France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 13 décembre 2022, 20/01532

13/12/2022

ARRÊT N°

N° RG 20/01532

N° Portalis DBVI-V-B7E-NTJW

SL / RC

Décision déférée du 07 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CASTRES 19/00053

Mme SEVILLA

[F] [B]

[HB] [E]

[W] [Y]

[I] [V] [C] [Z]

S.A. GROUPAMA D'OC

S.A. MAAF ASSURANCES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 2]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame [F] [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [HB] [E]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représenté par Me Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [W] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [V] [C] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Pascaline LESCOURET, avocate postulante au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Laurent MAURIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. GROUPAMA D'OC

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

S.A. MAAF ASSURANCES

Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 7]

Représentée par Me Olivier BOONSTOPPEL de la SCP SCPI SALVAIRE LABADIE BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2]

Représenté par son syndic bénévole, Monsieur [G] [H]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Laurence EICHENHOLC, membre de la SELARL CABINET EICHENHOLC avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 30 Mai 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

******

Exposé des faits et procédure :

Par acte authentique du 6 octobre 2003, M. [HB] [E] a acquis un immeuble sis [Adresse 2].

Afin de le réhabiliter et de le vendre par lots de copropriété, il a entrepris des travaux de rénovation et de transformation et souscrit une assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la société Groupama d'Oc à compter du 1er janvier 2005.

L'immeuble a été mis en copropriété. Il comprend 10 logements, un commerce et des caves.

Par acte authentique du 18 février 2008, passé devant Me [W] [Y], notaire à [Localité 12] (Tarn), Mme [L] [B] a acquis de M. [HB] [E] le lot n°13, consistant en un appartement n°5 situé au 3ème et dernier étage de l'immeuble et le lot n°6, consistant en une cave au rez-de-chaussée, au prix de 123.000 euros.

L'acte notarié mentionne qu'aux termes d'un courrier en date du 4 février 2008, la société Groupama d'Oc a confirmé la validité de l'assurance dommages-ouvrage et CNR. Il précise que l'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de l'assurance dommages-ouvrage et que la réception des travaux a été effectuée par la Sarl Etb à [Localité 10], en date du 18 février 2008 (soit le jour de la signature de l'acte de vente). Le vendeur déclare que les travaux de charpente et couverture ont été effectués par l'entreprise [T] [N].

Suivant jugement d'adjudication du 24 octobre 2008, Mme [I] [Z] a acquis le lot n° 12 consistant en un appartement n°6 au 3è étage et le lot n° 5 consistant en une cave au rez-de-chaussée.

Les copropriétaires de l'immeuble ont constaté l'apparition d'infiltrations au travers de la toiture courant avril 2012. Une déclaration de sinistre a été effectuée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] le 7 mai 2013 auprès de la compagnie d'assurance Groupama d'Oc en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage.

Le cabinet d'expertise Saretec, mandaté par l'assureur dommages-ouvrage, a déposé son rapport le 2 juillet 2013.

Le 10 juillet 2013, la société Groupama d'Oc a refusé sa garantie, au motif qu'il n'était pas établi que les travaux sièges des désordres aient été réalisés lors de la construction objet du contrat dommages-ouvrage et qu'ils soient réceptionnés.

Le lot n°2 charpente - couverture aurait été réalisé par M. [N], assuré auprès de la Sa Maaf assurances, suivant les énonciations de l'acte authentique de vente du 18 février 2008 passé entre M. [E] et Mme [B].

Par acte d'huissier du 18 novembre 2016, Mmes [B] et [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] ont fait assigner la société Groupama d'Oc, M. [E] et la Sa Maaf assurances devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise.

Par ordonnance du 28 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, et désigné à cet effet M. [P] [M].

L'expert a clôturé son rapport le 17 avril 2018.

Par actes d'huissier signifiés les 21, 27 décembre 2018 et 10 janvier 2019, le syndicat de copropriétaires de la résidence du [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, M. [O], Mme [B] et Mme [Z] ont fait assigner la Sa Groupama d'Oc, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage de l'immeuble et en sa qualité d'assureur constructeur non réalisateur de M. [E], M. [E], la Sa Maaf assurances, ainsi que Me [W] [Y] devant le tribunal judiciaire de Castres.

Par un jugement du 7 mai 2020, le tribunal judiciaire de Castres a :

- déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] en rejetant l'irrecevabilité tirée de l'absence de qualité à agir ;

- dit que la réception tacite des travaux concernant l'immeuble sis [Adresse 2] est intervenue le 29 août 2007 (dans les motifs, il dit 29 août 2005) ;

- déclaré prescrite l'action des demandeurs en responsabilité décennale ;

- déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] et Mme [Z] à l'encontre de Me [Y] ;

- déclaré recevable et non prescrite la demande de Mme [B] à l'encontre de Me [Y] ;

- dit que Me [Y] a manqué à son devoir de conseil envers Mme [B] et l'a privée de 50% de chances de contracter à des conditions financières plus favorables ;

- fixé le préjudice subi du fait du manquement au devoir de conseil à la somme de 10 000 euros ;

- dit que M. [E] a manqué de loyauté dans l'exécution du contrat à l'égard de Mme [B] et fixé l'indemnisation de ce préjudice à la somme de 10 000 euros ;

- condamné Me [Y] et M. [E] in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [B], soit la somme totale de 20 000 euros ;

- dit que pour l'ensemble des condamnations solidaires prononcées à leur encontre, Me [Y] et M. [E] seront tenus définitivement à la dette à hauteur de moitié chacun ;

- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] et de Mme [Z] à l'encontre de M. [E] à défaut de démontrer l'existence d'une faute ;

- condamné Me [Y] et M. [E] solidairement aux dépens, frais d'expertise judiciaire compris, avec distraction au profit de la Selarl Eichenholc et de Me Houll ;

- rejeté la demande au titre des frais de référé ;

- condamné solidairement Me [Y] et M. [E], au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer les sommes de :

3 500 euros à Mme [B],

2 000 euros à la compagnie d'assurances Groupama d'Oc,

2 000 euros à la Sa Maaf assurances ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;

- dit que les autres demandes des parties seront rejetées.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires avait bien été habilité à agir, et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée de ce chef.

Il a estimé que l'action en responsabilité décennale était prescrite puisque, bien qu'un acte qui pourrait être interruptif de prescription ait été fait le 18 novembre 2016, la prescription était déjà acquise à ce moment là. En effet, il a considéré que 'la réception tacite de l'ouvrage a été effectuée le 29 août 2005, date d'émission de la dernière facture de travaux', dont le paiement a été considéré comme effectif en l'absence de contestation, donc que le délai de 10 ans depuis la réception était écoulé au 18 novembre 2016.

Concernant l'action en responsabilité à l'encontre du notaire, Me [Y], il a jugé que l'action du syndicat des copropriétaires et de Mme [Z] était irrecevable, car le devoir de conseil ne bénéficie qu'au client, et non pas aux tiers au contrat. S'agissant de l'action de Mme [B], il a dit que cette action n'était pas prescrite puisque Mme [B] avait eu connaissance de l'absence de procès-verbal de réception et de l'erreur de la date de réception portée dans l'acte de vente au jour du rapport définitif d'expertise intervenu le 17 avril 2018.

Le tribunal a considéré que Me [Y] n'avait pas respecté son devoir de conseil en omettant de 'procéder aux vérifications nécessaire concernant la date de réception des travaux et l'existence des PV de réception, alors même que ces éléments étaient suspects.' Ainsi, il a estimé que la faute du notaire avait causé un préjudice à Mme [B] de perte de chance de ne pas acquérir les lots aux conditions de prix de l'acte notarié en l'absence de garantie dommages-ouvrage, perte de chance évaluée à 50 %.

Concernant l'action en responsabilité à l'encontre de M. [E], le tribunal a estimé que le vendeur avait 'manqué de loyauté dans l'exécution du contrat conclu avec Mme [B] en lui communiquant une date de réception mensongère', celle-ci ayant participé à priver l'acquéreur du bénéfice de l'assurance dommages-ouvrage.

Il a estimé que le notaire et le vendeur devaient être condamnés in solidum à payer la somme totale de 20.000 euros, car leurs fautes délictuelles ont toutes deux concouru à la réalisation du même dommage.

Il a dit qu'ils seraient tenus définitivement à la dette à hauteur de moitié.

Par déclaration en date du 7 mai 2021, Mme [B] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- dit que la réception tacite des travaux concernant l'immeuble sis [Adresse 2] est intervenue le 29 août 2007 ;

- déclaré prescrite l'action des demandeurs en responsabilité décennale ;

- considéré que la sanction du manquement par Me [Y] à son devoir de conseil envers Mme [B] était la privation de 50% de chances de contracter à des conditions financières plus favorables ;

- fixé le préjudice subi du fait du manquement au devoir de conseil à la somme de 10 000 euros ;

- limité l'indemnisation due à Mme [B] par M. [E] en raison de son manque de loyauté dans l'exécution du contrat à la somme de 10 000 euros,

- limité la condamnation de Me [Y] et de M. [E] in solidum au titre de la réparation de l'entier préjudice de Mme [B], à la somme totale de 20 000 euros,

- rejeté la demande au titre des frais de référé.

Prétentions des parties :

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 mars 2021, Mme [B], appelante, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic bénévole M. [H], intimé et appelant incident, demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1792 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel, en ce qu'il a :

dit que la réception tacite des travaux concernant l'immeuble sis [Adresse 2] est intervenue le 29 août 2007,

déclaré prescrite l'action des demandeurs en responsabilité décennale,

considéré que la sanction du manquement par Me [Y] à son devoir de conseil envers Mme [B] était la privation de 50% de chances de contracter à des conditions financières plus favorables,

limité le préjudice subi du fait du manquement au devoir de conseil du notaire à la somme de 10 000 euros,

limité l'indemnisation due à Mme [B] par M. [E] en raison de son manque de loyauté dans l'exécution du contrat à la somme de 10 000 euros,

déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à l'encontre de Me [Y],

rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à l'encontre de M. [E] à défaut de démontrer l'existence d'une faute,

rejeté la demande au titre des frais de référé.

- confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a :

déclaré recevable et non prescrite la demande de Mme [B] à l'encontre de Me [Y],

dit que Me [Y] a manqué à son devoir de conseil envers Mme [B],

dit que M. [E] a manqué de loyauté dans l'exécution du contrat à l'égard de Mme [B],

condamné Me [Y] et M. [E] in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [B],

condamné Me [Y] et M. [E] solidairement aux dépens, frais d'expertise judiciaire compris, avec distraction au profit de Maître Eichenholc,

condamné solidairement Me [Y] et M. [E] , au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer la somme de 3 500 euros à Mme [B],

ordonné l'exécution provisoire de la décision,

Et, en conséquence,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- 'dire et juger' que la réception des travaux de son appartement, comme celle de l'immeuble [Adresse 2] est intervenue le 18 février 2008,

- prononcer, en tant que de besoin, la réception judiciaire de l'immeuble à cette date,

- 'dire et juger' que son action et celle du syndicat des copropriétaires ne sont pas prescrites,

En conséquence,

1) Au profit du syndicat des copropriétaires,

- condamner in solidum M. [E], la compagnie d'assurance Groupama d'Oc, la Sa Maaf assurances à lui payer, sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil et des polices d'assurance :

43 222,08 euros, valeur indice BT01 décembre 2017, au titre des travaux de réparation de la toiture et 2 161,10 euros au titre d'une assurance dommage-ouvrage, sommes qui seront indexées sur l'indice BT01,

2 000 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux ;

10 000 euros au titre du préjudice moral ;

2) Au profit de Mme [B],

831,60 euros indexés sur l'indice BT01 à compter de l'indice de décembre 2017, au titre des travaux de réfection des embellissements de son appartement ;

70 euros par mois au titre du préjudice de jouissance en raison des nuisances occasionnées par les infiltrations d'eau, à compter du sinistre et a`parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, augmentée de 6 mois, durée permettant la réfection effective de la couverture et des embellissements.

500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux ;

10 000 euros au titre de son préjudice moral,

- condamner in solidum M. [E], sur le fondement contractuel et Me [Y], sur le fondement délictuel à lui payer, à titre de dommages et intérêts 16 000 euros chacun, soit une somme totale de 32 000 euros,

Subsidiairement, si la réception est intervenue avant la date portée à l'acte de Mme [B],

- 'dire et juger' que les actions de Mme [B] et du syndicat des copropriétaires ne sont pas prescrites,

En conséquence,

1) Au profit du syndicat des copropriétaires :

- condamner in solidum M. [E], sur le fondement contractuel et à défaut délictuel, et Me [Y] sur le fondement délictuel, à leur payer, à titre de dommages et intérêts :

59 453 €, en réparation de l'impossibilité de pouvoir recouvrer au titre de la garantie décennale le coût des travaux de reprise et de l'assurance dommage ouvrage (indexés novembre 2020) ainsi que celui des préjudices immatériels,

2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

2) Au profit de Mme [B] :

- condamner in solidum M. [E], sur le fondement contractuel, et Me [Y], sur le fondement délictuel à lui payer, à titre de dommages et intérêts :

* la somme de 18.066,50 € en réparation de l'impossibilité de pouvoir recouvrer au titre de la garantie décennale le coût des travaux de réfection des embellissements de son appartement, du préjudice de jouissance des lieux, augmenté de 6 mois, du trouble de jouissance occasionné par les travaux et du préjudice moral, le tout, actualisé sur l'indice BT01 novembre 2020,

* Subsidiairement, sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si la Cour ne faisait pas droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre des coûts de reprise des désordres et de souscription d'une assurance dommage ouvrage, en sus des 18.066,50 € susvisés, la somme de 47.834,04 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

- condamner tous succombants in solidum au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires et 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [B],

- condamner tous succombants in solidum au paiement des entiers dépens de première instance et de la présente instance, dont distraction au profit de Me Sorel, sur son affirmation de droits, ainsi qu'aux dépens du référé et aux frais de l'expertise judiciaire.

Ils soutiennent que la réception est intervenue à la date portée à l'acte authentique de vente à Mme [B], soit le 18 février 2008 ; que certes, il n'y a pas de réception expresse, mais que l'indication de la date du 18 février 2008 constitue la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage ; qu'on ne peut qualifier la facture du 29 août 2005 de 'dernière facture', car toutes les factures n'ont pas été produites, et notamment pas celle relative aux travaux de couverture ;

que peu importe que l'ouvrage ait été ou non achevé au 29 août 2005, la réception pouvant avoir eu lieu ultérieurement ; que le procès-verbal de constat du 27 octobre 2005 ne concerne en rien l'immeuble ou l'appartement de Mme [B] ; que l'acte authentique qui manifeste la volonté de réceptionner au 18 février 2008 fait foi et que les constatations du notaire sont opposables aux tiers tant qu'elles n'ont pas fait l'objet d'une inscription de faux ; qu'ainsi, la réception tacite date du 18 février 2008.

Subsidiairement, ils demandent à la cour de fixer la réception judiciaire au 18 février 2008.

Ils estiment donc que l'action en responsabilité décennale n'est pas prescrite.

Ils exposent leurs préjudices et soutiennent que les fautes commises par l'entreprise [T] [N] et par M. [E], professionnel de l'immobilier, constructeur non réalisateur, ont concouru à la réalisation de l'entier dommage qu'ils ont subi.

Ils font valoir que leur action en responsabilité civile professionnelle à l'encontre de Me [Y] n'est pas prescrite, car la décision de refus de garantie de l'assureur dommages-ouvrage n'a pas été portée à la connaissance de Mme [B], mais surtout parce qu'elle ne permettait pas de connaître l'existence des fautes du notaire ; que c'est uniquement suite à la clôture de l'expertise judiciaire que Mme [B] et le syndicat des copropriétaires ont été informés de la faute du notaire, dans toute son ampleur et ses conséquences, à savoir qu'elle n'était pas en possession des factures et des procès-verbaux de réception de l'entreprise [N] ; que ce n'est qu'à compter du 17 avril 2018 que la prescription quinquennale a commencé à courir.

Ils estiment que le syndicat des copropriétaires a intérêt à agir contre le notaire, compte tenu de la négligence dont Me [Y] a fait preuve en donnant une date de réception des travaux qui serait erronée ; que l'opposabilité aux tiers des actes publiés a conduit le syndicat des copropriétaires à se fier à la date portée aux actes d'acquisition des différents propriétaires.

Ils estiment qu'ainsi, si la cour ne retient pas la date du 18 février 2008 comme date de réception, elle doit retenir la responsabilité délictuelle de Me [Y] vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Ils soutiennent que la responsabilité délictuelle de Me [Y] est engagée envers Mme [B], car elle a porté à l'acte des informations erronées, qu'elle n'a pas produit les documents indispensables à la parfaite efficacité de l'acte et n'a pas alerté Mme [B] des conséquences de l'absence de production de ces documents, en contradiction avec son devoir de conseil et d'information ; que le préjudice de Mme [B] consiste dans l'impossibilité dans laquelle s'est trouvée cette dernière d'obtenir dans des conditions simples et dans un temps raisonnable la réparation de la toiture et des embellissements de son appartement, ce qui représente une somme de 2.000 euros par an, soit à mars 2021 une somme de 16.000 euros.

Ils estiment que M. [E] a engagé sa responsabilité contractuelle, pour défaut de loyauté dans l'exécution de l'acte notarié, et que le préjudice de Mme [B] causé par cette faute est de 16.000 euros.

Ils estiment qu'au total le notaire et M. [E] doivent être condamnés in solidum à payer 32.000 euros à Mme [B] pour leur responsabilité délictuelle et contractuelle.

En l'absence de responsabilité décennale, ils estiment que M. [E] a engagé sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires, et à défaut délictuelle pour sa carence à fournir les procès-verbaux de réception. Ils estiment que le notaire par sa négligence a engagé sa responsabilité délictuelle envers le syndicat des copropriétaires et qu'ils doivent être condamnés in solidum au coût des travaux de reprise et de l'assurance dommages-ouvrage.

A défaut pour le syndicat des copropriétaires d'obtenir l'indemnisation qu'il réclame, Mme [B] agissant au titre de la quote-part de parties communes comprises dans son lot demande également l'indemnisation du coût des travaux de reprise.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2021, Mme [Z], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1199, 1231-1 du code civil et de l'article 31 du code de procédure civile, de :

- constater qu'elle renonce au bénéfice du jugement,

- prononcer sa mise hors de cause sans dépens.

Elle fait valoir que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a dit qu'elle ne disposait pas de la qualité à agir envers Me [Y], car elle est un tiers au contrat passé entre le notaire et Mme [B], et qu'il doit être confirmé en ce qu'il a dit qu'elle n'avait pas d'intérêt à agir contre M. [E], en l'absence de démonstration d'une faute de ce dernier à son égard. Elle indique n'avoir pas la volonté de poursuivre la procédure, et fait valoir qu'aucune demande n'est formée à son encontre et qu'aucune demande n'émane d'elle-même.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 décembre 2020, la société Groupama d'Oc, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1792, 1792-6, 1147 ancien, 1382 ancien et suivants du code civil, et les articles A 243-1 et L. 241-1 du code des assurances, de :

À titre principal,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a notamment :

* dit que la réception tacite des travaux concernant l'immeuble situé [Adresse 2] est intervenue le 29 août 2005,

* dit que l'action des demandeurs en responsabilité décennale est prescrite,

* condamné Me [Y], et M. [E] à régler solidairement la somme de 2000 € au profit de la compagnie Groupama d'Oc ainsi que les dépens et rejeté l'ensemble des autres demandes des parties, '

À titre subsidiaire dans le cas où la décision rendue ferait l'objet d'une réformation,

- juger qu'en l'absence de production d'un quelconque procès-verbal de réception comme de documents de marché prouvant que la couverture objet du sinistre a fait l'objet de travaux de moins de 10 ans, les garanties obligatoires dommages ouvrage et constructeur non réalisateur n'ont pas vocation à s'appliquer,

- débouter en conséquence Mme [B] de l'ensemble de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire si une condamnation de la société Groupama d'Oc devait intervenir au titre de la police CNR,

- condamner la Sa Maaf assurances dont l'assuré sera réputé avoir réalisé les travaux à relever et garantir intégralement la compagnie Groupama d'Oc de la totalité des condamnations mises à sa charge,

En tout état de cause,

- condamner tout succombant aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Me Houll, avocat, outre le règlement d'une somme de 3 000 € au profit de la compagnie Groupama d'Oc au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l'action en responsabilité décennale est prescrite, l'acte authentique de vente n'étant pas opposable aux tiers, et l'ouvrage n'ayant jamais fait l'objet d'une réception expresse, mais la réception tacite étant intervenue au plus tard en octobre 2005.

A titre subsidiaire, elle soutient que les garanties n'ont pas à s'appliquer au sinistre déclaré.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 décembre 2020, la Sa Maaf assurances, intimée, demande à la cour de :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner Mme [B] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au versement d'une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la preuve n'est pas rapportée de l'intervention de l'entreprise [T] [N] sur la couverture.

Elle soutient que la couverture n'a pas fait l'objet d'une réception.

Pour le cas où les travaux de couverture auraient été effectués par l'entreprise [T] [N] et auraient été réceptionnés, elle soutient que l'action en responsabilité décennale est prescrite, car la réception aurait eu lieu au plus tard le 29 août 2015.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2021, M. [E], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a :

déclaré prescrite l'action des demandeurs en responsabilité décennale ;

rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] et de Mme [Z] à l'encontre de M. [E] à défaut de démontrer l'existence d'une faute ;

rejeté la demande au titre des frais de référé ;

- réformer le jugement dont appel sur les autres points,

Et en conséquence,

Statuant à nouveau :

A titre liminaire,

- déclarer que le syndic ne justifie pas de l'habilitation préalable de l'assemblée générales des copropriétaires d'agir pour le compte du syndicat ;

- déclarer, par conséquent, irrecevable l'action intentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] ;

A titre principal, sur l'action fondée sur la responsabilité décennale,

- déclarer principalement que la réception tacite de l'ouvrage est intervenue au plus tard le 27 octobre 2005 ;

- prononcer, à défaut de réception tacite et au regard des constations de l'expert judiciaire, la réception judiciaire de l'ouvrage au 27 octobre 2005 ;

- déclarer, par conséquent, irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2], de Mme [B] et de Mme [Z] ;

Si par impossible la Cour retenait que l'ouvrage a été réceptionné le 18 février 2008 ;

- condamner solidairement la compagnie d'assurance Groupama d'Oc et la Sa Maaf assurances à le relever et le garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

A titre subsidiaire, sur l'action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun,

' En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] :

- déclarer que les mentions de l'acte authentique le liant à Mme [B] ne peuvent engager la responsabilité de ce dernier à l'égard du syndicat des copropriétaires et de Mme [Z], tiers par rapport au contrat de vente ;

- débouter par conséquent le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes,

' En ce qui concerne Mme [B] :

- déclarer que la responsabilité contractuelle de droit commun n'est pas cumulable avec la garantie décennale ;

- débouter par conséquent Mme [B] de toutes ses demandes à ce titre ;

- déclarer en outre qu'aucun manquement à l'égard de Mme [B] au titre de ses obligations d'information et de conseil n'est caractérisé à son encontre ;

- déclarer en outre que Mme [B] n'apporte pas la preuve d'une perte de chance indemnisable,

- débouter par conséquent Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Si par impossible, la Cour retenait sa responsabilité à l'encontre de Mme [B] :

- déclarer que la perte de chance ne saurait être supérieure à 20 % des préjudices invoqués par Mme [B] ;

En toute hypothèse,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Il soutient que la demande de condamnation formée à son encontre sur le fondement de la responsabilité décennale est irrecevable pour cause de prescription. Il soutient qu'une réception tacite est intervenue entre les mois d'août et d'octobre 2005, au plus tard au 27 octobre 2005 et subsidiairement, que la réception judiciaire doit être prononcée au 27 octobre 2005.

Il soutient que la responsabilité décennale étant prescrite, il ne peut être invoqué sa responsabilité contractuelle pour les désordres. S'agissant du manquement au devoir d'information et de conseil, il soutient que ceci ne peut pas constituer une faute à l'égard du syndicat des copropriétaires ; qu'il n'a pas non plus manqué à son devoir d'information à l'égard de Mme [B], car si l'acte authentique mentionne par erreur une date de réception au 18 février 2008, cette erreur semble résulter d'une mauvaise transcription par le notaire de l'attestation de l'entreprise ETB annexée à l'acte de vente ; que M. [E] a communiqué dans le cadre de la vente des éléments de nature à démontrer que les travaux avaient été réceptionnés bien avant le 18 février 2008. Il soutient que le préjudice dont pourrait se prévaloir Mme [B] est une perte de chance d'avoir pu agir dans le délai d'épreuve de 10 ans ; qu'elle a fait preuve d'inertie malgré les informations dont elle disposait lu permettant de douter de la pertinence de la date de réception mentionnée dans l'acte.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 avril 2021, Me [Y], intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles 2224, 1382 devenu 1240 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* déclaré non prescrite et donc recevable la demande de Mme [B] à son encontre,

* dit qu'elle avait manqué à son devoir de conseil envers Mme [B] et l'avait privée de 50 % de chances de contracter à des conditions plus favorables ;

* fixé le préjudice subi du fait de ce manquement à la somme de 10 000 € ;

* l'a condamné avec M. [E] in solidum à réparer l'entier préjudice de Mme [Y] (sic) soit la somme totale de 20 000 €,

* les a condamnés aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

* les a condamnés « solidairement » sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [B] (3 500 €) de Groupama d'Oc ( 2000 €) et de la Sa Maaf assurances (2000 €),

- le confirmer en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de droit d'agir et l'a débouté de l'ensemble de ses demandes telles que dirigées contre Me [Y] ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer irrecevables car prescrites les demandes présentées par Mme [B] à son encontre, et la débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

pour le cas où il serait reconnu au syndicat des copropriétaires un droit à agir :

- déclarer irrecevables car prescrites ses demandes dirigées à l'encontre de Me [Y] et le débouter en conséquence de l'ensemble de ses prétentions ;

pour le cas où la fin de non-recevoir tirée de la prescription serait écartée tant vis-à-vis de Mme [B] que du syndicat des copropriétaires,

- débouter Mme [B] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes indemnitaires présentées à son encontre en ce que les éléments constitutifs de la responsabilité civile professionnelle ne sont pas établis ;

A titre encore plus subsidiaire,

- fixer la perte de chance de renoncer à acquérir subi par Mme [B] à la somme de 4 500 € et la débouter du surplus de ses demandes,

En tout état de cause,

- condamner M. [E] à la relever et la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre à hauteur de 90 %,

- débouter la compagnie Groupama d'Oc, la Sa Maaf assurances et Mme [Z] de toutes demandes qu'elles pourraient diriger à son encontre,

- condamner Mme [B] au paiement de la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel.

Elle soutient que l'action en responsabilité civile professionnelle engagée par Mme [B] et par le syndicat des copropriétaires à son encontre est prescrite ; qu'en effet, le délai de prescription de l'article 2224 du code civil est de 5 ans ; que tous deux ont été destinataires le 2 juillet 2013 du rapport Saretec et le 10 juillet 2013 de la notification par l'assureur dommages-ouvrage de son refus de garantie en l'absence de procès-verbal de réception et parce qu'il n'était pas établi que les travaux aient été réceptionnés ; qu'ainsi, au 10 juillet 2013, ils ne pouvaient ignorer que le refus de garantie reposait sur l'absence de procès-verbal de réception ni de réception des travaux. Elle fait valoir que la compagnie Groupama d'Oc n'a pas produit aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant à Mme [B] le refus de garantie ; qu'elle n'a pas déféré à la sommation de communiquer cette pièce mais n'a pas non plus indiqué qu'elle ne détenait pas cette lettre d'envoi ; qu'en tout état de cause le syndicat des copropriétaires qui l'a reçue a répercuté l'information aux copropriétaires ; que Mme [B] reconnaît avoir reçu cette lettre, mais discute de la date à laquelle elle aurait eu connaissance des manquements du notaire ; que si la compagnie Groupama d'Oc a omis de notifier son refus de garantie à Mme [B], il aurait appartenu à cette dernière de tirer profit de cette omission pour l'exercice de ses droits à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage. Elle soutient que Mme [B] n'a pas ignoré que le notaire n'était pas en possession des factures et procès-verbaux de réception de l'entreprise [T] [N] qui n'avaient pas pu être annexées à l'acte authentique de vente ; qu'à compter du 10 juillet 2013, elle était en situation de réclamer ces pièces au notaire et donc de lui reprocher de n'avoir pas sollicité les factures et de ne pas avoir vérifié l'exactitude de la date de réception des travaux litigieux ; que ce raisonnement vaut également pour le syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires, en tant que tiers à l'acte authentique, est irrecevable à se prévaloir à l'encontre de Me [Y] d'un manquement à son devoir de conseil ; que la publicité d'un acte n'a vocation qu'à rendre le transfert de propriété opposable aux tiers, et non le contenu des mentions dudit acte ; que par conséquent, rien n'imposait au syndicat des copropriétaires de tenir pour acquise la date de réception des travaux litigieux, le contenu dudit acte ne lui étant pas opposable ; qu'il n'a pas d'intérêt à agir.

Subsidiairement, sur sa responsabilité, elle soutient qu'elle n'a pas commis de faute ; que le notaire ne doit vérifier les déclarations des parties aux actes qu'il instrumente que s'il dispose d'éléments suffisamment sérieux de nature à le faire douter de leur véracité ; que la société Etp a indiqué que les procès-verbaux de réception seraient transmis le 19 février 2008 ; que M. [E] a confirmé l'existence de la réception ; que rien ne permettait de penser que les déclaration de M. [E] pouvaient être mensongères ; que l'attestation d'assurance de la Sa Maaf assurances couvrant les travaux de l'entreprise [T] [N] était produite ; que le notaire n'avait pas de motif légitime de penser que les travaux n'avaient pas été réalisés par ladite entreprise ; que le défaut d'annexion des factures de l'entreprise [N] à l'acte authentique, factures ensuite produites par M. [E], est sans incidence sur la faculté qu'ont eu Mme [B] et le syndicat des copropriétaires de se prévaloir de la garantie de la Sa Maaf assurances.

Elle ajoute qu'il n'y pas de lien de causalité entre le manquement au devoir de conseil qui lui est reproché et le préjudice demandé, puisque Mme [B] qui a mis en demeure M. [E] par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 décembre 2014 a attendu près de deux ans pour assigner en référé le 18 novembre 2016 ; qu'ainsi, Mme [B] n'a pas agi avec diligence contre l'assureur dommages-ouvrage ; qu'il en est de même pour le syndicat des copropriétaires.

Elle estime que le seul préjudice indemnisable pour Mme [B] ne serait que la perte de chance de renoncer à acquérir ou d'obtenir un moindre prix si elle avait été informée de l'impossibilité de confirmer la date de réception ; que cependant, à ce moment-là, rien ne permettait de penser que le vendeur serait insolvable ; que rien ne permet de considérer que Mme [B] aurait renoncé à acquérir.

Elle estime qu'elle n'a pas à supporter les conséquences dommageables des fautes du vendeur, qui sont intentionnelles donc équipollentes au dol, et que les deux préjudices qui seraient mis à la charge l'un du notaire et l'autre du vendeur n'ont pas à être cumulés. Elle estime que dans les rapports entre coobligés, M. [E] doit supporter 90% des condamnations in solidum qui seraient éventuellement prononcées.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2022.

L'affaire a été examinée à l'audience du 30 mai 2022.

Motifs de la décision :

Sur la mise hors de cause de Mme [Z] :

Il y a lieu de constater que Mme [Z] renonce au bénéfice du jugement dont appel.

Elle demande sa mise hors de cause sans dépens.

Elle ne forme de demande contre aucune des parties. Aucune demande n'est formée contre elle, sauf tendant à la voir déboutée de ses demandes et tendant à condamner tout succombant aux dépens et à payer des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Néanmoins, dans la mesure où elle ne forme aucune demande, elle n'est pas partie succombante.

Par conséquent, il y a lieu de la mettre hors de cause.

Sur la saisine de la cour :

La cour n'est pas saisie du chef du jugement qui a déclaré irrecevable la demande formulée par Mme [Z] à l'encontre de Me [W] [Y].

Sur le rejet de la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires faute d'habilitation à agir :

Le chef du jugement qui a rejeté la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires fait l'objet d'un appel incident de M. [E].

Le premier juge a rappelé que la régularisation de la capacité à agir d'un syndicat des copropriétaires pouvait intervenir en cours de procédure, tant qu'aucune décision définitive n'a été prononcée, et a relevé qu'était produit un procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 23 septembre 2019 autorisant le syndic à agir en justice au terme d'une de ses résolutions.

M. [E] ne motive pas en quoi le syndicat des copropriétaires ne serait pas habilité à agir.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires faute d'habilitation à agir.

Sur les demandes de Mme [B] et du syndicat des copropriétaires contre M. [E], la société Groupama d'Oc et la Sa Maaf assurances sur le fondement de la garantie décennale :

En vertu de l'article 1792 du code civil, 'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.'

L'article 1792-4-1 du code civil prévoit que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

Sur les désordres :

L'immeuble dont il s'agit se compose d'un rez-de-chaussée surmonté de trois étages.

Au dernier étage se trouvent les appartements de Mme [B] et de Mme [Z] qui sont couverts d'une toiture traditionnelle.

La couverture est constituée de voliges espacées clouées sur des chevrons et supportant les tuiles de terre cuite de type canal posées entre des chevrons longitudinaux, les tuiles de couvert sont de type canal crochetées.

Les faîtage et rives sont constitués de plaques de zinc pliées et de tuiles mal adaptées qui présentent des ouvertures garnies d'amas de bris de tuile.

Chaque appartement de type 4 est constitué de murs à colombages, de cloisons et plafonds en plaques de plâtre avec isolation. Des fenêtres de toit éclairent les pièces mansardées.

L'expert indique que les dommages occasionnés par les infiltrations existent.

Dans l'appartement de Mme [B], les dommages affectent le plafond du séjour où la plaque de plâtre doublant la panne et la toiture est détériorée. Il en est de même dans la chambre voisine et au-dessous des fenêtres de toit.

Selon l'expert, ces infiltrations qui se produisent par forte pluie au travers de la couverture sont consécutives à la défectuosité de l'ouvrage. Lors de la prise de possession des appartements, les acquéreurs n'ont pas vu de désordres intérieurs car les peintures étaient refaites à neuf. Les désordres relevés sur la couverture n'étaient pas apparents pour un profane.

L'expert attribue l'origine des infiltrations à un défaut généralisé de mise en oeuvre de la couverture par référence au DTU 40-22. Celui-ci est caractérisé par un recouvrement irrégulier et insuffisant des tuiles de couvert lesquelles bien que crochetées sont disparates, inégales et désordonnées de sorte que les recouvrements de 4 à 8 cm sont très inférieurs à la norme autorisant au minimum 12 cm en site normal. Par endroit, les tuiles sont remplacées par des bris de tuiles ou par des tuiles inadaptées créant un bâillement.

Les tuiles de courant observées également depuis le comble sont posées à même la volige entre les liteaux longitudinaux laissant apparaître des jours. La lame d'air de 20 mm imposée par la réglementation n'est pas respectée. Par ailleurs, les faîtages sont défectueux. Enfin, la protection contre la neige poudreuse n'est pas assurée.

L'expert indique que ces désordres rendent la couverture impropre à sa destination.

Selon l'expert, ils imposent la réfection totale de la couverture. L'expert en évalue le coût à 43.222,08 euros TTC avec un délai d'exécution de 3 semaines. Le coût de réfection des embellissements est évalué à 831,60 euros TTC chez Mme [B] et 933,35 euros chez Mme [Z] avec un délai d'exécution de 4 jours. Par ailleurs, l'expert propose des éléments d'appréciation du préjudice de jouissance.

Sur l'entreprise qui a réalisé les travaux de couverture :

La conception du projet de réhabilitation a été confiée à M [A] [J], architecte, qui a établi le dossier de consultation des entreprises et le CCTP, notamment le CCTP des lots n°1 gros-oeuvre et n°2 charpente-couverture. Selon les déclarations de M. [S] à l'expert [R] qui a transmis le rapport rédigé pour un autre lot dans le même immeuble, les entreprises ont été consultées sur la base de plans sans CCTP ni pièces écrites.

Dans l'acte authentique de vente, M. [E] a déclaré qu'il avait confié les travaux de gros-oeuvre et de charpente et couverture à l'entreprise [T] [N] assurée auprès de la Sa Maaf assurances par un contrat multirisque professionnel.

Cette entreprise a cessé ses activités le 9 septembre 2011 suite au décès de son gérant.

Il a confié la mission de pilotage du chantier à la société OPC Sud (M. [S]).

L'entreprise [T] [N] est bien intervenue sur l'immeuble, pour des travaux de gros-oeuvre, suivant devis du 11 octobre 2004 d'un montant de 154.833 euros TTC. Elle a indiqué à l'expert [R] : 'J'ai fait un devis en fonction des plans, il n'y avait pas de CCTP'.

Dans ce devis, on ne retrouve aucune prestation de couverture, sauf l'étaiement de charpente qui a été manifestement effectué dans le cadre des travaux de démolition. On voit pour l'appartement n° 6 des travaux de remplacement des chevrons existants par des chevrons traités de même section, pour un prix de 1.800 euros.

La facture n° 187 d'acompte de début des travaux fait état d'un montant du marché de 154.833 euros TTC.

Une facture du 29 août 2005 de l'entreprise [T] [N] d'un montant de 42.440,54 euros TTC a été visée par la société OPC Sud le 31 août 2005. Il est mentionné qu'elle a été payée par chèque le 23 septembre 2005. Il est mentionné la prise en compte dans cette facture d'un 'ancrages, zinguerie'.

D'autres factures sont produites : notamment le verso d'une facture pour 45.000 euros TTC mentionnant notamment 'zinguerie' pour 1.960,68 euros HT (sans n° siret donc on ne sait pas de quelle entreprise elle émane) ; le verso d'une facture pour 56.095,06 euros TTC mentionnant notamment 'zinguerie' pour 1.960,68 euros HT (avec le n° siret de l'entreprise [T] [N]).

La facture la plus récente est datée du 9 novembre 2005 pour 3.481,50 euros TTC.

L'ensemble des factures de l'entreprise [T] [N] produites ne concernent pas la couverture en tuiles. Seules certaines comprennent des prestations de zinguerie. Le devis comprend une prestation relative aux chevrons et un étaiement de charpente.

Dès lors, les document contractuels produits ne permettent pas de démontrer que c'est l'entreprise [T] [N] qui a effectué les travaux de couverture litigieux.

Sur la réception :

En vertu de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Sur l'absence de réception expresse :

En l'espèce, l'expert judiciaire a indiqué qu'il avait eu des difficultés pour fournir des renseignements sur la date de réception : 'Confronté au silence de M. [E] relatif au déroulement des travaux, la recherche de documents s'est avérée difficile'. Il indique qu'au stade de l'expertise, les devis et facture des travaux de charpente et couverture n'ont pas été communiquées.

Il n'est produit aucun procès-verbal de réception signé entre M. [E], maître de l'ouvrage, et les entreprises.

Le rapport préliminaire établi par Saretec le 2 juillet 2013 mentionne que les procès-verbaux de réception n'ont pas été obtenus.

Ainsi, aucune réception expresse n'est démontrée.

Sur l'absence de réception tacite :

Pour qu'il y ait réception tacite des travaux, il faut rechercher la volonté non équivoque du maître, accompagnée du paiement de la quasi-totalité du prix des travaux.

En l'espèce, par acte authentique du 18 février 2008, passé devant Me [W] [Y], notaire à [Localité 12] (Tarn), Mme [L] [B] a acquis de M. [HB] [E] le lot n°13, consistant en un appartement situé au 3ème et dernier étage de l'immeuble. L'acte notarié mentionne en caractères gras que la réception des travaux a été effectuée par la Sarl Etb à [Localité 10], en date du 18 février 2008, soit le jour de la signature de l'acte de vente.

Un autre acte authentique de vente à Mme [U] [K] du 18 février 2018 mentionne lui aussi que la réception des travaux a été effectuée par la Sarl Etb à [Localité 10], en date du 18 février 2008.

La Sarl Etb a émis une attestation annexée à la minute de l'acte, mentionnant que les procès-verbaux de réception seraient transmis le lendemain du jour de signature de l'acte. Ces documents n'ont pourtant jamais été communiqués.

La société ETB a indiqué à l'expert judiciaire qu'elle n'avait plus aucun document relatif à cette affaire, et a précisé qu'elle avait fait pour le compte de M. [E] uniquement un état des travaux restant à réaliser et le procès-verbal de réception que devait faire signer M. [E] à l'ensemble des entreprises étant intervenues sur le chantier ; qu'elle n'a jamais suivi aucun travaux, visé aucune situation.

La déclaration unilatérale de M. [E] dans l'acte authentique disant que la réception a eu lieu le 18 février 2008 ne peut suffire pour valoir réception tacite.

Certes, selon l'article 1319 ancien du code civil : l'acte authentique fait pleine foi de la convention qu'il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause, sauf inscription de faux.

Néanmoins, ceci vaut concernant la convention entre les parties à l'acte. Ceci ne peut donc pas concerner la réception entre M. [E] et l'entreprise de couverture.

Certes, ont valeur probante jusqu'à inscription de faux les faits que le notaire a constatés lui-même. Une attestation datée du 18 février 2008 a été annexée à l'acte de vente conclu entre M. [E] et Mme [B] dont les termes sont les suivants :

'Je soussigné [D] [X], gérant de la Sarl Etb sis à [Adresse 11] atteste que les procès-verbaux de réception concernant l'immeuble sis [Adresse 2]) appartenant à M. [E] seront transmis demain 19 février 2008 dans l'après-midi par fax, ensuite les originaux seront mis au courrier ce même jour'.

Cependant, les procès-verbaux ne sont pas annexés à l'acte notarié, et la date des procès-verbaux de réception en question n'est pas mentionnée dans cette attestation. Le notaire n'a donc pas fait de constatation quant à l'existence de la réception ni sa date.

Il n'est pas discuté que le maître de l'ouvrage a pris possession des lieux, les appartements ayant été vendus pour être habités ou mis en location.

Cependant, il n'est pas démontré que le prix des travaux de couverture a été payé. Les factures relatives à la couverture n'ont d'ailleurs pas été produites.

La seule prise de possession de l'ouvrage ne suffit pas à établir la réception tacite.

En conséquence, la réception tacite n'est pas démontrée. Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a dit que la réception tacite des travaux était intervenue le 29 août 2005.

Sur la réception judiciaire :

Le prononcé de la réception judiciaire est demandé par le maître de l'ouvrage, M. [E].

La réception judiciaire est fixée par le juge au moment où l'ouvrage est en état d'être reçu. Peu importe que le maître d'ouvrage ait ou non payé l'intégralité du prix des travaux.

En l'espèce, selon l'attestation d'assurance dommages-ouvrage, la fin des travaux prévue était le 31 juillet 2005.

L'état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été déposés pour procéder aux formalités de publicité foncière le 28 janvier 2005.

La facture définitive de la société OPC Sud (M. [S]), chargée de la mission de pilotage du chantier est datée du 25 juillet 2005. M. [S] a déclaré à M. [R] concernant le gros-oeuvre : 'les travaux ont été achevés en janvier ou février 2005, fin de mon intervention'.

Deux rapports de diagnostic de Diagamter relatifs au respect des critères de décence et de performances techniques sont datés du 5 septembre 2005. Ils sont relatifs aux appartements 5 et 6 au 3ème étage. Ils parlent de logements réhabilités. Ils font état d'une toiture 'en bon état', ne présentant pas de 'problèmes d'étanchéité'. Les logements et les parties communes apparaissent décents et ils satisfont aux 12 critères de performance technique dont 6 au moins ont été obtenus après travaux.

Mme [Z] a pris à bail le 23 septembre 2005 l'appartement dont elle se portera ensuite acquéreuse. L'état des lieux du 1er novembre 2005 joint au contrat de bail décrit pour les murs et plafonds : 'peinture neuve', et des sols neufs, une salle de bains équipée à neuf, des équipements électriques, ce qui signifie que les travaux de réhabilitation étaient achevés.

Le procès-verbal de constat d'huissier du 27 octobre 2005 porte sur un appartement au 2ème étage et les parties communes (cage d'escalier, hall d'entrée). Les parties communes et l'appartement en question sont décrits comme en état d'être habités.

Ainsi, au 27 octobre 2005 l'immeuble apparaissait apte à être habité, ayant été réhabilité. Il était donc en état d'être reçu.

Il y a lieu de prononcer la réception judiciaire au 27 octobre 2005.

L'assignation en référé expertise a été faite plus de 10 ans après, le 18 novembre 2016.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et de Mme [B] en responsabilité décennale.

Les désordres étant de nature décennale, et l'action en responsabilité décennale étant prescrite, la réparation des désordres ne peut pas être demandée sur le fondement contractuel (au titre des dommages intermédiaires).

Sur l'action de Mme [B] contre M. [E] sur le fondement contractuel et du syndicat des copropriétaires contre M. [E] sur le fondement délictuel :

Sur l'action du syndicat des copropriétaires contre M. [E] sur le fondement délictuel :

Le syndicat des copropriétaires n'est pas partie à l'acte de vente passé entre M. [E] et Mme [B]. Il agit contre M. [E] sur le fondement délictuel.

L'acte authentique de vente passé entre M. [E] et Mme [B] a certes été publié. Cependant, la publicité n'a vocation qu'à rendre le transfert de propriété opposable aux tiers, et non le contenu des diverses mentions dudit acte. A défaut, ceci reviendrait à priver d'effet relatif toute convention en vertu de laquelle s'opère le transfert de propriété d'un bien immobilier. Le syndicat des copropriétaires n'avait donc pas à tenir pour acquise la date de réception mentionnée dans cet acte. Il ne peut pas s'en prévaloir pour dire qu'il a été induit en erreur par M. [E] quant à la date de réception.

En conséquence, il ne démontre pas de faute de M. [E] à son encontre.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de son action en responsabilité délictuelle contre M. [E].

Sur l'action de Mme [B] contre M. [E] sur le fondement contractuel :

Sur le manquement à l'obligation de loyauté :

M. [E] a commis une faute contractuelle envers Mme [B] en manquant à son obligation de loyauté à l'occasion de la vente du 18 février 2008.

Dans l'acte authentique de vente, le notaire a retracé les dires du vendeur sur la date de réception, qui serait intervenue le 18 février 2008. Il ne peut être soutenu que le notaire a mal interprété l'attestation de la société ETB. En effet, la mauvaise foi de M. [E] est établie par le fait qu'il soutient dans ses conclusions que la réception est intervenue en 2005. M. [E] savait qu'aucune réception expresse n'était intervenue le 18 février 2008, et que l'immeuble était en état d'être reçu bien avant cette date.

Certes, des éléments figurent dans l'acte de vente, comme la déclaration de travaux du 3 mai 2004, la police d'assurance mentionnant une date prévue de réception le 31 juillet 2005, le diagnostic technique de 2007. Cependant, Mme [B] s'est fiée à la date indiquée en gras dans l'acte, et a donc été trompée.

M. [E] a commis une faute en donnant une date de réception mensongère.

M. [E] voit donc sa responsabilité contractuelle engagée envers Mme [B] pour manquement à son obligation de loyauté.

Sur le préjudice :

Mme [B] demande la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 18.066,50 € en réparation de l'impossibilité de pouvoir recouvrer au titre de la garantie décennale le coût des travaux de réfection des embellissements de son appartement, en raison du préjudice de jouissance des lieux, augmenté de 6 mois, ainsi que du trouble de jouissance occasionné par les travaux et du préjudice moral, le tout, actualisé sur l'indice BT01 de novembre 2020.

En outre sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, elle demande la somme de 47.834,04 € au titre des coûts de reprise des désordres et de souscription d'une assurance dommage ouvrage. L'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

En l'espèce, les désordres ont leur origine dans les parties communes, puisque c'est la couverture qui est non conforme au DTU. C'est le syndicat des copropriétaires qui devait bénéficier de la prise en charge des désordres matériels par l'assureur dommages-ouvrage.

Le préjudice causé à Mme [B] par le manquement de M. [E] à son obligation d'information consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à un prix inférieur si elle avait su que l'action en responsabilité décennale pourrait être plus rapidement prescrite, l'absence de prise en charge des travaux par l'assureur dommages-ouvrage entraînant un allongement du délai mis pour réparer les désordres, outre le fait que les copropriétaires doivent supporter la charge financière finale des travaux de réparation, et des tracas.

Ce préjudice de perte de chance peut être évalué à la somme de 12.300 €, au regard du prix d'achat qui était de 123.000 euros.

Infirmant le jugement dont appel, M. [E] sera condamné à payer à Mme [B] la somme de 12.300 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de loyauté.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de Mme [B] contre Me [Y] :

Sur l'action du syndicat des copropriétaires contre Me [Y] :

Le devoir de conseil du notaire ne bénéficie qu'au client, et non aux tiers au contrat.

Comme indiqué plus haut, le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer le contenu de l'acte. Il ne peut donc se prévaloir d'une négligence du notaire à son encontre.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes à l'encontre de Me [Y].

Sur l'action en responsabilité délictuelle de Mme [B] contre Me [Y] :

Mme [B] intente une action en responsabilité délictuelle contre Me [Y], sur la base du manquement du notaire à son devoir de conseil et d'information.

En vertu de l'article 2244 du code civil, les actions personnelles se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L'acte authentique a été passé le 18 février 2008.

Mme [B] invoque un point de départ de la prescription au dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Il lui incombe d'apporter la preuve qu'elle n'a eu conscience qu'à cette date de la faute du notaire, dans son ampleur et ses conséquences.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2013, Mme [B] a reçu le rapport préliminaire établi par Saretec. Il mentionne que les procès-verbaux de réception n'ont pas été obtenus.

Par courrier daté du 10 juillet 2013 la société Groupama d'Oc a notifié au syndicat des copropriétaires et à divers copropriétaires sa décision de ne pas accorder sa garantie aux motifs de l'absence de devis, marché et facture et procès-verbal de réception.

Certes, il n'est pas produit de courrier adressé à Mme [B] par la société Groupama d'Oc. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires et d'autres copropriétaires se le sont vu adresser. Le syndicat des copropriétaires avait pour rôle d'en informer les copropriétaires. Mme [B] ne se prévaut d'ailleurs pas contre l'assureur dommages-ouvrage du fait de n'avoir pas reçu notification du défaut de garantie. Dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 29 décembre 2014 qu'elle a envoyée à M. [E], elle fait référence au fait que la société Groupama d'Oc a été sollicitée, et que cette dernière a dénié sa garantie en relevant l'absence de devis, facture et procès-verbal de réception. Ainsi, Mme [B] n'apporte pas la preuve qu'au 10 juillet 2013, elle ignorait que le refus de garantie opposé par l'assureur dommages-ouvrage reposait notamment sur l'absence de procès-verbal de réception.

Or, l'acte notarié faisait état d'une réception au 18 février 2008. Mme [B] savait que les procès-verbaux de réception et les factures n'avaient pas été annexés à l'acte authentique. La société Etb attestait qu'elle les transmettrait le lendemain de cet acte. Mme [B] pouvait donc dès le 10 juillet 2013 se rendre compte que le notaire avait manqué à son obligation d'information et de conseil puisque les procès-verbaux de réception restaient manquants.

Le délai de prescription de 5 ans de l'action de Mme [B] contre Me [W] [Y] a donc commencé à courir le 10 juillet 2013.

Or, elle ne l'a assignée que le 27 décembre 2018.

En conséquence, infirmant le jugement dont appel, Mme [B] sera déclaré prescrite en son action en responsabilité contre Me [Y].

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Infirmant le jugement, M. [E], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens de référé, et notamment les frais d'expertise judiciaire.

Infirmant le jugement, M. [E] sera condamné à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires et celle de 5.000 euros à Mme [B], celle de 3.000 euros à la société Groupama d'Oc, et celle de 3.000 euros à la Sa Maaf assurances sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

Il n'est pas inéquitable de débouter Me [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [E] sera débouté de sa demande sur le même fondement.

Par ces motifs,

La Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Constate que Mme [I] [Z] renonce au bénéfice du jugement dont appel ;

Met hors de cause Mme [I] [Z] ;

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- rejeté la demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité faute d'habilitation à agir des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] ;

- déclaré prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et de Mme [L] [B] en responsabilité décennale ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de son action en responsabilité délictuelle contre M. [HB] [E] ;

- déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à l'encontre de Me [W] [Y] ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,

Prononce la réception judiciaire au 27 octobre 2005 ;

Condamne M. [E] à payer à Mme [B] la somme de 12.300 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de loyauté ;

Déclare Mme [B] prescrite en son action en responsabilité contre Me [Y] ;

Condamne M. [E] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens de référé, et notamment les frais d'expertise judiciaire ;

Le condamne à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2], celle de 5.000 euros à Mme [B], celle de 3.000 euros à la société Groupama d'Oc, et celle de 3.000 euros à la Sa Maaf assurances sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ;

Déboute Me [Y] et M. [E] de leurs demandes sur le même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 13 décembre 2022, 20/01532

Synthèse

Origine de la décision