblée générale. Ils seront mis hors de cause.
Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] qui viennent aux droits de M. et Mme [B] seront déclarés recevables en leur intervention volontaire.
Sur la saisine de la cour :
La cour n'est pas saisie de la recevabilité de l'action des copropriétaires.
Sur l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 13 mars 2018 :
En vertu de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur du 1er novembre 2016 au 1er janvier 2020, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour,
I. Pour la validité de la décision :
6° le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
En vertu de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 -I.
En l'espèce, a été annexé à l'ordre du jour une 'documentation modification règlement de copropriété'. Cette documentation n'est pas produite par le syndicat des copropriétaires. Il est indiqué sur l'ordre du jour que le 'plan de masse définitif de la résidence Les [Adresse 11]' est 'joint aux présentes' et qu'il sera substitué au plan et à ses deux extraits annexés au règlement de copropriété. Selon les intimés, le plan constituant leur pièce 18 a été joint à la convocation.
Selon les intimés, le document avec indication manuscrite 'plan de masse version 3" constituant leur pièce 5 a été joint au procès-verbal d'assemblée générale du 13 mars 2018.
Il n'est pas expliqué en quoi ces plans pièce 18 et pièce 5 des intimés permettent d'identifier et de localiser les parkings visiteurs. Il n'est pas fait état de lettres ou mentions permettant de les repérer.
En outre, il n'est pas justifié qu'ait été joint à l'ordre du jour un règlement de copropriété modifié. Or, dans la mesure où le règlement de copropriété définissait les emplacements communs portant les lettres A à T par rapport aux plans schématiques annexés au règlement, et dans la mesure où ces plans schématiques annexés devaient être remplacés par un seul 'plan de masse définitif', il fallait modifier la rédaction du règlement de copropriété.
L'absence de notification du règlement de copropriété modifié et d'un plan figurant les emplacements de parkings visiteurs et les emplacements de parking privatifs entraîne la nullité de la résolution n°3.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°3 de l'assemblée générale du 13 mars 2018.
Sur la mise en conformité de la matérialisation des places de parking visiteurs avec le règlement de copropriété :
En vertu de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable entre le 1er janvier 2015 et le 1er juin 2020, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.
Ainsi, le règlement de copropriété constitue la loi des parties. Il s'impose aux copropriétaires et leur est opposable.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété n'a pas été publié. Les intimés indiquent sans en justifier que le règlement de copropriété a été publié le 23 août 2013. En tout état de cause, la publication du règlement de copropriété n'est nécessaire qu'à l'égard des tiers.
Le règlement de copropriété indique au titre 2 'description' que cet immeuble comprend 77 emplacements privatifs de parkings portant les numéros 1 à 77 sur les plans schématiques annexés au règlement de copropriété, et 20 emplacements communs portant les lettres A à T sur les plans schématiques annexés, plus communément appelés parkings visiteurs. Il indique que les parkings A à F situés devant le bâtiment B sont plus particulièrement destinés aux visiteurs dudit bâtiment B. Les parkings G à T sont plus particulièrement destinés aux visiteurs des autres bâtiments.
Les plans schématiques 3, 5 et 6 annexés au règlement de copropriété localisent les places de parkings visiteurs (A à T) et les places de parking privatif.
La Sccv [T] indique qu'elle a fait marquer les emplacements selon un 'plan de masse définitif' différent des documents annexés au règlement de copropriété. Ainsi, la matérialisation ne correspond pas au règlement de copropriété.
Or, le syndicat des copropriétaires doit faire respecter le règlement de copropriété.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a débouté les copropriétaires de leur demande de matérialisation des places de parking visiteurs conformément au règlement de copropriété.
Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à matérialiser les places de parking visiteurs conformément au règlement de copropriété et aux plans schématiques annexés.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndic aux dépens in solidum avec le syndicat des copropriétaires, alors que le syndic n'était pas dans la cause autrement qu'en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Dalmayrac, avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il sera condamné à payer à M. et Mme [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens.
Il sera condamné à payer à Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il y a lieu de rejeter la demande de Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] tendant à ce que le syndicat des copropriétaires supporte les sommes découlant de l'application de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée de la présente décision. En effet, le syndicat des copropriétaires se trouvant débiteur des intimés, les frais de l'exécution forcée éventuelle du présent arrêt sont par principe à sa charge
en application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution dans les strictes limites d'ordre public prévues par ce texte, de sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l'exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d'un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l'exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Met hors de cause M. [Z] [B] et Mme [H] [V], son épouse ;
Reçoit Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] venant aux droits de M. et Mme [B] en leur intervention volontaire ;
Confirme le jugement du 21 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Toulouse, sauf :
- en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leur demande de mise en conformité de la matérialisation des places de parking visiteurs avec le règlement de copropriété, étant précisé que les consorts [P] viennent aux droits de M. et Mme [B] ;
- en ce qu'il a condamné le syndic aux dépens in solidum avec le syndicat des
copropriétaires ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble parking des [Adresse 11] à matérialiser les places de parking visiteurs conformément au règlement de copropriété et aux plans schématiques annexés ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble parking des [Adresse 11] aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Dalmayrac, avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le condamne à payer à M. et Mme [B] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et non compris dans les dépens ;
Le condamne à payer à Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Dispense Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Rejette la demande de Mme [U] [F], M. [M] [P] et M. [I] [P] tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble parking des [Adresse 11] supporte les sommes découlant de l'application de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée de la présente décision.
Le Greffier, Le Président,
N. DIABY C. ROUGER
