13/12/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/01072
N° Portalis DBVI-V-B7F-OAUD
SL/NO
Décision déférée du 12 Janvier 2021 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 17/00388
Mme [X]
[C] [Z]
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [C] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [P] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Mme [C] [Z] est propriétaire d'un immeuble cadastré [Cadastre 8], au [Adresse 6] et [Adresse 3], lequel inclut un local commercial en rez-de-chaussée.
Cet immeuble est voisin d'un immeuble cadastré [Cadastre 7], au [Adresse 5], composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage. La société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée, tandis que M. [I] [H] est propriétaire de trois appartements situés au premier étage. Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires est désormais représenté par Monsieur [P] [K], syndic bénévole.
Entre les deux immeubles existe une impasse ou cour d'une largeur de 3 mètres environ qui a toujours été ouverte sur l'[Adresse 5] jusqu'en 2010, année où M. [H] a installé un portillon afin de fermer celle-ci. Dans la cour se trouvait l'accès aux escaliers menant à l'appartement de M. [H].
Suite à des échanges entre les parties et à la contrariété de leurs actes respectifs, le portillon a été retiré. L'utilisation commune de la cour par les deux fonds n'a pas été remise en cause.
Un portillon a de nouveau été installé en 2014, les différents utilisateurs de la cour disposant d'une clé et du code d'accès.
Ne parvenant pas à obtenir amiablement la modification du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 5] ainsi que la rédaction d'une convention régissant les modalités d'entretien, de conservation et de jouissance de la cour par l'intermédiaire de son gestionnaire, Mme [Z] a fait assigner par exploit d'huissier en date du 17 janvier 2017 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, M. [I] [H].
Par un jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [P] [K] en sa qualité de syndic bénévole, représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
- mis hors de cause M. [I] [H] ;
- rejeté les demandes de Mme [C] [Z] relatives à la propriété de la cour ;
- condamné Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, M. [P] [K], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Lestrade, avocat, sur son affirmation de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Mme [C] [Z] était recevable à agir, mais qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un droit de propriété sur la cour litigieuse ; en effet, le caractère mitoyen de celle-ci qu'elle invoque ne peut correspondre juridiquement qu'à la mitoyenneté du mur séparateur, la 'mitoyenneté' de la cour n'existant pas juridiquement, n'étant pas prévue par le code civil.
Ensuite, le tribunal a estimé qu'elle ne démontrait pas non plus que la division du bien litigieux rendait impossible l'usage et l'exploitation de son fonds, le fait que la cour serve d'accès et d'issue de secours pour son fonds de commerce n'étant pas probant, dès lors que son bien n'est pas enclavé, comme le fait que la cour soit utile pour l'emplacement du conteneur poubelle du commerce. En revanche, la cour est l'unique accès commun à l'immeuble des défendeurs. Par ailleurs, il n'est pas contesté que le puits qui se trouvait au fond de la cour a été comblé et n'est plus utilisé depuis très longtemps. Il ne peut donc être considéré que la cour est soumise au régime de l'indivision forcée.
Ses demandes relatives à la propriété de la cour ont donc été rejetées.
Le tribunal a dit que cependant, il n'y avait pas lieu de 'constater' dans le dispositif, comme le demandait le syndicat des copropriétaires, que la totalité de la cour est incluse dans la parcelle [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires, ni que les actes d'acquisition du CIC et de M. [H] et le règlement de copropriété sont conformes au cadastre, contrairement à l'acte d'acquisition de Mme [Z].
Par déclaration du 8 mars 2021, Mme [C] [Z] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- rejeté les demandes de Mme [C] [Z] relatives à la propriété de la cour ;
- condamné Mme [C] [Z] a payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 juin 2021, Mme [C] [Z], appelante, demande à la cour, au visa des articles 544 et suivants du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel,
- constater que l'impasse séparant les immeubles situés [Adresse 6] et [Adresse 3] d'une part, et [Adresse 5] et [Adresse 1] d'autre part, est utilisée communément par les deux fonds,
- 'dire et juger' que cette impasse est soumise au régime de l'indivision forcée, et qu'elle est propriétaire indivise de cette impasse,
- 'dire et juger' que les indivisaires devront prévoir conventionnellement les modalités d'entretien et de conservation de la chose indivise,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble portant le numéro [Adresse 1] et le numéro [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à faire procéder à ses frais, par acte notarié à la rectification de son règlement de copropriété et de son modificatif, afin que le caractère indivis de l'impasse soit connu de l'ensemble des copropriétaires, et des tiers,
En tant que de besoin,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir en marge de l'acte portant règlement de copropriété et état descriptif de division en rappelant que :
* L'ensemble immobilier portant le numéro [Adresse 1] et le numéro [Adresse 5] est cadastré sous les références suivantes : section [Cadastre 7], Lieudit [Adresse 5], contenance 2a 84ca,
* L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par Maître [B] [D], notaire à [Localité 9], le 20 octobre 2008 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 1er le 29 octobre 2008 ' volume 2008 P ' n°11988,
* L'état descriptif de division ' règlement de copropriété a été modifié aux termes d'un acte reçu par Maître [A] [U], notaire à [Localité 11], le 16 mai 2014 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] 1ER le 13 juin 2014, volume 2014 P, n°7122.
* L'ensemble immobilier portant le numéro [Adresse 3] et le numéro [Adresse 6] est cadastré sous les références suivantes : section [Cadastre 8], Lieudit [Adresse 5] [Adresse 1], contenance 4a 72ca,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, M. [P] [K], intimé, demande à la cour, au visa de l'article 544 du code civil, de :
- déclarer que suite à une modification cadastrale, la totalité de la cour a été incluse dans la parcelle [Cadastre 7] lui appartenant ;
- déclarer que les actes d'acquisition des membres du syndicat des copropriétaires et le règlement de copropriété sont conformes au cadastre, contrairement à l'acte d'acquisition de Mme [Z] ;
En conséquence,
A titre principal,
-confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;
- débouter Mme [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, si la Cour devait déclarer les parties indivisaires forcés de la cour :
- ordonner que Mme [Z] supporte tous frais et coûts induits par ses demandes, pour prise en compte de l'état d'indivision de la cour, à part égale avec le syndicat des copropriétaires ;
En toute hypothèse,
- condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Lestrade, avocat, sur son affirmation de droit.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2022.
L'affaire a été examinée à l'audience du 12 septembre 2022.
Motifs de la décision :
Sur la saisine de la cour :
La cour n'est pas saisie des chefs du jugement ayant déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [P] [K] en sa qualité de syndic bénévole, représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], et mis hors de cause M. [I] [H].
Sur le fond :
Par acte authentique du 9 janvier 1987, Mme [Z] a acquis un immeuble à usage de commerce et d'habitation comprenant en rez-de-chaussée des commerces, dépendances, annexes et locaux d'habitation, en premier étage deux appartements avec combles aménageables et dans l'impasse deux appartements au [Adresse 6] et [Adresse 3]. Cet acte mentionne que dans un précédent acte de vente du 4 février 1936, il est indiqué sous rubrique 'mitoyennetés' : 'l'immeuble présentement vendu est séparé sur toute sa largeur de l'immeuble portant le n°[Adresse 1] et le [Adresse 5] par une impasse mitoyenne d'une largeur de 3 mètres environ ouverte à son extrémité sur l'[Adresse 5] mais fermée sur l'[Adresse 1] par une petite construction d'une hauteur de 2 m environ. Le rez-de-chaussée de l'immeuble présentement vendu a accès sur l'impasse par une porte et il y prend jour et vue par 4 fenêtres au rez-de-chaussée et 4 fenêtres au premier étage. Au fond de cette impasse et dans l'encoignure de l'impasse et de l'immeuble présentement vendu se trouve un puits couvert également mitoyen.'
Cet immeuble est voisin d'un immeuble cadastré [Cadastre 7], au [Adresse 5]. L'acte de vente du 10 novembre 2005 par lequel le centre communal d'action sociale de [Localité 11] le vend à la société Bordelaise de crédit industriel et commercial précise qu'il s'agit d'un immeuble composé d'un rez-de-chaussée aménagé, au premier étage d'un logement composé de deux pièces et un dégagement et de combles dessus. La cour n'est pas mentionnée dans l'acte du 10 novembre 2005.
Par la suite, cet immeuble a été mis en copropriété, la société Bordelaise de CIC restant propriétaire du rez-de-chaussée, et vendant l'étage aux époux [G], qui l'ont vendu à M. [H] du 23 décembre 2008. L'étage a ensuite été divisé en trois appartements. L'acte de vente de l'étage à M. [H] du 23 décembre 2008 ne mentionne pas la cour.
Le règlement de copropriété établi en juillet 2008 décrit l'immeuble [Adresse 5] ainsi : 'L'immeuble se compose du terrain d'assiette précédemment désigné sur lequel est édifié une construction R+1 à usage d'activité commerciale, libérale, de banque et d'habitation, avec au rez-de-chaussée une cour, un local poubelle et une entrée commune, un local commercial et l'escalier menant à l'étage. Au premier étage : un plateau à aménager auquel on accède depuis l'escalier.... L'accès à l'immeuble se fait depuis l'[Adresse 5]. Le rez-de-chaussée disposant d'un accès indépendant.' En page 50 est visé le local vide-ordures : 'local dans la cour (façade nord) ; ouverture neuve.' Ainsi, la cour est mentionnée.
En 1993, l'appelante a diligenté M. [O], géomètre expert, pour établir une délimitation, auquel avait été soumis un acte de vente de 1858. Il s'agit de la vente de [E] [L] à [T] [W] du 28 juin 1858. Cet acte a été retranscrit par M. [O], géomètre, transcription non contestée.
Il porte sur une maison située à [Localité 11], hors la barrière Guilhemery et terrain non construit situé sur le levant de ladite maison comprenant 4 chambres, 4 magasins, une écurie, un petit chai et 4 porchères au rez-de-chaussée, 4 chambres et deux granges au premier étage, galetas sur les deux chambres seulement et de la mitoyenneté d'un puits et d'une cour qui séparait la maison vendue d'une autre maison restée au vendeur ;
'confrontant :
- du levant, la maison de M. [Y] ;
- du midi l'ancienne route de [Localité 10] ;
- au couchant : maison restant au vendeur, puits et cour - qui en seront mitoyens et communs entre deux ;
- et du Nord à la nouvelle route de [Localité 10].'
Il apparaît que cet acte concerne la vente de la parcelle [Cadastre 8]. La parcelle [Cadastre 7] qui reste au vendeur est bien à l'ouest de la parcelle [Cadastre 8]. La localisation des routes et fonds voisins correspond.
Cet acte fait apparaître qu'il y aurait eu un auteur commun aux parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8], [E] [L], et que le puits et la cour sont communs entre les deux propriétés.
Dans un courrier du 28 décembre 1993, le centre communal d'action sociale de [Localité 11] a d'ailleurs indiqué à M [O], géomètre que l'accès et l'ancien puits sont des parties communes et qu'il n'y a pas lieu à opérer une quelconque division de ce passage. Pour ce qui est de la modification cadastrale à envisager afin que ce passage ressorte comme élément commun aux deux propriétés, il a invité Mme [Z] à entamer les démarches nécessaires à ses frais entiers auprès des services concernés.
Lors de sa révision, le cadastre a inclus la totalité de la cour dans la parcelle [Cadastre 7]. Cependant, le plan cadastral ne vaut pas titre de propriété. L'incorporation de l'assiette du passage litigieux dans la parcelle [Cadastre 7] riveraine, opérée par le cadastre renouvelé, est contraire aux énonciations du titre du 28 juin1858 et du titre de Mme [Z].
Il ressort de ces titres que les propriétés respectives sont issues de la division d'un même fonds dont la cour commune avec son puits constituait le centre d'activités. Certes, l'ancien puits n'est plus utilisé à ce jour. Cependant, une porte donne sur cette cour depuis le fonds de commerce côté [Z]. Elle est utilisée comme sortie de secours pour le commerce ; la cour sert d'emplacement au conteneur poubelle du commerce. S'agissant de la propriété voisine, depuis la division en différents lots de copropriété, la cour donne accès à l'escalier qui permet de monter à l'étage par une entrée séparée par rapport au commerce du rez-de-chaussée.
La cour a ainsi été créée et conservée pour être utilisée en commun en vue de l'exploitation de ces propriétés. Cette indivision forcée et perpétuelle, qui crée un lien de dépendance entre les fonds qui la bordent, est gouvernée par la règle de l'unanimité. Aucun partage n'est susceptible d'affecter cette indivision, sauf consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont elle constitue l'accessoire.
En conséquence, infirmant le jugement dont appel, il y a lieu de :
- dire que la cour séparant l'immeubles cadastré [Cadastre 8] situé [Adresse 6] et [Adresse 3] d'une part, et l'immeuble cadastré [Cadastre 7] situé [Adresse 5] et [Adresse 1] d'autre part, est une cour commune soumise au régime de l'indivision forcée ;
- dire que Mme [Z] est propriétaire indivise de cette cour, ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
- dire que les indivisaires devront prévoir conventionnellement les modalités d'entretien et de conservation de la chose indivise,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à faire procéder à ses frais, par acte notarié à la rectification de son règlement de copropriété et de son modificatif, afin que le caractère indivis de la cour soit connu de l'ensemble des copropriétaires et des tiers.
Vu l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, il y a lieu d'ordonner la publication de l'arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à frais partagés par moitié entre Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires. Ceci permettra notamment de rectifier les données cadastrales.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Compte tenu de l'équité, les parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.
Par ces motifs,
La Cour,
Statuant dans la limite de sa saisine,
Infirme le jugement du 12 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Dit que la cour séparant l'immeubles cadastré [Cadastre 8] situé [Adresse 6] et [Adresse 3] d'une part, et l'immeuble cadastré [Cadastre 7] situé [Adresse 5] et [Adresse 1] d'autre part, est une cour commune soumise au régime de l'indivision forcée ;
Dit que Mme [Z] est propriétaire indivise de cette cour, ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
Dit que les indivisaires devront prévoir conventionnellement les modalités d'entretien et de conservation de la chose indivise ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à faire procéder à ses frais, par acte notarié à la rectification de son règlement de copropriété et de son modificatif, afin que le caractère indivis de la cour soit connu de l'ensemble des copropriétaires et des tiers ;
Ordonne la publication du présent arrêt, à frais partagés par moitié entre Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
