| France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 27 septembre 2022, 19/04800

27/09/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/04800

N° Portalis DBVI-V-B7D-NI7L

MD/ASC

Décision déférée du 03 Octobre 2019

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE 17/01355

Mme [P]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA RESIDENCE SAINT GEORGES ASTORG

C/

SCI DELPECH ASTORG

SARL HOTEL DES VENTES

SARL ACOR ASSURANCES

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT GEORGES ASTORG Représenté par son Syndic,la SA NEXITY, situé [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Coralie SOLIVERES de la SCP D'AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

SCI DELPECH ASTORG poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL HOTEL DES VENTES SAINT GEORGES

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-romain RAPP de la SELARL PRICENS, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL ACOR ASSURANCES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Nissa JAZOTTES de la SELARL JAZOTTES & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sci Delpech Astorg est propriétaire de locaux situés au rez-de-chaussée et au sous- sol d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dénommé Résidence Saint-Georges Astorg, sis [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6], dont le syndic en exercice est la société Nexity venant aux droits de la Sa Lamy.

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 1977, la Sci Delpech Astorg a donné en location l'entier sous-sol dont elle est propriétaire, dépendant du bâtiment C de I'immeuble, à Ia Scp de commissaires priseurs Malphettes et Chassaing, ultérieurement dénommée Scp Chassaing Rivet Fournie, et actuellement Sarl Hotel des ventes, pour une durée de 12 années selon bail à effet du 1er février 1977, ensuite reconduit à I'échéance.

Les locaux loués sont situés sous une dalle-terrasse qui est accessible et grevée d'une servitude de passage public. Cette dalle forme la couverture des locaux loués, et elle a été réalisée par la Ville de Toulouse en qualité de maître d'ouvrage délégué, autorisée en 1995, par les copropriétaires à réaménager cette esplanade avec réalisation d'un site paysager et démolition des lots de copropriété dont la ville s'était préalablement portée acquéreur.

En 1998, la Scp Chassaing Rivet Fournie a constaté des infiltrations importantes en provenance de cette dalle-terrasse dont elle a fait constater l'existence les 27 et 29 avril 1998 et le 14 septembre 1998.

Un premier rapport a été déposé par M. [T], désigné en qualité d'expert en référé par le tribunal Administratif.

À la suite d'un second rapport par un autre expert désigné en référé par la juridiction administrative, la Ville de Toulouse a fait procéder aux travaux préconisés.

La persistance des infiltrations a été constatée le 25 avril 2000.

Par ordonnance du 19 décembre 2000, le tribunal administratif de Toulouse a désigné M. [H] en qualité d'expert.

La Sci Delpech Astorg a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse le 13 novembre 2001, lequel a également désigné M. [H] par ordonnance du 19 décembre 2001, aux fins de déterminer les causes des infiltrations constatées dans les locaux de la demanderesse.

L'expert judiciaire a déposé un rapport le 11 août 2004, chiffrant le coût des travaux de reprise des malfaçons et désordres à un montant de 392 364,07 euros TTC, leur durée étant évaluée à six mois environ.

Les travaux ainsi préconisés portant sur la dalle-terrasse qui assure la couverture des locaux privatifs situés en sous-sol constituant une partie commune, étaient à la charge du syndicat des copropriétaires.

L'Office Public d'Aménagement et de Construction, aujourd'hui dénommé Toulouse Habitat et copropriétaire majoritaire, a cependant considéré leur coût comme étant trop élevé et a fait établir une nouvelle étude technique, qui a énoncé des préconisations différentes de celles de M. [H] et en a ramené le montant à la somme de 146 501 euros. Ces travaux ont été adoptés par I'assemblée des copropriétaires du 9 septembre 2005.

Les travaux ont été réalisés en 2006 par I'entreprise Etc, l'Opac intervenant en qualité de maître d'ouvrage délégué. La réception des travaux a eu lieu avec réserves par procès-verbal du 22 mars 2007.

Les infiltrations ont cependant persisté.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg (Le syndicat des copropriétaires) a alors pris I'initiative de saisir à son tour le juge des référés pour nouvelle désignation de M. [H].

M. [H] a été désigné par ordonnance du 22 mai 2007.

Il a déposé un nouveau rapport le 24 octobre 2008 préconisant l'exécution de travaux

complémentaires, pour un montant de 37 340,66 euros. L'assemblée des copropriétaires a voté favorablement en faveur de l'exécution de ces travaux le 26 février 2009 et ceux-ci ont été confiés à I'entreprise ADS.

Des infiltrations ont été constatées par deux constats successifs de la Scp Delaye Bonami en date du 5 juin 2009, les travaux n'étant alors pas commencés.

La Sci Delpech Astorg et la Sarl Hotel des ventes ont fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires afin qu'iI soit condamné en application de I'articIe 14 de la loi du 10 juillet 1965 à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations sous astreinte de 300 euros par jour de retard courant un mois après la signification de I'ordonnance à intervenir.

Un nouveau constat été établi le 13 octobre 2009

Les travaux ont été réalisés par la société ADS selon factures émises d'octobre 2009 à janvier 2010, mais les infiltrations ont persisté.

Par ordonnance en date du 3 décembre 2009, le juge des référés a ordonné une nouvelle expertise et désigné M. [X] en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 21 juin 2012.

Quelques jours plus tard, le 05 juillet 2012, de nouvelles infiltrations en provenance de la terrasse ont été constatées.

Par acte d'huissier du 8 août 2012, la Sci Delpech Astorg et la Sarl Hotel des ventes Saint Georges ont sollicité une nouvelle désignation de M. [X] qui a été commis par ordonnance du 30 août 2012.

Par acte d'huissier du 17 août 2012, la Sci Delpech Astorg et la Sarl Hotel des ventes Saint Georges ont fait assigner le syndicat des copropriétaires afin qu'il soit condamné à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations selon les préconisations de M. [X], et à la réparation de ses préjudices.

Par acte d'huissier du 11 mars 2013, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Georges Astorg pris en la personne de son syndic la Sa Lamy a fait appeler en cause la société Covea Risks, assureur du Syndic la Sa Lamy, la société Acor assurances, courtier ayant mis en relation le syndicat des copropriétaires et son assureur, Maître [R] en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la Sarl Étancheité Toulousaine de Couverture (ETC), la société Assistance diagnostic services (ADS) et ces appels en cause ont été joints à la procédure initiale par ordonnance du 25 mars 2013.

Par acte du 22 novembre 2013, la société ADS a fait appeler en cause la compagnie Axa son assureur et la compagnie Sagena, assureur de son sous-traitant la société Pique, et ces appels en cause ont été joints à I'instance en cours par ordonnance du 17 décembre 2013.

Par conclusions du 11 juin 2014, la Sci Delpech Astorg et la Sarl Hotel des ventes ont saisi le juge de la mise en état afin que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur payer a chacune une provision a valoir sur la réparation de leurs préjudices.

Le juge de la mise en état, par ordonnance du 24 juillet 2014 relevant l'obligation du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Georges Astorg pris en la personne de son syndic la Sa Lamy pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les vices de construction des parties communes, a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Sarl Hotel des ventes Saint Georges la somme provisionnelle de 10 400 euros au titre de son préjudice de jouissance, s'est dit incompétent pour statuer sur la demande provisionnelle de la Sci Delpech Astorg au titre de son préjudice financier, et sur la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de la residence Saint Georges Astorg pris en la personne de son syndic la Sa Lamy à I'égard de la compagnie Covea Risks, et a renvoyé de ces chefs la Sci Delpech Astorg et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal, statuant au fond.

Par actes d'huissier des 6 et 7 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires a appelé en cause M. [J] architecte et la Sarl Riva pour les voir condamner in solidum à le garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.

Par un jugement contradictoire en date du 3 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse, a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg à faire réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle de la terrasse esplanade et de ses édicules pour un montant de 408 981,88 euros TTC, conformément aux préconisations de I'expert dans son rapport du 17 juin 2014, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, courant trois mois après la signification du jugement à intervenir ;

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg à payer à la Sci Delpech Astorg au titre des travaux de reprise des embellissements la somme de 15.458,40 euros TTC, suivant devis de la société Gama Rénovation, en date du 12 avril 2017;

- donné acte à la Sci Delpech Astorg de son accord pour que cette somme soit versée directement entre les mains de la Sarl Hotel des ventes, à charge pour cette dernière de les faire effectuer sans délai et à ses frais ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg à payer à la Sci Delpech Astorg à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

* 4 920,42 euros au titre du 3ème trimestre 2013

* 4 470,42 euros au titre du 4ème trimestre 2013

* 4 485,36 euros par trimestre depuis le 1erjanvier 2014 jusqu'à l'exécution des travaux;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg à verser à la Sarl Hotel des ventes la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- débouté la Sarl Hôtel des ventes de ses demandes d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et préjudice économique ;

- débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg de ses appels en garantie formés a l'encontre de la société Mma iard assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks et à l'encontre de la Sarl Acor assurances ;

- débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg de sa demande de condamnation reconventionnelle formée à l'encontre de la société Mma iard assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks au titre des mesures conservatoires ;

- dispensé la Sci Delpech Astorg, en application des dispositions de I'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de toute participation à la dépense commune des frais de l'incident dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement;

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg aux dépens, comprenant les frais d'expertise ,

- condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg à payer à la Sci Delpech Astorg la somme de 5 000 euros et à la Sarl Hôtel des ventes la somme de 5 000 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que les autres parties conserveront à leur charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Le tribunal s'est fondé sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que la responsabilité d'un syndicat des copropriétaires est engagée en raison d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction affectant une partie commune, comme en l'espèce, la toiture-terrasse, ayant provoqué à un tiers ou à un des copropriétaires sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute ou un manquement de la part de la copropriété.

Se fondant sur les rapports déposés par l'expert, M. [X], complétant et actualisant ceux de M. [H], le tribunal a relevé l'imputabilité des désordres à un défaut d'étanchéité entrant dans les prévisions du textes précité et a condamné le Syndicat à faire effectuer les travaux nécessaires pour y remédier sous astreinte justifiée par l'ancienneté du sinistre et son caractère récurrent.

Les premiers juges ont accueilli la demande de reprise des embellissements dégradés par les inflitrations et celle d'indemnisation de la réduction de loyers de 30 % consentie par la Sci Delpech Astorg à sa locataire, la société Hôtel des Ventes à compter du mois de juillet 2013 ainsi que l'impossibilité de réactualiser le loyer durant cette période, la juridiction soulignant que le caractère récurrent des désordres subis lors des épisodes pluvieux ainsi que l'insuffisance des travaux qui ont pu être réalisés durant cette période.

Considérant que la réduction du montant du loyer compensait le trouble de jouissance subi par la société Hôtel des Ventes et que cette dernière ne justifiait pas de pertes de chiffres d'affaires en lien avec ces désordres, le tribunal a débouté celle-ci de ses autres demandes d'indemnisation.

Le tribunal a rejeté le recours exercé par le Syndicat contre la société Mma en raison de l'absence de couverture des dommages résultant des défauts d'entretien dont l'assuré avait connaissance comme en l'espèce. Il en décidé de même à l'égard du courtier dont la négligence alléguée par le Syndicat n'était pas démontrée.

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Par déclaration en date du 5 novembre 2019, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg a relevé appel de ce jugement en citant chacun des chefs de de ce jugement à l'exception de ceux dont il a demandé confirmation et ayant :

* débouté la Sarl Hôtel des ventes de ses demandes d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance et du préjudice économique ;

* dit que les autres parties conserveront à leur charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance ;

* rejeté les autres demandes plus amples ou contraires formées par la Sci Delpech Astorg, la Sarl Hôtel des ventes, la société Mma iard, venant aux droits Covea Risks, et la société Acor assurances.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2021, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg représenté par son syndic Nexity, appelant, demande à la cour de :

À titre principal,

- réformer le jugement dont appel,

- débouter la Sci Delpech Astorg et la Sarl Hôtel des ventes de leurs demandes,

- donné acte de ce que le Syndicat des copropriétaires a désormais fait voter les travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle de la terrasse/esplanade et de ses édicules lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2019,

- le mettre hors de cause pour le surplus,

À titre subsidiaire,

Sur les demandes de la Sci Delpech Astorg,

- réformer le jugement dont appel,

- constater que les demandes de la Sci Delpech Astorg au titre des travaux de reprise des embellissements et du préjudice financier sont infondées et excessives,

- réduire le quantum des demandes de la Sci Delpech Astorg,

Sur les demandes de la Sarl Hôtel des ventes,

Sur les demandes au titre du préjudice moral et des travaux d'embellissements,

- réformer le jugement dont appel au titre du préjudice moral et des travaux d'embellissements,

- constater que les demandes de la Sarl Hôtel des ventes au titre des travaux de reprise des embellissements et du préjudice moral sont infondées et excessives,

- rejeter ces demandes au titre des travaux de reprise des embellissements et du préjudice moral,

Subsidiairement,

- réduire le quantum des demandes de de la Sarl Hôtel des ventes

Sur les demandes au titre du préjudice de jouissance et économique,

- confirmer le jugement dont appel sur le préjudice de jouissance et économique,

- constater que les demandes de la Sarl Hôtel des ventes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice économique sont infondées et excessives,

- rejeter ces demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice économique,

Subsidiairement,

- réduire le quantum des demandes de de la Sarl Hôtel des ventes,

En tout état de cause,

- réformer le jugement dont appel,

- condamner de manière in solidum les sociétés Mma iard, venant aux droits de Covea Risks, et Acor assurances à la relever et la garantir de toutes condamnations d'être susceptibles d'être prononcées à son encontre,

À titre reconventionnel,

- réformer le jugement dont appel,

- condamner la société Mma iard, venant aux droits de Covea Risks à lui régler la somme de 51.860,95 euros TTC au titre sa garantie des frais engagés,

- condamner tout succombant à lui régler la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 mars 2022, la Sci Delpech Astorg, intimée, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

* condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de

l'étanchéité de la dalle de la terrasse/esplanade et de ses édicules, conformément aux préconisations de l'expert dans son rapport du 17 juin 2014, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, courant trois mois après la signification du jugement,

* condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 15 548,40 euros au titre des travaux de reprise des embellissements,

* donné acte à la Sci Delpech Astorg de ce qu'elle accepte que le coût des travaux de

reprise des embellissements soient payés à la société Hôtel des ventes à charge pour cette dernière de les faire effectuer sans délai et à ses frais,

* condamné le syndicat des copropriétaires solidairement avec la compagnie Mma à payer à la Sci Delpech Astorg à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

** 4 920,42 euros au titre du 3ème trimestre 2013

** 4 470,42 euros au titre du 4ème trimestre 2013

** 4 485,36 euros par trimestre depuis le 1er janvier 2014 jusqu'à l'exécution des travaux.

- réformer le jugement en ce qu'il a écarté la garantie de la compagnie Covea Risks,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Astorg solidairement avec la compagnie Mma au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais et dépenses afférent aux précédentes procédures de référé ainsi que les frais et honoraires afférant aux précédentes expertises judiciaires de M. [X],

- 'dire et juger' qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 janvier 2021, la société Acor assurances, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1199, 1217, 1231-1, 1240 du code civil, et l'article L. 511-1 du code des assurances, de :

- 'dire et juger' infondé l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg formulées à son encontre, aucune des conditions d'une éventuelle responsabilité n'étant établie,

- 'dire et juger' qu'elle doit être mise hors de cause,

- confirmer, en conséquence, le jugement dont appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint-Georges Astorg aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 octobre 2020, Hôtel des ventes Saint-georges, intimé, demande à la cour, au visa des articles 564 et 700 du code de procédure civile et l'article 1719 du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné le syndicat à la réalisation des travaux conformément aux prescriptions de

l'expert dans son rapport du 17 juin 2004 sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

* condamné le syndicat à verser directement entre les mains de l'Hôtel des ventes la somme de 15 458,40 euros au titre des travaux d'embellissement,

* dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du jugement,

* condamné le syndicat au paiement de la somme de 5 000 euros à l'Hôtel des ventes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

* condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à l'Hôtel des ventes la somme

de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* débouté l'Hôtel des ventes de ses demandes au titre des préjudices de jouissance et

économique,

Statuant à nouveau,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :

* 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juillet 2020, Mma iard assurances mutuelles venant aux droits de Covea Risks, intimée, demande à la cour de:

-confirmer le jugement dont appel,

- débouter la Sci Delpech de son appel incident,

Y ajoutant,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

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L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 11 avril 2022.

MOTIVATION

1. Il convient de rappeler que le premier juge avait été saisi au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

- par la Sci Delpech Astorg aux fins de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg, à faire réaliser les travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle de la terrasse/esplanade et de ses édicules pour un montant de 408 981,88 euros TTC conformément aux préconisations de l'expert dans son rapport du 17 juin 2014, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 74 016 euros en réparation de son préjudice financier,

- par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges aux fins de condamnation de ce même Syndicat à faire réaliser les mêmes travaux de réfection de l'étanchéité de la dalle de la terrasse/esplanade et de ses édicules selon les mêmes préconisations de l'expert et sous la même astreinte ainsi qu'à lui payer diverses sommes en réparation de son préjudice de jouissance, de son préjudice économique et de son préjudice moral.

2. Le tribunal a fait droit dans le dernier état des conclusions dont il était saisi, aux demandes relatives à l'exécution forcée des travaux sollicités et à payer la Sci Delpech Astorg une indemnité correspondant aux travaux de reprise des embellissements à verser directement dans les mains de la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges ainsi qu'à payer à cette dernière des indemnités en réparation de son seul préjudice moral.

3. Suivant procès-verbal du 5 novembre 2019, l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg a décidé de faire procéder aux travaux imposés par le jugement frappé de l'exécution provisoire. Il n'est pas discuté que les travaux de réfection de l'étanchéité du parvis sont achevés, selon procès-verbal de réception sans réserve du 18 juin 2020.

- sur les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires :

4. Au soutien de sa demande de réformation du jugement l'ayant condamné à réaliser les travaux litigieux, le syndicat des copropriétaires affirme qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée, aucun défaut d'entretien n'ayant été relevé à son endroit, ajoutant que les travaux sont désormais réalisés : 'Dans ces conditions, la Cour ne pourra que réformer le jugement qui a condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ces travaux sous astreinte'.

5. Il convient de reproduire, comme l'a fait le premier juge, les dispositions de l'article 14 al. 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisant que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

6. En l'espèce, le tribunal a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que les désordres exigeant les travaux de réparation préconisés par l'expert judiciaire, entrent bien dans les prévisions de ce texte.

6.1 Il est nécessaire de revenir aux conclusions du rapport déposé par M. [H] le 17 août 2004. Il avait été constaté que la dalle de couverture reconstruite de la Salle des Ventes jouxtait sur trois côtés les circulations communes de la copropriété qui étaient revêtues d'une étanchéité ancienne. L'expert a précisé que 'le joint de dilatation qui sépare la partie nouvelle et la partie ancienne a été traité correctement sur la partie nouvelle et succinctement sur la partie ancienne [...] ce poste n'était pas inclu dans le marché et aurait été réalisé gracieusement par l'entreprise d'étanchéité. L'eau reçue sur les circulations communes, chemine sous l'ancienne étanchéité nettement défectueuse et s'écoule dans la salle des ventes contre la paroi verticale des réserves'. Il conclut clairement en indiquant que l'origine du désordre est 'une absence de traitement de l'étanchéité ancienne des parties conservées'.

6.2 Il n'est pas contesté que les circultations communes défectueuses relèvent de la gestion de la copropriété et l'expert a précisé : 'Le désordre existant avant la rénovation de la dalle, était connu des parties concernées. Aucune n'a voulu prendre en charge le coût des travaux de réparation. Nous pouvons assimiler l'origine du désordre à un défaut d'entretien par son propriétaire. A notre avis, la responsabilité relève de la copropriété de la résidence d'Astorg'.

6.3 Si le syndicat des copropriétaires a finalement accepté de réaliser des travaux, ceux-ci effectués à un moindre coût, se sont révélés en partie inefficaces pour prévenir toute nouvelle infiltration en raison de leur 'très médiocre qualité, non conforme aux devis et aux règles de l'art', M. [X] ajoutant dans son rapport déposé en 2012 que 'l'étanchéité de la terrasse se situant au dessus de la salle des coffres est vétuste et que l'isolant est gorgé d'eau. Cette étanchéité est ancienne et à refaire aux frais de la copropriété'. Dans son rapport déposé en 2014, M. [X] commis à nouveau en référé par ordonnance du 4 septembre 2013, a conclu à la réfection complète de l'étanchéité de l'esplanade.

6.4 Il suit de ces constatations que l'origine et la persistance des désordres sont principalement liées à un défaut d'entretien et de réactivité de la copropriété ainsi que l'ont jugé les premiers juges.

Ce dernier n'oppose strictement aucun élement de nature à l'exonérer de sa responsabilité.

6.5 La réalisation des travaux visés dans le dispositif du jugement frappé d'appel repose sur une décision fondée en droit et justifiée en fait qu'il convient de confirmer comme étant un titre en vertu duquel ces travaux ont été régulièrement votés par l'assemblée générale des copropriétaires et exécutés conformément aux prescriptions du jugement.

7. Ensuite, l'astreinte ordonnée était également parfaitement justifiée en son principe comme en ses modalités au regard du temps écoulé et de la nécessité de mettre un terme à ce litige s'étant poursuivi vingt-deux ans après les premières infiltrations constatées et six ans après le dépôt du deuxième rapport de M. [X].

8. Aucune considération ne justifie une infirmation de cette disposition au seul prétexte que les travaux auraient été réalisés, le juge de l'exécution étant seul compétent pour en apprécier la parfaite exécution dans les prévisions du jugement en cas de litige sur celle-ci, au demeurant non discutée par les autres parties à l'instance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Georges Astorg sera donc débouté de sa demande d'infirmation du jugement entrepris relativement à l'exécution forcée des travaux de réparation des désordres concernant les parties communes.

- sur la réparation des dommages causés aux embellissements :

9. Il est constant que les multiples infiltrations ont causé au sein des lots occupés par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges des dégâts affectant les peintures et les dalles des faux-plafonds ainsi que cela a été constaté par l'expert judiciaire dans son rapport établi en 2012 mais aussi constaté par procès-verbal d'huissier du 1er juin 2017 (pièce n° 18 du dossier de la Sarl Hôtel des ventes). Si le rapport de l'expert judiciaire déposé en 2014 a omis de chiffrer ce préjudice, il ressort des constatations de ce même rapport que 'le long de cette poutre, plusieurs dalles de faux plafond sont tâchées. Les traces d'humidité sont fraîches. L'eau qui s'écoule à travers le joint de dilitation est recueillie dans une grande vasque et une saucière. Dans la vasque, la quantité d'eau est conséquente'. L'expert ajoute 'la peinture est boursoufflée'.

Il suit de ces constatations éclairantes que le syndicat ne peut prétendre comme il le fait dans ses dernières conclusions (page 13) que 'dans son rapport du 17 juin 2014, l'expert n'a pas constaté de désordres nécessitant la réalisation de reprise des embellissements dans la salle des ventes' ajoutant plus loin 'Si en 2014, M. [X] n'a pas constaté ces désordres, c'est car ils n'existaient plus'. Le syndicat ne peut donc opposer la prétendue efficacité de travaux provisoires réalisés en 2013 pour s'affranchir de la réparation des dommages affectant ces parties privatives, en lien de causalité directe et exclusive, avec le défaut d'entretien longtemps laissé sans remède efficace.

10. Il ne saurait donc être contesté que la remise en peinture de la totalité du plafond et des murs est indispensable, M. [X] ayant déjà indiqué dans son rapport de 2012, que 'les travaux de reprise des embellissements ne pourront être entrepris que lorsque les travaux d'étanchéité auront été réalisés et que la copropriété aura fait exécuter les travaux dans les galeries techniques'.

11. Le Syndicat ne saurait être dispensé de cette indemnisation au seul motif que la Sci Delpech Astorg, propriétaire du lot concerné, était assurée, celle-ci affirmant sans être démentie qu'elle n'a pas fait de déclaration de sinistre auprès de son assureur, ce dont elle a d'ailleurs justifié en produisant l'attestation de la Compagnie Generali confirmant l'absence d'indemnisation.

12. Le coût des travaux de reprise des embellissements s'élève ainsi à un montant de 15 548,40 euros TTC. Il repose sur un devis établi par la société Gama Rénovation le 12 avril 2017 dont le contenu porte sur des prestations de peinture et de rénovation des murs tapissés dont l'objet est conforme aux nécessités de remise en état et sur lesquelles il n'est apporté aucune critique pertinente dans son évaluation et son étendue. Le jugement ayant fait droit à cette demande légitime sera confirmé également sur ce point.

- sur la réparation du préjudice financier :

13. Il est constant que la société Delpech Astorg a accepté la rétention par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges de 30 % du loyer à compter du 1er juillet 2013 jusqu'à extinction du trouble, l'accord ayant été constaté par un courrier contresigné par le représentant légal de la société propriétaire.

14. Il vient d'être démontré que les travaux présentés comme conservatoires par le Syndicat et réalisés en 2013 ont été particulièrement insuffisants pour mettre fin aux troubles de jouissance subis par la société locataire de sorte que le principe et l'étendue de cette rétention sont proportionnés à la réalité et à l'importance de ces troubles pour un professionnel accueillant du public et dépositaire d'objets de valeur.

15. La Sci Delpech Astorg a justement répliqué à l'allégation d'absence de preuve de l'effectivité de cette rétention, en expliquant que les factures établies durant la période couverte par celle-ci devaient reprendre le montant du loyer contractuellement fixé au bail, la rétention n'affectant que le montant du paiement de ce loyer le temps de la persistance des troubles.

Le tribunal a d'ailleurs a exactement retenu le données communiquées par la Sci Delpech Astorg sur le montant de cette réduction trimestrielle, l'intimée ayant déjà apporté les explications utiles sur le montant des sommes réclamées notamment au regard du loyer proprement dit mais aussi de la provision sur charges appelée au mois de juillet 2013. Elle a également produit les mouvements du compte.

16. Ainsi qu'il vient de l'être rappelé à propos du préjudice lié aux embellissements, la Sci Delpech Astorg a justifié n'avoir pas déclaré ce sinistre à son assureur.

17. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Georges Astorg en réparation du préjudice financier subi par la Sci Delpech Astorg.

- sur la réparation du préjudice de jouissance subi par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges :

18. La société locataire a rappelé que les locaux qu'elle occupe ont fait l'objet d'infiltrations depuis 1998, sur la partie droite de ceux-ci jusqu'en 2012 puis sur la partie gauche, considérant que le préjudice de jouissance était souffert depuis le début des infiltrations et que les sommes économisées par la rétention du loyer ne couvrent pas l'intégralité de ce préjudice.

Le Syndicat considère que les sommes réclamées sont excessives et considère avec le premier juge que ce préjudice a été compensé par la réduction du montant du loyer et se trouve par ailleurs prescrit s'agissant de la période initiale d'infiltration, la société n'ayant par ailleurs pas justifié d'un arrêt de ses activités.

19. La réparation d'un préjudice doit être intégrale et le trouble de jouissance doit être indemnisé sans qu'il soit requis de constater l'arrêt de l'activité concernée, en l'espèce celle de commisseur priseur dont il a été relevé par l'expert lui-même que 'les infiltrations sont importantes. Il y a lieu d'intervenir le plus rapidement possible eu égard à la gêne d'exploitation et aux risques encourus par rapport au mobilier et objets exposés' (page 4 de l'annexe A 4, page 67 du rapport du 17 juin 2014). Il sera relevé que la Scp Chassaing Rivet Fournie dont l'activité est désormais poursuivie sous la forme de la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges, avait fait constater l'existence d'infiltrations importantes en provenance de cette dalle-terrasse les 27 et 29 avril 1998 et le 14 septembre 1998 et qu'une longue procédure s'est par la suite engagée d'abord devant la juridiction administrative puis devant la juridiction de l'ordre judiciaire.

Il n'est pas discutable, notamment à la lumière des constats d'huissier, au regard des points d'infiltrations que les dommages ont affecté des réserves limitant l'espace de stockage et imposant des surveillances en période de fortes pluies. Les photographies prises par l'expert judiciaires sont éloquentes, confortant d'autres clichés pris par l'exploitant (tapis mouillés, recueil d'eaux dans les lieux d'entreposage des biens mis en vente,...). L'action en réparation a été introduite par acte d'huissier du 17 août 2012 par la Sci Delpech Astorg et la Sarl Hotel des ventes Saint Georges.

20. Il résulte de l'ensemble des constatations qui précédent que la Sarl Hôtel des Ventes est en droit de réclamer l'indemnisation intégrale de ce préjudice de jouissance durant la période non couverte par la prescription jusqu'à la réalisation complète des travaux, la manifestation du dommage fût-elle uniquement liée aux épisodes pluvieux imposant de prendre des mesures conservatoires permanentes pour en limiter les effets. Il convient en conséquence de fixer le montant de ce poste de préjudice à la somme de 20 000 euros au paiement de laquelle le syndicat sera tenu. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

- sur la réparation du préjudice économique réclamée par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges :

21. La Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges demande l'indemnisation d'un préjudice économique à hauteur de la somme de 50 000 euros lié à une perte d'activité et de chiffre d'affaires ajoutée à l'emploi du personnel à des tâches sans rapport à leurs fonctions aux fins d'écoper l'eau et de nettoyer les dégâts occasionnés. Le Syndicat estime que ce poste de préjudice fait double emploi avec celui évoqué au titre du trouble de jouissance et qu'il n'est produit aucune pièce justificative.

22. La cour a déjà relevé l'existence indéniable de perturbations de l'activité de la société locataire. Il appartient à cette dernière de démontrer l'existence d'un préjudice économique distinct au-delà de l'atteinte durable à la jouissance paisible causée par le défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble et les choix de la copropriété n'ayant pas permis du solution rapide et efficace de ces troubles.

23. Force est de constater que la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges ne produit aucune pièce comptable permettant de vérifier l'existence d'une baisse de chiffre d'affaires corrélée avec le trouble subi ni d'établir l'engagement de dépenses de fonctionnement ou de personnel en lien avec ces troubles autrement que par des considérations générales sans portée sur la démonstration de la réalité de ce préjudice.

Le jugement entrepris l'ayant déboutée de sa demande sera donc confirmé sur ce point.

- sur la réparation du préjudice moral subi par la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges :

24. Le tribunal a condamné le Syndicat à payer à la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges à la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral au motif notamment que 'la potentialité d'une vente organisée sous risques d'infiltration a porté atteinte à l'image de la société commerciale, atteinte dont il est constant que toute société commerciale peut demander indemnisation'.

La Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges demande la réformation de cette décision pour demander une somme de 50 000 euros et le Syndicat fonde sa demande de réformation sur le fait qu'il est impossible pour une Sarl de justifier d'un préjudice moral.

25. La cour rappelle tout d'abord qu'une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit.

26. En l'espèce, il résulte des éléments de la cause que la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges a bien concrètement subi un dommage moral lié à la persistance durant une période excessive de désordres malgré les relances et actions engagées envers le syndicat tenu de les réparer complètement et efficacement dans des délais raisonnables. Il convient toutefois de fixer l'indemnisation de ce préjudice à la somme de 10 000 euros. Le jugement entrepris sera réformé sur ce point.

- sur l'action en garantie contre l'assureur du syndicat et contre le courtier :

27. Le Syndicat des copropriétaires dirige tout d'abord son action à l'endroit de la société Mma iard venant aux droits de la société Covea Risks, assureur de la copropriété, en se fondant sur les dispositions contractuelles prévoyant la garantie de l'assuré des frais et pertes ainsi que des conséquences pécuniaires en cas de dommages matériels et immatériels.

Les premiers juges ont admis l'analyse de l'assureur qui soutenait que le caractère accidentel des infiltrations survenues entre le 1er octobre 2014 et le 1er octobre 2016 ne saurait être retenu au motif que les travaux réparatoires préconisés, notamment par M. [H], n'ont pas été réalisés, dans un souci économique de sorte que la survenue récurrente de ces infiltrations en de multiples endroits ôtait le caractère aléatoire à ce sinistre.

27.1 Il convient de rappeler que la police d'assurance en vertu de laquelle cette action est dirigée par le Syndicat contre la Mma avait pris effet le 1er octobre 2013 et a été résiliée le 1er octobre 2016.

27.2 Au-delà du fait non anodin de la déclaration par le syndicat, lors de la soucription de l'assurance auprès de Covea Risks, intervenue un mois après, n'avoir subi aucun sinistre au cours des trois dernières années, il convient de retenir à la lumière des pièces contractuelles que :

- l'assurance 'dégâts des eaux' couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qui peut lui incomber par application des dispositions des articles 1382 à 1384 du code civil à l'égard des voisins et tiers pour des dommages matériels et immatériels consécutifs à ces dommages matériels garantis à savoir ceux résultant d'un évènement couvert par l'article 19, à savoir ceux révêtant un caractère accidentel alors qu'en l'espèce et au regard des constatations qui précèdent, il ne peut être soutenu que les désordres survenus pendant la période couverte par l'assurance souscrite aient un caractère accidentel au sens du contrat,

- l'assurance responsabilité civile dont la mise en jeu est sollicitée par l'action directe de la Sci Delpech Astorg, est exclue lorsque les dommages sont liés à un défaut d'entretien dont la réalité et l'étendue ont été constatées plus haut.

27.3 Le jugement entrepris ayant écarté la garantie de la société Mma iard venant aux droits de la société Covea Risks sera confirmé.

28. Le tribunal a rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires formée à l'endroit de la société Acor Assurances présentée comme le courtier.

28.1 Le Syndicat reproche à cette société une négligence fautive dans la gestion du sinistre en n'ayant jamais transmis au Cabinet Lamy, alors syndic, les devis de réparation des dommages ayant trait à la salle des ventes malgré les transmissions régulières des déclarations de sinistres et des assignations depuis 2004.

La société Acor qui indique n'avoir jamais eu de lien contractuel avec la société Covea Risks réplique n'avoir eu en aucune façon une mission de gestion du sinistre et n'avoir fait que transmettre les déclarations de sinistre reçues, le syndicat étant resté silencieux face aux relances pour l'obtention des devis, provoquant une expertise judiciaire sans appeler son assureur et sans en informer le courtier. Après avoir repris la chronologie des seules diligences accomplies lui incombant, la société Acor a souligné l'absence de tout lien de causalité entre les condamnations du syndicat et le rôle de courtier.

28.2 Les premiers juges ont, par une motivation pertinente que la cour approuve, d'une part exactement rappelé les obligations du courtier intermédiaire en assurance vis à vis de son client tant dans le choix des offres les plus avantageuses pour celui-ci que par l'accompagnement de l'assuré, une fois le contrat signé, pour la défense de ses intérêts, exigeant pour l'engagement de sa responsabilité professionnelle la démonstration d'une faute et d'un préjudice consistant en la perte d'une chance et, d'autre part constaté au travers de l'énoncé des pièces du dossier retraçant les diligences du courtier et les manquements de l'assuré, l'absence de preuve d'une quelconque faute de la société Acor.

28.3 Il convient également de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

- Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Mma :

29. Le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de son assureur à lui payer la somme de 51 860 euros TTC au titre de la garantie des frais engagés. Le tribunal ayant rejeté cette demande, le syndicat a maintenu celle-ci en appel en soutenant que cette somme correspond 'à des frais personnels qu'il a engagés à la suite d'un sinistre ouvert au titre de la garantie de l'article 19" ayant précisé dans le paragraphe qui précède ce passage en indiquant 'en l'espèce tel que cela est constaté dans le rapport d'expertise du 17 juin 2014, les travaux préconisés par M. [X] aux termes de son premier rapport d'expertise du 21 juin 2012, d'un montant de 51.860,95 € TTC, du fait des infiltrations ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires (pièce 5) à ses frais et que les travaux concernés ont été réalisés postérieurement à la souscription du contrat d'assurance'.

30. Devant la cour, pas plus qu'en première instance, le Syndicat n'éclaire la juridiction sur le fondement de sa demande. Il fait référence dans ses conclusions à la pièce 5 qui n'est qu'un compte rendu n° 4 de la réunion du 17 mars 2014 relatif à l'étanchéité faisant apparaître que des travaux ont été achevés et renvoyant à une réception à venir. Il est aussi produit une facture de travaux réalisés au 22 novembre 2013 au titre de 'travaux conservatoires suite infiltration d'eau de la toiture terrasse' d'un montant de 3 875,04 euros. Ces documents ne renseignent nullement sur l'imputabilité des frais dont la prise en charge est réclamée à un sinistre né postérieurement à la prise d'effet du contrat d'assurance (1er octobre 2013) et susceptible d'être couvert par la garantie due par la société Mma iard. Compte tenu des développements précédents relativement au recours exercé par le syndicat contre son assureur qui s'oppose à bon droit à cette demande, le jugement sera donc confirmé.

- sur les depens et frais irrépétibles :

31. Le syndicat des copropriétaires, principalement perdant au sens de l'article 696 du code de procédure civile sera condamné aux entiers dépens de première instance auxquels doivent être assimilés les frais de référé-expertise comme l'a justement jugé le tribunal et aux dépens d'appel.

32. Les sociétés intimées qui en ont fait la demande sont en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elles ont dû exposer à l'occasion de cette procédure.

32.1 Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

32.2 Le syndicat sera condamné à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Acor Assurances,

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Mma Iard venant aux droits de la société Covea Risk,

- la somme de 5 000 euros à la Sci Delpech Astorg,

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges.

32.3 Tenu aux entiers dépens, le Syndicat ne peut qu'être débouté de sa demande présentée sur le même fondement.

33. Le jugement sera enfin confirmé en ce qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi 10 juillet 1965, il a dispensé la Sci Delpech Astorg de toute contribution aux charges liées à cette procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 3 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à la réparation du préjudice de jouissance et à celle du préjudice moral de la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg à payer à la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges :

- la somme de 20 000 euros au titre de préjudice de jouissance,

- la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg aux entiers dépens d'appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel :

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Acor Assurances,

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Mma Iard venant aux droits de la société Covea Risk,

- la somme de 5 000 euros à la Sci Delpech Astorg,

- la somme de 5 000 euros à la Sarl Hôtel des Ventes Saint Georges.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saint Georges Astorg de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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