| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 08 novembre 2022, 18/02707

08/11/2022

ARRÊT N°

N° RG 18/02707

N° Portalis DBVI-V-B7C-MLM3

MD/ASC

Décision déférée du 17 Mai 2018

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 15/03683

Mme [T]

[R] [L] [G]

C/

[W] [N]

[I] [M]

[X] [D]

SAS PACFA IMMOBILIER

CONFIRME PARTIELLEMENT

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

Madame [R] [L] [G]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [W] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Me Frédéric DOUCHEZ de la SCP D'AVOCATS F. DOUCHEZ - B. LAYANI-AMAR, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Franck ZEITOUN, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2018.014776 du 02/07/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [I] [M]

[Adresse 14]

[Localité 8]

Représentée par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X] [D]

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représenté par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par Me Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS PACFA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

*******

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte dressé le 22 mai 2015 par Maître [B], notaire assisté de Maître [Y], Mme [R] [L] [G], née en 1935, a signé à la suite de l'entremise de la Sarl Pacfa Immobilier, agent immobilier, une promesse unilatérale de vente d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 21] (31) au profit de Mme [I] [M] et M. [X] [D], valable jusqu'au 7 septembre 2015, moyennant le prix de 205 000 euros et assortie de diverses conditions suspensives dont l'obtention d'une ou de plusieurs offres de prêt définitives au plus tard le 7 août 2015 d'un montant maximum de 150 000 euros d'une durée de remboursement de vingt ans avec :

- un taux nominal d'intérêt maximum de 2,1 % (hors assurances),

- la garantie par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier,

- dépôt du ou des dossiers de demande de prêt dans le délai d'un mois et justification à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

L'acte prévoyait une réitération par acte authentique prévue au plus tard le 7 septembre 2015 ainsi que le versement d'une indemnité d'immobilisation de 10 250 euros dans les dix jours et mentionnait que 'le bien n'a pas, avant ce jour, fait l'objet d'un congé pouvant donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption[...], qu'il n'a pas fait l'objet d'un congé pour vendre ni d'un congé pour reprise et était loué savoir concernant le studio de 55 m² avec salle d'eau et WC à M. [V] [H] moyennant un loyer de 400 € qui a signifié son départ par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 avril 2015 pour un départ du logement au 29 mai 2015 (une copie du bail et de la lettre recommandée sont demeurées annexées aux présentes) concernant l'appartement avec cuisine et 3 chambres salle de bains et WC à M.[E] [A] et M. [Z] [P] moyennant un loyer de 580 € qui ont signé leur départ par lettre en date du 18 mai 2015 pour un départ du logement le 20 juin 2015 une copie du bail et de la lettre sont demeurées annexés aux présentes.'

Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire le 7 septembre 2015 à la suite du refus de Mme [G] de signer l'acte authentique de vente.

Par acte du 12 octobre 2015 Mme [M] et M. [D] ont fait assigner Mme [G] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de la voir condamner à leur remettre le projet d'acte de vente définitif et de leur donner une date pour la signature de l'acte authentique correspondant sous astreinte outre une provision de 10 000 euros à titre d'indemnité pour résistance abusive.

Par ordonnance du 27 novembre 2015 confirmée par arrêt du 18 février 2016, le juge des référés a déclaré l'action recevable, condamné Mme [G] à remettre à Mme [M] et M. [D] un projet d'acte de vente définitif et une date pour la signature de l'acte authentique correspondant dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire passé ce délai de 200 euros par jour de retard pendant une période de 60 jours à l'issue de laquelle il sera procédé à sa liquidation et une nouvelle astreinte sera fixée le cas échéant, s'est réservé la liquidation de l'astreinte et a dit n'y avoir lieu à référé concernant l'indemnité provisionnelle réclamée au titre de la résistance abusive. Il a aussi condamné Mme [G] à payer à Mme [M] et M. [D] la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 avril 2016 le juge des référés a liquidé l'astreinte à la somme de 8 000 euros et en a prononcé une nouvelle, cette fois-ci définitive à raison de 200 euros par jour de retard pendant une période de 60 jours à l'issue de laquelle il serait procédé à sa liquidation et une nouvelle astreinte serait fixée le cas échéant, s'est réservé la liquidation de l'astreinte. Il a condamné Mme [G] à payer à Mme [M] et M. [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte d'huissier du 1er octobre 2015 Mme [G] avait fait assigner Mme [M] et M. [D] devant le tribunal de grande instance de Toulouse en caducité de la promesse de vente.

Par conclusion M. [W] [N] est intervenu à l'instance en sa qualité de locataire d'un studio dépendant de l'immeuble litigieux.

Par acte d'huissier du 11 août 2016, Mme [G] a fait appeler en cause la Sarl Pacfa Immobilier en nullité du mandat et, par voie de conséquence, de la promesse de vente.

Par jugement du 17 mai 2018 assorti de l'exécution provisoire le tribunal de grande instance de Toulouse a:

- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [N],

- débouté Mme [G] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté M. [N] de l'ensemble de ses demandes,

- déclaré parfaite la vente par Mme [G] à Mme [M] et M. [D] de la maison d'habitation, prononcé la vente judiciaire dans les conditions fixées dans l'acte authentique du 22 mai 2015 entre Mme [G] et Mme [M] et M. [D] du bien situé [Adresse 4] à [Localité 21] cadastré section AB n° [Cadastre 12] d'un superficie de 4 a 42 ca,

- dit que le jugement vaut réitération authentique de la vente et se substituera à l'acte de vente qui aurait du être signé en l'étude de Me [B] le 7 septembre 2015 et qui sera publié à la Conservation des Hypothèques de [Localité 21] comme valant titre de propriété,

- condamné Mme [G] à payer à Mme [M] et M. [D] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté Mme [G] de sa demande de garantie à l'encontre de la Sarl Pacfa Immobilier,

- débouté la Sarl Pacfa Immobilier de ses demandes reconventionnelles à l'encontre de Mme [G],

- condamné in solidum Mme [G] et M. [N] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 euros à Mme [M] et M. [D] et de 3.000 euros à la Sarl Pacfa Immobilier,

- rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

- condamné in solidum Mme [G] et M. [N] aux dépens avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a écarté toutes les causes de nullité du mandat et de la promesse de vente invoquées par Mme [G], toute caducité de la promesse de vente au titre de la condition suspensive du prêt et de l'absence d'exercice d'un droit de préemption, estimé qu'aucune faute n'était démontrée à l'encontre de la Sarl Pacfa Immobilier ni à l'encontre de Mme [M] et M. [D] qui ont effectué toutes démarches pour que la promesse de vente produise ses effets et considéré que toutes les conditions suspensives étant réalisées l'absence de réalisation de la vente était imputable à Mme [G] qui ne s'est pas rendue chez le notaire pour signer l'acte de vente définitif. Le tribunal a considéré que M. [N] n'était plus locataire du rez-de-chaussée et qu'il occupait actuellement le bien sans droit ni titre car Mme [G] n'avait pas la possibilité de lui relouer le logement postérieurement à la promesse de vente.

Par déclaration du 19 juin 2018 Mme [G] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions et en intimant toutes les parties.

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Par ordonnance du 26 juillet 2018 le premier président a rejeté la demande de Mme [G] de suspension de l'exécution provisoire du jugement.

Le 14 novembre 2019 Mme [G] a transmis des conclusions d'incident devant le magistrat de la mise en état tendant à obtenir la communication de pièces.

Par une ordonnance du 31 décembre 2020, le magistrat chargé de la mise en état près de la cour d'appel de Toulouse a :

- donné acte à Mme [M] et M. [D] de ce qu'ils ont communiqué les pièces sollicitées par Mme [G] relatives à l'assurance assortissant le prêt destiné à financer l'achat de la maison,

- donné acte à Mme [G] de ce qu'elle a communiqué les pièces sollicitées par Mme [M] et M. [D] relatives aux loyers réglés par M. [N],

- donné injonction à M. [X] [D] de communiquer les coordonnées de son adresse actuelle et d'en justifier dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

- rejeté le surplus de la demande de communication de pièces présentée par Mme [G],

- débouté Mme [M] et M. [D] de leur demande en dommages et intérêts pour attitude dilatoire,

- réservé les frais irrépétibles et les dépens de l'incident qui seront joints à ceux de l'instance au fond.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 juin 2021, Mme [R] [L] [G], appelant, demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et la déclarant bien fondée,

Invoquant l'évolution du litige à la suite de sa découverte en juin 2018 soit après le jugement du 17 mai 2018, de la séparation de Mme [M] et M. [D] depuis avril 2016,

À titre principal,

Vu l'ordonnance rendue le par le Conseiller de la Mise en état du 31 décembre 2020 signifiée à [X] [D] le 20 janvier 2021 restée infructueuse ce qui lui cause un grief,

- prononcer la nullité de la constitution signifiée au nom de Mme [M] et M. [D] pour indication d'une fausse adresse d'une part, et de leurs conclusions d'intimés d'autre part, pour défaut d'indication et de justification de l'adresse réelle de M. [D] en application des dispositions combinées des articles 901, 58 et 114 alinéa 2 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire,

Vu les articles 122 du Code de procédure civile et 1134 ancien du Code civil,

- déclarer irrecevable 'la demande de vente judiciaire au prix de 205 000 euros du bien sis, [Adresse 4] à [Localité 21] et consistant en une maison à usage d'habitation comportant au rez-de-chaussée un appartement composé d'une pièce principale salle d'eau/ WC et débarras et à l'étage un appartement composé de 3 pièces principales cuisine et salle d'eau/WC cadastré et préfixe [Cadastre 13] section AB numéro [Cadastre 12] d'une surface de 4 ares 42 centiares, dans les conditions fixées dans l'acte authentique du 22 mai 2015, entre M. [X] [D] né le 24 Juin 1985 à [Localité 22] de nationalité française, demeurant [Adresse 18] et Mme [I] [M] née le 17 Mars 1986 à [Localité 22] domiciliée [Adresse 15] bénéficiaires à concurrence de la moitié indivise chacun et Mme [R] [L], [F], [U] [G] née le 24 Juin 1935 à [Localité 20]) de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 7], promettant',

À titre très subsidiaire,

Au fond,

- confirmer le jugement rendu du 17 mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse en ce qu'il a débouté l'agence Pacfa immobilier de ses demandes reconventionnelles,

- l'infirmer pour le surplus et statuant de nouveau, vu les articles 9, 12, 455 du code de procédure civile, 'les omissions de statuer, les dénaturations de pièces, les motifs hypothétiques et les éléments nouveaux',

Statuant à nouveau à titre principal,

- prononcer la nullité du mandat 2705 du 30 mars 2015 pour violation :

* des articles L 121-21 et L 121-23 du code de la consommation dans sa version applicable en mars 2015, 1984 et suivants anciens du Code civil régissant le mandat et L 111-1, 1° du code la consommation, la prétendue surface de 70 m2 pour la totalité de la maison ne correspondant pas aux « caractéristiques essentielles du bien »

* vice du consentement en vertu des articles 1108 et suivants anciens du code civil,

* et absence d'objet déterminable en violation des articles 1129 anciens du code civil, et 72, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

À titre subsidiaire,

Vu les articles L. 133-2, alinéa 2 code de la consommation et 1156 et 1162 anciens du code civil,

- juger que la rédaction approximative et imprécise du mandat (« Villa T3/T4 de 70 m2 ») et l'absence de mesurage préalable doivent s'interpréter en faveur de Madame [G], non professionnelle, laquelle souhaitait vendre uniquement « l'appartement T3/T4 du 1er étage»,

En conséquence,

- juger que son erreur sur l'objet même de la vente, laquelle faisait obstacle à la rencontre des consentements, doit entraîner l'annulation de la vente,

À titre très subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne prononçait pas la nullité du mandat et de la promesse qui en est la suite et la conséquence,

'Vu les articles L 313-36 et 38 du code de la Consommation, les articles 1134 et 1178 anciens du Code civil et 1108 ancien et suivants du Code civil,

Vu l'erreur manifeste sur la substance de l'objet de la promesse de vente susvisée et le certificat médical Mme [G] du 5 août 2015 et l'édition d'une offre de prêt le 10 août 2015 notifiée à une date inconnue et acceptée uniquement par [I] [M] le 24 août 2015 prouvant le non-respect des obligations contractuelles mises à la charges des bénéficiaires de la promesse,

Vu l'absence de versement du prix et des frais au notaire au moment de la levée de l'option du 13/8/2015 ainsi qu'à Mme [G] depuis la publication du jugement qui se substitue à l'acte de vente dans les termes de la promesse du 22/5/2015 en violation du chapitre « REALISATION » de ladite promesse,'

- juger que les consorts [D] [M] ont empêché la levée de la condition suspensive de prêt dans les délais contractuels,

En conséquence, vu les articles 1176 et 1178 anciens du Code Civil,

- prononcer la caducité de la promesse de vente du 22 mai 2015 « sans autre formalité »,

- juger que la Sas Pacfa immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle et ne justifie pas du respect de son devoir d'information et de son devoir de conseil sur le fondement des anciens articles 1988, 1989 et 1134 du code civil,

- juger que par leurs fautes conjuguées, la société Pacfa immobilier et les consorts [D] [M] ont contribué ensemble à la réalisation du dommage qu'elle a subi,

En conséquence,

- débouter M. [D], Mme [M] et la Sas Pacfa de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner solidairement M. [D] et Mme [M] à lui la somme de 10 250 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation majorée des intérêts légaux qui sera versée par le séquestre sur simple présentation de l'arrêt à intervenir,

- condamner solidairement la Sas Pacfa immobilier et les consorts [D] [M] au paiement de la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues majorée des intérêts légaux sur le fondement de l'article '1382 ancien' du code civil,

- lui donner acte qu'elle s'en remet à justice concernant les demandes de M. [N] relatives à l'absence de purge de son droit de préemption,

- condamner solidairement M. [D] et Mme [M] à effectuer à leurs frais avancés auprès de la Conservation des Hypothèques de [Localité 21] les formalités de mutation du bien immobilier à son nom dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

À défaut d'y satisfaire,

- juger que les formalités de publication de l'arrêt à intervenir pourront être effectuées à la requête de la partie la plus diligente,

- condamner solidairement dans cette hypothèse M. [D] et Mme [M] à rembourser les

frais et honoraires exposés pour la publication sur justificatifs,

À titre infiniement subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne faisait pas droit à ses demandes principales et subsidiaires,

- condamner la société Pacfa immobilier à la relever indemne et la garantir de toutes éventuelles condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile qui seraient mises à sa charge suite à la demande reconventionnelle des consorts [D] [M],

- condamner tout succombant à lui payer une somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions au fond transmises par voie électronique le 22 novembre 2018, M. [X] [D] et Mme [I] [M], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1134, 1147 ancien et 1589 du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel dans l'intégralité de ses dispositions :

* débouter Mme [G] de l'intégralité de ses demandes en appel,

* débouter M. [N] de son appel incident,

* 'dire et juger' qu'ils sont parfaitement fondés à solliciter l'exécution forcée de la promesse de vente consentie par Mme [G] aux termes de l'acte authentique du 22 mai 2015, avec obligation de délivrance, conformément aux dispositons de l'acticle 1610 et suivants du code civil,

* prononcer la vente judiciaire dans les conditions fixées dans l'acte authentique du 22 mai 2015 entre : Vendeur : Mme [G] et Acquéreurs : M. [D] et Mme [M] ayant conclu un pacte de solidarité soumis au régime légal de la séparation des biens à défaut de convention préalable, enregistré au greffe du tribunal d'instance de Toulouse le 15 octobre 2010, Autre intervenant : la Banque populaire occitanie, Désignation du bien : à [Adresse 23], une maison à usage d'habitation comprenant au rez de chaussée : un appartement composé d'une pièce principale, salle d'eau/WC et débarras, À l'étage : un appartement composé de trois poèce principales, cuisine et salle d'eau/WC, cadastrée [Cadastre 13] AB [Cadastre 12] [Adresse 4] 00 ha 04 a 42 ca tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendants et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultées quelconques, sans exceptions ni réserve. Nature et quotité des droits vendus et acquis : le bien appartient à Mme [G] à concurrence de la totalité en pleine propriété et le bien est acquis par M. [D] à concurrence de la moitié en plein propriété et Mme [M] à concurrence de la moitié en pleine propriété. Etat relatif : acquisition suivant acte reçu par Me [IF], notaire à [Localité 21] le 4 octobre 1993 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 21] le 21 octobre 1993, volume 1993 n° 10072. Prix : la vente a lieu moyennant le prix de deux cent cinq mille euros (205 000 euros),

- ' dire et juger' que le jugement dont appel se substituera à l'acte de vente qui aurait dû etre signé en l'étude de Me [B] le 7 septembre 2015, et qu'il sera publié à la Conservation des hypothèques de [Localité 21],

- condamner Mme [G] à leur payer une indemnité de 20 000 euros en répration du préjudice occassioné par la défaillance de la venderesse,

- condamner in solidum Mme [G] et M. [N] à leur payer une somme de 12 000 euros sur le fodnement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Mme [G] et M. [N] aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Hilaire sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions sur le fond transmises par voie électronique le 2 juillet 2019, M. [W] [N], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il l'a déclaré recevable en ses demandes,

- l'infirmer pour le surplus pour omission de statuer, motifs contradictoires et hypothétiques et dénaturation des pièces produites en violation de l'article 455 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

'Vu l'article 1743 du code civil et les nombreuses pièces prouvant la date certaine des 3 baux qui lui ont été consentis successivement depuis le 1er septembre 2012,

Vu l'accord de Mme [G] et de M. [N] pour suspendre le 3° contrat de bail de 3 ans à effet au 1er septembre 2014 d'octobre 2014 à juillet 2015 inclus, accord qui a force obligatoire en vertu de l'article 1134 ancien du Code Civil,

Vu les nombreuses négligences et fautes de la société Pacfa immobilier en sa qualité de mandataire de Mme [G], laquelle a répercuté aux Notaires rédacteurs des informations erronées,

Vu le donner acte à Mme [G] qui s'en rapporte à justice sur la demande de requalification en location nue',

- requalifier son contrat de location meublée à usage d'habitation principale d'une durée de 3 ans à compter du 1er septembre 2014 qui s'est poursuivi par tacite reconduction pour 3 ans à compter du 1er septembre 2017, en location nue, pour violation des articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public,

- ' dire et juger' que les consorts [D]-[M] ne peuvent être déclarés acquéreurs de bonne foi, ces derniers ayant volontairement dissimulé leur séparation depuis avril 2016,

- ' dire et juger' que les troubles de la mémoire dont Mme [G] était atteinte depuis 2015 conjugués aux nombreuses fautes de l'Agence ont altéré l'intégrité du consentement de la venderesse, à l'origine d'une erreur obstacle sur l'objet et le prix de la vente,

En conséquence,

À titre principal,

- lui donner acte qu'il s'associe à la demande principale de Mme [G] tendant à voir prononcer la nullité de la promesse litigieuse pour vice du consentement et nullité du mandat de vente de Pacfa immobilier,

En tout état de cause,

- prononcer la nullité de la promesse du 22 mai 2015 pour défaut de purge du droit de préemption du locataire, en violation de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989,

À titre subsidiaire,

- ' dire et juger' que c'est en contradiction avec l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande Instance de Toulouse du 1er février 2018 que le juge du fond a retenu que la date de l'offre de prêt au sens des articles L. 312 et suivants du code de la consommation, était le 6 août 2015, date de la 'vague attestation de M. [J]' qui ne comporte aucun précision et non le 10 août 2015, date de l'offre de prêt de la Banque,

En tout état de cause,

- ' dire et juger' que les consorts [D]-[M] ne justifiaient pas à la date du 7 août 2015 d'une offre de prêt définitive après expiration du délai de réflexion de 11 jours et de l'agrément des emprunteurs par une compagnie d'assurance,

- ' dire et juger' que c'est postérieurement à cette caducité constatée par Mme [G] par courrier recommandé du 7 août 2015 posté le 8 août et reçu le 12 août 2015, que les bénéficiaires ont levé l'option par courrier recommandé du 13 août 2015,

- ' dire et juger' que les consorts [D]-[M] n'ont pas renoncé à la condition suspensive de demande de prêt stipulée dans leur intérêt,

En conséquence,

- ' dire et juger' que les consorts [D]-[M] ne pouvaient réaliser la vente, l'offre de prêt ayant acceptée uniquement par [I] [M] (et hors délai le 24 août 2015) en violation de l'offre de prêt du 10/8/2015 (rubrique Exécution du contrat - contrat - utilisation du crédit - Modalités de déblocage des fond) et de la promesse qui dispose que les bénéficiaires et les co-emprunteurs sont Mme [M] et M. [D],

En conséquence, 'vu l'article 1178 ancien du Code Civil',

- lui donner acte qu'il s'associe à la demande subsidiaire de Mme [G] tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 22 mai 2015 à la date du 7 août 2015,

En tout état de cause,

- débouter M. [D] et Mme [M] de leur demande de vente judiciaire d'un bien « libre de tout occupant » en vertu de la clause d'exécution forcée prévue dans la promesse, celle dernière étant soit nulle, soit caduque depuis le 7 août 2015,

Vu l'absence de communication par la Sas Pacfa immobilier d'éléments justifiant du prétendu respect des obligations qui lui incombent en sa qualité de mandataire du vendeur,

- débouter M. [D] et Mme [M] d'une part et la Sas Pacfa immobilier d'autre part de toutes demandes plus amples ou contraires M. [D] et Mme [M] ayant souhaité poursuivre l'opération à leurs risques et périls,

A titre très subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne prononçait pas la nullité ou la

caducité de la promesse,

- ' dire et juger' qu'en l'absence de congé six mois avant le terme du 3° bail en date du 1er septembre 2014, son bail s'est poursuivi pour trois ans jusqu'au 30 août 2017, puis à compter du 1er septembre 2017 jusqu'au 30 août 2020 et sera opposable aux consorts [D]-[M]

- condamner solidairement les consorts [D]-[M] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 novembre 2018, la Sas Pacfa immobilier, intimée, demande à la cour de :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- débouter Mme [G] et M. [N] de l'intégralité de leurs demandes,

Y ajoutant,

- condamner Mme [G] au règlement d'une indemnité de 2 000 euros pour procédure abusive,

- la condamner aux entiers dépens ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 5 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 mai 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 16 mai 2022.

MOTIVATION

- sur la nullité de l'acte de constitution d'avocat et des conclusions déposées dans l'intérêt de M. [D] et de Mme [M] :

1. Par son ordonnance du 31 décembre 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Toulouse a indiqué qu'il apparaissait que l'adresse figurant dans les conclusions d'appel de M. [X] [D] soit [Adresse 17] n'était pas son domicile actuel.

Il constatait en effet que la récente sommation interpellative délivrée à cette adresse le 28 septembre 2020 avait été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses ; que l'huissier avait noté lors de sa première visite du 21 septembre 2020 sur place que se trouvaient deux immeubles collectifs d'habitation portant les lettres A et B où le nom de M. [D] [X] ne figurait ni sur le boîtier interphone ni sur les boites aux lettres, qu'il avait laissé un avis de contact dans la boîte aux lettres correspondant à l'appartement A203 qui ne mentionnait aucun nom, qu'il était revenu sur place le 24 septembre 2020, qu'il avait avisé de sa présence à l'appartement A203, qu'une personne masculine lui avait répondu dans une langue étrangère ne pas être [D] [X] ; que de retour à l'étude, il avait effectué les diligences pour rechercher le destinataire de l'acte par l'interrogation de différents moteurs de recherches sur internet dont le service des pages blanches lequel ne portait aucune mention de l'existence du requis sur la liste de sorte qu'il ne lui avait pas été possible d'identifier l'adresse du lieu de travail éventuel du destinataire.

Par cette même ordonnance, le conseiller de la mise en état a enjoint à M. [D] de communiquer son adresse actuelle et d'en justifier afin de permettre à Mme [G] de lui délivrer la sommation interpellative, sans qu'il y ait lieu au prononcé d'une astreinte non réclamée sur ce point.

2. Il est constant que M. [D] n'a fourni aucun élément en exécution de cette ordonnance et que les dernières conclusions prises en son nom datent du 22 novembre 2018.

3. Selon l'article 960 du code de procédure civile, 'La constitution d'avocat par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

[...]'.

Ce texte ne sanctionne pas par la nullité les erreurs commises dans la rédaction de la constitution d'avocat étant relevé qu'en vertu de l'article 961 du code de procédure civile les conclusions prises ultérieurement ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies (2ème Civ., 8 décembre 1982, n° 81-15.586).

La demande de nullité de la constitution d'avocat déposée le 25 juin 2018 sera donc écartée.

4. Selon l'article 961 al. 1er du code de procédure civile, 'les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats'.

Il sera relevé que Mme [G] ne soulève pas l'irrecevabilité des conclusions déposées le 22 novembre 2018 ni ne vise d'ailleurs l'article 961 du code de procédure civile mais l'article 901 qui ne concerne que l'acte d'appel qui est l'acte qu'elle a elle même rédigé, l'article 58 du code de procédure civile qui ne peut être que celle en sa rédaction applicable au point en litige mais qui ne concerne que l'acte rédigé par le demandeur, en l'espèce l'appelante elle-même et l'article 114 al. 2 du même code qui vise le grief devant être démontré à l'appui d'une demande en nullité d'un acte de procédure dont il vient d'être constaté que le pour les conclusions en appel, seule l'irrecevabilité est encourue.

En tout état de cause, il n'est nullement démontré qu'à la date du dépôt des conclusions litigieuses au greffe dans l'intérêt de M. [D] et Mme [M], M. [D] ne demeurait plus à l'adresse indiquée en en-tête de ses conclusions, la sommation interpellative infructueusement dénoncée étant intervenue deux ans plus tard.

La demande de nullité des conclusions du 22 novembre 2018 sera donc écartée.

- sur l'irrecevabilité des demandes de M. [D] et Mme [M] au titre de l'Estoppel

5. Mme [G] soutient que la procédure de référé en arrêt de l'exécution provisoire ayant conduit à l'ordonnance du premier président de la cour d'appel de Toulouse le 28 juillet 2018, lui a permis de découvrir que Mme [M] et M. [D] ont menti sur leur situation réelle et qu'un rapport d'un détective privé avait permis de relever qu'ils étaient séparés 'de façon administrative' depuis avril 2016 et ne demeuraient plus ensemble à la même adresse déclarée ayant ainsi conduit leur conseil a reconnaître que M. [D] résidait [Adresse 19], se proposant de payer rapidement le prix de vente dont serait déduit le montant des sommes mises à la charge de Mme [G] alors que désormais seule Mme [M] recherche l'exécution forcée de la vente 'en continuant à utiliser le nom de son ancien concubin, [X] [D] pour les besoins de la procédure' en raison de l'acquisition de manière indivise ainsi que mentionné à la promesse de vente et que le prix de vente n'a jamais été réglé mais seulement les droits et les honoraires du conservateur des hypothèques, Mme [M] ayant seulement recherché l'exécution forcée des condamnations prises contre la promettante. Elle souligne la déloyauté du comportement de ces intimés.

Mme [M] et M. [D] n'ont pas conclu depuis la formulation de cette prétention.

6. L'estoppel invoqué par l'appelante dans ses dernières conclusions au soutien de l'irrecevabilité de l'action engagée par les consorts [D]-[M] suppose la démonstration d'un comportement procédural constitutif d'un changement de position de nature à induire son adversaire en erreur sur ses intentions et se caractérisant par le fait de se contredire au détriment d'autrui, manquant ainsi à un principe de loyauté processuelle.

7. En l'espèce, la seule circonstance qu'une partie reste taisante sur sa nouvelle adresse en l'absence de démonstration de fausse déclaration relative au domicile de l'un des principaux intimés à la date de leurs dernières conclusions saisissant la cour de leurs moyens et prétentions, ne saurait caractériser dans le cadre de la présente instance au fond une contradiction relativement à la position des intimés sur les moyens et prétentions opposés à Mme [G].

L'irrecevabilité soulevée ne peut s'entendre en effet que de l'évolution de la position juridique de la partie portant des contradictions préjudiciables à l'adversaire et non dans l'existence de fausses déclarations au stade des dernières conclusions saississant valablement le juge et en l'espèce non démontrées.

Spécialement, il sera constaté que la portée de l'adresse actuelle de M. [D] n'affecte nullement l'appréciation de la validité ou de l'efficacité de la promesse de vente litigieuse et que la question de l'absence de précision de la nouvelle adresse de [D] dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement, régularisable à tout moment de la procédure, n'avait fait l'objet d'aucune suite sur ce fondement à la diligence de Mme [G].

S'agissant de l'adresse déclarée dans les actes procéduraux acomplis en phase d'appel en conformité avec les éléments soumis dans le cadre de la juridiction des référés, il n'est apporté aucun élément de nature à faire douter de sa réalité à la date de leur accomplissement et Mme [G] n'a nullement saisi à nouveau le conseiller de la mise en état aux fins d'assortir la décision inexécutée d'une astreinte si cette actualisation représentait un élément déterminant pour la poursuite de la procédure.

Il sera enfin relevé que Mme [M], bénéficiaire de la promesse litigieuse consentie solidairement avec M. [D] dans le cadre d'une relation d'indivision les réunissant dans leurs rapports réciproques, a bien qualité à soutenir les moyens et prétentions dans l'intérêt de cette indivision, régulièrement assignée par Mme [G] en la personne des deux signataires de la convention dont cette dernière cherchait initialement à faire constater la caducité puis, par conclusions successives, la nullité sous divers moyens.

Le moyen d'irrecevabilité lié à l'estopel sera donc écarté.

- sur la nullité du mandat de vente et celle subséquente de la promesse de vente:

8. Mme [G] soulève sur le fondement de l'article L. 121-23 du code de la consommation, en sa version applicable à la date du mandat en mars 2015, la nullité du mandat consenti à la Sarl Pacfa sous le n° 2705 aux motifs l'exemplaire qui lui a été remis ne comportait pas le nom du démarcheur, l'adresse et le lieu de conclusion du contrat et la désignation précise des caractéristiques des biens offerts, devant être exprimée de façon claire et compréhensible pour le consommateur et le doute sur la portée des clauses du contrat devant s'interprèter dans le sens le plus favorable au consommateur ou non-professionnel. Elle soutient que le mandat litigieux indique 'Villa T3/4 de 70 m²' sans mentionner l'existence de deux étages de la maison de leurs surperficies respectives ne répond pas aux exigences du texte précité, reprochant aux premiers juges d'avoir écarté ce moyen en considérant que n'étaient applicables à l'époque du mandat que les dispositions de la loi n°93-949 du 27 juillet 1993, modifiées par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 alors qu'elle invoquait les textes reproduits au verson du mandat communiqué par l'agence, dénaturant ainsi les pièces du dossier et omettant de statuer sur sa demande.

Considérant qu'il ne pourrait s'agir que d'une nullité relative, la Sas Pacfa Immobilier a opposé les propres affirmations de Mme [G] dans ses conclusions faisant apparaître sa parfaite connaissance des informations absentes dans le mandat et le caractère suffisant des mentions figurant à l'acte sur la désignation du bien vendu.

Les consorts [D]-[M] ont fait remarquer l'absence de mise en cause des notaires ayant participé à la rédaction de la promesse de vente et ont opposé les diagnostics réalisés qui ont porté sur l'ensemble de l'habitation.

8.1 Il est constant à la lecture du mandat de vente consenti par Mme [G] le 30 mars 2015, l'acte porte mention au verso les références des articles L. 121-23 à L. 121-26 du code de la consommation qui ne peuvent s'entendre, en l'absence d'autres précisions, qu'en leur rédaction applicable à la date de la signature du mandat. La version de l'article L. 121-23 reproduite dans les conclusions de Mme [G] était en vigueur jusqu'au 14 juin 2014 mais son contenu distinct de la version nouvelle, étrangère à la question débattue, était repris de manière équivalente à la date du mandat par le même code sous d'autres numéros d'articles, pour les contrats conclus à distance ou hors établissement, en exigeant que le professionnel indique au consommateur de manière lisible et compréhensible les caractérisques essentielles du bien ou du service, le prix du bien ou du service, les informations sur l'identité et les coordonnées du professionnel (articles L. 111-1, L. 111-2 et 121-17 du code de la consommation alors applicables), lesdites dispositions étant d'ordre public (L. 111-7 du code de la consommation).

8.2 En l'état de la rédaction des dispositions devant s'appliquer au contrat et auxquelles les parties ne pouvaient en l'espèce déroger par la reproduction de textes obsolètes, il convient de relever que le mandat porte bien l'identité du professionnel avec l'ensemble de ses coordonnées téléphoniques et postales, ses données d'identification de son immatriculation au registre du commerce et de sa carte professionnelle, l'existence d'un prix clairement identifié et les modalités des honoraires de négociation du mandataire et que, finalement, la seule mention qui fait réellement débat, la mention suivante au titre de la description du bien: 'Villa T3/4 de 70 m² sur un terrain de 442 m² section [Cadastre 13] AB[Cadastre 12] sur le cadastre'.

8.3 Mme [G] a signé une promesse de vente de l'immeuble sans aucune restriction de superficie, l'acte authentique portant sur l'intégralité de la parcelle bâtie, et ne s'est rétractée de cet engagement qu'en visant la défaillance de la condition suspensive stipulée.

Il résulte des pièces versées au dossier que le diagnostic préalable portait sur l'ensemble de l'immeuble bâti et que le certificat de superficie faisant état d'une surface de 110 m², a été établi postérieurement à la promesse qui elle-même avait été consentie pardevant notaire, sans garantie de superficie. Par un courrier de son conseil de l'époque, Mme [G] prétendait que l'incertitude sur la superficie et son âge l'avaient trompée sur l'étendue de la vente. Toutefois, la promesse mentionnait expressément la libre occupation des deux étages de l'immeuble en raison de la signification du départ des locataires des deux appartements concernés, exactement reprise à l'acte notarié.

Il suit de ces constatations que la promettante qui n'avait manifestement pas fait de la superficie de l'immeuble bâti un élément déterminant de son engagement portant sur l'ensemble de la parcelle dont les références cadastrales ont été exactement reproduites sur le mandat n'est pas fondée à se prévaloir d'un manquement aux exigences formelles de désignation du bien par ailleurs promis conformément au prix figurant au mandat.

9. Mme [G] a ensuite fondé sa demande d'annulation du mandat sur les articles 1988 et suivants et 1108 et suivants du code civil ainsi que sur la 'loi Hoguet'. Il est soutenu que l'agent immobilier a manqué à son obligation précontractuelle d'information et de conseil en n'effectuant aucun mesurage des lieux ni ne demandant pas un titre de propriété, ajoutant qu'elle ne voulait pas expulser de l'appartement le 'fils de sa cousine au 7ème degré'

présenté comme 'locataire du studio depuis 2012". Elle estime que l'agent immobilier a profité de son âge pour lui faire signer à domicile et à la hâte un mandat dont les clauses sont particulièrement ambiguës et qu'il n'y avait pas eu d'accord sur la chose et sur le prix.

La société Pacfa Immobilier a répliqué qu'il n'avait jamais été question d'une vente de partie d'immeuble, aucune division ni mise en copropriété n'ayant été envisagée.

9.1 L'ensemble des développements de Mme [G] fait apparaître deux questions juridiques pourtant bien distinctes dans leur régime et leur conséquences à savoir l'existence ou le caractère vicié du consentement d'une part, et la responsabilité de l'agent immobilier d'autre part.

9.2 Sur le premier point, l'appelante met en avant son âge (81 ans en 2015), l'existence de troubles de la mémoire et la signature électronique d'un acte authentique qu'elle n'avait jamais pratiquée auparavant, le défilement rapide sur écran des 32 pages de la promesse ne lui ayant pas permis d'en comprendre toute la portée.

Il est constant que Mme [G] n'était pas placée à la date des faits comme au cours de la procédure sous un régime de protection. Dans ses conclusions, il est indiqué : 'en juin 2018, le nouveau conseil de la concluante a retrouvé dans le dossier un certificat médical du 5 août 2015 (malheureusement non communiqué en 1ère instance par le précédant conseil de la concluante), confirmant que celle-ci présentait des troubles de la mémoire à l'époque des faits'. Ce certificat établi par un médecin généraliste, remplaçant du médecin traitant, a seulement indiqué que Mme [G] était 'venue me voir en consultation le 4 août 2015 pour trouble de la mémoire. Un bilan est actuellement en cours'. Ce certificat rédigé trois jours avant la rédaction du courrier demandant à voir constater la défaillance de la condition suspensive (7 août 2015) ne constate aucunement une quelconque altération des facultés mentales de la promettante qui n'apporte d'ailleurs aucun élément sur les bilans annoncés dans ce certificat. Les notes d'audience relatant certains propos tenus à l'audience devant le premier président lui-même, par les parties dont Mme [G] en personne sont à cet égard sans portée probatoire tant en raison de leur contenu insuffisants à caractériser une altération des capacités de compréhension que de leur date bien postérieure au mandat et à la promesse.

Il résulte des constatations qui précèdent que les informations mentionnées dans le mandat, réitérées dans la promesse notariée, font bien apparaître un accord sur la chose et le prix servant de base au mandat confié à la Sas Pacfa Immobilier.

9.3 L'article 72 al.2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, cité en page 13 des conclusions de l'appelante, n'apporte aucune lumière sur le moyen de nullité soulevé étant précisé qu'en sa rédaction applicable à la date du mandat, il exigeait que le mandat précise son objet et les indications prévues à l'article 73, à savoir les éléments relatifs aux modalités de la rémunération de l'agent immobilier, toutes informations étant sur ce point précisées au mandat litigieux.

9.4 Les termes du mandat sur l'objet de ce dernier étant dépourvus d'ambiguïté, le recours à une interprétation favorable à la position de la promettante selon les dispositions du code de la consommation ou plus généralement aux mécanismes d'interprétations du contrat dans les prévisions des articles 1156 et 1162 du code civil en leur rédaction applicable au litige, sera écarté.

9.5 Le manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil ne saurait être sanctionné par la nullité de l'acte mais est susceptible de donner lieu à la condamnation de son débiteur au paiement de dommages et intérêts.

10. Les prétentions de Mme [G] visant à faire prononcer la nullité du mandat et, subséquemment, celle de la promesse de vente sur le fondement des moyens qui viennent d'être analysés seront donc rejetées étant spécialement précisé d'une part que la promesse de vente portait en page 16 des éléments de 'surface utile ou habitable' de '95 m² environ' précédés de la mention 'avec les indications suivantes qui ont été fournies par le promettant et sous sa responsabilité', et d'autre part que la promettante ayant déclaré dans l'acte authentique en page 15 qu'elle ne conférait 'aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions', celle-ci ne pouvait non seulement se prévaloir d'une absence d'indication de superficie mais aussi de son imprécision dont seuls les bénéficiaires pourraient se prévaloir à supposer inefficace cette clause de non-garantie.

- sur les moyens de nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement :

11. Dans le dispositif de ses dernières conclusions, Mme [G] vise à titre principal les 'articles 1108 et suivants anciens du code de procédure civile' et à titre très subsidiaire 'l'erreur manifeste sur la substance de l'objet de la promesse de vente susvisée'.

11.1 Il convient de rappeler qu'il vient d'être constaté qu'il ne pouvait y avoir de doute sur l'étendue de la promesse de vente consentie par la propriétaire de l'immeuble qui a signé dans des conditions exemptes d'irrégularités une promesse de vente portant sur l'intégralité de la maison et du terrain étant quand même rappelé que la vente d'une partie d'immeuble suppose la division par lots par l'intervention d'un géomètre et la défintion préalable, à l'époque des faits, des modalités d'une copropriété, autant de formalités inexistantes avant la signature de la promesse pardevant notaire, garant de l'authenticité de l'acte ainsi que de l'information et de conseil propres à assurer l'efficacité de l'acte.

11.2 Spécialement, le dossier ne porte aucun élément objectivant à la date de la signature de l'acte une altération des facultés mentales de la promettante ni même une incompréhension de l'étendue et de la portée de l'engagement signé, la seule référence à l'âge étant à cet égard insuffisante.

11.3 L'erreur sur la valeur de l'immeuble promis à la vente n'est pas une cause d'annulation de la vente, le prix convenu n'ayant par ailleurs fait l'objet d'aucune action en récision pour lésion ni même fait l'objet d'une discussion fondée sur des éléments de comparaison fiables, suffisants et contemporains de la promesse.

11.4 Il n'est établi aucune manoeuvre de nature à caractériser un dol de la part des bénéficiaires qui apparaissaient dès le début comme candidats solidaires à l'acquistion dans le cadre d'une indivision existant entre eux sur la base de données d'identification exactes à la date de la signature de la promesse et sans que les éventuelles insuffisances susceptibles d'affecter l'acte de prêt consenti postérieurement aux bénéficiaires soient de nature à altérer le consentement de la promettante spécialement dans l'hypothèse comme en l'espèce d'une renonciation tacite par les bénéficiaires de la condition suspensive à l'obtention d'un prêt stipulée exclusivement dans leur intérêt ainsi que cela sera précisé lors de l'examen des moyens qui suivent.

Ces moyens d'annulation doivent être écartés.

- sur la caducité de la promesse de vente :

12. Il est tout d'abord soulevé par Mme [G] la caducité de la promesse de vente en raison de la non-obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 7 août 2015 et le non-agrément défintif de l'emprunteur par une compagnie d'assurances aux conditions exigées par la banque.

12.1 Les conditions suspensives stipulées à l'acte de promesse sont formulées de la manière suivante : 'CONDITIONS SUSPENSIVES AUXQUELLES SEUL LE BENEFICIAIRE POURRA RENONCER

La promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir et auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut pour le bénéficiaire de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après [...]

Obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) :

qu'il soit obtenu par le bénéficiaire une ou plusieurs offres définitives de prêt entrant dans le champ d'application des articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la consommation ;

Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêt devant être obtenues :

' organisme prêteur : tout organise bancaire

' montant maximum de la somme empruntée : cent cinquante mille euros (150.000,00 EUR)

' durée de remboursement : 20 ans

' taux nominal d'intérêts maximum : 2,1% l'an (hors assurances)

' garanties : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner des personnes physiques [...]

Le bénéficiaire s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai d'un mois à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du Promettant par tous moyens de preuve écrite.

La condition sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 7 août 2015 et de l'agrément définitif de l'emprunteur par une compagnie d'assurance aux conditions exigées par la banque. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire [...].

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra :

' justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive,

' et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par un courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de de la défaillance de la condition. [...] Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant'.

12.2 Il est constant que Mme [G] a écrit par lettres recommandées avec avis de réception aux deux bénéficiaires le 7 août 2015 pour leur signifier qu'elle entendait 'résilier' sa promesse de vente en vue de 'l'annulation définitive de l'acte de vente' ajoutant que 'la condition sera défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autres formalités' en se prévalant du défaut de dépôt des fonds entre les mains du notaire rédacteur de l'acte.

La promettante a ainsi entendu, nonobstant le caractère inapproprié de certains termes, se prévaloir de la caducité de la promesse uniquement pour défaut de libération du prix de vente entre les mains du notaire.

12.3 S'il est constant que les bénéficiaires n'ont pas fait connaître à la promettante ni le dépot des demandes de prêts ni le refus de celles-ci avant le 7 août 2015 ou encore la couverture d'assurance promise, il convient de relever que Mme [G] n'a nullement mis en demeure les bénéficiaires d'en justifier et s'est immédiatement prévalue de la caducité de plein droit de la promesse sans satisfaire à cette formalité préalable et contractuellement prévue. Il ne ressort par ailleurs nullement du courrier de la promettante que la défaillance de la condition porte sur l'obtention d'un prêt mais que celui-ci porte seulement sur le versement du prix avant le terme convenu.

12.4 Le texte de la convention précise que l'objet de l'information due par les bénéficiaires est le dépôt de la demande de prêt ou le refus de celle-ci par l'organisme prêteur saisi de la demande et non l'acceptation de cette demande avant la date du 7 août 2015.

Il ressort bien des pièces communiquées que les bénéficiaires ont bien déposé une demande de prêt le 16 juin 2015 et n'avoir reçu une offre conforme que le 10 août 2015 de sorte que si Mme [G] avait respecté la procédure prévue au contrat, elle aurait pu bénéficier de l'information requise dans le délai de huitaine imparti aux bénéficiaires après mise en demeure, la promesse n'exigeant nullement que l'offre soit présentée et acceptée avant le 7 août 2015.

Par leur courrier du 13 août 2015, les consorts [D]-[M] ont indiqué à la promettante : 'nous confirmons l'achat de votre maison dans les délais conformes à la promesse de vente du 22 mai 2015. Conformément à notre entretien, nous sommes à votre disposition pour convenir d'une date de la signature de l'acte authentique de vente'. Il suit de ce courrier que les bénéficiaires avaient entendu renoncer aux conditions suspensives de prêt mais aussi d'agrément définitif de l'emprunteur par l'assureur aux conditions exigées par la banque, stipulée à leur seul profit.

La caducité de la promesse ne peut donc être retenue sur ce moyen.

13. Il est ensuite soulevé la caducité pour défaut de paiement du prix dans les délais contractuels. Se prévalant de la communication de l'attestation de déblocage des fonds dont l'appelante souligne l'insigne tardiveté et faisant apparaître que celui-ci est intervenu entre les mains des consorts [D]-[M], cette dernière a opposé les dispositions de l'article L.111-6-1 du code monétaire et financier imposant à la banque de débloquer les fonds par virement sur le compte notaire du bénéficiaire, celui-ci devant fournir une attestation émanant de la banque au moment du virement et justifiant de l'origine des fonds.

Les intimés avaient produit en cours de procédure des attestations de leur propre notaire les ayant assistés lors de la rédaction de la promesse, informant du versement dans sa comptabilité d'une somme totale de 231 333 euros en détaillant l'origine des fonds en assurant que ceux-ci ont été par la suite consignés à la Caisse des dépôts et consignations.

13.1 Il est constant que la convention prévoyait que la réalisation de la promesse aurait lieu, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, soit par la levée d'option qui devait être faite avant le terme de la promesse fixé au 7 septembre 2015 et puis suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci.

Mme [G] est certes recevable à invoquer la caducité de la promesse ainsi qu'elle l'a fait en cause d'appel et qui n'a fait l'objet d'aucune réplique des consorts [D]-[M] dont les dernières conclusions datent du 22 novembre 2018.

13.2 Elle expose qu'elle a dû, après l'introduction devant le conseiller de la mise en état, d'un incident visant à vérifier le respect des dispositions contractuelles et des obligations légales présidant au paiement du prix, procéder à de multiples sommations interpellatives révélant l'impossibilité de vérifier certaines affirmations du notaire des bénéficiaires.

Le conseiller de la mise en état avait en effet constaté que les relevés de compte ouverts en l'étude du notaire, Maître [B],'compte [XXXXXXXXXX01] Prêt et compte [XXXXXXXXXX02] ACQ [G]' arrêtés respectivement à la date du 8 mars 2016 et du 7 juin 2018 mentionnaient pour le premier le reçu de la somme de 150.000 euros le 3 septembre 2015 de la Banque Populaire et pour l'autre le reçu de la somme de 71.100 euros le 27 août 2015 de Mme [M] [I] en autre partie du prix et frais en vue de l'acquisition [G]. Il était aussi relevé que le courrier d'accompagnement de la comptable de l'étude en date du 26 juin 2018 précise que 'les fonds ont été consignés en DO Compte non mouvementé'.

13.3 Les sommations interpellatives respectivement diligentées à l'endroit des divers services de la Caisse des dépôts et consignations n'ont pu confirmer un tel dépôt du prix entre les mains de cet organisme, possibilité qui aurait pu être justifiée par l'existence du litige né de la lettre de la promettante du 7 août 2015. Le courrier du conseil de cette dernière au notaire rédacteur de la promesse a certes permis d'avoir la confirmation de l'absence de réception de ces fonds entre les mains de ce dernier, ni avant la date du 7 septembre 2015 ni postérieurement à cette date.

13.4 Toutefois, le versement du prix dans les délais contractuels est la manifestation de la levée de l'option conformément aux prévisions de la promesse, entre les mains du notaire habilité à le recevoir à savoir le notaire rédacteur de l'acte de vente et non de celui rédacteur de la promesse.

En l'espèce, il résulte des propres déclarations du notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, Maître [B], en vertu des termes de la promesse (page 6) et des pièces fournies par ce dernier qu'il a bien reçu les fonds entre ses mains dans les délais requis et que la promesse prévoyait expressément en sa page 7 qu'à compter de l'acceptation de la promesse par le bénéficiaire, celle-ci ne pouvait être révoquée que du consentement mutuel des parties, précisant qu'en cas de refus par la promettante de réaliser par acte authentique, les bénéficiaires pourraient poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire.

Il est constant que le 7 septembre 2015, Mme [G] ne s'est pas présentée pour signer l'acte de vente malgré l'invitation qui lui a été adressée le 31 août 2015 et qu'un procès-verbal de carence a été dressé.

13.5 Il suit de ces constatations qu'au-delà des errements suite aux explications ayant pu être données en cours de procédure sur le sort des fonds débloqués, finalement sans portée sur l'appréciation de la solution à donner à ce litige, il convient de constater que la caducité ne saurait être relevée pour défaut de paiement de prix que Mme [G] ne voulait d'ailleurs pas recevoir. Cette prétention de ce chef ne saurait donc être accueillie.

- sur le droit de préemption invoqué par M. [W] [N] :

14. Se prévalant d'une clause de la promesse litigieuse comportant une condition suspensive à laquelle aucune des parties ne pouvaient renoncer, M. [W] [N] qui se prétendait locataire d'une partie du bien promis en vertu d'un bail conclu en 2012, a opposé une absence de notification du congé pour vente exposant la promesse à la nullité.

Mme [G] a expliqué qu'elle n'avait pu lui 'notifier de congé pour vente sans prendre le risque que cela soit interprété par le tribunal comme un acte d'acquiescement à la promesse' (page 22 de ses dernières conclusions) et s'en est remise à justice concernant cette demande 'lui semblant difficilement discutable' (ibidem).

Les consorts [D]-[M] ont prétendu que les baux invoqués par M. [N] ont été fabriqués pour les besoins de la cause et sont contraires aux énonciations de la promettante affirmant que le bien était libre d'occupation. Ils ont souligné la proximité familiale de l'intéressé avec la promettante et les contradictions de ses déclarations avec celles du dernier locataire de la partie litigieuse de l'immeuble ainsi que l'absence de pièces objectivant cette occupation et la capacité financière de M. [N] à préempter l'immeuble.

14.1 La convention prévoyait : « Droit de préemption : la promesse est consentie sous la condition qu'aucun droit de préemption quel qu'il soit résultant des dispositions légales ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles ne puisse être exercé sur le bien concerné

Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le Promettant s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge.

L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption.

En cas d'exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le Promettant délié de toute obligation à l'égard du Bénéficiaire auquel devra être restitué dans un délai maximum de 8 jours calendaires de la réception du droit de préemption au domicile dans la déclaration, l'indemnité d'immobilisation ou la caution le cas échéant remise.

Les formalités de purge seront accomplies à la diligence du Promettant qui mandate à cet effet le notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou administrations intéressée et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée au notaire »

14.2 M. [N] produit un premier contrat de bail de locaux meublés à usage d'habitation daté du 1er septembre 2012 portant sur une 'maison individuelle' comportant une cuisine, une salle de bain WC, une chambre et un salon ainsi qu'un jardin et parking pour un loyer mensuel de 460 euros, puis un deuxième contrat de bail meublé signé pour un an le 1er septembre 2013 et enfin un troisième bail signé pour trois ans le 1er septembre 2014 aux mêmes conditions. Aucune liste des meubles et équipements fournis n'est jointe à ces contrats.

M. [N] a écrit à Mme [G] le 25 février 2016 en faisant état d'un entretien téléphonique avec cette dernière qui lui aurait appris la mise en vente de l'immeuble et en lui demandant les coordonnées des acquéreurs et du notaire pour lui permettre d'exercer son droit de préemption 'et ce conformément à la loi'. Mme [G] lui a répondu le 29 février 2016 en lui fournissant les coordonnées demandées et en ajoutant 'je suis désolée, je n'ai pas été informée de ce droit de préemption, ignorant qu'il fallait vous tenir au courant'.

14.3 La cour relèvera que la promesse rappelait précisément l'existence et la portée de ce droit de préemption et que Mme [G] avait expressément rappelé qu'elle n'avait délivré aucun congé en déclarant que s'agissant du studio de 55 m² avec salle d'eau et wc, loué à M. [V] [H] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, ce locataire avait signifié son départ du logement à compter du 29 mai 2015 et que s'agissant de l'appartement avec cuisine et trois chambres, salle de bains et wc, loué à MM. [E] [A] et [Z] [P] moyennant un loyer mensuel de 580 euros, ces locataires avaient signifié leur départ à compter du 20 juin 2015.

Il résulte de l'ensemble des pièces versées que :

- Selon attestation de Mme [K] [O], cette dernière affirmait avoir hébergé M. [N] 'd'octobre 2014 à fin août 2015" et a présenté celui-ci comme un 'ami très proche' de sa fille [C], ajoutant savoir que ce dernier était toujours locataire de son appartement au [Adresse 4] à [Localité 21], démontrant ainsi que l'intéressé n'occupait plus les lieux depuis près d'un an et que l'allégation d'un droit sur le bien est contredit par l'attestation du locataire sortant à la date de la promesse,

- l'occupation par un tiers postérieurement au 7 septembre 2015 d'un bien que la promettante devenue venderesse à compter de cette date s'était refusée à délivrer malgré les effets de ses engagements envers les acquéreurs,

- les quittances de loyers délivrés en 2016 et 2017 ne sont pas de nature à démontrer l'exitence d'un droit de préemption étant spécialement relevé que par l'effet de la convention, la promettante ne pouvait plus constituer des droits sur l'immeuble à compter de levée de l'option,

- l'absence de quittances délivrées antérieurement à la promesse vient corroborer les mentions figurant à celle-ci,

- la domiciliation de M. [N] pour divers organismes à l'adresse du bien vendu n'est nullement la démonstration d'un lien contractuel, celui-ci étant décrit dans une attestation rédigée par M. [S] se présentant comme aidant la propriétaire dans la gestion de ses locations, comme 'étudiant terminant ses études en droit, à la recherche d'emploi, sans logement suite à son divorce', ajoutant l'avoir rencontré à chaque fois dans le jardin et qu'il 'résidait bien, dans l'appartement au rez-de-chaussée de la villa', la notion de résident n'étant pas juridiquement équivalente avec celle de locataire,

- cette version imprécise est en réalité contredite par M. [H], ayant pris en location le studio du rez-de-chaussée du 1er octobre 2014 jusqu'au 29 mai 2015, qui a indiqué selon une attestation régulière en la forme avoir occupé ce studio 'seul sans colocataire ni sous location', cette affirmation n'ayant pas été démentie dans un courrier ultérieur en réponse à une demande de M. [S] précité et indiquant l'historique de la demande d'attestation ne faisant apparaître aucune pression de nature à mettre en doute le contenu de cette attestation.

14.4 Il suit de ces constatations que tant l'existence que la prétendue 'suspension' d'un contrat de bail au bénéfice de M. [W] [N] à la date de la signature de la promesse de vente, ne sont nullement démontrées et que les prétentions de Mme [G] ainsi que celles de M. [N] tendant à voir prononcer la nullité de la vente seront rejetées et le jugement sera confirmé sur ce point ainsi que sur ses dispositions ayant prononcé la vente judiciaire dans les conditions fixées à l'acte authentique du 22 mai 2015 et dit que le jugement se substituait à la vente qui aurait dû être signée en l'étude de Maître [B] le 7 septembre 2015.

- sur le sort de l'indemnité d'immobilisation :

15. Il suit des développements qui précèdent que la demande de Mme [G] aux fins de condamnation solidaire des consorts [D]-[M] au paiement de la somme de 10 250 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation majorée des intérêts légaux est dépourvue de fondement par l'effet de la perfection de la vente. Le jugement l'ayant déboutée à bon droit de sa demande formulée à ce titre sera confirmé.

- sur les demandes indemnitaires formulées par Mme [G]

16. Mme [G] a demandé principalement la condamnation de l'agent immobilier solidairement avec les consorts [D]-[M] à lui payer la somme de 100 000 euros 'à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues majorées des intérêts légaux sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil' ou, à titre infiniment subsidiaire, à la relever indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Dans le dispositif de ses mêmes conclusions, il était demandé à la cour de juger que la société Pacfa Immobilier avait 'engagé sa responsabilité contractuelle et ne justifiait pas du respect de son devoir d'information et de son devoir de conseil sur le fondement des anciens articles 1988, 1989 et 1134 du code civil'.

16.1 Par l'effet des décisions qui précèdent, aucune faute ne saurait être imputée aux consorts [D]-[M] dans le cadre des opérations contractuelles de la signature de la promesse à leur demande de rédaction de l'acte authentique de vente dont la non-réalisation est exclusivement imputable à Mme [G] qui a refusé sans motif légitime de le signer.

Pour le surplus, il est réalité développé le comportement procédural d'un des bénéficiaires de la promesse relativement à son adresse sans qu'il soit démontré que les incertitudes ayant pu exister sur celle-ci ait eu une conséquence dommageable sur la défense de Mme [G] étant relevé que la perfection de la vente était régulièrement demandée par les deux bénéficiaires dont Mme [M] solidairement bénéficiaire de la promesse et que Mme [G] était en réalité débitrice de l'exécution des décisions judiciaires intervenues depuis la naissance du litige et non remises en cause par la présente décision.

Les demandes indemnitaires présentées par l'appelante à l'endroit de consorts [D]-[M] doivent donc être rejetées.

16.2 S'agissant de l'agent immobilier, il vient d'être jugé que ne pouvait être retenu aucun des chefs d'annulation du mandat et qu'à défaut de démonstration que le mandat donné à la société Pacfa Immobilier ne portait en réalité que sur une partie d'immeuble, il ne pouvait être relevé un manquement tant dans l'exécution du mandat par le recours préalable à un géomètre et tout technicien permettant de mesurer et diviser l'immeuble ni même plus généralement dans l'exécution d'une obligation d'information ou de conseil sur le prix de l'immeuble dans son intégralité dont la sous-évaluation n'est pas établie spécialement par les éléments produits par l'appelante, en tout état de cause postérieurs à la promesse et à la réalisation de certains travaux sur le bien à son initiative, sans droit ni titre pour le faire au regard des effets de la perfection de la vente, alors qu'il n'est pas démenti que l'immeuble se trouve à proximité de la digue de la Garonne en zone classée inondable ainsi que l'allègue l'agent immobilier dans ses écritures.

Les demandes indemnitaires présentées par l'appelante à l'endroit de la Sas Pacfa Immobilier doivent être rejetées et tout autant la demande en garantie des condamnations auxquelles la promettante et désormais venderesse sera tenue à la suite de ce litige et de cette procédure.

- sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par les consorts [D]-[M] :

17. Les consorts [D]-[M] ont demandé la condamnation de Mme [G] à payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts par le préjudice occasionné par la défaillance de la venderesse et à laquelle le tribunal a fait droit étant relevé que le montant initialement demandé s'élevait à 50 000 euros.

Indépendamment de l'astreinte déjà liquidée n'ayant pas le même objet, il résulte de l'ensemble des éléments qui précèdent que les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice subi du fait de l'inexécution par Mme [G] de ses engagements.

La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.

- sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la Sas Pacfa Immobilier :

18. La Sas Pacfa Immobilier a demandé reconventionnellement la condamnation de l'appelante à lui payer une somme de 2 000 euros pour procédure abusive.

Les premiers juges ont à juste titre débouté cette société de cette demande formulée en première instance qui ne saurait pas plus prospérer en appel dès lors qu'il n'est pas établi en l'espèce l'existence d'une faute de Mme [G] dans l'exercice de son droit d'ester en justice et de former un recours.

- sur les autres demandes :

19. Mme [G] et M. [N], parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront tenus des entiers dépens d'appel, sans solidarité en l'absence de condamnation in solidum à leur endroit et la condamnation aux dépens étant seulement l'accessoire des condamnations prononcées au fond. La décision rendue en première instance ayant prononcé cette condamnation in solidum sera émendée sur ce point.

20. Indépendamment des incidents de procédure en appel sans portée sur l'économie générale de la procédure au fond, les demandes présentées par les intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sont justifiées en leur principe. Elles seront accueillies dans la limite de la saisine de la cour et sans solidarité pour les mêmes raisons que celles développées pour les dépens dont elles suivent le même régime.

Ainsi Mme [G] et M. [N] seront condamnés sans solidarité à payer aux consorts [D]-[M] la somme de 3 000 euros à ce titre.

Il sera relevé que M. [N] a été condamné aux paiement d'un indemnité au profit de la société Pacfa immobilier qui n'en formulait la demande qu'à l'encontre de Mme [G], de sorte que seule cette dernière sera condamnée à payer à la Sas Pacfa Immobilier la somme de 3 000 euros à ce titre. Le jugement sera donc infirmé sur ce point dans la limite qui vient d'être précisée.

Mme [G] et M. [N] seront, pour leur part et en raison de leur condamnation aux dépens, déboutés de leurs demandes respectives présentées sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette les demandes de Mme [R] [L] [G] aux fins d'annulation de la constitution d'avocat déposée le 25 juin 2018 et des conclusions du 22 novembre 2018 déposées dans l'intérêt de M. [X] [D] et de Mme [I] [M].

Rejette la demande de Mme [R] [L] [G] aux fins d'irrecevabilité sur le fondement de l'Estoppel des moyens et prétentions M. [X] [D] et de Mme [I] [M].

Rejette les demande de Mme [R] [L] [G] tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente pour défaut de paiement du prix.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 17 mai 2018 en toutes ses dispositions à l'exception de celles prévoyant une condamnation in solidum au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [L] [G] et M. [W] [N] aux dépens d'appel de première instance et d'appel sans solidarité.

Autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maitre Emmanuel Hilaire, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Condamne Mme [R] [L] [G] et M. [W] [N] à payer sans solidarité à M. [X] [D] et de Mme [I] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de la somme de 5 000 euros prononcée au titre des frais irrépétibles de première instance.

Condamne Mme [R] [L] [G] seule à payer à la Sas Pacfa Immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme à laquelle elle a été personnellement condamnée au titre des frais irrépétibles de première instance.

Le greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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