22/11/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/00072
N° Portalis DBVI-V-B7F-N5AR
J.C G / RC
Décision déférée du 10 Novembre 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,
JCP de TOULOUSE - 18/01052
Mme [O]
[N] [D]
C/
S.C.I. DU VERGER 3
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [N] [D]
[Adresse 1]
[Localité 20]
Représenté par Me Elisabeth MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. DU VERGER 3
Société Civile Immobilière inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulouse sous le numéro 529 524 613,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 21]
[Localité 19]
Représentée par Me Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Juillet 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et J.C. GARRIGUES, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
Greffier, lors des débats : A. CAVAN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS
Le 30 juin 2010, M. [N] [D] a signé avec la Sarl S.P.J.M un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir d'une superficie de 18 580 m², situé [Adresse 18] à [Localité 23], pour un prix de 2 000 000 euros. Le terrain comprenait une maison et des dépendances.
La vente a été conclue sous condition suspensive d'obtention du permis de construire et de démolir par l'acquéreur.
A la Sarl S.P.J.M, bénéficiaire du compromis de vente, s'est substituée la Sci du Verger 3, le 5 septembre 2011.
Le permis de construire et de démolir a été obtenu le 16 septembre 2011 et un permis modificatif le 4 mai 2012.
C'est dans ces conditions que, par acte notarié du 20 juin 2012, M. [D] a vendu à la Sci du Verger 3 les parcelles cadastrées section BW numéro [Cadastre 2], [Cadastre 3] à [Cadastre 4], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 11] à [Cadastre 17].
M. [D] est resté propriétaire des parcelles cadastrées n° [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10].
Craignant que les travaux de la Sci n'aient empiété sur sa propriété, M. [D] a sollicité du président du tribunal de grande instance de Toulouse la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de vérifier les conditions d'implantation de l'immeuble construit par la Sci.
Par ordonnance du 9 avril 2014, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une expertise et désigné M. [D] [M] en qualité d'expert avec mission de :
1° Se faire communiquer tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission et notamment le document d'arpentage réalisé le jour de la vente sous le numéro 2162R, le plan de l'ensemble des parcelles vendues ainsi que le plan cadastral correspondant, les actes de vente ultérieurs portant sur les parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ainsi que les documents administratifs et contractuels concernant les bâtiments techniques du lotissement et en particulier le local poubelles devant être implanté sur la parcelle [Cadastre 17].
2° Prendre connaissance de l'ensemble des actes établis à l'occasion de la vente du 20/06/2012 réalisée par M. [N] [D] au profit de la Sci du Verger 3 et portant sur les terrains situés sur la commune de [Adresse 24].
3° Se faire communiquer par les services de la mairie de [Localité 22] le dossier déposé par la Sci du Verger 3 à l'occasion de sa demande de permis de construire modificatif.
4° Se rendre sur les lieux à [Adresse 25], afin de vérifier la conformité de l'implantation des constructions avec les documents susvisés.
5° Vérifier les conditions d'exercice de la servitude de passage prévue par l'acte du 20/06/2012 et préciser les travaux et mesures éventuels à mettre en oeuvre pour que les termes de l'acte notarié soient respectés.
6° En cas de différence entre les actes authentiques ou documents administratifs concernant le programme immobilier et la réalité, les décrire et préciser l'importance de l'empiétement sur la propriété du demandeur.
7° Dans le cas d'un empiétement décrire et chiffrer au vu du devis remis par les parties les travaux nécessaires à la remise en état initial des biens ayant fait l'objet d'une atteinte au droit de propriété du demandeur.
8° Faire toutes observations techniques sur le ou les préjudices allégués par le demandeur.
Ce dernier a déposé son rapport le 26 novembre 2014.
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Par acte d'huissier du 23 mars 2018, M. [D] a fait assigner la Sci du Verger 3 devant le tribunal de grande instance de Toulouse sur le fondement du dol et, subsidiairement, d'un manquement à l'obligation de loyauté, afin d'obtenir le versement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 10 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action formée par M.[D] à l'encontre de la Sci du Verger 3 ;
- condamné M.[D] aux dépens de l'instance et autorisé Maître [T] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- condamné M. [D] à payer à la Sci du Verger 3 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé qu'aux termes de l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi du 18 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Sur la prescription de l'action fondée sur le dol, le tribunal a constaté que dès le 5 octobre 2012,
date de réalisation des premières implantations des limites, M. [D] était en mesure de se rendre compte que les limites définies par le plan d'arpentage qu'il avait signé ne correspondaient pas à celles initialement prévues et annexées au permis de construire, ou du moins à ce qu'il avait été convenu selon lui pour le respect de son cadre de vie et la limitation des troubles de voisinage. Il a également relevé que c'était la réalisation des travaux qui l'avait amené à saisir le juge des référés le 12 mars 2014 aux fins de désignation d'un expert judiciaire, et que la prescription ne pouvait donc courir à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise. Il a considéré en conséquence que l'action fondée sur l'existence d'un dol se prescrivait le 5 octobre 2017 au plus tard, de sorte que, l'assignation ayant été délivrée le 28 mars 2018, la fin de non-recevoir devait être accueillie.
Sur la prescription de l'action fondée sur un défaut d'information et de conseil, le tribunal a estimé que M. [D] ne démontrait pas qu'il pouvait à la date de la signature de l'acte de vente, légitimement ignorer le dommage invoqué, d'autant plus au regard de l'importance de la transaction et de l'étendue du chantier qui s'annonçait et alors que le notaire lui avait nécessairement rappelé les conséquences juridiques de la signature du document d'arpentage annexé à la date de l'acte de vente. Il a considéré en conséquence que l'action se prescrivait le 20 juin 2017 au plus tard, de sorte que la fin de non-recevoir devait être accueillie.
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Par déclaration du 7 janvier 2021, M. [D] a relevé appel de cette décision, en critiquant l'ensemble de ses dispositions.
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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 31 mars 2021, M. [N] [D], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1116 et 1147 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel ;
A titre principal,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son action irrecevable comme prescrite ;
- déclarer l'action recevable ;
- juger que la Sci du Verger 3 a commis un dol lors de la signature du contrat de vente ;
En conséquence,
- condamner la Sci du Verger 3 à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son action irrecevable comme prescrite ;
- déclarer l'action recevable ;
- juger que la Sci du Verger 3 a manqué à son obligation de loyauté ;
En conséquence,
- juger que la Sci du Verger 3 a engagé sa responsabilité contractuelle ;
- condamner la Sci du Verger 3 à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
En toutes hypothèses,
- condamner la Sci du Verger 3 à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ces derniers pouvant être recouvrés directement par la Scp Malet sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [D] expose qu'il ressort du rapport d'expertise que la position de la clôture entre les lots n° 23 à 28 et la parcelle qu'il conservait a varié entre ce qui était prévu dans la pièce PC 32 au permis de construire (initial et modificatif) et lors du document d'arpentage définitif, que cette évolution n'a pas entraîné d'écart de surface car ce qui a été perdu d'un côté au niveau des lots n° 23 à 28 a été récupéré au niveau de la parcelle BW [Cadastre 9] à l'Est, que la profondeur des lots 23 à 28 a été augmentée de 2 mètres sur le document d'arpentage par rapport au permis de construire déposé, que cette modification entraîne une perte de 97 m² et lui est préjudiciable puisqu'il réside dans la villa située sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] qui est ainsi rapprochée de la limite de propriété et subit des nuisances plus importantes, vue directe des voisins sur la piscine notamment, et que de plus la compensation des 97 m² opérée n'est pas équitable puisqu'il s'agit de 97 m² de zone boisée inconstructible compensés avec 97 m² de terrain constructible. Il affirme qu'il n'aurait jamais signé le document d'arpentage s'il avait été informé que celui-ci modifiait les plans du permis de construire en créant un empiétement de 97 m² au Nord-Est de sa parcelle.
Sur la réticence dolosive de la Sci du Verger 3, il explique que celle-ci lui a remis le jour de la signature de l'acte de vente le document d'arpentage pour signature en s'abstenant volontairement d'attirer son attention sur les modifications qu'il contenait par rapport aux limites de propriété.
Il soutient qu'il aurait contracté dans des conditions différentes s'il avait eu connaissance des modifications opérées
Il soutient que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les éléments contenus dans le rapport d'expertise ne sont pas suffisamment précis pour affirmer qu'à la date du 5 octobre 2012, il était en mesure de constater l'empiétement. Il fait valoir à la lecture d'un procès-verbal de constat établi le 27 février 2014, qu'il ne pouvait pas être certain des modifications contenues dans le plan d'arpentage. Il affirme n'avoir eu connaissance du dommage qu'au jour du dépôt du rapport d'expertise au vu de la superposition du plan d'arpentage et du plan du permis de construire, et qu'il avait donc jusqu'au 26 novembre 2019 pour agir en responsabilité.
Il développe une argumentation similaire en ce qui concerne son action engagée sur le fondement du manquement de la Sci du Verger 3 à son obligation de loyauté.
En toutes hypothèses, il sollicite la condamnation de la YY au paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la privation de jouissance de 97 m² de son terrain et de la proximité immédiate du voisinage qu'il subit. IL chiffre son préjudice sur la base de la différence de valeur entre du terrain constructible en centre-ville (331 €/m²) et du terrain non constructible ( 0,5 à 10 €/m²). Il y ajoute un préjudice de jouissance puisque les mètres carrés non constructibles qui lui ont été octroyés se trouvent en fond de parcelle et sont difficilement accessibles, et que par ailleurs la proximlité du voisinage lui est préjudiciable.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 mai 2021, la Sci du Verger 3, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1116, 1382 et 2224 du code civil, et 122 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [D] à son encontre ;
- confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné M. [D] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'instance;
A titre subsidiaire,
- débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
- condamner M. [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.
La Sci du Verger 3 fait valoir qu'en matière de perte de chance de ne pas contracter, le point de départ du délai de prescription court à compter de la signature de l'acte litigieux, soit en l'espèce le 20 juin 2012.
Elle ajoute, au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil, que M. [D] lui reproche de ne pas avoir attiré son attention sur les modifications portant sur les limites de propriété définies par le plan d'arpentage annexé à l'acte authentique de vente, alors que non seulement ce document est annexé à l'acte authentique de vente mais qu'il est également signé par M. [D], et qu'il a donc nécessairement connu ou était en mesure de connaître le grief qu'il invoque dès la signature de l'acte.
Elle estime que le procès-verbal de constat du 27 février 2014 produit en appel par M. [D] ne démontre nullement qu'il n'était pas en mesure de prendre connaissance des modifications faites avant le dépôt du rapport d'expertise.
Elle considère que, au plus tard, le point de départ du délai de prescription quinquennal doit être fixé au 5 octobre 2012 s'agissant de la réticence dolosive, et au 12 juin 2012 s'agissant de l'action fondée sur le défaut d'information et de conseil.
MOTIFS
Les données du rapport d'expertise
L'expert [M] indique en conclusion de son rapport que les implantations des bornes sur le terrain correspondent aux positions définies dans le plan d'arpentage et dans le plan d'implantation, et que les limites des lots sont donc conformes au plan d'arpentage et au plan d'implantation.
S'agissant de la position de la clôture entre les lots n° 23 à 28 et la parcelle restante de M.[D], il fournit les explications suivantes :
' Cette position, matérialisant la limite du périmètre du projet, a varié entre ce qui était prévu dans la pièce PC32 au permis de construire (initial et modificatif) et lors du document d'arpentage définitif (annexe 3).
Par contre, la position de la clôture, et celle des lots n° 23 à 28, est conforme au plan d'arpentage qui a été signé par le vendeur et les acquéreurs lors de la vente définitive du terrain le 20/06/2012, et correspond bien à la limite du périmètre de l'opération.
Les bornes mises en place correspondent aux bornes définies dans le plan d'implantation et le plan d'arpentage. Il n'y a pas d'erreur d'implantation sur le terrain des bornes définissant la limite entre le projet immobilier et la propriété de M. [D].
Simplement, le découpage a évolué par rapport à ce qui était prévu dans le PC32, à l'origine du projet. L'évolution n'a pas entraîné d'écart de surface car ce qui a été perdu d'un côté (au niveau
des lots n° 23 à 28) a été récupéré au niveau de la parcelle BW [Cadastre 9] (à l'Est)'.
Sur la recevabilité des demandes de M. [D]
L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il n'est pas établi, ni même allégué, que le délai de prescription aurait pu être interrompu en application de l'article 2241 du code civil par l'assignation en référé du 12 mars 2014, étant précisé à cet égard que M. [D] n'a pas jugé utile de verser cette assignation au dossier et que, alors que l'effet interruptif de prescription attaché à une demande en justice ne s'étend pas à une seconde demande différente de la première par son objet, la mission donnée à l'expert [M] par l'ordonnance du 9 avril 2014 révèle que l'objet de la demande formée en référé était distinct de celui des demandes dont a été saisi la tribunal postérieurement au dépôt du rapport d'expertise.
La prescription de l'action fondée sur le dol
M. [D] reproche à la Sci du Verger 3 de lui avoir remis le jour de la signature de l'acte de vente le document d'arpentage en s'abstenant volontairement d'attirer son attention sur les modifications qu'il contenait par rapport aux limites de propriété figurant sur le plan annexé au permis de construire, ce qu'il interprète comme une réticence dolosive.
L'expert [M] a précisé, en réponse aux dires qui lui ont été adressés par les parties, que M.[D] était au courant du plan d'arpentage de juin 2012 et l'a signé, que l'examen des plans et en particulier du plan d'arpentage annexé à l'acte authentique ne permettait pas pour un non-professionnel de constater l'existence d'une modification de la limite périphérique du projet initial dans la mesure où si celle-ci n'a pas été préalablement matérialisée sur le terrain, il est difficile de visualiser la position des limites du fait de l'échelle du plan cadastral, mais que, d'après le plan d'implantation établi par le géomètre-expert G+ , les premières implantations des limites ont été réalisées le 05/10/2012, donc après la signature de l'acte, et que d'après les dires des parties les clôtures ont été mises en place avant le début du chantier pour protéger la partie conservée par M. [D] et que la première implantation doit donc correspondre à l'emprise du chantier matérialisant ainsi le périmètre de l'opération.
Le premier juge en a déduit qu'à la date du 5 octobre 2012, M. [D] était en mesure de se rendre compte de visu que les limites définies par le plan d'arpentage qu'il avait signé ne correspondaient pas à celles initialement prévues et annexées au permis de construire, ou du moins à ce qu'il avait été convenu selon lui pour le respect de son cadre de vie et la limitation des troubles du voisinage.
Cette analyse n'est pas utilement critiquée par M. [D]. Il peut certes être admis que l'implantation des limites n'a peut-être pas été intégralement réalisée le 5 octobre 2012 mais seulement dans les jours suivants, mais cela n'a aucune incidence sur le litige dans la mesure où l'assignation introductive d'instance n'a été délivrée que le 23 mars 2018.
M. [D] produit en outre un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 27 février 2014, avant même la désignation de l'expert judiciaire, qui ne remet pas plus en cause l'analyse du premier juge. Le fait que la clôture métallique mise en place à l'extrémité de la parcelle [Cadastre 10] soit 'récente' ne permet en aucune manière de conclure qu'elle n'a pas été posée au mois d'octobre 2012. Le fait qu'une borne ait été implantée à une distance d'environ 10 mètres de la clôture était en outre de nature à attirer l'attention de M. [D] sur l'existence d'un potentiel problème et à s'intéresser au plan d'arpentage signé le jour de l'acte authentique. C'est d'ailleurs à la suite des travaux d'implantation de la clôture qu'il a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier puis saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Il ne peut donc utilement soutenir que c'est seulement à la date de dépôt du rapport d'expertise qu'il a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action.
La décision dont appel doit être confirmée en ce qu'il a été jugé que l'action fondée sur le dol était prescrite.
La prescription de l'action fondée sur un défaut d'information et de conseil
M. [D] reproche à la Sci du Verger 3 d'avoir de sa seule initiative modifié les limites de propriété précédemment mentionnées dans les plans annexés à la demande de permis de construire et de ne pas l'en avoir informé lors de la signature de l'acte de vente, manquant ainsi à son obligation de loyauté. Il soutient là encore n'avoir été informé de cette modification et de son préjudice qu'à la date de dépôt du rapport d'expertise.
L'analyse du litige est identique à celle relative au dol, M. [D] invoquant seulement un manquement à l'obligation d'information de l'acquéreur au lieu de sa réticence dolosive.
Pour les mêmes motifs qu'en ce qui concerne le dol, le point de départ de la prescription doit être fixé au mois d'octobre 2012, M. [D] ayant connu ou ayant dû connaître dès cette date les faits lui permettant d'exercer ses droits.
La décision dont appel doit donc également être confirmée en ce qu'il a été jugé que l'action fondée sur le défaut d'information et de conseil était prescrite.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
M. [D], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Il ne peut lui-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne M. [D] aux dépens d'appel.
Condamne M. [D] à payer à la Sci du Verger 3 la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Accorde à Maître [T], avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
