13/12/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/00824
N° Portalis DBVI-V-B7F-N7YQ
MD / RC
Décision déférée du 23 Décembre 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE - (1119003641)
M. THEBAULT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6]
C/
[T] [G] [V] épouse [K]
[X] [K] épouse [S]
[W] [K]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL VD IMMOBILIER représentée par Madame [O] [B] exerçant sous l'enseigne CABINET MARTY
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud CLARAC, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
Madame [T] [G] [V] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Sans avocat constitué
Madame [X] [K] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Sans avocat constitué
Madame [W] [K]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- PAR DÉFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] sont propriétaires indivis des lots n°487 (appartement) et 477 (cave) sis [Adresse 7].
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], agissant par la Sarl Vd Immobilier, se prévalant de charges impayées a fait assigner les consorts [K] en paiement devant le tribunal d'instance de Toulouse par actes d'huissier du 2 et 5 août 2019.
À l'audience, devant le premier juge, les consorts [K] n'étaient ni présents ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire du 23 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- rejeté la demande en paiement du solde des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier ;
- rejeté la demande au titre des dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier aux dépens ;
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que « contrairement à ce que soutient le syndicat, ce solde inclut le solde de 7.859,70 € arrêté à fin janvier 2014, correspondent au montant mentionné dans le jugement du 13 mai 2014 ayant condamné les consorts [K] à régler les charges impayées au mois de janvier 2014 inclus. Le syndicat disposant déjà d'un titre exécutoire pour le solde de charges impayé à fin janvier 2014, cette somme doit être écartée. » Il a également écarté les frais de saisie immobilière du 5 mai 2017 et les frais facturés par la Scp Feres le 24 janvier 2019, en l'absence de toute pièce justificative.
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Par déclaration du 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- rejeté la demande en paiement du solde des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier ;
- rejeté la demande au titre des dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], appelant, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 23 décembre 2020 en toutes ses dispositions,
Et Statuant à nouveau,
- condamner solidairement Madame [G] [V] [T] épouse [K], Madame [S] [X] née [K] et Madame [W] [K] à payer sans délai au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] les sommes suivantes :
- Principal : charges de copropriété arrêtées selon décompte du 4/07/22
12.527,22 €
- Intérêts calculés au taux légal à compter de l'assignation du 2 août 2019 pour mémoire
- Dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée 1.000,00 €
- Article 700 du CPC 2.000,00 €
- entiers dépens de première instance et d'appel pour mémoire
- TOTAL (sauf mémoire et à parfaire) 15.527,22 €
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] critique le mode de calcul retenu par le premier juge et explique que les condamnations mises à la charge des consorts [K] par jugement du 13 mai 2014 ont été payées. La demande du syndicat concerne la période postérieure à janvier 2014, période au cours de laquelle les consorts [K] ont un compte de charges de copropriété débiteur.
Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] qui n'ont pas été assignées à personne, n'ont pas constitué avocat. En vertu de l'article 474 du code de procédure civile, la décision sera rendue par défaut.
En application de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.
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L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 27 septembre 2022.
MOTIVATION :
Sur la demande en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ».
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit que les consorts [K] sont propriétaires des lots n° 487 et n° 477. Sont également produits, les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2015 à 2022 qui justifient la régularité des charges dont le paiement est sollicité. Les charges impayées sont récapitulées dans un tableau faisant apparaître le décompte des sommes payées et reçues par le syndicat par les consorts [K].
Antérieurement le syndicat des copropriétaires avait obtenu du tribunal d'instance de Toulouse un titre exécutoire pour les sommes dues jusqu'au mois de janvier 2014.
Pour déterminer l'étendue du bien fondé de la demande du syndicat, il convient d'une part, d'additionner les fonds appelés depuis cette date. D'autre part, il convient d'additionner les sommes payées par les consorts [K] sur la période postérieure à janvier 2014, puis de soustraire au résultat le solde négatif de leur compte en début de période.
Enfin, le montant dû par les consorts [K] est la différence les sommes calculées de part et d'autre.
Le calcul est arrêté le 4 juillet 2022 aux appels de fonds effectué jusqu'au 1er juillet 2022 compris.
Il apparaît que la méthode de calcul présentée par l'appelant pour établir le montant des charges dont le paiement est sollicité est exacte. Les sommes réclamées au titre des charges votées lors des assemblées générales sont suffisamment justifiées par la production des procès-verbaux d'assemblée générale.
En revanche, tel n'est pas le cas des frais de saisie immobilière (1 977,86 euros) et ceux afférents à la ligne « décompte de frais SCP Feres au 24/01/19 » (253,04 euros) qui n'étaient pas justifiés devant le premier juge et qui ne le sont pas davantage devant la cour.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement du solde des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier.
Statuant à nouveau, il convient de condamner in solidum les consorts [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 10 296,32 euros correspondant à la différence entre les charges réclamées et les sommes dont il a été jugé qu'elles n'étaient pas justifiées.
Cette somme produira intérêt au taux légal à partir du 23 août 2022.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas concrètement l'existence pour lui du préjudice allégué découlant de l'abstention des consorts [K] de régler les charges de copropriété leur incombant.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les consorts [K], partie perdante, seront condamnés in solidum au paiement des dépens d'appel.
Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 23 décembre 2020 sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] aux dépens de première instance et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est en droit de réclamer l'indemnisation des frais irrépétibles exposés en appel. Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] seront condamnées à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, par défaut et en dernier ressort,
Infirme, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 23 décembre 2020, sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre des dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], agissant par la Sarl Vd Immobilier
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 10 296,32 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le mois de février 2014 et 1er juillet 2022.
Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 2 août 2019.
Condamne in solidum Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne in solidum Mme [T] [G] [V] épouse [K], Mme [X] [K] épouse [S] et Mme [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
