15/02/2023
ARRÊT N° 02/2023
N° RG 22/00006 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OVKI
J-C.G/IA
Décision déférée du 08 Février 2022 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 21/0042
J-M.GAUCI
[B] [O]
C/
Société OPPIDEA
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [B] [O]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jehan DE LA MARQUE de la SCP D'AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Société OPPIDEA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
[Adresse 10]
[Localité 3]
représenté par Mme [M] [P]
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de:
Président : J.C. GARRIGUES,
Assesseurs : A-M. ROBERT
I. MARTIN DE LA MOUTTE
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCEDURE
La ZAC [Localité 8], d'un périmètre de 113 hectares, a été créée par délibération de [Localité 3] Métropole du 20 décembre 2012. Elle a été déclarée d'intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.
Cette zone s'étend au Sud-Est de la commune de [Localité 3], en entrée de ville, dans le secteur de transition avec la commune de [Localité 12].
L'ouverture d'une enquête préalable à la déclaration dutilité publique du projet de ZAC [Localité 8] a été ordonnée par arrêté préfectoral du 4 mai 2018.
A l'issue de cette enquête, qui a eu lieu du 7 juin 2018 au 17 juillet 2018, les travaux nécessaires à la réalisation de ladite ZAC ont été déclarés dutilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2018.
La SEM Oppidéa, titulaire d'une concession d'aménagement, a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires, y compris par voie d'expropriation.
Parmi les parcelles à acquérir figure une parcelle cadastrée [Cadastre 5], appartenant à Mme [B] [O].
Cette parcelle a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation rendue le 17 novembre 2021.
Suivant courrier en date du 17 février 2021, la SEM Oppidéa a notifié à Mme [O] un mémoire valant offres d'indemnisation, selon la procédure prévue à l'article R.311-6 du code de l'expropriation.
A défaut d'accord, l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation du département de la Haute-Garonne par courrier du 11 mai 2021 aux fins de fixation judiciaire des indemnités revenant à Mme [O].
Le transport sur les lieux est intervenu le 27 septembre 2021.
Par jugement du 8 février 2022, le juge de l'expropriation a :
- fixé la valeur totale de la parcelle cadastrée [Cadastre 5] appartenant à Mme [B] [O] épouse [G], tous préjudices confondus, à la somme de 106.732 euros dont une indemnité de remploi de 10.612 € ;
- laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante ;
- rejeté toute autre demande.
Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a fait application de la méthode d'évaluation par comparaison avec les prix de vente de biens similaires.
Il a rejeté la prétention principale formulée par Mme [O] sur la base partielle d'un rapport d'expertise établi à sa demande par M. [K] au motif que cet expert considérait le terrain comme constructible ou assimilable à un terrain constructible alors qu'il n'en était rien. Il a également rejeté les évaluations établies par le même expert au moyen d'autres méthodes d'évaluation comme incohérentes ou inapropriées à l'espèce.
S'agissant de la méthode par comparaison, il a relevé que les quatre références fournies par l'expert, toutes situées dans la Zac de [Localité 8] validaient l'offre de l'expropriant pour 40 €/m².
Mme [O] a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 10 mars 2022 en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 9 juin 2022, Mme [O] demande à la cour de :
- vu les articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme ;
- vu les articles R. 311-10 et suivants du code de l'expropriation ;
- réformer en toutes ses dispositions le jugement du 8 février 2022 ;
- prononcer le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 5] du patrimoine de Mme [O] vers celui de la société Oppidéa ;
- à titre principal, fixer le montant de l'indemnité principale à 784.080 € et le montant de l'indemnité de remploi à 79.408 € ;
- à titre subsidiaire, fixer le montant de l'indemnité principale à 269.136 € et le montant de l'indemnité de remploi à 27.913 € ;
- condamner Oppidéa à lui verser une somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Oppidéa aux entiers dépens de l'instance.
Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 8 août 2022, la société Oppidéa demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 8 février 2022 dans toutes ses dispositions ;
- fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession revenant à Mme [O] à la somme de 106.732,00 € comprenant une indemnité principale de 96.120 € et une indemnité de remploi de 10.612 €, tous préjudices confondus ;
- rejeter la demande de transfert de propriété de la parcelle [Cadastre 5] comme étant irrecevable et sans objet ;
- condamner Mme [O] à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [O] aux dépens d'appel.
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.
MOTIFS
Le bien exproprié
Il s'agit d'une parcelle cadastrée [Cadastre 5] d'une superficie de 2043 m² située, lieu dit [Localité 7], au [Adresse 1], en forme de double triangle.
En terre nue, enherbée et plantée de quelques arbres, elle est située à l'angle de la [Adresse 1] et et la [Adresse 11], avec un accès direct sur la [Adresse 1].
L'expert [K] indique dans son rapport de 4 août 2021 établi à la demande de Mme [O] :
' Le secteur est mixte habitation et commerce. Se situent à toute proximité une boulangerie enseigne La Panetière, diverses entreprises et locaux artisanaux et commerciaux, ainsi que plusieurs projets d'immeubles d'habitation collectifs de plusieurs dizaines de logements'.
Les principes d'indemnisation
Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 17 novembre 2021.
L'article L.322-2 du même code dispose :
' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.
En l'espèce, le bien est situé dans le périmètre de la Zac de [Localité 8].
L'enquête publique préalable à la DUP s'est ouverte le 7 juin 2018 alors que la ZAC a été créée par délibération du 20 décembre 2012 soit plus d'un an avant l'ouverture de l'enquête.
En conséquence, en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est le 28 décembre 2012, date à laquelle a été publiée la délibération du 20 décembre 2012 créant la ZAC.
A cette date s'applique le PLU approuvé le 29 mars 2012 qui classe la parcelle expropriée en zone AU0.
La zone AU0 est une zone dans laquelle ne sont autorisées que les extensions ou les annexes des constructions à usage d'habitation existantes, ne dépassant pas 20 m² de surface de plancher ainsi que les occupations et utilisations du sol liées aux ouvrages publics d'infrastructure (voirie, eau, gaz, électricité...).
La zone AU0 est fermée à l'urbanisation, ce qui exclut la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation.
Mme [O] critique sur ce point la décision du juge de l'expropriation.
Elle fait valoir que la parcelle est située dans un secteur très attractif de l'agglomération, que l'ensemble des terrains environnants sont construits et occupés par de l'habitation ou des activités tertiaires, que le PLU de la ville de [Localité 3] devenu à nouveau la norme applicable classe la parcelle concernée en zone 1AUC, soit une zone à urbaniser ouverte et en conséquence parfaitement constructible compte tenu de la desserte par les réseaux, que compte tenu de l'évolution des caractéristiques de la parcelle et de sa constructibilité, le juge de l'expropriation peut parfaitement se placer hors de la date de référence pour apprécier la destination réelle du bien, que le PLU de la ville de [Localité 3] ayant connu une quatrième mise en compatibilité du PLU de [Localité 3] ZAC de [Localité 8] par arrêté du 4 décembre 2018, la date de référence à prendre en compte est le 4 décembre 2018 et non le 29 décembre 2012.
La cour ne peut que confirmer que c'est à bon droit que le juge de l'expropriation n'a pas retenu la date de référence proposée par Mme [O].
Il apparaît en effet :
- que le terrain exproprié est situé dans le périmètre d'une Zac ;
- que l'article L. 322-2 alinéa 2 du code de l'expropriation prévoit une date de référence spécifique pour les terrains compris dans un périmètre de ZAC ;
- que la juridiction de l'expropriation ne peut pas prendre en compte la vocation future des biens expropriés, sauf à méconnaître les dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation qui pose le principe selon lequel l'usage effectif des biens s'apprécie à la date de référence ;
- que contrairement à ce que soutient Mme [O], l'évolution des caractéristiques de la parcelle et de sa constructibilité qui est établie au sein même de la ZAC, n'autorisent pas le juge à se placer hors de la date de référence pour apprécier la destination réelle du bien ;
- que le premier juge a justement considéré que les décisions de la Cour de cassation évoquées par Mme [O] à l'appui de ses prétentions étaient inopérantes en l'espèce dans la mesure où elles concernaient soit des procédures de préemption hors ZAC dans lesquelles la date de référence applicable était celle de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, soit une procédure de préemption en ZAC pour laquelle les conditions d'application de la date de référence relative aux ZAC prévue par l'article L. 322-2 du code de l'expropriation n'étaient pas réunies, de sorte que c'est la date de référence de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme qui s'appliquait ;
- qu'en définitive, le fait que le document d'urbanisme ait évolué postérieurement à la date de référence du 28 décembre 2012 est sans incidence en l'espèce, aucune évolution ne pouvant être prise en compte par le juge de l'expropriation.
Le terrain ne peut donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Sur l'indemnité principale
Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.
La prétention principale formulée par Mme [O] pour une somme de 784.080 €, soit 363 €/m², sur la base partielle des conclusions de l'expert [K] dans un rapport établi à la demande de l'expropriée, dont elle écarte les différents abattements qu'il préconise eu égard aux caractéristiques du bien pour aboutir à une valeur de 163,14 €/m², doit être rejetée dès lors que M. [K] considère le terrain constructible, ou plus précisément assimilable à un terrain constructible, alors qu'il n'en est rien.
La demande subsidiaire tirée des conclusions du même expert, d'un montant de 269.136 €, soit 112 €/m², ne doit pas davantage être accueillie. M. [K] définit une valeur métrique par comparaison à d'autres cessions aboutissant à 70 €/m², puis, par application de la méthode par capitalisation avec un taux forfaitaire de 6,50 %, il déduit une valeur de 154 euros, avant de faire la moyenne des deux résultats pour justifier son estimation à hauteur de 112 €/m² ( 70 euros + 154 euros / 2 = 112 €/m² ).
Le premier juge a justement relevé l'incohérence de ces résultats en ce qu'en fonction d'une méthode ou de l'autre, la valeur métrique du bien évoluait du simple au plus du double, et qu'ainsi elles n'étaient pas de nature à se corroborer mais mettaient clairement en lumière une défaillance méthodologique, de sorte que la moyenne des résultats de ces deux approches ne reflétait en rien l'état actuel du marché immobilier pour des terrains classés en zone AU0 de la Zac de [Localité 8]. Il a également justement constaté qu'en l'espèce la méthode par capitalisation n'était pas efficace et ne pouvait qu'être disqualifiée, faute de production à l'instance d'une étude de marché justifiant le taux retenu.
S'agissant de la méthode par comparaison, M. [K] a cité quatre références, toutes situées dans la Zac de [Localité 8] :
- TC 1 : cession du 20/04/2017 - 622.830 € - superficie 20.761 m² - 30 €/m²
- TC 2 : cession du 20/04/2017 - 672.780 € - superficie 22.426 m² - 30 €/m²
- TC 3 : cession du 20/09/2017 - 577.000 € - superficie 14.444 m² - 39,95 €/m²
- TC 4 - cession du 26/09/2019 - 402.902 € - superficie 10.072 m² - 40 €/m².
Les termes de comparaison 2, 3 et 4 sont également citées par la Sa Oppidea qui fait en outre état de trois jugements relatifs à la Zac de [Localité 6] en 2019 et 2020 retenant un prix de 40 €/m², et, en cause d'appel, d'un jugement du 8 février 2022 retenant une valeur de 40 €/m² pour deux parcelles d'une surface totale de 18.997 m² situées dans la Zac de [Localité 8].
L'analyse de ces divers termes de référence valide l'offre de l'autorité expropriante formée sur la base d'une valeur de 40 €/m², Mme [O] et l'expert [K] étant dans l'incapacité de produire le moindre terme de comparaison justifiant une indemnisation à hauteur de 112 €/m², voire de 70 €/m².
Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce que l'indemnité principale a été fixée à la somme de : 2403 m² x 40 €/m² = 96.120 euros.
Sur l'indemnité de remploi
L'indemnité principale s'élève à la somme de 96.120 euros.
En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à :
( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 81.120 € x 10 % ) = 10.612 €.
Sur la demande de transfert de propriété de la parcelle cadastrée [Cadastre 5]
Cette demande, maintenue dans le dispositif des conclusions de Mme [O], a été rejetée par le premier juge par une motivation pertinente que la cour adopte en l'absence de meilleurs arguments ou moyens soulevés devant elle. Le jugement sera confirmé sur ce point.
En toute hypothèse, cette demande se trouvait désormais sans objet, le transfert de propriété étant déjà intervenu par ordonnance d'expropriation en date du 17 novembre 2021.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La SA Oppidea doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge.
Mme [O], partie principalement perdante en cause d'appel, doit supporter les dépens d'appel et être déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est toutefois pas équitable de faire bénéficier la Sa Oppidea des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, en date du 8 février 2022.
Y ajoutant,
Condamne Mme [B] [O] aux dépens d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER J-C.GARRIGUES
