14/12/2022
ARRÊT N°15/2022
N° RG 22/00002 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OSVK
J-C.G/IA
Décision déférée du 07 Décembre 2021 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 20/00028
J-M.[I]
[J] [O]
C/
Le commissaire du gouvernement
Communauté COMMUNAUTÉ D'AGGLOMERATION DU [Localité 56]
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [J] [O]
[Adresse 49]
[Adresse 49]
Représenté par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Alain XOUAL, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
COMMUNAUTÉ D'AGGLOMERATION DU [Localité 56]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES
[Adresse 52]
[Adresse 52]
représenté par Mme [W] [T]
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : J.C. GARRIGUES,
Assesseurs : A-M. ROBERT
I. MARTIN DE LA MOUTTE
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCEDURE
La Communauté d'agglomération du [Localité 56] (le [Localité 56]) a entrepris la création d'une zone d'aménagement concerté dite du [Localité 54] sur le territoire des communes de [Localité 40] et [Localité 50] d'une surface d'environ 10 hectares.
Par délibération du 2 novembre 2015, le conseil de communauté a créé la zone d'aménagement concerté dite du '[Localité 54]'.
Après la phase administrative classique dont enquête publique, le préfet de [Localité 46] a déclaré d'utilité publique les acquisitions foncières en vue de la réalisation de cette zone suivant arrêté du 2 juin 2020.
L'arrêté de déclaration d'utilité publique a été déféré au juge administratif par plusieurs propriétaires suivant requête enregistrée le 3 août 2020 sous le numéro 2003871, actuellement pendante devant cette juridiction.
Parmi les biens à acquérir figurent plusieurs parcelles appartenant à M. [J] [O], partie au litige en contestation de la déclaration d'utilité publique.
Par courriers du 4 février 2020, la communauté d'agglomération du [Localité 56] a notifié ses offres au propriétaire des terres.
A défaut d'accord, le [Localité 56] a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation judiciaire des indemnités de dépossession revenant à l'exproprié, suivant requête reçue au greffe de la juridiction le 3 novembre 2020.
Par ordonnance du 16 décembre 2020, un transport sur les lieux a été fixé au 15 février 2021, lequel est intervenu en présence du commissaire du gouvernement et des parties assistées de leur conseil respectif.
Par jugement du 7 décembre 2021, le juge de l'expropriation a :
- rejeté la demande de sursis à statuer formulée par M. [O] ;
- fixé le montant de l'indemnité globale de dépossession lui revenant à la somme de 467.769 € HT dont 43.434 € d'indemnité de remploi à raison de l'expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 50] section [Cadastre 39], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] lui appartenant, étant rappelé que les parcelles [Cadastre 34] et [Cadastre 35] sont d'une contenance respective de 44.347 m² et de 14.883 m² de sorte que l'acquisition est partielle les concernant ;
- laissé les dépens à la charge de la communauté d'agglomération du [Localité 56] ;
- rejeté toute autre demande.
Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a retenu qu'à la date de référence les terrains étaient classés au plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 50] en zone AI, soit en zone agricole non constructible et qu'ils ne pouvaient recevoir la qualification juridique de terrains à bâtir.
Il a rejeté la demande de sursis à statuer au motif que l'action en nullité diligentée à l'encontre de l'arrêté de déclaration d'utilité publique le 3 août 2020 n'avait aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités de dépossession.
Sur le fond, le juge a relevé que le [Localité 56] indiquait de manière circonstanciée que les terrains agricoles dans le secteur se négociaient aux alentours de 1,10 €/m² et qu'en les valorisant à hauteur de 7,50 €/m² , car occupés, il les avait implicitement mais nécessairement valorisés de leurs atouts en termes de situation, de drainage et d'irrigation.
Il a constaté que l'autorité expropriante pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation . Enfin, il a estimé que les mutations intervenues sur la commune de [Localité 40] excipées en défense portant sur des terrains ensuite revendus à l'enseigne Lidl pour l'installation d'un entrepôt, l'ont été, fin 2016, après levée de celles-ci et obtention d'un permis de construire, sur la base de 18 €/m², et que par suite elles ne constituaient pas des références pertinentes eu égard à leur caractère constructible.
Il a en conséquence fixé l'indemnité principale sur la base de 7,50 €/m² .
Selon déclaration enregistrée le 24 janvier 2022, M. [J] [O] a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 20 avril 2022, M. [J] [O] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 7 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
- surseoir à statuer dans l'attente des décisions de la juridiction administrative sur la légalité de l'arrêté de déclaration d'utilité publique ;
subsidiairement,
- fixer le prix des biens objet de l'expropriation, à savoir pour les parcelles cadastrées commune de [Localité 50], section [Cadastre 39], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], appartenant à M. [J] [O] :
# la somme de 1.414.450,00 € au titre de l'indemnité principale,
# la somme de 142.445,00 € au titre de l'indemnité de remploi,
soit un total de 1.556.895,00 € ;
- condamner le [Localité 56] à lui payer la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [O] estime qu'eu égard à la procédure en annulation de l'arrêté de déclaration d'utilité publique en date du 2 juin 2020, il est nécessaire de prononcer un sursis à statuer dans l'attente de la décision du juge administratif dans la mesure où en cas d'annulation une prise de possession après paiement de l'indemnité et la réalisation des travaux engendreraient des conséquences irréparables, avec notamment la suppression d'une exploitation agricole complète.
Sur le fond, il soutient que la date de référence doit être fixée au 2 juin 2020 et non au 2 novembre 2015, et qu'à cette date les terrains sous emprise se trouvent classés en zone AUz du règlement du PLU de la commune qui correspond à des terrains constructibles.
Il critique le jugement dont appel en ce que le premier juge s'est fondé sur des actes de vente qui n'ont fait l'objet d'aucun débat contradictoire, en ce qu'il a jugé que l'autorité expropriante pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation sans procéder à cet effet à l'analyse approfondie de tous les accords amiables, et en ce qu'il a écarté le terme de comparaison 'Lidl' au motif qu'il s'agissait d'un terrain constructible, alors que les biens expropriés se trouvent bien en zone constructible.
Il soutient qu'il y a une incohérence entre les termes de comparaison retenu par les Domaines aujourd'hui (à 8,30 €/m²) et les prix de vente négociés avant 2016 (avant la mise en conformité du PLU de la commune de [Localité 40]) pour l'aménagement de la zone où est installée la société Lidl, les terrains qui étaient alors des terrains agricoles ayant été évalués entre 14,52 €/m² et 23 €/m² en 2016.
Il explique qu'afin de permettre la construction par la société Lidl de son entrepôt, le PLU de la commune de [Localité 40] a été mis en compatibilité avec ledit projet suivant délibération du conseil municipal en date du 28 janvier 2016, confirmée par délibération du [Localité 56] en date du 1er février 2016, qu'ainsi la société Lidl a pu obtenir un permis de construire le 24 août 2016, que le 30 décembre 2016, le [Localité 56] a cédé à la société Lidl un ensemble de parcelles représentant une surface de 21 ha 02 a 29 ca pour un montant de 3.376.698 € HT, soit 18 €/m² , et que cette valeur constitue un terme de comparaison qu'il convient toutefois de majorer dans la mesure où ces parcelles ne présentaient pas les mêmes caractéristiques que les parcelles de l'indivision [O]. Il fait observer que la présente procédure est une répétition de la vente à Lidl qui a été précédée de l'acquisition du tènement foncier par le [Localité 56]. Il demande en conséquence que l'indemnité principale soit fixée sur la base de 25 €/m² .
Aux termes de son mémoire en date du 8 septembre 2022, la communauté d'agglomération du [Localité 56] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- fixer l'indemnité principale à : 56.578 m² x 7,50 € = 424.335,00 € ;
- fixer l'indemnité de remploi à 44.434 € ;
- condamner l'appelant au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la date de référence, il explique qu'il est constant que le PLU de [Localité 50] et celui de [Localité 40] ont fait l'objet d'une mise en compatibilité le 2 juin 2020, mais que la mise en compatibilité n'est pas une révision ou une modification mais une procédure spécifique et que la décision de première instance doit être confirmée sur ce point.
Il fait observer que si la cour adoptait une position différente au plan théorique, le résultat n'en serait pas moins identique dès lors que la zone Auz du plan local d'urbanisme de [Localité 50] n'est pas une zone constructible, les constructions et installations nouvelles admises ne pouvant y être autorisées qu'à la condition de respecter l'orientation d'aménagement et de programmation dite ZAC du [Localité 54] et qu'après la réalisation des infrastructures indispensables telles que prévues pour chaque phase de la ZAC, alors qu'en l'espèce ces travaux d'aménagement ne sont pas opérationnels pour la bonne et simple raison que le [Localité 56] n'a pu encore prendre possession des biens expropriés.
Il soutient que le terme de comparaison relatif à la vente à la société Lidl au prix de 18 €/m² est dénué d'intérêt dans la mesure où les terrains ne sont pas situés au même endroit, où il s'agissait de terrains viabilisés figurant en zone UF c'est à dire en zone constructible, où lorsque la vente a eu lieu la société Lidl disposait déjà d'un permis de construire .
Il précise qu'il entend faire application des dispositions de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il indique à cet effet qu'à l'exception des consorts [O], tous les terrains ont été acquis à l'amiable, ces accords amiables représentant 75 % des propriétaires et plus de trois quarts des surfaces.
Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions dans le délai prévu à l'article R.311-26 du code de l'expropriation.
MOTIFS
Sur la demande de sursis à statuer
Les consorts [O] ont saisi le juge administratif d'un recours à l'encontre de la déclaration d'utilité publique. Ce recours est actuellement pendant devant le tribunal administratif de Montpellier.
Le recours à l'encontre d'un acte administratif n'étant pas suspensif et n'ayant par ailleurs aucune incidence sur la fixation du montant des indemnités dues à M. [O], il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer.
Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.
Sur le bien exproprié
Les terrains expropriés sont situés dans le [Localité 48], à environ 20 kms au Sud-Est de la ville de [Localité 57], dans la vallée de [Localité 45]. Cette vallée est traversée par la RD 16 et la voie ferrée qui relie [Localité 57] et [Localité 51]. L'échangeur autoroutier de [Localité 50] est situé à proximité de la Zac du [Localité 54].
L'emprise est constituée par des terrains situés sur la commune de [Localité 50] cadastrés section [Cadastre 8] :
- n° 67 pour 23.694 m²
- n° 76 pour 4806 m²
- n° 81 pour 9370 m²
- n° 82 pour 1555 m²
- n° 83 pour 7400 m²
- n° 84 pour 9750 m² ,
soit 56.578 m² au total.
Les parcelles [Cadastre 34] et [Cadastre 35] ont une contenance de 44.347 m² et 14.883 m². L'expropriation n'est que partielle en ce qui les concerne.
Il s'agit de terrains à usage agricole ou de prairie, drainés et irrigués, plats ou légèrement pentus, donnés à bail à ferme à M. [H] [O].
Sur l'indemnité principale
Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En l'absence d'ordonnance d'expropriation comme en l'espèce, la consistance des biens expropriés est appréciée à la date de la décision de première instance fixant le montant des indemnités dues, soit au 7 décembre 2021.
L'article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, aux termes du deuxième alinéa de cet article, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
La [Localité 58] a été créée par délibération du conseil de communauté d'agglomération du 2 novembre 2015.
Selon avis du 14 août 2019, l'enquête publique s'est déroulée du 14 octobre 2019 au 18 novembre 2019 et la commission a rendu son rapport le 19 décembre 2019.
Ainsi, la date de référence est en l'espèce le 2 novembre 2015.
A cette date, les terrains expropriés sont classés au plan local d'urbanisme de [Localité 50] en zone Ai dans le cadre du PLU approuvé par délibération du 20 décembre 2012, soit en zone agricole non constructible.
M. [O] soutient que ce raisonnement ne saurait être retenu dans la mesure où les terrains expropriés se trouvent situés dans une zone de préemption urbaine et où en conséquence la date de référence doit en application des dispositions des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l'urbanisme, être fixée à la date de la plus récente modification du PLU, soit le 2 juin 2020, date à laquelle les terrains sont classés en zone AUz du PLU de la commune de [Localité 50].
Il résulte certes d'un acte authentique de vente GFA de [Localité 47] / [Localité 56] en date du 23 décembre 2020 versé au débat par M. [O] et du certificat d'urbanisme qui y est annexé, page 15, concernant des terrains inclus dans la Zac du [Localité 54], qu'il y a bien un droit de préemption urbain renforcé de la commune et que par suite d'une mise en compatibilité du PLU en date du 02/06/2020, les terrains sont situés en zone AUz, mais il est de principe que la date de publication de l'acte déclarant d'utilité publique une opération et emportant mise en compatibilité du Plan Local d'Urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l'usage effectif du bien soumis au droit de préemption et ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique.
La date de référence ne saurait donc être fixée au 2 juin 2020.
La décision entreprise doit en conséquence être confirmée en ce que la date de référence a été fixée au 2 novembre 2015.
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Conformément aux principes généralement applicables en la matière, il convient de rechercher la valeur du bien au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.
Par ailleurs, l'article L.322-8 du code de l'expropriation dispose que :
' Sous réserve de l'article L.322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires'.
Le commissaire du gouvernement cite dans ses écritures de première instance régulièrement versées au débat par le [Localité 56] quatre acquisitions réalisées dans le périmètre de la Zac du [Localité 54] :
- acquisition [R] du 25 juin 2019 - parcelles [Cadastre 37] et [Cadastre 38] libres d'occupation, pour une contenance de 3011 m² - 8,30 €/m²
- acquisition [F]-[Y] du 9 juillet 2019 - parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 1], occupées par un fermier, pour une contenance de 15.905 m² - 7,50 €/m²
- acquisition [Y] du 9 juillet 2019 - parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], occupées par un fermier, pour une contenance de 5357 m² - 7,50 €/m²
- acquisition [E] du 18 juillet 2019 - parcelles [Cadastre 36], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22], occupées, par un fermier, pour une contenance de 23.658 m² - 7, 50 €/m² .
Le [Localité 56] produit en cause d'appel cinq autres acquisitions réalisées dans le périmètre de la Zac du [Localité 54] :
- acquisition [X] du 23 décembre 2020 - parcelle [Cadastre 43] , occupée, pour une contenance de 1ha 47a 60ca - 7,50 €/m²
- acquisition [Localité 53] du 23 décembre 2020 - parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], libres d'occupation, pour une contenance totale de 34a 84ca - 8,30 €/m²
- acquisition GFA [Localité 42] du 23 décembre 2020 - parcelles [Cadastre 44] et [Cadastre 25] , libres d'occupation, pour 60a 55ca et 4ha 27a 17ca - 8,30 €/m²
- acquisition GFA de [Localité 47] du 23 décembre 2020 - parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 23] et [Cadastre 24], libres d'occupation, pour 19ha 41a 07ca, et parcelle [Cadastre 12], libre d'occupation, pour 6ha 08a 03ca, libre d'occupation - 8,30 €/m²
- acquisition [Localité 55] du 23 décembre 2020 - 40 parcelles libres d'occupation pour une contenance totale de 43ha 64a 68ca - 8,30 €/m² .
Tous ces accords ont été réalisés sur la base de 8,30 €/m² pour les terrains libres d'occupation et de 7,50 €/m² pour les terrains exploités par un fermier.
Le [Localité 56] établit ainsi de manière non utilement contestée par M. [O] que dans le périmètre de la Zac du [Localité 54] des accords amiables avec trois quarts des propriétaires concernés (9 propriétaires sur 12, seuls ayant refusé de tels accords M. [J] [O], M. [H] [O] et l'indivision [O]) et sur plus de trois quarts des superficies concernées.
C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a pris ces accords pour base pour fixer le montant de l'indemnité principale due à M. [O].
Les divers arguments invoqués par M. [O] pour augmenter la base d'évaluation à 25 €/m² doivent être écartés :
- il n'est pas démontré que les terrains acquis à l'amiable sont différents des terrains appartenant à M. [O], lesquels seraient de meilleure qualité et non comparables ;
- les acquisitions amiables portent sur des terrains voisins des parcelles [Localité 41], mais aussi sur de grandes unités foncières ( GFA de [Localité 47], GFA [Localité 42], [Localité 53] et [Localité 55]) ;
- dans le cadre de l'un des ces accords (GFA de [Localité 47]), il a été stipulé que le macrolot de 12.000 m² restant la propriété du vendeur situé dans le périmètre de la ZAC serait alimenté par le [Localité 56] dans le cadre du programme des travaux de la ZAC en eau potable, en eaux usées, et eaux pluviales et avec une capacité en desserte électrique maximale de 216kVA, et que ce macrolot pourrait être divisé par le vendeur en 6 lots maximum et bénéficierait d'une surface de plancher minimum de 4800 m² global) ; cette stipulation peut s'analyser comme une indemnité supplémentaire mais ne remet pas en cause l'analyse relative à tous les autres accords amiables ;
- enfin, les observations de M. [O] relatives à la cession par le [Localité 56] à la société Lidl e date du 30 décembre 2016 d'un ensemble de parcelles sur la commune de [Localité 40] représentant une superficie de 21ha 02a 29ca pour un montant de 3.376.698 € , soit 18 €/m² , ne concernent pas la même opération et ne sont pas efficientes dans le cadre de la présente instance ; sur ce dernier point, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.
Dans ces conditions, le jugement dont appel doit être confirmé tant en ce qui concerne l'indemnité principale fixée sur la base de 7,50 €/m² pour des terrains occupés, que l'indemnité de remploi calculée conformément aux principes applicables en la matière.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
M. [O], partie principalement perdante, doit supporter les dépens d'appel, et ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour des motifs d'équité, le [Localité 56] sera également débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Rejette la demande de sursis à statuer.
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, en date du 7 décembre 2021.
Y ajoutant,
Condamne M. [J] [O] aux dépens d'appel.
Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER J-C.GARRIGUES
