24/01/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/03398
N° Portalis DBVI-V-B7E-N27X
SL / RC
Décision déférée du 03 Novembre 2020
Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN (19/01055)
Mme [K]
[X] [Z]
[W] [B] épouse [Z]
C/
[J] [C]
[E] [H]
[F] [C]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [X] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Madame [W] [B] épouse [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
INTIMES
Monsieur [J] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
31500 TOULOUSE
Représenté par Me Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Madame [E] [H] veuve [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
Monsieur [F] [C]
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
******
Exposé des faits et procédure :
Par acte authentique signé le 13 avril 2017, M. [X] [Z] et Mme [W] [B], son épouse, ont acquis de M. [J] [C], M. [F] [C] et Mme [E] [H] veuve [C] une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée sise [Adresse 4]), moyennant le prix de 214 000 euros.
Constatant des infiltrations dans l'immeuble, les époux [Z] ont fait établir un constat d'huissier le 3 juillet 2017 puis ont sollicité de leur compagnie d'assurance l'organisation d'une expertise amiable.
Un rapport d'expertise non contradictoire a été établi le 6 décembre 2017 par le cabinet Polyexpert.
Par ordonnance du 24 mai 2018, le juge des référés a décidé d'une mesure d'expertise et désigné M.Carrillo qui a rendu son rapport le 18 février 2019.
Par actes d'huissier de justice en date des 13, 17 et 18 décembre 2019, [X] [Z] et [W] [B] épouse [Z] ont fait assigner [E] [H] veuve [C], [J] [C] et [F] [C] en garantie des vices cachés devant le tribunal judiciaire de Montauban.
Par un jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- dit que les consorts [C] ne doivent pas la garantie des vices cachés aux époux [Z] concernant les désordres affectant la toiture de l'immeuble, sis [Adresse 4]) vendu le 13 avril 2017,
- dit que les consorts [C] doivent la garantie des vices cachés aux époux [Z] concernant les désordres affectant la véranda de l'immeuble,
- condamné solidairement [E] [H] veuve [C], [J] [C] et [F] [C] à payer à [X] [Z] et à [W] [B] épouse [Z] la somme de 9 135,74 euros au titre de la réduction du prix de vente,
- condamné solidairement [E] [H] veuve [C], [J] [C] et [F] [C] à payer à [X] [Z] et à [W] [B] épouse [Z] la somme de 4 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- débouté les époux [Z] de leurs autres demandes,
- condamné solidairement les consorts [C] à payer aux époux [Z] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700,1° du code de procédure civile,
- condamné solidairement les consorts [C] aux dépens, comprenant ceux de référé, d'expertise et de la présente procédure en application de l'article 696 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour statuer ainsi, tribunal a considéré que si la défectuosité de la toiture était bien interne à l'immeuble et antérieure à la vente, et portait atteinte à la fonction d'étanchéité de la couverture de l'immeuble, et partant à la destination de l'immeuble vendu, le caractère apparent de la vétusté de la toiture excluait la garantie des vices cachés.
Concernant la véranda affectée de désordres consistant en des infiltrations causées par la réalisation d'une extension de toiture en prolongement de celle existant avec un changement de pente, non conforme aux règles de l'art, ces désordres qui ont été mis à jour après démontage du lambris du plafond, n'étaient pas apparents avant la vente d'autant que les acquéreurs avaient été incités à croire que les coulures présentes dans cette pièce le jour de leur visite au mois de novembre 2016 résultaient de la tempête de 2015, que ce sinistre avait justifié la reprise de la rive nord et qu'aucune autre infiltration n'était depuis apparue. Il a retenu que l'insuffisance d'étanchéité de la couverture de la véranda rendait cette pièce impropre à sa destination d'habitation. Il a relevé que les travaux avaient été exécutés par M. [C] entre 1980 et 1990 selon les déclarations de Mme [C], venderesse. Par conséquent, le juge a retenu l'application de la garantie des vices cachés pour ce désordre.
Par déclaration en date du 3 décembre 2020, M. [X] [Z] et Mme [W] [B] épouse [Z] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- dit que les consorts [C] ne doivent pas la garantie des vices cachés aux époux [Z] concernant les désordres affectant la toiture de l'immeuble,
- débouté les époux [Z] de leurs autres demandes.
Prétentions et moyens des parties :
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juillet 2021, M. [X] [Z] et Mme [W] [B] épouse [Z], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1603, 1641 et 1645 du code civil, de :
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a dit que les consorts [C] ne leur devaient pas la garantie des vices cachés concernant les désordres affectant la toiture de l'immeuble et les a déboutés de leurs autres demandes.
Statuer à nouveau et,
- dire que les consorts [C] sont tenus à la garantie des vices cachés pour les désordres relatifs à la défectuosité de la toiture et de l'installation de gaz,
En conséquence :
- condamner solidairement les consorts [C] à leur payer les sommes suivantes :
- à titre principal : 22 298,37 € au titre de la réduction du prix de la vente.
- à titre subsidiaire : 4 911,73 € au titre de la réduction du prix de la vente.
- 9.500 €, somme à parfaire jusqu'à l'arrêt de la cour d'appel, au titre du préjudice de jouissance.
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle :
- a dit que les consorts [C] devaient la garantie des vices cachés aux époux [Z] concernant les désordres affectant la véranda de l'immeuble sis [Adresse 4]) vendu le 13 avril 2017,
- condamné solidairement [E] [H] veuve [C] , [J] [C] et [F] [C] à payer [O] [S] [Z] et à [W] [B] épouse [Z] la somme de 5.658,74 euros au titre de la réduction du prix de vente,
- débouter en conséquence les consorts [C] de leur appel incident,
- condamner les consorts [C] à leur payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d'appel,
- ordonner l'exécution provisoire de droit.
Ils soutiennent qu'au jour de la vente, la vétusté de la toiture n'était pas apparente pour des acquéreurs profanes ; qu'il était extrêmement difficile de constater l'état de la rive gauche depuis l'extérieur de la maison et l'[Adresse 4] ; que pour constater que le solin de la cheminée était vétuste et en mauvais état et les éléments de Paxalu désolidarisés, l'expert a été contraint de monter au 2ème étage de l'immeuble et d'ouvrir le Velux. Ils indiquent que certes des traces de coulures se trouvaient dans la véranda en novembre 2016 mais qu'il leur avait donné comme explications qu'elles avaient été occasionnées par la tempête exceptionnelle du 31 août 2015. Ils disent que s'ils ont été accompagnés, lors de leurs visites, par des artisans, c'était dans le seul but d'estimer le coût des travaux de rénovation de la partie arrière de la maison d'habitation.
Concernant l'installation de gaz, ils indiquent qu'ils ont dû remplacer la conduite de gaz depuis le compteur vers la chaudière. Si l'arrivée du gaz depuis le réseau public, en polyuréthane était identifiable et les branchements en cuivre repérés à l'intérieur de l'habitation, en revanche aucun regard pour le Té de raccordement de ces réseaux n'était accessible. Ils indiquent avoir été contraints de faire réaliser une nouvelle tranchée pour la mise en oeuvre d'une nouvelle canalisation sur le chemin d'accès à l'habitation depuis la rue entre le branchement sur le réseau public et l'habitation. Ils soutiennent que ce vice antérieur à la vente rendait la remise en service de l'installation de gaz impossible.
Concernant la véranda, ils font valoir que pour vérifier la composition et l'état de l'écran sous couverture de la véranda et en conclure que la réalisation de l'extension de la toiture était non conforme aux règles de l'art, l'expert judiciaire a été obligé de démonter le lambris du plafond à proximité du Velux.
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 août 2021, M. [J] [C], M. [F] [C] et Mme [E] [H] veuve [C], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté la demande des appelants au titre de la garantie des vices cachés affectant la toiture,
- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a retenu la garantie des concluants au titre des vices cachés affectant la partie de la véranda de l'immeuble,
En conséquence,
- condamner les appelants à restituer au concluants la somme de 16.459,12 euros versée au titre de l'exécution provisoire outre intérêt au taux légal majoré à compter de février 2021,
- condamner les mêmes à la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
En tout état de cause et eu égard aux travaux envisagés avant l'acquisition par les appelants,
- dire n'y avoir lieu à préjudice de jouissance ou gêne indemnisable et débouter en conséquence les appelants de toutes demandes de ce chef.
Ils soutiennent que les vices en toiture étaient apparents pour les acquéreurs, puisque visibles depuis l'[Adresse 4], d'autant que les acquéreurs étaient accompagnés d'artisans.
Ils soutiennent que s'agissant de l'installation de gaz, le rapport technique établi avant la vente mentionnait des anomalies de type A1 et A2 ; que ce n'est pas parce que lors des travaux de changement de la chaudière, qu'ils avaient prévu dès l'origine, ils ont eu des travaux supplémentaires, que les vendeurs doivent garantie sur ce point ; que c'est le plombier des acquéreurs qui en faisant les travaux a percé un tuyau de gaz nécessitant ces travaux supplémentaires.
Ils soutiennent que s'agissant de la véranda, cette partie du toit est celle où les marques d'infiltration étaient visibles ; que c'est l'intégralité de la toiture qui était à refaire à la simple vue des lieux ; que l'exclusion de garantie des vices cachés pour la toiture doit a fortiori jouer pour la véranda. Ils ajoutent que les travaux relatifs à la véranda ont été effectués il y a plus de 40 ans.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 18 octobre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la garantie des vices cachés :
En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En vertu de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché.
En page 12, l'acte authentique de vente prévoit une clause de non garantie des vices cachés.
Cette clause de non-garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- si le vendeur, bien que non-professionnel, a réalisé lui-même des travaux ;
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
Sur l'installation de gaz :
Dans les diagnostics joints à l'acte de vente les anomalies figuraient. Il était indiqué qu'il fallait mettre aux normes.
'L'installation comporte des anomalies de type A1 qui devront être réparées ultérieurement.
L'installation comporte des anomalies de type A2 qui devront être réparées dans les meilleurs délais.'
Le rapport d'expertise non contradictoire du 6 décembre 2017 mentionne que M. [Z] a déclaré avoir prévu le changement de l'installation de chauffage avant la prise de possession de l'habitation. Toutefois, il n'avait pas intégré dans le coût de ces travaux la mise en oeuvre d'une nouvelle canalisation en polyuréthane entre le réseau public et l'habitation. Ceci a généré un surcoût de l'ordre de 300 euros environ.
Lors des travaux de changement de la chaudière, les acquéreurs ont dû faire des travaux supplémentaires. Le surcoût de 300 euros n'est pas de nature à entraîner la garantie car le vice ne présente pas le caractère de gravité requis.
En conséquence, il n'y a pas de vice caché concernant l'installation de gaz.
Sur la toiture couvrant la partie principale de la maison :
La maison date de 1930.
L'expert judiciaire indique que vue de l'[Adresse 4], toute la rive gauche (façade Sud) est en très mauvais état. Il existe des éléments Paxalu (enduit bitumineux présentant une couleur gris argenté) fixés sur toute la rive avec des éléments désolidarisés, cause d'infiltration au niveau de la véranda dans les pièces Sud/Est et Sud/Ouest. Le Paxalu se relève à la jonction du changement de pente dû à la véranda.
A la limite écran sous-tuiles la rive et les solins de cheminée sont non étanches. Il y a des traces d'infiltration d'eau.
L'état vétuste de la rive et des solins de cheminées est la cause d'infiltration des eaux de pluie.
Ce désordre était visible lors des visites puisqu'il était apparent depuis la voie publique, d'autant que les acquéreurs sont venus sur les lieux accompagnés d'artisans et ce, à plusieurs reprises.
En conséquence, il n'y a pas de vice caché concernant la toiture couvrant la partie principale de la maison.
Sur la partie de toiture qui recouvre la véranda :
Sur le vice caché :
La toiture est constituée de 2 pannes, chevrons avec une sous-face en lambris verni. Il existe un Velux sur lequel on relève la présence d'un écran sous tuile noir. Au niveau des deux pannes, il y a d'importantes traces d'infiltration d'eau sur toute la longueur. Sur le mur Sud, il y avait des traces de coulures visibles lors des visites.
Les parties s'accordent pour dire que lors des visites, on voyait les traces blanches d'infiltration depuis l'intérieur de la véranda. Il y avait eu des infiltrations. Les acquéreurs disent que les vendeurs leur ont dit que les traces d'infiltrations présentes dans la véranda étaient la conséquence de la tempête de 2015, et qu'ils leur ont dit que ces infiltrations avaient cessé au moment de la vente.
Selon les époux [Z], les infiltration se produisent toujours au moment des averses. L'eau s'accumule au niveau de l'écran et se termine par une infiltration importante ruisselant sur le sol. Cette pièce est impropre à sa destination.
Le jour de l'expertise, le lambris du plafond a été démonté à proximité du Velux pour vérifier la composition et l'état de l'écran sous-couverture. L'expert a constaté que l'écran sous-toiture ne remonte pas sur le pan supérieur, la pente de la toiture est très faible permettant aux eaux de pluie de s'infiltrer et s'écouler dans la véranda. Selon l'expert judiciaire, ces désordres n'étaient pas visibles lors des visites.
Ainsi, il a fallu démonter le lambris pour trouver la cause des infiltrations.
Les vendeurs invoquent le caractère apparent du vice, car les infiltrations étaient visibles lors de la vente : on voyait les traces de coulure sur le mur Sud. On voyait lors de la vente que la rive gauche était en très mauvais état aussi bien dans la partie principale que dans la partie véranda. Le Paxalu concernait aussi bien la partie sur l'habitation principale que la partie de toiture sur la véranda. Cependant, la cause des infiltrations par l'écran sous-toiture dans la véranda n'était pas visible.
L'apparence suppose que l'acheteur ait connu le vice dans sa cause et son amplitude, dans son ampleur et ses conséquences, ou dans son étendue et sa gravité.
En conséquence, le vice affectant la toiture de la véranda, qui n'était pas connu dans sa cause et son ampleur avant le rapport d'expertise judiciaire n'était pas apparent.
La véranda est rendue impropre à sa destination d'habitation.
Il y a donc bien vice caché.
Sur la clause de non-garantie des vices cachés :
L'expert judiciaire indique que la véranda a été réalisée par M. [C] en 1980/1990 au-dessus d'un garage. Il y a eu une extension de toiture.
En conséquence, la clause de non-garantie des vices cachés ne s'applique pas car le vendeur a réalisé lui-même les travaux.
Le vendeur doit sa garantie pour le vice caché affectant la véranda, peu important la date de réalisation des travaux.
Le jugement dont appel sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
M. et Mme [Z] et les consorts [C] succombant chacun en leur appel, principal ou incident, il y a lieu de partager les dépens d'appel par moitié entre les parties.
Il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Partage les dépens d'appel par moitié entre les parties ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
