06/12/2022
ARRÊT N°478/2022
N° RG 20/00491
N° Portalis DBVI-V-B7E-NOHY
MD/RC
Décision déférée du 04 Novembre 2019
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (18/02991)
M. [S]
[B] [Y] épouse [D]
[K] [D]
C/
SA IFB FRANCE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Madame [B] [Y] épouse [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-charles CHAMPOL de la SELARL CABINET CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [K] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jean-charles CHAMPOL de la SELARL CABINET CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.
A.S IFB FRANCE
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C GARRIGUES, conseiller
A.M ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 16 février 2005, M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] ont mandaté la Sas Ifb aux fins de recherche d'un bien à acquérir sous le régime fiscal édicté par la loi dite 'de Robien'.
Le 30 mars 2005, M. et Mme [D] ont conclu un contrat de réservation avec la Sci [Localité 6] portant sur un appartement de type T2 situé dans la résidence [Adresse 5], sis à [Localité 6] (47) pour la somme de 125 700 euros.
Par acte authentique du 20 février 2006, M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la Sci [Localité 6] ledit appartement, financé à l'aide d'un prêt de 125 700 euros conclu avec la Caisse fédérale de crédit mutuel de LA et du Centre ouest.
Cet achat a été réalisé dans le cadre du dispositif fiscal issu de la loi n°2003-590 du 3 juillet 2003 et codifié à l'article 31 h) du code général des impôts, tel qu'en vigueur lors de la conclusion du contrat de vente, qui impliquait une durée de location obligatoire de neuf années du bien acquis.
Le bien a été livré le 29 mars 2007 et loué à partir du 14 juin 2007.
En septembre 2015, la valeur du bien immobilier a été estimée entre 55 000 et 60 000 euros net vendeur par la société Citya.
Par courrier du 16 septembre 2015, M. et Mme [D] se sont plaints d'une surévaluation du bien vendu, révélant, selon eux, les mensonges de la société Ifb concernant la rentabilité de l'opération.
Par courrier du 4 décembre 2015, la Sasu Ifb France a répliqué que le bien avait été loué rapidement, régulièrement et avec une revalorisation respectant l'indice de référence des loyers et indiqué que le prix payé lors de l'achat se composait de divers frais et que le prix du bien était de 94 244,80 euros hors parking
Par courrier recommandé du 16 septembre 2015, M. et Mme [D] ont sollicité des explications de la part de la société Ifb en relevant le caractère mensonger des prévisions de revente.
Par courrier du 4 décembre 2015, la société Ifb a répondu que les projections n'avaient pas de valeur contractuelle et ne présageaient pas des aléas locatifs et de l'évolution des marchés immobilier et locatif.
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Par exploit d'huissier du 5 septembre 2018, M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse, la Sasu Ifb aux droits de laquelle se trouve la Sa Ifb France pour obtenir réparation du préjudice causé par ses agissements dolosifs et ses manquements à son obligation de conseil.
Par un jugement contradictoire du 4 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse, a :
- dit que la société Ifb France n'a pas commis de dol,
- dit que le manquement au devoir de conseil et d'information 'est prescrit et qu'il n'est pas établi',
- débouté les époux [D] de leurs demandes,
- les a condamnés aux dépens dont distraction au profit de Maître [P] et à payer à la société Ifb France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a considéré, s'agissant de l'action fondée sur le dol qu'il n'était pas établi que le programme immobilier était vicié à la base et a retenu que l'action relative à la surévaluation du bien n'est pas prescrite ni fondée faute de prouver ladite surévaluation au jour de la vente.
Il a retenu que la société Ifb France n'avait pas manqué à une obligation de conseil sur le risque de moins-value puisqu'une revente dans de bonnes conditions avait été indiquée comme étant aléatoire dans le document de présentation des avantages fiscaux et il n'est pas établi la fausseté des éléments sur lesquels est fondée la stipulation d'espérance d'une plus-value.
Le tribunal a considéré que s'agissant du devoir d'information et de conseil relatif aux risques généraux de l'opération, le point de départ du délai de prescription est la conclusion du contrat de vente ; que l'information relative à la possibilité de subir une moins-value est inhérente à tout achat et n'avait pas à faire l'objet d'une information lors de la vente, de sorte que le premier juge a jugé 'l'action prescrite et mal fondée'.
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Par déclaration du 6 février 2020, M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- dit que la société Ifb France n'a pas commis de dol,
- dit que le manquement au devoir de conseil et d'information est prescrit et qu'il n'est pas établi,
- débouté les époux [D] de leurs demandes,
- les a condamnés aux dépens dont distraction au profit de Maître [P] et à payer à la société Ifb France la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2020, M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1137, 1231-1 et 1240 du code civil, de réformer
la décision dont appel et de :
- déclarer leur procédure recevable,
- condamner la société Ifb France venant aux droits de la société Ifb à leur payer la somme de 72 500 euros en réparation du préjudice économique subi à raison de son dol et de ses manquements à son obligation de conseil et d'information,
- condamner la société Ifb France venant aux droits de la société Ifb à leur payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi à raison de ses manquements à son obligation de conseil et d'information,
- condamner la société Ifb France venant aux droits de la société Ifb à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre l'ensemble des dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de leurs prétentions, les appelants soutiennent que :
- leur action est recevable, le point de départ de la prescription étant la découverte du dommage par la victime, soit à l'issue de la période de défiscalisation, ou lorsque par courrier du 4 décembre 2015, la société Ifb a indiqué aux acquéreurs que la valeur vénale de l'immeuble était de 94 244,80 euros en 2005 en exposant le détail des montants pris en compte dans l'acte en main,
- la société Ifb a commis un dol en indiquant dans la plaquette et les documents commerciaux que la revente au bout de dix années se ferait dans d'excellentes conditions eu égard au prix d'achat, à l'emplacement, aux matériaux de construction, la pénurie de logements alors qu'aucune réserve n'était mentionnée sur les documents remis aux investisseurs,
- les acheteurs étaient profanes,
- le commercialiseur était tenu de délivrer une évaluation objective des risques encourus,
- il ne s'agissait pas d'une simple acquisition immobilière mais d'une opération d'investissement, la société Ifb devait donc les alerter sur les risques inhérents à ce type d'opération à l'instar du caractère fluctuant du marché de l'immobilier,
- le prix de vente était surévalué lors de la conclusion du contrat,
- la situation immobilière à [Localité 6] lors de la vente était bien différente de celle présentée par la société Ifb, étant donné qu'à cette période les programmes immobiliers se multipliaient,
- la société Ifb a manqué à son obligation d'information et de conseil tenant à l'évolution et aux garanties de l'opération immobilière proposée,
- le prix de revente du bien immobilier constituait une donnée essentielle pour les acquéreurs, or le bien a perdu 60% de sa valeur,
- leur préjudice correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur effective du bien.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 août 2020, la Sas Ifb France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1137, 1231-1, 1240, 2222 et 2224 du code civil, les articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :
À titre principal,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré les demandes fondées sur le dol recevables,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré les demandes fondées sur un manquement à l'obligation d'information et de conseil irrecevables,
En conséquence,
- déclarer irrecevables l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [D] à son encontre pour cause de prescription,
À titre subsidiaire,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [D],
En toutes hypothèses,
- débouter M. et Mme [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
Y ajoutant,
- condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel; ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [P], Avocat sur son affirmation de droit.
À l'appui de ses prétentions, l'intimée soutient que :
- l'action fondée sur le dol et sur le devoir d'information sont prescrites, le point de départ du délai étant la date de signature de l'acte authentique de vente, et ne peut être reporté à la date de l'estimation du bien,
- l'acquéreur est tenu de se renseigner sur le prix de vente,
- la société Ifb France ne s'est pas contractuellement engagée sur la valeur de revente du bien envers les acquéreurs à l'égard desquels elle était tiers puisque seulement liée par un mandat avec le promoteur vendeur,
- la plaquette commerciale et la simulation financière n'ont pas de valeur contractuelle,
- il n'est pas démontré que les données transmises lors de la vente dans l'espoir d'une plus-value ne correspondaient pas aux données du marché au jour de conclusion du contrat,
- le prix de l'appartement au jour du contrat était de 90 011,61 euros hors taxes,
- la simulation n'est pas probante puisqu'elle ne permet pas d'identifier son auteur, et la projection financière n'est pas contractuelle,
- tout investissement est soumis à un aléa, d'ailleurs, les acquéreurs ont souscrit à des garanties contre les risques locatifs,
- les informations dont les acquéreurs se prétendent créanciers sont accessibles au grand public et ne peuvent être légitimement ignorées, et ce d'autant que les acquéreurs étaient déjà propriétaires de trois biens immobiliers et ne peuvent prétendre ignorer le caractère fluctuant du marché immobilier,
- le préjudice lié au prix de revente du bien n'est pas actuel et certain, les acquéreurs étant libres de conserver ou revendre le bien et leur intention de revente n'est pas démontrée.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 5 avril 2022.
MOTIVATION
1. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance.
Dans leurs conclusions, M. et Mme [D] estiment avoir commis une erreur sur la valeur vénale de leur bien lors de l'achat et sur sa valeur de revente.
Ils prétendent qu'elle serait due aux mensonges et silences de la Sas Ifb France et que cette dernière, tenue de les informer et conseiller dans le cadre de l'acquisition du bien immobilier litigieux, a manqué à ses obligations.
M. et Mme [D] fondent leur action tant sur le dol que sur l'obligation d'information et de conseil aux fins d'engagement de la responsabilité civile de cette société et d'indemnisation des préjudices qui en auraient découlé.
La recevabilité de leurs demandes doit donc être analysée sous ces deux fondements, séparément, les points de départ des délais de prescription devant s'apprécier au regard des conditions de mise en oeuvre spécifiques à chaque fondement de l'action.
- Sur l'action fondée sur le dol :
2. L'article 2224 du code civil indique que la prescription commence à courir le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action. Cette disposition doit être combinée avec les règles applicables en matière de dol et la cour doit examiner à quel moment la victime a effectivement été mise en situation de prendre conscience des mensonges et man'uvres allégués en procédant à cet examen pour chaque mensonge ou réticence affirmé par les appelants.
M. et Mme [D] font état d'un défaut d'information intentionnel portant sur le prix lors de l'achat et la valeur de revente du bien.
2.1 S'il ne peut être imposé à M. et Mme [D] de procéder à des investigations pour pallier l'absence d'information du vendeur, il appartenait aux acquéreurs d'effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable, appréciée au regard notamment de l'âge, des capacités socio-économiques et de leur maîtrise des moyens de communication, permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation, à les supposer simplement erronées ou dolosives.
Spécialement sur ce dernier point, il n'apparaît pas des éléments du dossier que les acquéreurs aient été mis de fait dans l'impossibilité d'accéder à des informations aussi basiques et accessibles par des manoeuvres que la distance géographique ne saurait caractériser pour des personnes correspondant au profil des époux [D] qui n'allèguent pas avoir fait l'objet de démarcharge à domicile ni de politiques commerciales agressives.
Il n'est pas établi que les acquéreurs n'étaient pas en mesure de connaître, avant de conclure un acte aussi important que l'acquisition d'un immeuble, le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, et par voie de conséquence, le cas échéant, la surévaluation du prix du bien proposé par le vendeur absent de la présente instance, et qui doit être recherchée à la date de la vente.
2.2 Sur le plan strictiment limité à la détermination du point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité pour dol à l'endroit du mandataire de recherche du bien dont M. et Mme [D] ont fait l'acquisition, supposant la démonstration de faits que le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître, au regard des constatations qui viennent d'être faites, pour lui permettre de l'exercer, ce point de départ doit être fixé au plus tard le 20 février 2006, date de la signature de l'acte authentique de vente, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013. La prescription quinquennale était donc acquise le 5 septembre 2018, lorsque M. et Mme [D] ont engagé leur action en justice. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
- Sur l'action fondée sur l'obligation d'information et de conseil :
3. Le dommage résultant d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil consistant en la perte de la chance de ne pas contracter ou d'éviter le risque qui s'est réalisé, se manifeste dès la conclusion du contrat envisagé, à moins que l'investisseur démontre qu'il pouvait, à cette date, légitimement ignorer ce dommage, notamment parce que l'information porte sur un risque dont seule la réalisation permet de prendre conscience du manquement.
3.1. S'agissant de la valeur du bien à l'achat, le devoir de vigilance oblige les acquéreurs à faire preuve d'une certaine curiosité au moment de la vente. Ainsi, ils doivent effectuer une vérification élémentaire qui est de se renseigner sur le prix moyen au mètre carré, tant à la location qu'à la vente, dans le secteur du bien litigieux. Cette simple démarche facilement réalisable permet aux investisseurs de disposer des éléments tendant à confirmer ou non les informations communiquées lors de la signature du contrat de réservation.
Si M. et Mme [D] s'étaient renseignés ainsi qu'il vient d'être précédemment relevé, avant de conclure la vente, sur le prix moyen du mètre carré pour des immeubles de caractéristiques similaires, ils auraient été en mesure de détecter la prétendue surévaluation du prix du bien qu'ils reprochent à la société Ifb France et qui doit être recherchée à la date de la vente.
Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 20 février 2006, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013.
La prescription quinquennale était donc acquise le 5 septembre 2018, lorsque M. et Mme [D] ont engagé leur action en justice.
3.2. S'agissant de la présentation des risques et de la rentabilité de l'investissement, M. et Mme [D] considèrent que leur préjudice consiste en une perte de valeur vénale du bien à l'issue de la période de location obligatoire, puisqu'ils estiment ne pouvoir le revendre au prix de son acquisition, et fixent le point de départ de la prescription au jour où le principe de la surévaluation du prix du bien a été déduite d'une estimation effectuée par une agence immobilière.
Ainsi, ils n'articulent aucune critique quant à la rentabilité locative du bien au sujet de laquelle il n'est allégué aucune vacance locative ni de loyer inférieur aux projections contractuelles ni quant aux bénéfices de la défiscalisation dont la mise en oeuvre n'est pas discutée.
L'information dont ils se prétendent créanciers porte donc uniquement sur la valeur d'achat du bien qui, aux yeux des investisseurs, conditionnait l'intérêt de l'opération globale souscrite se déployant en plusieurs éléments formant un tout.
3.3 Le risque de perte de valeur vénale de leur bien dans les années qui suivent la vente en raison d'une crise immobilière et de la fluctuation du marché est inhérent à tout achat immobilier et ne peut être ignoré de l'acquéreur lors de la signature de l'acte authentique d'achat de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé au gré de ses intérêts au moment où l'opération devient déséquilibrée pour l'acheteur après un renversement de conjoncture et après la sortie des avantages fiscaux dont ils ont bénéficié.
3.4 Spécialement, dans les circonstances de la présente espèce déjà rappelées, il n'apparaît nullement qu'à la date de la signature de l'acte authentique de vente, M. et Mme [D] aient été mis dans l'impossibilité, fortuite ou provoquée, d'apprécier la valeur réelle du bien acquis et que les risques inhérents à cette opération étaient aisément décelables à cette date tant par l'économie de l'opération globale à laquelle ils participaient et construite à partir du prix d'acquisition que par un minimum d'intérêt qu'un acheteur même profane peut porter à la valeur d'un bien immobilier dont ils ne pouvaient ignorer la localisation et vérifier aisément les prix pratiqués dans le secteur.
Sur le strict terrain du devoir d'information et de conseil du mandataire, il ressort des pièces du dossier que des documents présentant les caractéristiques essentielles du bien immobilier et sa situation avaient été fournis, que les acquéreurs avaient été informés que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'occupation effective de l'appartement, que, si les mentions de la plaquette de présentation de la résidence étaient laudatives, il était indiqué dans le document de présentation de l'opération (v° pièce 9 des appelants), qu'il s'agissait d'une opération « clés en mains » et que le prix stipulé incluait les frais de notaire, d'hypothèque et les intérêts intercalaires.
Si la dernière projection financière réalisée le 10 mars 2005, présentée comme non contractuelle, retient comme valeur du bien la somme de 125 700 euros, il ne pouvait échapper que la somme de 125 700 euros représentait le coût global de leur investissement 'clé en main' tel qu'annoncé.
La plaquette indiquait bien que la sortie de l'opération ne posait pas de problème 'si le marché se porte bien' ne pouvant qu'alerter les candidats à l'acquisition sur le risque inhérent à l'évolution du marché, peu important que ce risque ait été minoré par la société Ifb par la présentation d'hypothétiques possibilités de limitation de ce risque.
3.5 En l'état de ces constatations circonscrites à la nature de l'information ou du conseil prétendument omis, le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au plus tard le 20 février 2006, et se prescrivait donc, compte tenu de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le 19 juin 2013.
La prescription quinquennale était donc acquise le 5 septembre 2018, lorsque M. et Mme [D] ont engagé leur action en justice. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
4. Les demandes de M.et Mme [D] ayant toutes été déclarées irrecevables, il n'y a pas lieu de statuer sur leur bien-fondé.
- sur les demandes accessoires :
5. M. et Mme [D], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux entiers dépens de l'instance d'appel en faisant droit à la demande présentée par l'avocat de la partie intimée en lui accordant le bénéfice du droit de recouvrement direct des dépens.
6. M. et Mme [D], tenus aux dépens, ne peuvent solliciter le paiement à leur profit d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.
Il n'est par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée les frais
non compris dans les dépens qu'elle a pu exposer pour la présente procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 4 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions à l'exception de celles relative au dol.
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable l'action de M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] dirigée contre la Sas Ifb France sur le fondement du dol.
Condamne M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] aux dépens de l'instance d'appel.
Autorise Maître Matthieu Spinazzé, avocat associé du Cabinet Decker et associés à recouvrer directement contre M. [K] [D] et Mme [B] [Y] épouse [D] ceux des dépens dont il a eu, respectivement, eu à faire l'avance sans avoir reçu provision.
Rejette les demandes formulées par la Sa Ifb France en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
