13/12/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/03682
N° Portalis DBVI-V-B7F-OK4C
SL / RC
Décision déférée du 29 Juillet 2021
Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN 21/00101
Mme [R]
S.C.I. [W]
C/
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.C.I. [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivier MICHELET de la SELARL M AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire Madame [J] [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
La Sci [W] est propriétaire de locaux commerciaux constituant les lots n°9005 et 9006 situés dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4].
Mme [V], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], a adressé le 20 août 2020 à la Sci [W] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer le solde de ses charges de copropriété.
Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a sollicité, suivant la procédure accélérée au fond, conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 17 juillet 2019, le paiement par la Sci [W] de la somme de 9 373,59 euros, correspondant aux provisions échues, à celles devenues exigibles du fait de la mise en demeure restée sans effet, outre une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Montauban, sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile, le gérant de la Sci [W] étant un avocat du barreau de Toulouse.
Par jugement du 29 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Montauban statuant selon la procédure accélérée au fond a :
- condamné la Sci [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire Mme [V], la somme de 10 468,97 euros au titre des provisions sur charges échues et à celles devenues exigibles,
- condamné la Sci [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire Mme [V], la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- débouté la Sci [W] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la Sci [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire Mme [V], une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci [W] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, ou du I de l'article 14-2 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Il a relevé que Mme [V], en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avait adressé le 20 août 2020 à la Sci [W] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer ses charges de copropriété ; qu'aucun apurement de la dette n'était intervenu dans le délai de 30 jours prévu par l'article 19-2 susvisé. Il a dit que Mme [V] disposait des pouvoirs d'approuver le budget, en vertu des ordonnances la désignant ; que le fait qu'il manque l'ordonnance relative à la période du 6 septembre 2015 au 18 octobre 2016 était sans incidence dans la mesure où toutes les autres ordonnances ont été prises dans la continuité de la désignation initiale expressément visée sur chacune d'elle. Il a estimé que la mission confiée étant celle 'd'administrer la copropriété', le président du tribunal avait confié à Mme [V] tous les pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26. Il a dit qu'en conséquence, Mme [V] avait régulièrement procédé à l'approbation des comptes annuels.
Il a estimé que la fixation du montant des charges des copropriétaires résultait du règlement de copropriété, et qu'il ne pouvait être légitimement opposé à son paiement l'existence potentielle de fautes commises par l'administrateur provisoire dans la gestion de certains dossiers, alors même que sa mission s'avérait entravée par l'absence de recouvrement des sommes dues par la Sci [W] elle-même.
Il a jugé que l'attitude réitérée et persistante de la Sci [W] consistant à ne pas s'acquitter du paiement régulier des charges de copropriété, mettait en difficulté le fonctionnement de celle-ci au détriment des autres copropriétaires, et justifiait l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.
Il a dit que la demande d'échelonnement de la dette n'était pas justifiée.
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Par déclaration en date du 18 août 2021, la Sci [W] a relevé appel de ce jugement, en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'un montant de 10 468,97 euros au titre des provisions sur charges échues et à celles devenues exigibles, de celui de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2021, la Sci [W], appelante, demande à la cour, au visa des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, 117 du code de procédure civile, 1231-6 du code civil, de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris pour être entré en voie de condamnation à son encontre au paiement de provisions sur charges échues et devenues exigibles, de dommages intérêts pour résistance abusive et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que Mme [V] n'avait plus qualité à saisir le tribunal judiciaire d'une demande de prorogation d'une mission d'administrateur provisoire arrivée au terme fixé par l'ordonnance l'ayant désignée,
- juger l'absence de fondement juridique de la demande de condamnation au principal formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au constat de l'arrivée au terme de la mission de l'administrateur provisoire au 6 septembre 2015, sans qu'aucune prorogation régulière de l'ordonnance initiale du 6 mars 2015 ne soit intervenue et alors même que la mission conférée à ce dernier se limitait à celle d'administration de la copropriété sans déterminer l'attribution d'une partie ou de la totalité des pouvoirs de l'assemblée générale, dont celui précisément d'arrêter le budget prévisionnel de la copropriété pour l'exercice à venir,
- juger qu'aucun budget prévisionnel n'a été régulièrement approuvé en l'absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires ou de toute personne dûment autorisée à le faire à la place de ladite assemblée,
En conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté irrégulièrement à cette procédure par Mme [V] de sa demande de condamnation au paiement formée à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
En cas de condamnation au paiement,
- dire que le montant de la condamnation au paiement de l'arriéré ne pourra être que limité à celui de l'application du taux d'intérêt légal,
- condamner personnellement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer un montant de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son administrateur provisoire Mme [J] [V], intimé et appelant incident, demande à la cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas mal fondées,
- débouter la Sci [W] de ses demandes,
- confirmer intégralement la décision déférée sauf à l'actualiser,
- condamner la Sci [W] à lui payer la somme de 10 468, 97 euros au titre des charges impayées, et y ajouter les échéances intervenues depuis, portant la créance à la somme de 11 979,98 euros,
- condamner la Sci [W] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la Sci [W] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sci [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Dusan Bourrasset Cerri.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 12 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la qualité à agir de l'administrateur provisoire :
Dans son économie générale, l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, que le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire.
Le juge est saisi, notamment, à la requête des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ou du syndic. Le texte prévoit que le mandat du syndic cesse de plein droit et sans indemnité, que l'administrateur provisoire exécute personnellement sa mission mais qu'il peut se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et que, dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné en qualité d'administrateur provisoire
L'article 26 a est relatif aux décisions d'acquisition et d'aliénation immobilière.
L'article 26 b est relatif à la modification ou à l'établissement du règlement de copropriété.
Sur les prorogations de mission :
L'article 29-1 I prévoit que la décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois, et que le juge peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui-ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, du procureur de la République ou d'office.
En l'espèce, par ordonnance du 6 mars 2015, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a nommé Mme [V] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avec pour mission d'administrer la copropriété, pour une durée de 6 mois.
Par ordonnance du 18 octobre 2016, l'ordonnance sur requête du 6 mars 2015 a été modifiée, la mission de l'administrateur provisoire étant prorogée jusqu'au 30 juin 2017.
Par ordonnance du 12 octobre 2017, l'ordonnance sur requête du 6 mars 2015 a été modifiée, la mission de l'administrateur provisoire étant prorogée jusqu'au jusqu'au 30 juin 2018.
Par ordonnance du 9 juillet 2018, l'ordonnance sur requête du 6 mars 2015 a été modifiée, la mission de l'administrateur provisoire étant prorogée jusqu'au jusqu'au 30 juin 2019.
Suite à une requête reçue le 24 juin 2019, l'ordonnance sur requête du 6 mars 2015 a été modifiée, la mission de l'administrateur provisoire étant prorogée jusqu'au 30 juin 2020.
Par ordonnance du 6 juillet 2020, l'ordonnance sur requête du 6 mars 2015 a été modifiée, la mission de l'administrateur provisoire étant prorogée jusqu'au 30 juin 2021.
En l'espèce, certes il y a des périodes de vacances d'administrateur provisoire entre deux mandats, pour la période du 6 septembre 2015 au 18 octobre 2016, et du 30 juin 2017 au 12 octobre 2017.
Cependant, la décision du 6 mars 2015 a été valablement prorogée même s'il y a eu des périodes de vacances. En effet, l'article 29-1 précité indique que le juge peut à tout moment prolonger la mission de l'administrateur provisoire. Il n'est pas exigé que la prorogation intervienne alors que la mission précédente est toujours en cours.
Mme [J] [V] était bien missionnée en tant qu'administrateur provisoire à la date de l'assignation en paiement le 11 janvier 2021 et aux dates d'approbation des comptes (approbation des comptes de l'exercice 2019, par décision du 15 décembre 2020 ; approbation des comptes de l'exercice 2020, par décision du 30 juin 2021).
Sur les pouvoirs de l'administrateur provisoire :
La mission de l'administrateur provisoire est définie par le juge.
Selon l'article 29-1, le juge lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical.
Ainsi, afin de parvenir au rétablissement du fonctionnement normal du syndicat, l'administrateur provisoire reçoit du juge l'intégralité des pouvoirs du syndic. Dès lors, comme ce dernier, l'administrateur provisoire n'a à disposer d'aucune autorisation pour engager des actions en recouvrement des créances du syndicat ou reprendre en cause d'appel une telle demande entamée par le syndicat.
L'approbation des comptes et l'approbation du budget prévisionnel relèvent en revanche du pouvoir de l'assemblée générale. Il ressort de l'emploi de la conjonction 'et' (tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale) que le juge lui donne en principe tous les pouvoirs de l'assemblée générale, sauf s'il précise qu'il ne lui en donne qu'une partie, limitant expressément la mission à un ou plusieurs objets.
En l'espèce, aucune restriction n'a été posée dans l'ordonnance du 6 mars 2015 ensuite prorogée. C'est donc que le juge a confié à l'administrateur provisoire tous les pouvoirs détenus par l'assemblée générale, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26.
Ainsi, Mme [J] [V] dont la mission d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a été prorogée et consistait à exercer tous les pouvoirs de l'assemblée générale avait qualité à agir en paiement des charges et avait le pouvoir d'approuver les comptes du syndicat des copropriétaires.
Sur les charges dues :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation; à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes par l'administrateur provisoire nommé sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui a reçu l'ensemble des pouvoirs détenus par l'assemblée générale en lieu et place de l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En l'espèce, Mme [V] en tant qu'administrateur provisoire a adressé le 20 août 2020 à la Sci [W] une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer le solde de ses charges de copropriété.
Aucun apurement n'est intervenu dans le délai de 30 jours.
L'administrateur provisoire a approuvé les comptes de l'exercice 2019, par décision du 15 décembre 2020. Il a approuvé les comptes de l'exercice 2020, par décision du 30 juin 2021.
Il résulte de l'état de répartition des charges approuvé que la Sci [W] est redevable de la somme de :
- appel de fonds 01/04/2019 à appel du 01/10/2021 : (1.095,38 X 11) = 12.049,18 euros ;
- régularisations charges 2019 : 610,55 ;
- régularisations charges 2020 : - 575,95 ;
total : 12.083,78 euros.
La demande du syndicat des copropriétaires s'élève à 11.979,98 euros. La Sci [W] ne conteste pas ce montant.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire Mme [J] [V] les charges de copropriété qu'il réclame, sauf à actualiser le quantum dû à la somme de 11.979,98 euros au titre des charges impayées des exercices 2019, 2020 et des appels provisionnels jusqu'au 1er octobre 2021 inclus.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
La Sci [W] représente environ 1/3 des tantièmes de copropriété. Son attitude réitérée et persistante, comme en atteste une précédente condamnation par ordonnance de référé du 11 avril 2019, consistant à ne pas s'acquitter du paiement régulier des charges de copropriété met en péril les finances de celle-ci au détriment des copropriétaires. Elle ne peut opposer l'existence d'éventuelles fautes commises par l'administrateur provisoire dans la gestion de certains dossiers alors même que la mission de ce dernier se trouve entravée par l'absence de recouvrement des sommes dues par la Sci [W] elle-même.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a condamné la Sci [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire Mme [J] [V] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La Sci [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur provisoire la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Par ces motifs,
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Montauban du 29 juillet 2021 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le quantum dû par la Sci [W] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire Mme [J] [V] à la somme de 11.979,98 euros au titre des charges impayées des exercices 2019, 2020 et des appels provisionnels jusqu'au 1er octobre 2021 inclus ;
Y ajoutant,
Condamne la Sci [W] aux dépens d'appel, avec application au profit de la Scp Dusan Bourrasset Cerri des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] représenté par son administrateur provisoire Mme [J] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
