07/02/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/01641 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NTX7
J-C.G/NB
Décision déférée du 29 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 18/00650)
(Mme. GIGAULT)
[F] [S]
C/
S.A.R.L. CAILLEAU PROMOTION
S.A.S.U. IFB FRANCE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [F] [S]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représenté par Me Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
S.A.R.L. CAILLEAU PROMOTION
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A.S.U. IFB FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE
La Sa IFB France a été chargée de la commercialisation des biens d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » située à [Localité 7] (47).
Suivant contrat préliminaire (non daté), M. [F] [S] a réservé un appartement de type 2 et un parking situés au sein de la [Adresse 8].
Par acte authentique en date du 22 mars 2005, M. [S] a procédé à l'achat définitif desdits biens en l'état futur d'achèvement, financés par un prêt de 105 000 euros souscrit auprès du Crédit du Nord.
M. [S] a confié à la société Akerys la gestion locative de ses biens qui ont été livrés le 31 juillet 2006.
Les biens acquis ont été revendus le 11 avril 2017 moyennant la somme de 62 500 euros.
Par acte d'huissier en date du 26 octobre 2017, M. [S] a fait assigner les sociétés IFB France et Cailleau Promotion en leurs qualités respectives de commercialisateur et promoteur immobilier de la résidence litigieuse, devant le tribunal de grande instance de Toulouse afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1382 et 1116 du code civil.
Par jugement contradictoire du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré irrecevable car prescrite, l'action introduite par M. [S] à l'encontre de la Sa IFB France et la Sarl Cailleau Promotion ;
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [S] aux entiers dépens de l'instance ;
- autorisé la Selarl Thevenot Mays Bosson à recouvrer directement contre M. [S] ceux des
dépens dont elle a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu'aux termes de l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi du 18 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Sur la prescription de l'action fondée sur le dol, le tribunal a relevé que la fixation du point de départ du délai de prescription à la date à laquelle l'acquéreur avait fait procéder à l'estimation de son bien immobilier n'était possible qu'à condition de démontrer qu'aucun autre événement ne l'avait mis en mesure de se rendre compte des mensonges et réticences dolosives alléguées, sauf à permettre à l'acquéreur de fixer artificiellement le point de départ de la prescription à une date lui permettant d'exercer un recours. Il a considéré qu'en s'abstenant de fournir tous les éléments relatifs au déroulement de son investissement locatif depuis la livraison de l'immeuble, M. [S] ne justifiait pas de la date tardive invoquée comme point de départ de la prescription. Il a en conséquence fixé le point de départ de la prescription au 31 juillet 2006, date de livraison du bien, et déclaré prescrite l'action fondée sur le dol.
Sur la prescription de l'action fondée sur le défaut d'information et de conseil, le tribunal a considéré qu'un éventuel manquement à ces obligations se situait nécessairement au plus tard au moment de la conclusion du contrat de vente, à moins que l'acquéreur ne démontre qu'il pouvait à cette date légitimement ignorer ce dommage. Il a retenu que cette action se prescrivait le 19 juin 2013 compte tenu de la date d'entrée en vigueur de la loi de 2008 et accueilli en conséquence la fin de non-recevoir soulevée par les défenderesses.
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Par déclaration en date du 7 juillet 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
PRETENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mai 2021, M. [F] [S], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1116 (nouvel article 1137) et 1382 (nouvel article 1240) du code civil, de :
- infirmer la décision dont appel,
Et statuant à nouveau :
- le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;
- débouter les sociétés Ifb France et Cailleau Promotion de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- « dire et juger » que son consentement a été vicié par des manoeuvres dolosives de la part des sociétés Ifb France et Cailleau Promotion ;
- « dire et juger » que les sociétés Ifb France et Cailleau Promotion ont manqué à leur devoir
d'information et de conseil ;
En conséquence,
- condamner solidairement les sociétés Ifb France et Cailleau Promotion à lui payer la somme
de 62 985 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement les sociétés Ifb France et Cailleau Promotion à lui payer la somme
de 6000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. [S] expose qu'il ne s'est réellement rendu compte des manquements à l'obligation d'information et de conseil dont il a été victime que lorsqu'il a fait estimer son bien le 22 octobre 2016 et s'est aperçu que celui-ci avait été largement surévalué avec un prix de vente plus de deux fois inférieur au prix d'acquisition et que l'ensemble des informations contenues dans le 'package' s'avérait erroné.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 janvier 2022, la
Sarl Cailleau Promotion, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1102 et suivants,
1137, 1240 et 2224 du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
A titre liminaire,
- déclarer l'action de M. [S] prescrite ;
Au fond et en toute hypothèse,
- débouter M. [S] de toutes ses demandes à son égard ;
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code
de procédure civile ;
- condamner M. [S] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de
Me [R] [M].
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 novembre 2020, la Sas IFB France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 du code civil (désormais 1240 du même code) et 122 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
- « dire et juger » que l'action de M. [S] est prescrite ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
A titre subsidiaire,
- « dire et juger » qu'elle n'a nullement manqué à ses obligations à son égard ;
- « dire et juger » que le consentement de M. [S] n'a nullement été vicié par des manoeuvres dolosives ;
- débouter en conséquence M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Très subsidiairement,
- constater que de M. [S] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'il revendique ;
- débouter en conséquence M. [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause,
- condamner M. [S] à lui payer en cause d'appel la somme de 5 000 euros sur le fondement
des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Thevenot Mays Bosson sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes de M. [S]
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait
pas connaissance.
Dans ses conclusions, M. [S] soutient avoir commis une erreur sur la valeur vénale du bien lors de l'achat et sur sa valeur de revente.
Il prétend que cette erreur serait due aux mensonges et silences de la Sas Ifb France et que cette dernière, tenue de l'informer et le conseiller dans le cadre de l'acquisition du bien immobilier litigieux, a manqué à ses obligations.
Il fonde son action tant sur le dol que sur l'obligation d'information et de conseil aux fins d'engagement de la responsabilité civile de cette société et de la Sarl cailleau Promotion en sa qualité de vendeur, et d'indemnisation des préjudices qui en auraient découlé.
La recevabilité de ses demandes doit donc être analysée sous ces deux fondements, séparément, les points de départ des délais de prescription devant s'apprécier au regard des conditions de mise en oeuvre spécifiques à chaque fondement de l'action.
Sur l'action fondée sur le dol
L'article 2224 du code civil indique que la prescription commence à courir le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action.
Cette disposition doit être combinée avec les règles applicables en matière de dol et la cour doit
examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience
des mensonges et manoeuvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence évoqué par l'appelant.
M. [S] fait état d'un défaut d'information intentionnel portant sur le prix lors de l'achat et la valeur de revente du bien.
S'il ne peut être imposé à M. [S] de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information du vendeur, il lui appartenait d'effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable, appréciée au regard notamment de l'âge, des capacités socio-économiques et de leur maîtrise des moyens de communication, permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation, à les supposer simplement erronées ou dolosives.
Spécialement sur ce dernier point, il ne ressort pas des éléments du dossier que l'acquéreur ait été mis de fait dans l'impossibilité d'accéder à des informations aussi basiques et accessibles par des manoeuvres que la distance géographique ne saurait caractériser pour des personnes correspondant au profil de M. [S].
Il n'est pas établi que l'acquéreur n'était pas en mesure de connaître, avant de conclure un acte aussi important que l'acquisition d'un immeuble, le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, et par voie de conséquence, le cas échéant, la surévaluation du prix du bien proposé par le vendeur, et qui doit être recherchée à la date de la vente.
Sur le plan strictement limité à la détermination du point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité pour dol à l'endroit du mandataire de recherche du bien dont M.[S] a fait l'acquisition, supposant la démonstration de faits que le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître, au regard des constatations qui viennent d'être faites, pour lui permettre de l'exercer, ce point de départ doit être fixé au plus tard le 22 mars 2005, date de la signature de l'acte authentique de vente, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013. La prescription quinquennale était donc acquise le 26 octobre 2017 lorsque M. [S] a engagé son action en justice. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce que l'action de M. [S] a été déclarée irrecevable du fait de la prescription.
Sur l'action fondée sur l'obligation d'information et de conseil
Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'investisseur démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage, notamment parce que l'information porte sur un risque dont seule la réalisation permet de prendre conscience du manquement.
S'agissant de la valeur du bien à l'achat, le devoir de vigilance oblige les acquéreurs à faire preuve d'une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, ils doivent effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.
Si M. [S] s'était renseigné ainsi qu'il vient d'être précédemment relevé, avant de conclure la vente, sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles présentant des caractéristiques similaires, il aurait été en mesure de détecter, à la supposer réelle, la prétendue surévaluation du prix du bien qu'il reproche aux sociétés intimées et qui doit être recherchée à la date de la vente.
Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 22 mars 2005 et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013.
La prescription quinquennale était donc acquise le 26 octobre 2017, lorsque M. [S] a engagé son action en justice.
S'agissant de la présentation des risques et de la rentabilité de l'investissement, M. [S] considère que son préjudice consiste en une perte de valeur vénale du bien à l'issue de la période de location obligatoire, puisqu'il estime ne pouvoir le revendre au prix de son acquisition, et fixe le point de départ de la prescription au jour où le principe de la surévaluation du prix du bien a été déduit d'une estimation effectuée par une agence immobilière.
Ainsi, il n'articule aucune critique quant à la rentabilité locative du bien au sujet de laquelle il n'est allégué aucune vacance locative ni de loyer inférieur aux projections contractuelles ni quant aux bénéfices de la défiscalisation dont la mise en oeuvre n'est pas discutée.
L'information dont il se prétend créancier porte donc uniquement sur la valeur d'achat du bien qui, aux yeux de l'investisseur, conditionnait l'intérêt de l'opération globale souscrite se déployant en plusieurs éléments formant un tout.
Le risque de perte de valeur vénale du bien dans les années qui suivent la vente en raison d'une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré de l'acquéreur lors de la signature de l'acte authentique d'achat de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au gré de ses intérêts au moment où l'opération devient déséquilibrée pour l'acheteur après un renversement de conjoncture et après la sortie des avantages fiscaux dont il a bénéficié.
Spécialement, dans les circonstances de la présente espèce déjà rappelées, il n'apparaît nullement qu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente, M. [S] ait été mis dans l'impossibilité, fortuite ou provoquée, d'apprécier la valeur réelle du bien acquis et il apparaît au contraire que les risques inhérents à cette opération étaient aisément décelables à cette date tant par l'économie de l'opération globale à laquelle il participait et construite à partir du prix d'acquisition que par un minimum d'intérêt qu'un acheteur même profane peut porter à la valeur d'un bien immobilier dont il ne pouvait ignorer la localisation et vérifier aisément les prix pratiqués dans le secteur.
Sur le strict terrain du devoir d'information et de conseil du mandataire, il ressort des éléments du dossier que des documents présentant les caractéristiques essentielles du bien immobilier et sa situation avaient été fournis, que l'acquéreur avait été informé que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'occupation effective de l'appartement, et qu'il était indiqué dans le document de présentation de l'opération qu'il s'agissait d'une opération « clés en mains » et que le prix stipulé incluait les frais de notaire, d'hypothèque et les intérêts intercalaires.
Si la dernière projection financière réalisée le 12 juillet 2004 (pièce n° 2 de M. [S]), présentée comme non contractuelle, retient comme valeur du bien la somme de
105.000 euros, il ne pouvait échapper à l'investisseur que cette somme de 105.000 euros représentait le coût global de son investissement 'clé en main' tel qu'annoncé.
En l'état de ces constatations circonscrites à la nature de l'information ou du conseil prétendument omis, le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard
le 22 mars 2005, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin
2008, le 19 juin 2013.
La prescription quinquennale était donc acquise le 26 octobre 2017, lorsque M. [S] a engagé son action en justice. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
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Les demandes de M. [S] ayant toutes été déclarées irrecevables, il n'y a pas lieu de statuer sur leur bien-fondé.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
M. [S], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel, avec application au profit de Maître [R] [M] et de la Scp Thevenot Mays Bosson, avocats qui le demandent, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge des parties intimées les frais non compris dans les dépens qu'elles ont pu exposer en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 29 mai 2020 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne M. [S] aux dépens d'appel.
Rejette toutes les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Accorde à Maître [R] [M] et à la Scp Thevenot Mays Bosson, avocats qui le demandent, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
N. DIABY M. DEFIX
