24/01/2023
ARRÊT N°
N° RG 20/02620
N° Portalis DBVI-V-B7E-NXRX
CR / RC
Décision déférée du 04 Septembre 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE (19/00528)
MME [X]
[N] [I]
C/
[M] [P]
[C] [Z] épouse [P]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [N] [I]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [M] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [C] [Z] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. ROUGER, président
A.M ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Par acte authentique du 12 août 2015, M. [M] [P] et Mme [C] [Z] épouse [P] ont vendu à M. [N] [I] une maison d'habitation sise à [Adresse 4], au prix de 211 000 euros.
Par courrier du 15 mars 2018, l'acquéreur a informé les vendeurs d'infiltrations dans la maison et a estimé que ces dernières provenaient d'un vice caché. C'est ainsi qu'il a sollicité de M. et Mme [P] qu'ils lui fassent une proposition amiable d'indemnisation, soulignant que l'acte de vente mentionnait la réalisation de travaux sur la toiture en 2011 donnant lieu à garantie décennale des vendeurs.
Ces derniers ont décliné toute responsabilité décennale par courrier du 5 avril suivant, indiquant que les travaux en toiture avaient eu lieu en 2007 et non en 2011, année mentionnée par erreur dans l'acte, et se prévalant de la clause d'exonération de responsabilité pour vices cachés contenue dans l'acte de vente.
Une réunion d'expertise amiable a été organisée par la Macif, assureur de l'acheteur, le 2 juillet 2018 et le rapport d'expertise a été établi le 12 novembre 2018.
Par lettre recommandée du 22 novembre 2018, la Macif a mis en demeure M. et Mme [P] de verser à son assuré, M. [I], la somme de 7 437,78 euros, au titre de la remise en état de la toiture.
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Par acte d'huissier du 18 février 2019, M. [I] a fait assigner les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Toulouse sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.
Par jugement rendu le 22 mai 2020, le tribunal a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture prise le 6 décembre 2019, ainsi que la réouverture des débats et invité les parties à conclure sur l'éventuelle garantie décennale due par les vendeurs à l'acquéreur en raison de la présence dans l'acte authentique de vente du 4 août 2015 d'une clause aux termes de laquelle les vendeurs ont indiqué que des travaux de rénovation de la toiture et de création de la terrasse ont été achevés courant 2011 et se sont reconnus débiteurs de la garantie décennale au titre de ces travaux en toiture sur lesquels porte le litige.
Par jugement contradictoire du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté M. [I] de sa demande,
- condamné M. [I] aux dépens, dont distraction au profit de la Scp Candelier,
- débouté M. et Mme [P] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.
Pour statuer ainsi le premier juge a retenu qu'il était établi que la toiture de la maison vendue présentait des vices générateurs d'infiltrations la rendant impropre à son usage, qu'aucun élément n'indiquait que ces vices étaient apparents ou aisément décelables pour un acquéreur profane . Il a retenu que les vendeurs avaient fait réaliser des travaux en 2007 concernant la dépose et le remplacement de tuiles dégradées et cassées, que la vente de la maison avait eu lieu huit ans plus tard et que M.[I] n'avait constaté des infiltrations que près de onze ans après les travaux de reprise de tuiles réalisés par les vendeurs en 2007 et deux ans et demi après la vente et qu'il n'était pas permis de considérer que les infiltrations de 2007 aient perduré du fait des travaux réalisés à l'époque par l'entreprise Costa, une telle situation ne pouvant se déduire de la mention erronée dans l'acte de vente de la date de réalisation des travaux par ladite entreprise soit 2011. Relevant que les conclusions du cabinet Polyexpert et le devis de la Sas Ebbt Ingénierie allaient dans le sens d'une problématique de structure de la charpente sur laquelle il n'était pas démontré que les vendeurs aient fait réaliser des travaux, il en a déduit qu'aucun élément du dossier ne permettait de démontrer que les époux [P] aient connu cette situation génératrice d'infiltrations avant la cession de l'immeuble et que l'action en garantie sur le fondement des vices cachés ne pouvait prospérer. Au regard de la date de la facture de l'entreprise Costa il a estimé que la garantie décennale expirait au 21 juin 2017 soit antérieurement à la délivrance de l'assignation, relevant qu'aucun élément du dossier ne permettait d'établir que les travaux en toiture auraient été effectués et auraient donné lieu à une réception moins de 10 ans avant la délivrance de l'assignation.
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Par déclaration du 26 septembre 2020, M. [N] [I] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande et l'a condamné aux dépens.
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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 novembre 2020, M. [N] [I], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil à titre principal, et subsidiairement de l'article 1792-1 du même code, de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Et ce faisant,
- condamner, immédiatement et sans délai, les époux [P] à lui payer la somme de 9.260,94 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant la couverture de l'immeuble par lui acquis le 4 août 2015 situé à [Adresse 4], majorée de celles de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [P] aux entiers dépens de première et de seconde instances, distraction en étant prononcée au profit de Maître Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 février 2021, M. [M] [P] et Mme [C] [Z] épouse [P], intimés, appelants incidents demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* débouté M. [I] de sa demande,
* condamné M. [I] aux dépens, dont distraction au profit de la Scp Candelier,
* dit n'y avoir lieu d'assortir ledit jugement de l'exécution provisoire,
Vu leur appel incident,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Y venant en appel et statuant à nouveau :
- condamner M. [I] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de la première instance,
En tout état de cause et à titre reconventionnel,
- condamner M. [I] à leur verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [I] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la Scp Candelier, sur son affirmation de droit.
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La clôture est intervenue le 28 juin 2022 .
SUR CE, LA COUR :
1°/ Sur l'action en garantie diligentée sur le fondement des vices cachés
Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Selon celles de l'article 1643 du code civil il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, M. [I] a déclaré dans l'acte authentique de vente du 12 août 2015 prendre le bien en son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.
M.[I] s'est plaint d'infiltrations aux vendeurs par courrier du 15 mars 2018, indiquant qu'il les subissait suite aux fortes pluies du début d'année, fuites dont il liait l'existence à une pente faible du toit et à l'insuffisance de gabarit des poutres supportant le poids des tuiles, vices dont il soutient que les vendeurs en avaient connaissance antérieurement à la vente et qui lui auraient été sciemment cachés, ayant découvert des bidons de plastiques destinés à recueillir les fuites ainsi qu'un colmatage de joints de silicone. Il considère que la mauvaise foi des vendeurs est d'autant plus caractérisée que ces derniers auraient fait des déclarations mensongères au jour de la vente concernant les travaux entrepris au niveau de la toiture indiqués comme réalisés en 2011, alors qu'il s'agissait de petits travaux de remaniement de tuiles réalisés par l'entreprise Costa en 2007 et non 2011, dont la facture n'a jamais été jointe à l'acte de vente et qu'il n'a pu se procurer qu'après ses interventions personnelles auprès du notaire.
Le rapport d'expertise amiable réalisé par le cabinet Polyexpert Construction mandaté par la Macif, assureur protection juridique de M.[I], le 12 novembre 2018 après réunion d'expertise du 2 juillet 2018 à laquelle ont été convoqués les époux [P], vendeurs, qui s'y sont fait représentés par leur fille Mme [R], a relevé deux niveaux d'infiltrations :
- dans le petit salon, des infiltrations d'eau ayant abimé le lambris en bois du plafond, apparues depuis début 2017 suivant M.[I], dont la cause paraîtrait relever d'humidité au niveau du chéneau central recueillant les eaux pluviales de deux toitures s'y rejoignant, de pentes différentes, des vis transperçant le chéneau dépourvu de joint de dilatation ayant été relevées notamment au dessus du petit salon, des interrogations étant émises par l'expert s'agissant de la nécessité ou non de refaire l'écran sous-toiture, sur la vérification de la noue centrale, ou encore sur une insuffisance de recouvrement des tuiles, étant précisé que sur la partie recouvrant le petit salon les tuiles ont été relevées comme plus récentes que sur l'autre partie de toiture,
- au niveau du garage, situé à l'arrière de l'habitation, des infiltrations entraînant une humidification de la charpente, étant relevé que celle-ci est apparente, l'expert d'assurance ayant par ailleurs constaté un affaissement des chevrons et des pannes qu'il a imputé en première approche à un sous-dimensionnement des éléments de structure, support de la couverture, au regard des surcharges, particulièrement en cas d'épisode neigeux, impliquant des mesures conservatoires au moyen d'étais et une reprise des éléments de charpente sous-dimensionnés, l'expert d'assurance retenant par ailleurs que les infiltrations d'eau ont un impact sur l'affaissement de la charpente.
S'agissant des infiltrations d'eau au niveau des lambris du plafond du petit salon, apparues selon M.[I] en 2017 dont des causes potentielles multiples ont été évoquées par l'expert d'assurance sous réserve de vérifications techniques qui n'ont manifestement pas été réalisées, ces désordres, apparus plus de deux ans après la vente ne peuvent être considérés comme constituant des vices cachés ayant existé antérieurement à la vente intervenue le 12 août 2015.
S'agissant des infiltrations au niveau du garage situé à l'arrière de l'habitation, résultant selon le courrier de M.[I] du 15 mars 2018 d'une faible pente du toit et de l'insuffisance de gabarit des poutres supportant le poids des tuiles, les termes du même courrier n'en font remonter l'apparition qu'à la suite de fortes pluies du début de l'année, soit début 2018. M.[I] ne déduit l'antériorité des infiltrations que de la découverte par ses soins lorsqu'il a installé des cales entre pannes et chevrons de bidons en plastique au-dessus d'un plancher en mezzanine dans le garage, placés sous des zones de pénétrations d'eau.
Si la présence de bidons en plastique creusés pour recevoir d'éventuelles eaux de pluie atteste de ce que l'immeuble a pu être atteint antérieurement à la vente d'infiltrations en toiture du garage, les époux [P] admettant en page 7 de leurs écritures avoir placé ces bidons sur le plancher de la mezzanine suite à des infiltrations constatées au début de l'année 2007, aucun élément objectif n'établit en revanche que des infiltrations persistaient dans le garage depuis que les époux [P] ont fait procéder au remaniement de la toiture par la société Costa en 2007 selon facture du 21/06/2007, travaux ayant consisté en la dépose de tuiles dégradées et cassées et la fourniture et la mise en place de nouvelles tuiles suivies d'un nettoyage de toiture. Le fait que ces bidons n'aient pas été enlevés par les vendeurs ou par l'entreprise Costa, laquelle n'est au demeurant intervenue sur la toiture que pour remplacer des tuiles cassées ou endommagées, est indifférent et n'établit pas la persistance d'infiltrations après cette intervention. Le fait que, selon ce qu'affirme M.[I], sans aucune justification à l'appui, lorsqu'il fit la découverte des bidons, soit début 2018 époque où il s'est rendu compte d'une fuite suite aux fortes pluie du début d'année, ils étaient pleins et qu'il les aurait vidés péniblement avec l'aide de son gendre, n'établit pas davantage que les bidons étaient pleins avant les pluies du début de l'année 2018, encore moins avant la vente de 2015.
Et s'agissant de l'affaissement des chevrons et des pannes, l'expert du cabinet Polyexpert précise que la flèche de la panne est importante à vue d'oeil, de sorte que cette situation, à supposer qu'elle existât dans les mêmes conditions lors de la vente, était apparente. Seul est susceptible de caractériser un vice caché antérieur à la vente le sous-dimensionnement des éléments de structure, support de la couverture, au regard des surcharges potentielles, dont l'acquéreur n'a été informé que lors des investigations du cabinet Polyexpert mais dont il n'est pas établi que les vendeurs en avaient eux-mêmes conscience ou en avaient été informés préalablement à l'intervention de la vente.
Il est acquis en l'espèce que l'entreprise Costa est intervenue en 2007 sur la toiture de l'immeuble uniquement pour procéder à en remplacement de tuiles cassées ou endommagées ainsi qu'en atteste la facture produite au débat obtenue du notaire instrumentaire par M.[I]. Elle n'a manifestement pas été chargée de procéder à une réfection totale de la toiture. Aucun élément du dossier ne vient par ailleurs établir que l'entreprise Costa soit intervenue sur la toiture en 2011.
L'acte authentique de vente du 12 août 2015 produit en intégralité avec ses annexes numérisées par les époux [P] comporte diverses informations relatives aux travaux réalisés sur l'immeuble à savoir :
- l'immeuble vendu consistait initialement en un bâtiment annexe à une maison à usage d'habitation dont le vendeur n'était plus propriétaire au jour de la vente, ce bâtiment annexe ayant été construit et achevé depuis plus de dix ans en vertu d'un permis de construire délivré le 15 juillet 1982 avec certificat de conformité délivré le 30 septembre 1986,
- l'aménagement de ce bâtiment annexe en bâtiment d'habitation a été réalisé suite à l'obtention par les époux [P] d'un permis de construire en date du 30 mars 1998,
- une déclaration de travaux exemptés de permis de construire a été réalisée par les vendeurs pour la construction d'un garage de bricolage entièrement démontable le 28 juillet 1997,
- les vendeurs ont déclaré en page 14 qu'en dehors desdits travaux ils avaient réalisé sur le bien vendu depuis leur acquisition :
*des travaux de réfection de toiture
*des travaux de création d'une terrasse sans autorisation d'urbanisme préalable
*des travaux de transformation du garage en chambre suite à l'obtention d'une déclaration de travaux délivrée le 7 novembre 2006,
- en page 15 ils ont déclaré avoir réalisé sans autorisation une terrasse courant 2011,
- en page 16, l'acte précise que compte tenu de la date de réalisation des travaux susvisés, la présente vente est soumise pour partie aux garanties et responsabilités édictées par les articles 1792 et suivants du code civil,
- en page 17 les vendeurs ont déclaré que les travaux de rénovation de la toiture et ceux de création de la terrasse ont été achevés courant 2011, sans être en possession du procès-verbal de réception, l'acquéreur déclarant faire son affaire personnelle du fait que ce procès-verbal n'avait pu être produit et maintenir son intention de régulariser l'acte d'acquisition,
- en pages 17 in fine et 18 l'acte précise que le débiteur de la garantie décennale dont l'acquéreur peut bénéficier est le maître de l'ouvrage pour lesdits travaux soit :
*le vendeur s'agissant des travaux de réfection de la toiture et de transformation du garage en chambre
*ainsi que les entrepreneurs intervenus sur les chantiers notamment ceux ayant réalisé la création de la terrasse : l'entreprise de bâtiment Costa (') la copie de la facture des travaux réalisés par l'entreprise sus relatée demeurant jointe et annexée aux présentes sur support électronique.
En annexes à l'acte authentique figurent effectivement la facture de l'entreprise de bâtiment Costa concernant la rénovation du carrelage des terrasses extérieures du 11/10/2011 ainsi que celle concernant la rénovation de la canalisation d'eaux pluviales du 12/11/2011.
S'agissant des travaux de réfection ou de rénovation de toiture, les deux termes étant employés, aucune facture n'a été produite ni sollicitée lors de la signature de l'acte de vente. La mention de la date de réalisation de ces travaux a été groupée avec celle de la réalisation de la terrasse, effectivement rénovée en 2011, seule la facture de ces derniers travaux ayant été produite et annexée à l'acte notarié avec celle concernant la rénovation de la canalisation d'eaux pluviales, travaux auxquels l'acte ne fait nulle référence . Aucun procès-verbal de réception concernant quelques travaux que ce soit n'a pu être produit par les vendeurs de nature à attester d'autres dates de réalisation, et l'acquéreur a déclaré sur ce point faire son affaire personnelle de cette absence.
Compte tenu de cette succession de déclarations et d'approximations dans les termes et dates, il ne peut se déduire des mentions de l'acte que les vendeurs ont fait sciemment une fausse déclaration s'agissant des travaux réalisés en toiture par l'entreprise Costa tant quant à leur étendue que quant à leur date d'exécution dans l'intention de tromper l'acquéreur sur l'état de la toiture. En l'absence de toute facture et de tout procès-verbal de réception, situation qu'il a acceptée lors de la signature de l'acte authentique, et de toute déclaration selon laquelle la toiture avait été refaite à neuf, M.[I] ne peut suggérer qu'il pensait acquérir une maison avec un toit entièrement refait en 2011, ni soutenir que les vendeurs auraient sciemment fait une fausse déclaration sur la nature des travaux réalisés en toiture et leur date d'exécution pour occulter l'existence d'infiltrations persistantes, la réalité de cette persistance depuis le remaniement de la toiture réalisé en 2007 n'étant au demeurant pas établie.
Aucune mauvaise foi n'est caractérisée en l'espèce à l'égard des époux [P] de nature à les priver du bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés prévue à l'acte. Le premier juge a donc justement retenu que l'action en garantie diligentée par M.[I] à l'encontre de ses vendeurs ne pouvait prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés.
2°/ Sur l'obligation de délivrance
M.[I] soutient alternativement en cause d'appel, qu'il serait fondé à agir sur le fondement de l'obligation de délivrance des vendeurs, dès lors que la chose cédée n'était pas conforme à la destination qui devait être la sienne s'agissant d'un immeuble en nature de maison d'habitation dont le couvert n'était pas assuré, état de fait dissimulé par les vendeurs.
Il ne peut qu'être relevé que M.[I] a acquis en 2015 une maison à usage d'habitation édifiée en 1982 pour la partie anciennement annexe, transformée en maison d'habitation en 1998 soit 17 ans avant la vente de 2015, et ce, en l'état où elle se trouvait lors de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'avait vue et visitée, maison dont il est effectivement entré en possession, la délivrance au sens de l'article 1604 du code civil s'entendant du transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l'acheteur. Pour le surplus, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale, tel qu'invoqué, relève exclusivement de l'action en garantie des vices cachés soumise aux dispositions des articles 1641 et suivants du code civil examinée ci-dessus et jugée mal fondée. La demande alternative d'indemnisation de M.[I] sur le fondement de l'obligation de délivrance doit en conséquence être rejetée.
3°/ Sur la garantie décennale des vendeurs
L'immeuble d'habitation ayant été édifié en 1998, le délai de garantie décennal relativement à la structure de l'immeuble, en particulier la structure de la charpente, était largement expiré à la date de la vente intervenue le 4 août 2015. Par ailleurs, s'agissant des travaux de remaniement de la toiture par changement des tuiles cassées et endommagées sur une partie du toit réalisés au plus tard en juin 2007 puisque facturés par l'entreprise Costa le 21/06/2007, à supposer qu'ils puissent ouvrir droit à la garantie décennale au sens de l'article 1792 du code civil, il ne peut qu'être constaté que cette garantie expirait au plus tard 10 ans après cette facturation soit fin juin 2017 en application des dispositions de l'article 1792-4-1 du même code, de sorte que le premier juge a justement retenu qu'à la date de l'assignation intervenue le 18 févier 2019, la garantie décennale pouvant être due par les vendeurs, maîtres d'ouvrage, était expirée. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté M.[I] de ses demandes indemnitaires quel qu'en soit le fondement.
4°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Succombant en ses prétentions M. [N] [I] doit supporter les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. Il se trouve redevable d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant au titre de la procédure de première instance, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt sans pouvoir prétendre lui-même à l'application de ce texte à son profit.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celle ayant débouté M.[M] [P] et Mme [C] [Z] épouse [P] de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,
Condamne M. [N] [I] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct par la Scp Candelier, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Condamne M.[N] [I] à payer à M.[M] [P] et Mme [C] [Z] épouse [P] pris ensemble une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d'appel
Déboute M.[N] [I] de sa demande d'indemnité sur ce même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
