24/01/2023
ARRÊT N°
N° RG 19/03363
N° Portalis DBVI-V-B7D-NDDW
SL / RC
Décision déférée du 25 Juin 2019
Tribunal de Grande Instance d'ALBI
17/00187
TGI ALBI
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI-PYRENEES
C/
SARL AD PROMOTION
SARL ALBERT ET FILS BATIMENT
SARL A2DE
SARL AI3C
SAS SOCOTEC CONSTRUCTION
Groupement MAF
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI-PYRENEES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SARL AD PROMOTION
prise en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au
dit siège social
[Adresse 3]
[Localité 16]
Représentée par Me Angéline BINEL de la SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES SUR APPEL PROVOQUE
SARL ALBERT ET FILS BATIMENT
Immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Castres sous le numéro 808044432, représentée par son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 17]
Représentée par Me Florence PAMPONNEAU de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D'ALBI
SARL A2DE
[Adresse 11]
[Localité 16]
Représentée par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
SARL AI3C
[Adresse 4]
[Localité 16]
Représentée par Me Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS SOCOTEC CONSTRUCTION
Venant aux droits de SOCOTEC FRANCE, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 834157513
[Adresse 13]
[Localité 15]
Représentée par Me Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE
GROUPEMENT MAF
[Adresse 5]
[Localité 14]
Représentée par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
*******
Exposé des faits et procédure :
Par acte authentique en date du 7 août 2014 reçu par Maître [J], notaire à Albi, la Caisse d'Épargne Midi Pyrénées (ci-après caisse d'épargne) a acquis auprès de la Sarl AD Promotion un local à usage commercial situé [Adresse 18] et [Adresse 2], en l'état futur d'achèvement, pour un montant de 381.264,90 euros.
Le procès-verbal de livraison entre la société AD promotion et la caisse d'épargne a été signé le 8 décembre 2014, avec réserves. Plusieurs solutions techniques ont été proposées à l'agence bancaire qui soulevait le problème de la hauteur sous plafond non conforme aux dispositions sur le handicap en raison de la présence de poutres.
Par courrier recommandé du 5 novembre 2015, la Caisse d'Épargne sollicitait la résolution amiable de la vente en raison de l'inadaptabilité des locaux et ainsi le remboursement des sommes versées.
Suite au refus de la société AD Promotion et après autorisation du 3 février 2016, la Caisse d'Épargne a fait assigner la société AD Promotion à bref délai devant le tribunal de commerce d'Albi, par acte du 18 mars 2016 en résolution de la vente et dommages et intérêts.
Par acte du 26 avril 2016, la société AD Promotion appelait dans la cause et en garantie :
- la société A2DE- maître d'oeuvre,
- la société AI3C ' bureau d'étude, structure béton,
- la société Albert et fils bâtiment- entreprise en charge du gros oeuvre,
- la société Socotec France - bureau de contrôle technique.
Par ordonnance en date du 25 novembre 2016, le tribunal de commerce d'Albi ordonnait la jonction des procédures.
Par jugement du [Adresse 18] décembre 2016 rectifié par décision du 13 janvier 2017, le tribunal de commerce d'Albi se déclarait incompétent 'rationae materiae' au profit du tribunal de grande instance d'Albi.
Par acte du 26 mars 2018, la société AD Promotion appelait en cause son assureur la Maf. L'affaire était jointe à l'affaire principale par ordonnance du 25 avril 2018.
Par jugement du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Albi a :
- déclaré l'action de la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées recevable ;
- débouté la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées de l'ensemble de ses demandes ;
- mis hors de cause la Sarl A2DE, la Maf, la société Socotec France, la Sarl AI3C et la Sa Albert et Fils Bâtiment ;
- condamné la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées à payer à la Sarl AD Promotion la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées aux entiers dépens ;
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques ;
- rejeté le surplus des demandes.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le délai de forclusion d'un an à compter de la réception des travaux, ou d'un mois après la prise de possession des lieux, n'avait pas commencé à courir, la banque n'ayant jamais pris possession des locaux malgré la remise des clés ; qu'il était clair pour la société AD promotion que cette prise de possession n'avait pas eu lieu malgré la réception et que les réserves n'ont jamais été intégralement levées ; qu'il importait peu dès lors de savoir si le vendeur avait pris ou non l'engagement exprès de réparer le vice, enfermant l'action dans un délai de droit commun.
Il a considéré que l'acte introductif d'instance avait bien été publié.
Il a estimé qu'une expertise n'était pas opportune.
Il a considéré que la demande de résolution sur le fondement de la non conformité pour avoir livré un bien non conforme aux normes spéciales liées à l'activité de banque devait être rejetée faute de démontrer une impossibilité d'exploiter le local ou une gêne dans son utilisation.
Il a relevé un manquement du promoteur à son devoir de conseil, mais a estimé qu'en refusant l'ensemble des propositions de reprise faites par ce dernier, la banque avait concouru à son propre préjudice, ce qui excluait toute possibilité de chiffrage du préjudice actuel.
Par déclaration en date du 17 juillet 2019, la Sa Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées a relevé appel de ce jugement, intimant la société AD promotion, en ce qu'il a :
- débouté la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées de l'ensemble de ses demandes.
- mis hors de cause la Sarl A2DE, la Maf, la Socotec France, la Sarl AI3C et la Sa Albert et Fils Bâtiment,
- condamné la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées à payer à la Sarl AD Promotion la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi Pyrénées aux entiers dépens,
- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.
La société AD promotion a assigné en appel provoqué la société Albert et fils bâtiment, la Maf, la Sarl A2DE, la Sarl AI3C, la Sas Socotec construction, par actes des 10 et 13 janvier 2020.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 octobre 2021, la Sa Caisse d'Épargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1642-1, 1184 et 1147 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes,
A titre principal,
- prononcer la résolution de la vente conclue entre elle et la société AD Promotion par acte authentique du 7 août 2014 reçu par Maître [J], notaire à Albi, publié au service de la publicité foncière d'Albi le 4 septembre 2014 Volume 2014P n° 4759 d'un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A constituant le Lot 1 dans un immeuble situé au [Adresse 18] et [Adresse 2] figurant au cadastre sous les relations suivantes :
Section
Numéro
Lieu-dit
BX
[Cadastre 7]
11, avenue François Verdier
BX
258
[Adresse 18]
BX
[Cadastre 12]
[Adresse 9]
État descriptif de division-Règlement de propriété
L'ensemble immobilier sus désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété suivant acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 16], le 3 décembre 2013 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 16] le 13 décembre 2013 volume 2013P numéro 6753.
Une attestation rectificative a été établie par Maître [I], notaire à [Localité 16], le 14 janvier 2014 au service de publicité foncière le 20 janvier 2014 volume 2014 P numéro 409.
Effet relatif antérieur
En ce qui concerne la parcelle cadastrée section BX numéro [Cadastre 7] et [Cadastre 8] :
acquisition suivant acte reçu par Me [U] notaire à [Localité 16] le 29 mars 2013, dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 16] le 10 avril 2013, volume 2013 P numéro 1935,
En ce qui concerne la parcelle cadastrée section BX numéro [Cadastre 12] :
acquisition suivant acte reçu par Me [I] notaire [Localité 16] le 3 décembre 2013 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière d'[Localité 16] le 13 décembre 2013, volume 2013, numéro 6749,
- ordonner la publication du jugement à la conservation des hypothèques,
- s'agissant d'une demande en justice tendant à obtenir la résolution d'une vente immobilière, lui donner acte que consécutivement à la délivrance de son assignation, elle a procédé conformément aux articles 28 4° et 30 du décret du 4 janvier 1955 et de l'article 56 4°du Code de procédure civile à la publication de l'assignation au service de la publicité foncière d'[Localité 16] et qu'elle en justifie,
- constater que la société AD Promotion n'a présenté et ne présente aucune offre sérieuse fiable et légitime de réparation susceptible de la priver de sa demande de résolution de la vente,
- condamner la société AD Promotion à lui restituer la somme de 376.939,16 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 5 novembre 2015,
- condamner la société AD Promotion à la somme de 7.112,20 euros correspondant aux frais d'acquisition à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts légaux à compter du 5 novembre 2015,
- condamner la société AD Promotion au remboursement des charges de copropriété sur présentation des appels de fond et justificatifs du règlement par elle-même s'agissant d'une créance dont le montant est nécessairement évolutif mais néanmoins déterminable et au moins à titre provisionnel condamner la société AD Promotion au paiement de la somme de 5.968,18 euros arrêtée au 6 octobre 2021,
- ordonner, en tant que de besoin, la restitution des biens litigieux à la société AD Promotion,
- débouter la société AD Promotion de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles et notamment de sa demande d'expertise,
Subsidiairement,
- si par impossible la Cour ne devait pas prononcer la résolution de la vente au motif que la société AD Promotion offre de réparer et si la Cour estime que la solution de l'excavation est conforme à l'acte de vente conclu entre les parties, enjoindre la société AD Promotion en application de l'article 1641-2 à exécuter son obligation de réparer sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société AD Promotion, en considération de son manquement à son obligation de conseil, au paiement de la somme de 190.632,45 euros à titre de dommages et intérêts,
En toutes hypothèses,
- condamner la société AD Promotion au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 août 2022, la Sarl AD Promotion, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1184, 1603, 1604, 1642-1, 1648 du code civil, R. 311-19-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, 122, 123, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
- déclarer la demande la Caisse d'Epargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées de résolution de la vente conclue le 7 août 2014 avec la société AD PROMOTION irrecevable comme forclose,
- en tout état de cause, débouter la Caisse d'Epargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes à son encontre comme injustes et infondées,
- condamner la Caisse d'Epargne au paiement de la somme de 11 437,95 euros au titre du solde du prix,
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel expert en techniques du bâtiment qu'il plaira au Tribunal avec pour mission :
* de prendre connaissance des documents de la cause, de recueillir contradictoirement les explications des parties et de tout sachant,
* de s'adjoindre tout sapiteur de son choix,
* de prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties, de déterminer les missions respectives qui ont été confiées à chacun des intervenants et la chronologie des travaux respectifs,
* de dire si la hauteur sous poutre du local commercial vendu à la Caisse d'Épargne est conforme au contrat du 7 août 2014 et à la réglementation applicable en l'état d'un local livré brut de béton, hors d'eau et hors d'air,
* de dire si le défaut allégué est imputable à un défaut de conception et/ou d'exécution,
* de dire si les travaux proposés par les intervenants à l'acte de construire sont satisfaisants,
* de s'expliquer techniquement sur les dires et observations des parties à l'occasion d'une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, ou le cas échéant par une note écrite diffusée avant le dépôt du rapport, pour informer les parties de l'état de ses investigations sur l'ensemble des chefs de mission ci-dessus,
* d'une manière générale de donner au Tribunal tous éléments de caractère technique utiles à la solution du litige,
- dire que la présente expertise se fera aux frais avancés de la Caisse d'Épargne,
A titre infiniment subsidiaire,
Dans l'hypothèse où par impossible la résolution de la vente serait prononcée :
- à titre principal, condamner in solidum, à charge pour la cour d'appel de déterminer la quote-part de responsabilité incombant in fine à chacune des parties la société A2DE et son assureur la Maf, la société AI3C, la société Socotec Construction et la société Albert & Fils Bâtiment à la relever indemne de l'intégralité des condamnations financières prononcées à son encontre au titre des effets de la résolution du contrat de vente en l'état de futur achèvement du 7 août 2014,
- à titre subsidiaire, condamner in solidum, à charge pour la cour d'appel de déterminer la quote-part de responsabilité incombant in fine à chacune des parties, la société A2DE et son assureur la Maf, la société AI3C, la société Socotec Construction et la société Albert & Fils Bâtiment, à lui payer une provision de 280.000 euros à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices résultant de la résolution de la vente,
Dans l'hypothèse où par impossible elle serait condamnée, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à verser à la Caisse d'Épargne des dommages et intérêts :
- condamner in solidum, à charge pour la cour d'appel de déterminer la quote-part de responsabilité incombant in fine à chacune des parties, la société A2DE et son assureur la Maf, la société AI3C, la société Socotec Construction et la société Albert & Fils Bâtiment, à la relever indemne des dommages et intérêts mis à sa charge au profit de la Caisse d'Épargne,
En toutes hypothèses,
- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er avril 2020, la Sarl Albert et Fils Bâtiment, intimée, demande à la cour, au visa des articles 6, [Adresse 18], 56, 146 et 564 du code de procédure civile ainsi que des articles 1642-1 et 1648 du code civil, de :
A titre principal,
- dire nouvelles les demandes formées par la société AD Promotion en cause d'appel à son encontre,
- dire en outre que la société AD Promotion n'est pas fondée à solliciter sa condamnation à la relever indemne au titre d'une action principale en restitution du prix de la vente à laquelle la concluante n'est pas partie,
En conséquence,
- dire en tout état de cause irrecevables les demandes de la société AD Promotion en tant que dirigées à son encontre,
- débouter la société AD Promotion et toute partie de toute demande en tant que dirigée à son encontre,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple,
A titre subsidiaire,
- dire la Caisse d'Épargne forclose en son action et en sa demande de résolution de la vente passée le 7 août 2014 avec la société AD Promotion,
- dire que la société AD Promotion s'abstient de fonder son action en fait et en droit en tant que dirigée à son encontre,
- dire au surplus que la société AD Promotion ne rapporte nullement la preuve d'un quelconque élément de responsabilité à sa charge,
En conséquence :
- dire l'action diligentée par la société AD Promotion à son encontre dépourvue de fondement et d'objet,
- débouter toute partie de toute demande dirigée à son encontre,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple,
A titre infiniment subsidiaire : la garantie des sociétés,
- condamner in solidum les sociétés A2DE, AI3C, Socotec et la Maf à la relever de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre, par application des dispositions de l'article 1382 du code civil,
En toute hypothèse,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause pure et simple,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société AD Promotion de sa demande de d'expertise,
- débouter toute partie de toute demande dirigée à son encontre,
- condamner la société AD Promotion à lui payer une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1383 du Code civil pour avoir été injustement attraite dans la cause,
- condamner la société AD Promotion et toute partie succombante à lui payer une somme de 5.000 euros sur fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 26 février 2020, la Sarl A2DE et la Maf, intimées, demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la société AD Promotion à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société AD Promotion aux entiers dépens,
Subsidiairement,
- prononcer la nullité de l'assignation délivrée à la Mutuelle des Architectes Français sur le fondement de l'article 56 du Code de procédure civile,
- dire que la société AD Promotion présente pour la première fois des demandes nouvelles à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français en cause d'appel,
- mettre purement et simplement hors de cause la Mutuelle des Architectes Français,
- dire qu'elles sont parfaitement fondées à opposer à la société AD Promotion la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable du conseil de l'ordre des architectes avant toute action en justice,
- les mettre purement et simplement hors de cause,
- débouter la société AD Promotion de toute demande présentée à leur encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
- dire que la société AD Promotion ne rapporte pas la preuve d'un préjudice certain qui résulterait directement d'un manquement imputable à la société A2DE,
- dire qu'elles sont parfaitement fondées à opposer à la société AD Promotion la clause d'exclusion de condamnation solidaire ou in solidum,
- dire que la société A2DE n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles,
- les mettre purement et simplement hors de cause,
- pour le cas où une condamnation solidaire ou in solidum serait prononcée à leur encontre, condamner solidairement les sociétés AI3C, Albert et Fils et Socotec à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de la société AD Promotion,
- en toute hypothèse, dire que la Mutuelle des Architectes Français est parfaitement fondée à opposer à la société AD Promotion les conditions et limites du contrat d'assurance, notamment le montant de la franchise,
- condamner tout succombant à leur payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit d'[B] [W], de la Selarl [B] [W] et associés, sur ses dires et affirmations de droit.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 avril 2020, la Sarl AI3C, intimée, demande à la cour, au visa des articles 4 du code de procédure civile, 1642-1 et 1648 du code civil, de :
Avant tout débat au fond,
- dire que la Caisse d'Épargne est forclose à l'encontre de la société AD Promotion, en conséquence, rejeter la demande de la société AD Promotion à son encontre,
A défaut,
- dire que la demande provisionnelle formulée par la société AD Promotion est une demande nouvelle, en conséquence, la déclarer irrecevable,
À titre subsidiaire, sur le fond,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
* a débouté la Caisse d'Épargne de l'ensemble de ses demandes,
* l'a mise hors de cause,
À titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse d'une résolution de la vente,
- condamner les sociétés Albert & Fils, Socotec, A2DE et la Maf, à la relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre,
- rejeter la demande d'expertise sollicitée,
En toute hypothèse, y ajoutant,
- condamner tout succombant à payer une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil, avocats, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 avril 2020, la Sas Socotec Construction, venant aux droits de la société Socotec France, intimée, demande à la cour, au visa des articles L.111-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Caisse d'Épargne de l'ensemble de ses demandes et l'a mise hors de cause,
- débouter la société AD Promotion et toutes les autres parties de leurs demandes principales ou en garantie contre elle,
- condamner la société AD Promotion ou tout succombant à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société AD Promotion ou tout succombant aux entiers dépens de l'instance,
A titre subsidiaire,
- débouter la société AD Promotion de toute demande au titre de la restitution du prix de vente,
- débouter la société AD Promotion de sa demande subsidiaire tendant au versement d'une somme provisionnelle de 280.000 euros,
- dire que son obligation « ne saurait être engagée au-delà de dix fois le montant des honoraires perçus au titre de la mission pour laquelle sa responsabilité serait retenue »,
- dire que la société Albert & Fils Bâtiment, la société A2DE et la société AI3C seront condamnées à la relever et garantir de l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,
- lui donner acte de ses plus expresses réserves sur la demande d'expertise judiciaire formulée par la société AD Promotion.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 26 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la forclusion de l'action en résolution de vente :
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En vertu de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
L'article 1642-1 du code civil dispose :
'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.'
L'article 1648 du code civil dispose :
'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.'
En l'espèce, la caisse d'épargne se plaint de défauts de conformité apparents.
Ceci relève des articles 1642-1 et 1648 du code civil.
La livraison est intervenue le 8 décembre 2014 entre la société AD promotion et la caisse d'épargne, avec réserves. Il a été relevé notamment : problème de hauteur sous poutre, non conforme loi handicap, code du travail. Le procès-verbal de livraison mentionne que la remise des clés a été effectuée : 3 clés du local, dont une remise au cabinet ARCS le même jour et une clé du portillon.
La caisse d'épargne soutient que la prise de possession était conditionnée à la levée des réserves.
Cependant, la remise des clés vaut prise de possession par l'acquéreur. En effet, la prise de possession intervient avec l'occupation effective de l'immeuble ou la mise à disposition de celui-ci à l'accédant. La remise des clés matérialise la prise de possession.
Certes, l'acquéreur ne s'était pas installé dans les lieux suite à la livraison. C'est en ce sens qu'il faut comprendre le courrier du 5 août 2015, par lequel la société AD promotion écrit à la caisse d'épargne : 'Ainsi, cet aménagement technique étant réglé, la dernière réserve formulée par vos soins peut être considérée comme levée et nous vous invitons à nous faire connaître la date à laquelle vous envisagez de prendre possession des lieux.'
Cependant, la remise des clés suffit à valoir prise de possession, et le fait que la caisse d'épargne n'ait pas occupé effectivement les lieux ne peut être opposé à la société AD promotion pour retarder le point de départ de la forclusion.
Dans un courrier du 13 mars 2015, la caisse d'épargne écrit à la société AD promotion : 'Nous avons constaté que l'ensemble des réserves ont été levées, hormis la hauteur poutre béton... Nous restons dans l'attente de vos propositions pour lever cette dernière réserve qui rendra le local conforme à la réglementation applicable en matière de loi handicap pour les établissements recevant du public. Par ailleurs, une fois ces propositions validées, nous voudrez bien nous proposer une nouvelle date de remise des clés, la précédente ayant été annulée par vos soins le 23 février.'
La caisse d'épargne invoque l'annulation de la remise des clés le 23 février 2015. Cependant, elle ne démontre pas qu'elle a dû rendre les clés à la demande de la société AD promotion.
Le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil n'est pas applicable à l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement contractuel pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres apparents apparus dans le délai de l'article 1642-1 du code civil.
Cet engagement ne résulte pas seulement de la mention du désordre sur le procès-verbal de prise de possession. Il doit être exprès, manifesté par un acte positif : promesse écrite, calendrier d'intervention d'entreprises.
Ainsi, si dans le délai d'un an imparti à l'acquéreur pour introduire son action, le vendeur a pris l'engagement de réparer le vice, l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement contractuel pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres sera alors enfermée dans le délai de prescription de droit commun de 10 ans prévu à l'article 1792-4-3 du code civil.
En l'espèce, la société AD promotion a pris l'engagement clair et non équivoque de réparer, même si dans le courrier d'août 2015 elle parle de geste commercial. En effet, elle communique des plans, fixe des dates d'intervention :
- attestation de levée de réserves de l'architecte du 14 janvier 2015 : 'Les points à ce jour non levés sont : solution technique pour relever hauteur poutre béton, voir courrier réponse BET structure, en attente d'une étude complémentaire et suggestion d'aménagement voir plan joint' ;
- résolution proposée en assemblée générale : 'afin de remédier à un problème de hauteur, le propriétaire du lot 1 (local commercial du rez-de-chaussée bâtiment A) souhaite déposer les poutres existantes en proposant une ou plusieurs solutions de remplacement' ;
- courrier de la société AD promotion à la caisse d'épargne du 5 août 2015 : 'Nous avons pris bonne note de votre dernière réserve exprimée quant à la hauteur au niveau du passage des poutres en fond de local. Ce point a été soumis au maître d'oeuvre et au bureau d'étude avec le souci de satisfaire sur un plan commercial à votre demande, sans pour autant que cela ne vaille reconnaissance de responsabilité. Nous sommes parvenus, sur un plan technique, à une solution conforme avec un abaissement du sol à l'emplacement des poutres censées être trop basses et création dans le couloir d'une rampe d'accès avec une amplitude limitée. [...] Ces travaux, sauf contrordre de votre part, sont programmés pour une exécution dans les meilleurs délais compatibles avec la période d'absence des entreprises sur le mois d'août' ;
- courrier de la société AD promotion à la caisse d'épargne du 18 septembre 2015 : 'Nous avons pris note de votre souhait d'obtenir un plan d'exécution des travaux d'aménagement répondant à votre demande. Nous vous adressons donc sous ce pli ledit plan permettant d'aboutir à une solution conforme avec abaissement du sol à l'emplacement des poutres censées être trop basses et création dans le couloir d'une rampe d'accès avec une amplitude limitée. De manière concrète, cet aménagement technique étant réglé, nous vous laissons le soin de confirmer en retour votre accord pour commanditer les travaux afin que vous puissiez prendre possession des lieux.'
Le délai de prescription de droit commun concerne l'action en réparation des désordres Si l'engagement de réparer n'est pas suivi d'effet, ceci ne permet pas de faire revivre le délai de forclusion de l'action en résolution du contrat.
En conséquence, la prise de possession étant intervenue le 8 décembre 2014 et la caisse d'épargne ayant fait assigner la société AD promotion devant le tribunal de commerce d'Albi par acte d'huissier du 18 mars 2016, l'action de la caisse d'épargne en résolution de la vente est forclose.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la caisse d'épargne.
L'action de la caisse d'épargne en résolution de la vente sera déclarée irrecevable.
Sur la demande de paiement du solde du prix de vente :
Le prix de vente était fixé à la somme de 381.264,90 euros.
3% du prix était payable à la levée des réserves, soit 11.437,95 euros. La société AD promotion indique que cette somme ne lui a pas été payée et fournit un décompte en ce sens.
Suivant procès-verbal de levée des réserves du 14 janvier 2015, les réserves ont été levées, sauf celle concernant la hauteur des poutres béton. L'action en résolution de la vente sur ce fondement est forclose.
La caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées sera donc condamnée à payer à la société AD promotion la somme de 11.437,94 euros au titre du solde du prix de vente.
Sur les demandes subsidiaires :
La caisse d'épargne demande si par impossible la Cour ne devait pas prononcer la résolution de la vente au motif que la société AD Promotion offre de réparer et si la Cour estimait que la solution de l'excavation était conforme à l'acte de vente conclu entre les parties, d'enjoindre à la société AD Promotion en application de l'article 1641-2 d'exécuter son obligation de réparer sous astreinte.
Elle indique qu'elle n'a jamais refusé le principe de la réparation mais qu'elle a contesté le mode opératoire de la réparation qui contrevenait aux caractéristiques attendues et contractuelles du lot acquis.
Elle indique que la première solution technique, consistant en un rechaussement des deux poutres bétons transversales de soutien du plancher du premier étage a été abandonnée, car ces travaux affectant les parties communes n'ont pas été acceptés par la copropriété.
Elle indique que la seconde solution technique retenue par le promoteur, qui consiste en un abaissement du sol manque de fiabilité et de sérieux, sur le plan juridique en l'absence d'autorisation de la copropriété, et la faisabilité technique de l'excavation étant encore douteuse à défaut de maîtrise d'oeuvre et d'intervention d'un bureau d'étude, et car elle constituerait une modification du bien livrable non consentie.
La première solution technique ayant été abandonnée car refusée par l'assemblée générale des copropriétaires, et la seconde solution technique impliquant le décaissement dans le hérisson sans qu'une étude sur la solidité de l'immeuble ait été effectuée, et portant également atteinte au sol partie commune sans avoir été soumise à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire tendant à faire injonction à la société AD promotion d'exécuter son obligation de réparer.
La demande de dommages et intérêts formée en application de l'article 1147 ancien du code civil dans sa version applicable en la cause pour manquement au devoir de conseil, pour ne pas avoir averti de la hauteur sous poutres trop faible, vise en réalité à obtenir l'indemnisation d'un vice apparent, à savoir la hauteur sous poutres trop faible, et rentre donc dans le régime de l'article 1642-1 du code civil, la forclusion étant acquise. Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de dommages et intérêts.
En l'absence de condamnation de la société AD promotion, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il mis hors de cause la Sarl A2DE, la Maf, la société Socotec France, la Sarl AI3C et la Sa Albert et fils bâtiment.
L'action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. La société Albert et fils bâtiment sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive fondée sur l'article 1383 ancien du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, faute de démontrer que le recours à son encontre a été intenté avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
La caisse d'épargne, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable envers la société AD promotion d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
La caisse d'épargne, et les sociétés Albert et fils bâtiment, AE2DE, Maf, Socotec construction, AI3C seront déboutées de leurs demandes sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'Albi du 25 juin 2019, sauf en ce qu'il a :
- mis hors de cause la Sarl A2DE, la Maf, la société Socotec France, la Sarl AI3C et la Sa Albert et fils bâtiment,
- rejeté la demande de dommages et intérêts de la caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées pour manquement au devoir de conseil ;
et sauf en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déclare irrecevable l'action de la caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées en résolution de la vente ;
Rejette la demande subsidiaire de la caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées tendant à faire injonction à la société AD promotion d'exécuter son obligation de réparer ;
Condamne la caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées à payer à la société AD promotion la somme de 11.437,94 euros au titre du solde du prix de vente ;
Déboute la société Albert et fils bâtiment de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées aux dépens d'appel, avec application au profit de Me Angeline Binel, de Me [B] [W], et de la Selas Clamens conseil, avocats qui le demandent, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à la société AD promotion la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
Déboute la caisse d'épargne et de prévoyance Midi Pyrénées, et les sociétés Albert et fils bâtiment, AE2DE, Maf, Socotec construction, AI3C de leurs demandes sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
