06/12/2022
ARRÊT N°479/2022
N° RG 20/00496
N° Portalis DBVI-V-B7E-NOIJ
MD/RC
Décision déférée du 13 Décembre 2019
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (18/02467)
Mme [L]
[Adresse 5]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
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ARRÊT DU SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
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APPELANTES
[Adresse 5]
Représentée par son gérant en exercice Monsieur [R] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] Représenté par son Syndic en exercice la SARL AGESTIS
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-paul COTTIN de la SCP D'AVOCATS COTTIN - SIMEON, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C GARRIGUES, conseiller
A.M ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La Sci [Adresse 6] est propriétaire d'un local commercial situé en rez-de-chaussée au sein de l'immeuble en copropriété sis au [Adresse 3].
Par courrier du 19 mars 2018, la Sci [Adresse 6] a été convoquée à l'assemblée générale ordinaire devant se tenir le 4 avril 2018 avec pour ordre du jour :
1 - élection du président de séance,
2 - renouvellement du mandat du syndic,
3 - approbation des comptes de l'exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017,
4 - quitus donné au syndic pour l'exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017,
5 - vote du budget prévisionnel de l'exercice 2018,
6 - point sur notre copropriété durant cette année.
Lors de cette assemblée générale, M. [R] [J], gérant de la Sci [Adresse 6], a informé l'ensemble des copropriétaires du projet du locataire de son lot de modifier son activité d'atelier de retouches/lavage de linge pour une activité de salon de thé/petite restauration.
À l'issue du vote, les copropriétaires présents représentants 914/1000 et donc à la majorité absolue, se sont opposés à ce changement d'activité.
M. [J] s'est abstenu.
Par courriel du 11 avril 2018, le procès-verbal de l'assemblée générale a été transmis à la Sci [Adresse 6].
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Par acte d'huissier du 11 juin 2018, la Sci [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins notamment de voir annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale ordinaire du 4 avril 2018.
Par jugement contradictoire du 13 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- déclaré irrecevable l'action en annulation d'une délibération d'assemblée générale intentée par la Sci [Adresse 6],
- condamné la Sci [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, Mme [W] [G], la somme de 1 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci [Adresse 7] aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Le tribunal a relevé qu'un copropriétaire était recevable en son action en contestation s'il avait manifesté de façon claire son opposition, qu'en l'espèce il n'était pas mentionné dans le procès-verbal d'assemblée générale du 4 avril 2018 que M. [J] ait discuté le droit de l'assemblée générale de se prononcer sur la question du changement d'activité dans le local.
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Par déclaration du 6 février 2020, la Sci [Adresse 6] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'action en annulation d'une délibération d'assemblée générale intentée par la Sci [Adresse 6],
- condamné la Sci [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, Mme [W] [G], la somme de 1 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci [Adresse 7] aux entiers dépens de l'instance.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 octobre 2020, la Sci [Adresse 6], représentée par son gérant en exercice M. [R] [J], appelante, demande à la cour, au visa des articles 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19656, 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, R.151-27 du code de l'urbanisme, de :
- déclarer recevable l'appel formé contre la décision dont appel,
- infirmer le jugement entrepris, en toutes ses dispositions,
- annuler la résolution n°4 de l'assemblée générale ordinaire du 4 avril 2018,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Colette Falquet, avocat au barreau de Toulouse, sur son affirmation de droit,
- dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans
les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965.
À l'appui de ses prétentions, l'appelante soutient que :
- M. [J] a seulement informé les copropriétaires du projet et n'a pas demandé la mise aux voix d'une délibération,
- la délibération ne figurait pas à l'ordre du jour contrairement aux exigences de l'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
- l'accord de l'assemblée générale ordinaire n'était pas nécessaire sur le point discuté,
- M. [J] a refusé le principe d'une mise aux voix,
- la jurisprudence considère que les litiges relatifs aux questions ne figurant pas à l'ordre du jour constituent un cas particulier non soumis aux conditions de recevabilité de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- la jurisprudence admet que le copropriétaire abstentionniste puisse exercer le recours en nullité lorsqu'il est seul et confronté à un comportement manifestement illégal de l'assemblée,
- un changement d'activité n'est pas un changement de destination dès lors que le lot de copropriété est déjà affecté à une activité commerciale et ne nécessite pas l'accord des copropriétaires,
- le changement d'activité projeté n'est pas contraire au règlement de copropriété, puisqu'un salon de thé existe déjà dans la copropriété et que cette activité ne crée pas de nuisances inacceptables pour les copropriétaires.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 février 2021, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Agestis, intimé, demande à la cour, au visa des articles 8, 9, 26 et 42 de la loi n°64-557 du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, de :
- lui donner acte de ce qu'il a changé de syndic à la date du 18 février 2021 et qu'il sera dorénavant représenté dans la présente procédure par son nouveau syndic, la société Agestis, Sarl au capital de 100 000 euros, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 449 280 742, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son gérant, M. [D] [I], domicilié en cette qualité au siège de ladite Sarl,
- constater que la Sci [Adresse 6] n'a été ni opposante ni défaillante à la délibération critiquée,
- confirmer, en conséquence, le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
- débouter la Sci [Adresse 6] de toutes ses demandes,
- la condamner à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- en vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire présent lors de l'assemblée générale et qui s'est abstenu de voter ne peut contester la décision,
- le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas de discussion de M. [J] sur le droit ou non de l'assemblée générale de se prononcer sur cette question,
- la résolution n°4 était à l'initiative de la Sci [Adresse 6], la non-inscription de la résolution à l'ordre jour n'a donc aucune conséquence,
- si l'action était jugée recevable, la résolution litigieuse doit être considérée comme valable dès lors que le changement d'activité devait être soumis au vote de l'assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété interdit les commerces bruyant et malodorants, et que le local litigieux, de par sa taille réduite rendait impossible la réalisation de travaux pour éviter les odeurs de cuisine, outre qu'il existait à proximité des commerces similaires, et que le local donnait sur une servitude de passage donnant sur une cour privée.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 avril 2022.
MOTIVATION
- Sur la recevabilité de l'action en annulation de la délibération n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018 :
Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales de copropriétaires doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
En vertu de l'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Plusieurs conditions cumulatives sont ainsi requises pour contester la validité des décisions adoptées par les assemblées générales de copropriétaires : l'existence d'une décision portant sur une question inscrite à l'ordre du jour, la qualité de copropriétaire défaillant ou opposant et l'action dans le délai prescrit.
La règle selon laquelle l'assemblée générale ne peut statuer que sur des questions inscrites à l'ordre du jour est une règle d'ordre public, édictée pour protéger les copropriétaires présents ou absents.
Toutefois, le copropriétaire susceptible de se prévaloir de cette règle peut valablement y renoncer par un comportement non équivoque. Tel est le cas s'il demande à l'assemblée générale d'examiner une question non inscrite à l'ordre du jour.
Dans un tel cas, il ne peut plus se prévaloir de la nullité de la délibération au motif de sa non-inscription à l'ordre du jour.
En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires réalisée par courrier du 19 mars 2018 ne vise pas, dans l'ordre du jour, le changement d'activité dans le local de la Sci [Adresse 5].
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 avril 2018 que M. [J] a informé les autres copropriétaires du projet de son locataire. Cependant, une telle information n'équivaut pas à une demande de soumission de la question au vote immédiat de l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'article 13 du décret précité permet à l'assemblée générale d'examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Il ne saurait, dès lors, être considéré que la Sci [Adresse 5] a renoncé à se prévaloir de la nullité de la délibération relative à la question du changement d'activité de son locataire.
Ensuite, pour pouvoir se prévaloir de cette nullité de la délibération, encore faut-il que le copropriétaire présente la qualité requise par la loi.
Possède la qualité d'opposant le copropriétaire qui a voté contre la décision adoptée par la majorité des copropriétaires présents ou représentés ou le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires.
Le copropriétaire présent lors de l'assemblée générale et qui s'abstient de voter n'est pas considéré comme opposant.
Ainsi, est irrecevable l'action du copropriétaire qui s'est abstenu de voter pour ou contre la résolution contestée, même s'il a émis des réserves (3e Civ., 24 avril 2013, pourvoi n° 12-16.849).
En l'espèce, la résolution n°4 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 4 avril 2018 relative au changement de destination du lot de M. [J] a été rejetée à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés. Il est indiqué que M. [J] « s'abstient dans le vote ».
M. [J] et la Sci [Adresse 5] ne contestent pas la régularité du procès-verbal qui possède toute sa force probante.
Dès lors, s'étant abstenu de prendre part au vote, M. [J] ne saurait être considéré comme opposant.
Contrairement à ce qu'il soutient, aucun comportement illicite de l'assemblée générale n'est établi par M. [J] et il est indifférent qu'il soit le seul à ne pas avoir voté contre la résolution n°4.
La décision visée par la Sci [Adresse 5] (3e Civ., 8 septembre 2016, pourvoi n° 15-23.422) qui permet au copropriétaire représenté d'agir en nullité de la résolution relative à une question non inscrite à l'ordre du jour alors que son mandataire a voté pour ladite résolution concerne un cas particulier de vote par mandataire et donc du point de savoir si le pouvoir donné au mandataire pouvait concerner ou non les décisions prises sur des questions non inscrites à l'ordre du jour. La jurisprudence visée n'est donc pas transposable au cas d'espèce.
Le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse sera en conséquence confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en contestation de la résolution n°4 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] le 4 avril 2018.
- Sur les dépens et frais irrépétibles :
Succombant en appel, la Sci [Adresse 6] sera condamnée au paiement des dépens d'appel ainsi qu'aux dépens de première instance comme l'a retenu le premier juge.
Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'aux frais irrépétibles exposés en première instance tels qu'appréciés par le tribunal de grande instance de Toulouse.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse.
Et y ajoutant,
Condamne la Sci [Adresse 5] aux dépens d'appel.
Condamne la Sci [Adresse 5] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agestis, la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
