24/01/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/03803
N° Portalis DBVI-V-B7E-N4MI
SL / RC
Décision déférée du 12 Novembre 2020
Tribunal judiciaire de SAINT-GAUDENS (19/00572)
MME [V]
[Y] [S]
C/
S.A. SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL (SAFER) OCCITANIE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [Y] [S]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représenté par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.A. SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL (SAFER) OCCITANIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie AURIACH, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
Exposé des faits et procédure :
Par acte authentique du 13 avril 2018, M. [Y] [S] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Mme [O] [L] et M. [R] [E] portant sur un terrain et une grange situés à [Localité 8], cadastré section [Cadastre 5] lieudit [Adresse 7], d'une superficie de 35a 50ca et section [Cadastre 6] lieudit [Adresse 7], d'une superficie de 15a 14ca pour le prix de 20 000 euros.
Maître [B], notaire instrumentaire, a notifié le projet de vente à la Sa Safer Occitanie suivant formulaire reçu le 26 avril 2018.
Par acte d'huissier du 26 juin 2018, la Safer Occitanie a notifié au notaire sa décision d'exercer son droit de préemption simple et en a informé par lettre recommandée avec accusé de réception Mme [O] [L] et M. [R] [E].
Au rendez-vous fixé pour la signature de l'acte, M. [Y] [S] a indiqué ne pas vouloir vendre ses biens. Il a été convoqué une seconde fois le 30 avril 2019 et devant le refus réitéré de vendre, Maître [B] a établi un procès-verbal de difficulté le même jour.
Par acte d'huissier du 24 septembre 2019, la Sa Safer Occitanie a fait convoquer M. [Y] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins de voir :
- constater la validité de la préemption ;
- constater que la vente intervenue entre la Safer Occitanie et [Y] [S] est parfaite ;
- ordonner l'exécution forcée de la vente sous peine d'astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard.
Dans ses dernières conclusions, M. [S] demandait au tribunal de débouter la Safer Occitanie de ses demandes, et de la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par un jugement du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :
- débouté [Y] [S] de l'ensemble de ses demandes,
- constaté que la vente intervenue entre la Safer Occitanie et [Y] [S] est parfaite,
- ordonné l'exécution forcée de la vente intervenue entre la Safer Occitanie et [Y] [S], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard sur une durée de cinq mois à compter du délai d'un mois de la signification de la présente décision,
- condamné [Y] [S] à payer à la Safer Occitanie la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné [Y] [S] aux dépens dont distraction au profit de Maître Auriach conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'était établie l'existence du consentement des parties sur la chose et sur le prix ; que la Safer avait régulièrement signifié au notaire sa volonté d'exercer son droit de préemption aux conditions et charges qui lui ont été notifiées par acte d'huissier du 26 juin 2018 ; que la rétractation de l'engagement de vendre de [Y] [S] a été constatée par le notaire le 30 avril 2019, soit largement après que la Safer ait manifesté sa volonté de préempter le bien, de sorte que la vente est devenue parfaite.
Par déclaration en date du 23 décembre 2020, M. [S] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Prétentions et moyens des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2021, M. [Y] [S], appelant, demande à la cour de :
- réformer et mettre à néant le jugement entrepris,
- constater que la promesse unilatérale en date du 13 avril 2018 est nulle et de nul effet par application de l'article 1840A du code général des impôts,
- constater en outre qu'en raison du caractère rétractable de cette promesse et du fait qu'elle ne bénéficiait qu'aux consorts [E]-[L] qui ne l'ont jamais acceptée, la Safer ne pouvait sérieusement se substituer à eux.
En conséquence,
- débouter la Safer Occitanie de ses demandes et conclusions,
- la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa procédure abusive et injustifiée, en outre celle de 5 500 euros par application de l'Article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que la promesse unilatérale était nulle faute d'avoir été enregistrée ; que la promesse unilatérale était rétractable ; qu'elle ne bénéficiait qu'aux consorts [E] / [L] ; que ces derniers n'ont jamais déclaré acquérir ; que dès lors, l'obligation de M. [S] ne constituait qu'une obligation de faire, et que la levée d'option par la Safer, postérieure à la rétractation de M. [S], excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2021, la Safer Occitanie, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1589 du code civil, de l'article 515 du code de procédure civile et R143-6 et L 143-1 et suivants du code rural, de :
- confirmer le jugement dont appel,
En conséquence,
- débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner M. [S] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux autres dépens dont distraction à Maître Auriach sur son affirmation de droit.
Elle soutient que l'article 1840 A du code des impôts ne s'applique pas, car le bénéficiaire n'a pas eu le temps d'opter en raison de l'exercice par la Safer de son droit de préemption.
Elle soutient qu'il résulte de la promesse que M. [S] s'est définitivement engagé à vendre le bien et ne pouvait rétracter son engagement ; que l'échange d'une promesse unilatérale d'achat et d'une promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu'elles sont stipulées dans les mêmes termes ; que la vente est donc parfaite.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 18 octobre 2022.
Motifs de la décision :
Sur le caractère parfait de la vente :
L'article 1589 alinéa 1 du code civil dispose : 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.
En l'espèce, l'acte consistait en une promesse unilatérale de vente qui bénéficiait à M. [E] et Mme [L]. Le promettant leur conférait la faculté d'acquérir le bien. Les bénéficiaires acceptaient la promesse de vente en tant que promesse mais se réservaient la faculté d'en demander ou non la réalisation.
Il était stipulé à l'acte : 'En raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s'est formé entre elles un contrat dans les termes de l'article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel.
Il en résulte notamment que :
- le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes si ce dernier lève son option. [...]
Toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter sera de plein droit inefficace et ne pourra produire aucun effet sans l'accord exprès de ce dernier. [...]
En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, nonobstant, dans les deux hypothèses, tous dommages et intérêts.'
Ainsi, la promesse unilatérale de vente a été acceptée par les bénéficiaires, en tant que promesse.
L'article 1840 A du code général des impôts dans sa version en vigueur du 1er juillet 1979 au 1er janvier 2006 disposait :
'Sans préjudice, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article 1741, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seings privés enregistré dans les dix jours de sa date.'
Cet article a été abrogé le 1er janvier 2006, mais il a été repris à l'article 1589-2 du code civil, applicable à compter du 1er janvier 2006. Il dispose : 'Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.'
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2018 a été faite par acte authentique. La formalité de l'enregistrement ne s'imposait donc pas. Cette promesse est en conséquence valable.
La promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2018 à 16 h.
M. [E] et Mme [L] n'ont pas levé l'option. En revanche, la Safer Occitanie a exercé son droit de préemption le 26 juin 2018.
La décision de préemption n'a pas été contestée.
En exerçant son droit de préemption, la Safer Occitanie s'est substituée aux bénéficiaires de la promesse. Dans le courrier par lequel elle exerce son droit de préemption, la Safer dit qu'elle offre d'acquérir le bien pour le prix convenu. En conséquence, la décision de préemption vaut levée de l'option.
La vente entre M. [Y] [S] et la Sa Safer Occitanie était donc parfaite à ce moment-là.
Ce n'est qu'après l'exercice du droit de préemption que M. [S] a déclaré ne plus vouloir poursuivre la vente. Ceci est donc sans effet.
La demande de dommages et intérêts de M. [S] pour procédure abusive est injustifiée.
Le jugement dont appel sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
M. [S], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
Il sera débouté de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint Gaudens du 12 novembre 2020 ;
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [S] aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Auriach des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le condamne à payer à la Sa Safer Occitanie la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Le déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
