10/01/2023
ARRÊT N°
N° RG 21/01471
N° Portalis DBVI-V-B7F-OCJL
SL / RC
Décision déférée du 17 Février 2021
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE - 18/01022
MME [F]
[X] [P] [D] [Y]
[M] [K] [W] épouse [Y]
C/
[N] [V] épouse [A]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [X] [P] [D] [Y]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [M] [K] [W] épouse [Y]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre JULHE de la SELARL BEDRY- JULHE-BLANCHARD 'BJB', avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [N] [V] épouse [A]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Samuel FOURLIN de la SELARL FOURLIN SAMUEL, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Par acte authentique du 31 mars 2016, reçu par Maître [S] [H], notaire à [Localité 7] (31), avec la participation de Me [I] [U], notaire à [Localité 8], assistant le vendeur, M. [X] [Y] et Mme [M] [W], son épouse, ont acquis auprès de Mme [N] [V] épouse [A] une maison à usage d'habitation et terrain attenant avec abris bois, élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, sur la commune de [Localité 9] (31), sise [Adresse 3], pour le prix de 187 000 euros.
Ce bien appartenait en propre à Mme [V] au moyen de la donation consentie par M. [T] [V] et Mme [C] [L], son épouse, le 16 janvier 1993 pour une valeur de 7.622,45 euros. Ce sont ces derniers qui avaient fait la demande de permis de construire. Cette demande de permis de construire déposé par M. et Mme [V] [T] le 9 mai 1992 portait sur une maison individuelle.
Cette maison est constituée d'un bloc d'habitation ancien construit entre 1992 et 1997 (date portée sur les diagnostics termites et amiante et électrique) ainsi que d'une partie en extension datant de 2006.
Quelques jours après la vente, le 4 avril 2016, M. et Mme [Y] ont fait constater par Maître [R], huissier de justice, des désordres affectant l'installation électrique, l'isolation thermique et la charpente.
M. et Mme [Y] ont obtenu la désignation de M. [J], en qualité d'expert judiciaire, par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 15 juillet 2016.
L'expert a clôturé son rapport le 14 décembre 2016.
En lecture de rapport et suivant acte d'huissier de justice en date du 5 mars 2018, M. [X] [Y] et Mme [M] [W], son épouse, ont fait assigner [N] [V] épouse [A] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'indemnisation de leurs préjudices, compte tenu des vices cachés affectant immeuble.
Par jugement en date du 4 novembre 2020, le tribunal a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture, la réouverture des débats et fait injonction à M. et Mme [Y] de conclure sur les pièces n° 14 et 15 communiquées par [N] [V], relatives aux conditions de négociation du prix de vente de l'immeuble sis à [Localité 9] (31), [Adresse 4].
Par un jugement du 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- débouté [X] et [M] [Y] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné [X] et [M] [Y] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
- condamné [X] et [M] [Y] à payer à [N] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions de parties.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que compte tenu de la clause de non-garantie, Mme [V] ne devait sa garantie au titre des vices cachés que s'il était démontré, soit qu'elle avait la qualité d'un professionnel, soit qu'elle avait connaissance des vices allégués.
Il a estimé, concernant l'installation électrique vétuste et non conforme à la réglementation que de par sa profession d'ouvrier maçon, M. [X] [Y] ne pouvait ignorer la signification du diagnostic électrique (10 décembre 2015), en termes de dangerosité et de travaux de reprise coûteux, et ce alors même que le notaire instrumentaire avait attiré son attention sur la réglementation nouvelle intervenue entre la signature du compromis de vente et l'acte définitif ; que le vice n'était donc pas caché.
Concernant l'isolation thermique des parois verticales, le tribunal a estimé que cette problématique ne saurait s'analyser en vice caché des lors qu'il n'était pas établi une absence d'isolation ou une insuffisance d'isolation rendant impossible I'usage de ce bien, ni même démontré par les demandeurs que s'ils avaient eu connaissance de cette problématique dans les termes décrits par I'expert, ils n'auraient pas acheté ce bien, ceux-ci n'évoquant aucun préjudice particulier issu de ce défaut, telle qu'une surconsommation de chauffage ; que la qualification de vice caché devait être écartée.
Concernant la charpente en l'absence de pièces de bois assurant le contreventement, I'anti-flambement et l'espacement des fermes de bois industrielles, le tribunal a estimé que, certes ce désordre n'était pas apparent lors de la vente, mais que la charpente avait été réalisée près de vingt années auparavant sans révéler une quelconque défaillance, notamment lors d'épisodes de tempêtes, et montée par l'ex-époux de la défenderesse ; maçon de profession ; que même si l'autorisation de travaux avait été donnée à Mme [V] et son époux, seul ce dernier pouvait être qualifié de professionnel ; que Mme [V] devait être qualifiée de vendeur de bonne foi ; qu'elle devait donc bénéficier de la clause d'exclusion de garantie incluse dans l'acte de vente au titre de ce désordre.
Par déclaration du 30 mars 2021, M. [X] [Y] et Mme [M] [W] épouse [Y] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il les a :
- déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamnés aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
- condamnés à payer à [N] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prétentions des parties :
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 juin 2021, M. [X] [Y] et Mme [M] [W] épouse [Y], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;
En conséquence,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il en ce qu'il les a :
- déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamnés aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;
- condamnés à payer à [N] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- rejeté le surplus des demandes, fins et prétentions de parties.
En conséquence,
- juger que l'immeuble vendu par Madame [N] [V] est affecté de vices cachés ;
- débouter Madame [N] [V] de toutes ses prétentions contraires, ou reconventionnelles à ce titre ;
- juger que la restitution du prix due par Madame [N] [V], à M. et Mme [Y] ne pourra être inférieure aux sommes suivantes :
* 56.704,37 euros au titre des travaux de remise en état ;
* 20.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;
En conséquence,
- condamner Madame [N] [V] à leur payer la somme de 76.704,37 euros ;
- condamner Madame [N] [V] à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, en ce compris le coût du constat de Maître [G] [R], huissier de Justice, du 4 avril 2016 ainsi que les frais d'expertise judiciaire ;
- rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils invoquent la garantie des vices cachés. Ils soutiennent que l'installation électrique, l'isolation thermique et la toiture sont atteints de vices cachés. Ils disent que la clause exclusive de garantie ne s'applique pas car Mme [V] est réputé constructeur, donc présumée connaître les vices.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 août 2021, Mme [N] [V], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel,
Et en conséquence,
- débouter M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [Y] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d'appel,
- condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de l'expertise menée par M. [J].
Elle soutient que le vice lié à l'installation électrique n'était pas caché ; qu'il n'y a pas de vice concernant l'isolation thermique ; que s'agissant de la toiture, elle n'est pas constructeur et n'avait pas connaissance du vice.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 12 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur l'application de la garantie des vices cachés :
En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En vertu de l'article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En application de ces textes, les clauses exclusives ou limitatives de garantie sont licites. Elles trouvent principalement à s'appliquer entre un vendeur occasionnel et un acquéreur, ou entre deux professionnels de même spécialité.
En revanche, il est constant que le vendeur professionnel est présumé, à l'égard de l'acquéreur profane, connaître les vices affectant la chose vendue. Il ne peut se prévaloir d'une clause exclusive ou limitative de garantie. Cette présomption de connaissance du vice pour le vendeur professionnel est irréfragable.
En l'espèce, une clause du contrat de vente stipule :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents ;
- des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
* si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
* s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Il s'en déduit que Mme [V] est exonérée de toute responsabilité en sa qualité de vendeur, au titre des vices apparents. Elle doit sa garantie, au titre des vices cachés, s'il est démontré soit qu'elle a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputée telle, soit qu'elle avait connaissance des vices cachés.
L'expert judiciaire indique que la bâtisse initiale date de 1992. Une partie en extension date de 2006. Il dit que tous les travaux de construction ont été réalisés par M. [A] et Mme [V] à l'époque. Des derniers travaux ont eu lieu en avril 2016 dans la partie ancienne de l'immeuble. Ils ont consisté au remplacement partiel de cloison de doublage au niveau du hall d'entrée et reprise d'une partie de l'installation électrique impactée par ces travaux.
S'agissant de l'isolation thermique :
L'isolation thermique de certaines cloisons de doublage de la partie ancienne de la maison :
L'expert judiciaire a constaté qu'une partie de l'isolation primitive de la maison est réalisée en mousse de polyuréthane. Cette mousse est atteinte d'agressions de rongeurs qui ont creusé des galeries dans l'épaisseur de l'isolation. L'autre partie de l'isolation est réalisée en laine minérale sur ossature métallique. L'isolant repose sur la chape de revêtement de sol mais ne descend pas au niveau de la dalle. Une tranche horizontale de maçonnerie n'est pas isolée. Une partie de l'isolation de la maison est diminuée.
Les attaques de rongeurs représentent 25% du désordre, les défauts de mise en oeuvre lors des travaux de modification des doublages isolant en laine polyuréthane 75%.
S'agissant des défauts de mise en oeuvre lors des travaux de modification des doublages isolant en laine polyuréthane, ils étaient antérieur à la vente puisque résultant de travaux faits par M. [A].
Le diagnostic de performance énergétique met une étiquette qui est le rapport de la quantité d'énergie primaire du bien à vendre ou à louer sur la surface totale du logement, allant de A (bien économe) à G (bien énergivore). Il mentionnait : 'consommation conventionnelle sur la base d'estimations : 194 KwhEP/m² : classe D. Il a été établi sur la base d'estimations. A l'époque, le fait que l'isolation thermique à la jonction entre la dalle et le mur était défectueuse n'était pas connu.
Cependant, le désordre est minime par rapport à l'isolation de l'ensemble de la maison (reste des murs, toiture, menuiseries, plancher bas). Il n'est pas démontré que la maison n'aurait plus été classée D si ce défaut d'isolation avait été apparent. Les acquéreurs ne démontrent donc pas que le vice est suffisamment grave pour rendre la maison impropre à l'usage auquel on la destine, ou pour diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu. Ceci ne constitue donc pas un vice au sens de l'article 1641 du code civil et Mme [V] ne doit pas sa garantie.
S'agissant de l'installation électrique de la partie ancienne de la maison :
L'expert judiciaire a constaté que des fils et des connexions sont apparents et non protégés dans l'épaisseur des isolants ou dans les vides de construction en contradiction avec la norme NF C 15-100. Il y a un risque de choc électrique par contact indirect sur la totalité de l'installation électrique de cette partie de la maison. L'expert judiciaire a demandé à M. [Y] de maintenir hors tension l'installation électrique de la maison tant que les désordres électriques ne seraient pas réparés.
Ces désordres rendent la maison impropre à l'usage auquel on la destine.
Ils étaient antérieurs à la vente puisque résultant de travaux faits par M. [A] et des amis au moment de la construction puis ultérieurement.
Certes, ils concernent l'installation encastrée dans l'épaisseur des isolants ou dans les vides de construction. Cependant, le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité établi le 10 décembre 2015 par la société Garonne expertise et qui a été annexé au compromis de vente et à l'acte définitif, précisait :
'L'installation intérieure d'électricité comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elles présentent. Les anomalies constatées concernent :
- la prise de terre et l'installation à la terre ;
- la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche ;
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs ;
- des conducteurs non protégés mécaniquement.'
S'agissant des deux derniers points, il était précisé que :
'- Des conducteurs isolés ne sont pas placés dans des conduits, goulettes ou plinthes en matière isolante jusqu'à leur pénétration dans le matériel qu'ils alimentent. Remarques : présence de conducteurs électriques non protégés mécaniquement : faire intervenir un électricien afin d'installer des protections mécaniques sur les conducteurs non protégés ;
- L'installation électrique comporte des connexions dont les parties actives nues sous tension sont accessibles. Remarques : présence de connexion de matériel électrique présentant des parties actives nues sous tension ; faire intervenir un électricien qualifié afin de remplacer les matériels présentant des parties actives nues sous tension'.
Certes, le diagnostic électrique ne porte que sur les constituants visibles, visitables de l'installation au moment du diagnostic, et pas sur l'installation encastrée. Il est rappelé que des éléments dangereux de l'installation électrique peuvent ne pas être repérés, notamment les parties incorporées dans le gros-oeuvre ou le second oeuvre. Cependant, en l'espèce, les désordres qui étaient non apparents sont de même nature que ceux qui étaient visibles et qui ont été diagnostiqués :
- des matériels électriques présentant des risques de contacts directs ;
- des conducteurs non protégés mécaniquement
Ainsi, ces désordres ne sont que la continuation dans les cloisons et vides des désordres qui existent dans la partie visible.
Il apparaît ainsi que le diagnostic électrique annexé à l'acte de vente permettait suffisamment de savoir que cette installation était de toute façon vétuste et non conforme à la réglementation en vigueur à la date de la vente, et nécessitait rapidement des travaux de reprise et de mise aux normes.
En conséquence, ce vice était apparent lors de la vente, et Mme [V] ne doit pas sa garantie.
S'agissant de la charpente de la partie ancienne de la maison :
Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 4 avril 2016 qu'après avoir déposé des tuiles pour accéder au comble, l'huissier a constaté que l'appareillage des fermettes présente des contreventements partiels ainsi que des doublages sommaires en extrémité de toiture. L'expert judiciaire a constaté que des pièces de bois assurant le contreventement, l'anti-flambement et l'espacement des fermes de bois industrielles sont manquantes. La stabilité de la toiture est compromise.
Ceci était antérieur à la vente puisque la charpente date de la construction de la maison.
Ceci rend la maison impropre à l'usage auquel on la destine.
Le comble non habitable n'était pas accessible autrement que par la découverte du toit.
La maison ne possède pas de trappe d'accès aux combles. Il résulte du diagnostic amiante, termite que les combles n'ont pu être visités en raison d'un moyen d'accès insuffisant. Le défaut n'était donc pas visible lors de la vente. Il s'agit donc bien d'un vice caché.
Se pose la question de l'application de la clause exclusive de garantie des vices cachés. Selon le contrat de vente, l'exonération de garantie des vices cachés ne s'applique pas :
* si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
* s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
En vertu de l'article 1792-1 du code civil est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. La qualité de professionnel est indifférente à cet égard puisque même le particulier profane est réputé constructeur s'il vend l'immeuble après achèvement. Il est indifférent que la vente ne soit pas intervenue immédiatement après l'achèvement de la construction.
En l'espèce, Mme [V] soutient n'avoir pas réalisé les travaux elle-même. Mme [V] est devenue propriétaire en 1993 du fait de la donation reçue. La maison a été construite entre 1992 et 1997 avec l'aide, à titre privé, de son mari qui était maçon , ainsi que d'amis. M. [A] a été entendu dans le cadre de l'expertise en qualité de sachant et a indiqué à l'expert judiciaire que le montage de la charpente avait été fait par lui-même en 1996 selon le plan de montage fourni par le négoce de matériaux. L'expert judiciaire indique que les désordres sont dus à un défaut d'exécution de la part de M. [A] lors du montage de la charpente.
Mme [V] a conçu les travaux puisqu'elle n'a pas recouru à un maître d'oeuvre. C'est elle en tant que propriétaire qui a acheté une charpente à monter. Il apparaît que les travaux ont été réalisés en famille et entre amis pour le compte de Mme [V] qui était propriétaire et qui a conçu les travaux.
Mme [V] a vendu la maison après achèvement. Elle est donc réputée constructeur. Dans les actes de vente, elle s'est d'ailleurs présentée comme vendeur-constructeur.
Le vendeur-constructeur qui a conçu ou réalisé les travaux est considéré comme un vendeur professionnel présumé connaître les risques de la construction. Dès lors, Mme [V] ayant conçu les travaux, est considérée comme vendeur professionnel. La clause de non garantie des vices cachés ne s'applique pas.
Mme [V] doit donc sa garantie pour le vice caché affectant la charpente.
Sur les préjudices liés au vice caché affectant la charpente :
En vertu de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.
En vertu de l'article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
En l'espèce, les acquéreurs demandent l'allocation de dommages et intérêts.
Il faut renforcer la charpente en place. Le devis Negretto est de 5.211,94 euros TTC. Ainsi, le préjudice des acquéreurs résultant des travaux de reprise s'établit à 5.211,94 euros.
Les acquéreurs ont subi un préjudice de jouissance car l'occupation de la maison était impossible avant les travaux de reprise de la charpente. Il leur a fallu attendre la clôture du rapport d'expertise le 14 décembre 2016 pour faire les travaux. Au total, compte tenu du temps nécessaire à l'expertise puis de la durée des travaux, on peut retenir 9 mois de préjudice de jouissance. Compte tenu de la surface de la maison, leur préjudice de jouissance peut être évalué à 1.000 X 9 = 9.000 euros.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce que M. et Mme [Y] ont été déboutés de leurs demandes au titre de la charpente.
Mme [V] sera condamnée à leur payer la somme de 5.211,94 euros à titre de dommages et intérêts pour le coût des travaux de reprise de la charpente, et celle de 9.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.
Confirmant le jugement dont appel, M. et Mme [Y] seront déboutés de leurs demandes au titre de l'isolation thermique et de l'installation électrique.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement dont appel sera infirmé sur les dépens et l'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel.
Le coût du constat d'huissier dressé le 4 avril 2016, dépense destinée à assurer la sauvegarde des droits de M. et Mme [Y], relève des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et doit être pris en considération à ce titre.
Mme [V] sera condamnée à payer à M. et Mme [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour
Statuant dans les limites de sa saisine,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 17 février 2021, sauf en ce qu'il a débouté M. [X] [Y] et Mme [M] [W] son épouse de leurs demandes au titre de l'isolation thermique et de l'installation électrique ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Condamne Mme [N] [V] à payer à M. [X] [Y] et Mme [M] [W], son épouse, la somme de 5.211,94 euros à titre de dommages et intérêts pour le coût des travaux de reprise de la charpente, et celle de 9.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
La condamne aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel ;
La condamne à payer à M. et Mme [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
