12/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/01490 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NTER
SL/NB
Décision déférée du 04 Juin 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 18/00072
(Mme. MARTIN DE LA MOUTTE)
S.A. CEGC - COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
C/
[E] [H]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A. CEGC - COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Sébastien BRUNET-ALAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Monsieur [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Colette FALQUET, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président et S. LECLERCQ, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
Exposé des faits et procédure :
Sur poursuites de la Sa Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC), un bien immobilier appartenant à M. [J], sis n°[Adresse 3] & [Adresse 4], cadastré Section [Cadastre 7] AR N°[Cadastre 5] à [Localité 9] (31), a été adjugé à l'audience publique des saisies immobilières du tribunal de grande instance de Toulouse du 29 juin 2017, à M. [E] [H], pour une somme principale de 46 000 euros.
Par acte d'huissier en date du 21 décembre 2017, M. [E] [H] a fait assigner la Sa Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) devant le tribunal de grande instance de Toulouse, aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue et d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices, considérant que son consentement avait été vicié par une erreur sur les qualités essentielles du bien.
Par jugement du 4 juin 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- déclaré nulle la vente formée par le jugement d'adjudication du 29 juin 2017 portant sur le bien immobilier (Lot n° 95) pour une contenance de 48a 14ca, sis n°34 chemin des courses & [Adresse 4], cadastré Section [Cadastre 7] AR N°[Cadastre 5] à [Localité 9] (31),
- condamné la Sa Compagnie européenne de garanties et cautions à restituer à M. [H] le prix de la vente, soit la somme de 46 000 euros,
- condamné la Sa CEGC aux dépens de l'instance et autorisé Me [G] [P] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamné la Sa CEGC à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que l'adjudicataire avait commis une erreur sur les qualités essentielles du bien litigieux, en l'espèce sur l'existence d'un bail commercial (nature du bail, durée de celui-ci, montant du loyer perçu) alors qu'il s'agit d'un élément essentiel du bien et déterminant de l'acquisition.
Il a estimé que le prix de vente devait être restitué, ainsi que le bien immobilier, et qu'il n'y avait pas lieu d'examiner la demande subsidiaire en dommages et intérêts formée par M. [H].
Par déclaration en date du 25 juin 2020, la Sa CEGC a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- déclaré nulle la vente,
- condamné la Sa CEGCà restituer à M. [H] le prix de la vente, soit la somme de 46 000 euros,
- condamné la Sa CEGC aux dépens de l'instance et autorisé Me [G] [P] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision,
- condamné la Sa CEGC à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Prétentions et moyens des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 septembre 2020, la Sa CEGC, appelante, demande à la cour, au visa des articles 11, 30 et suivants du code civil et des articles R 322-10 et 322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
- débouter M. [H] de la totalité de ses demandes,
- condamner M. [H] à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.
Elle soutient qu'elle a respecté ses obligations en qualité de créancier poursuivant, ayant annexé au cahier des charges les informations qui lui ont été transmises par l'huissier ; que le contrat de bail commercial établi entre M. [J] et le gestionnaire ne lui avait pas été communiqué.
Elle soutient que M. [H], qui était assisté de son conseil, pouvait aisément se rendre compte que le loyer de565 euros TTC par mois correspondait non pas au loyer perçu par le propriétaire du bien mais au loyer versé au gestionnaire. Elle soutient que le conseil de M. [H] devait attirer l'attention de ce dernier sur l'absence de documents, et les risques qu'il encourait, le loyer revenant au propriétaire étant nécessairement inférieur à celui versé au gestionnaire.
Elle soutient que l'annonce indiquant 'résidence hôtelière', M. [H] devait s'apercevoir qu'il existait incontestablement un bail commercial au profit d'une société gestionnaire ; que l'article D 321-1 du code du tourisme définit la résidence hôtelière et son régime.
Elle soutient qu'elle n'a pas commis de faute, et que M. [H] n'a pas commis d'erreur.
Subsidiairement, elle soutient que l'erreur est inexcusable car M. [H] ne pouvait pas envisager d'emménager dans le bien ni de le louer directement.
Elle soutient qu'il a acheté au juste prix et que le taux de rendement est tout à fait correct pour ce type d'investissement ; que M. [H] n'a donc pas subi de préjudice. Elle fait valoir que le courrier du 25 octobre 2018 de la société Elithea proposant de ne renouveler le bail initial qu'à condition d'une baisse de loyer de 30% est bien postérieur à la vente.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 décembre 2020, M. [E] [H], intimé et appelant incident, demande à la cour, au visa des articles 1130 et suivants du code civil (1109 et suivants anciens) et des articles R 322-10 et R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- accueillir l'appel incident qu'il a formé,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nulle la vente,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sa CEGC à lui restituer le prix de la vente, soit la somme de 46 000 euros,
Statuant à nouveau sur ce point,
- ordonner la remise des parties dans leur état antérieur à la conclusion de la vente,
- condamner la Sa CEGC à lui restituer le prix de la vente, soit la somme de 46 000 euros assortie des intérêts légaux depuis le jugement d'adjudication du 29 juin 2017, et à lui rembourser les frais, soit la somme de 5 659,60 euros,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes plus amples,
- condamner la Sa CEGC à lui payer, au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, une somme de 275,58 euros par mois écoulé à compter du 22 novembre 2017, date de la publication du jugement d'adjudication et jusqu'à ce que la décision à intervenir, prononçant la résolution de la vente, soit devenue définitive,
- ordonner la publication du jugement à intervenir, les frais étant à la charge de la Sa CEGC ;
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
Subsidiairement,
- condamner la Sa CEGC à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts,
En toute hypothèse,
- condamner la Sa CEGC à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sa CEGC aux entiers dépens de l'appel, y compris les dépenses relatives à la publicité foncière, dont distraction au profit de Me [P], avocat, sur son affirmation de droit.
Il soutient qu'il a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose.
Il fait valoir que les obligations du créancier poursuivant visent à permettre aux enchérisseurs d'émettre un consentement éclairé à la conclusion du contrat judiciaire de vente ; que l'adjudicataire et son conseil n'ont pas à suppléer aux manquements du créancier poursuivant à ses obligations légales, et que le créancier poursuivant ne peut s'estimer libéré de son devoir légal d'information après avoir simplement donné à l'adjudicataire des indices lui permettant d'aller trouver lui-même des informations manquantes ou cachées.
Il dit que le bien lui a été présenté comme donnant une rentabilité de 565 euros TTC par mois, alors qu'en réalité le loyer effectivement perçu par le propriétaire de l'appartement ne dépassait pas 289,42 euros TTC mensuels ; qu'il n'avait pas les moyens de prendre connaissance de cette erreur, dans la mesure où le contrat de bail commercial n'était pas annexé au cahier des conditions de vente ; que son erreur est excusable ; qu'en outre, il pensait pouvoir se loger dans le bien, ce qui n'est pas possible ; qu'il ne peut le revendre faute d'acquéreur intéressé au prix auquel il l'a acquis.
Subsidiairement, il sollicite des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en ayant accepté un prix d'achat très supérieur à ce qu'il aurait été s'il avait été correctement informé du loyer effectivement perçu par le propriétaire du bien, compte tenu de l'information fausse figurant dans la publicité relative à la vente sur un loyer de 565 euros TTC, qui constitue une faute, ainsi que la violation des obligations quant au contenu du cahier des conditions de vente. Il soutient que le taux de rendement allégué par la Sa CEGC ne correspondait pas à la situation réelle du bien, puisque par courrier du 25 octobre 2018, la société Elithea proposait de ne renouveler le bail initial qu'à la condition qu'il soit consenti une baisse de loyer de 30%.
Motifs de la décision :
Sur l'annulation de la vente :
L'adjudicataire d'un bien immobilier est recevable à agir en nullité de la vente pour erreur sur la substance en application des dispositions de l'article 1130 du code civil.
En vertu de l'article 1132 du même code, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
Le code des procédures civiles d'exécution impose au créancier poursuivant des obligations spécifiques dont l'objet est notamment d'assurer la bonne information des enchérisseurs.
L'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution impose les règles de composition du cahier des conditions de vente et de ses annexes. Ce cahier doit notamment comporter la désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description.
En l'espèce, le cahier des conditions de vente mentionne que le bien vendu à la requête de la Sa CEGC, créancier poursuivant, est le lot n°95 dans un ensemble immobilier cadastré commune de [Localité 9] section [Cadastre 7] AR n°[Cadastre 5], lieu-dit [Adresse 4]. Il s'agit d'un appartement comprenant une entrée, une chambre avec cuisine et placards, une salle de bains. Il est précisé que l'immeuble est en copropriété. Il est mentionné un bail du 15 septembre 2016 au 30 juin 2017.
En pièces jointes figure le bail du 15/09/2016 au 30/06/2017.
Ce contrat de bail annexé porte sur une offre d'hébergement long séjour d'un logement meublé de type T1 du 15 septembre 2016 au 30 juin 2017. Il est proposé par 'Alezan Hôtel & Résidence', dont il est indiqué qu'elle est une enseigne de la Sarl Elithea Midi Pyrénées, et qui est présentée comme le gestionnaire qui fournit : le logement, des prestations de nettoyage et entretien, de surveillance et sécurité, l'utilisation d'espaces communs, un accueil et service de réception, les consommations d'énergies. Le tarif est de 565 euros TTC par mois.
Il s'agit en réalité d'une sous-location entre le gestionnaire et Mme [I], étudiante, qui souhaitait se loger dans la résidence.
Le bail commercial qui a été conclu entre le propriétaire et le gestionnaire n'est pour sa part pas mentionné au cahier des conditions de vente, ni annexé. Dans le cadre du litige, M. [H] a produit ce contrat de bail commercial, conclu entre M. [K] [J] et la Sarl Elithea Midi-Pyrénées le 2 mai 2009, pour une durée de 9 années tacitement renouvelable, moyennant un loyer annuel de 3.473,06 euros TTC.
Les articles R 322-31 et R 322-32 imposent les règles de composition de la publicité par avis et avis simplifié dans des éditions périodiques locales. L'avis indique notamment la désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite. L'avis simplifié indique notamment la nature de l'immeuble et son adresse.
En l'espèce, l'annonce légale parue dans le journal d'annonces légales l'Opinion indépendante indiquait que le bien était un studio. Il était mentionné : 'Occupation : résidence hôtelière, studio actuellement occupé jusqu'au 30/06/2017. Loyer 565 euros TTC'.
Le terme 'résidence hôtelière' y figure de façon très apparente.
Certes, ce terme n'a pas d'assise réglementaire, puisqu'il renvoie soit à un établissement commercial d'hébergement qui n'est pas classé, soit à un établissement classé hôtel de tourisme, soit à un établissement classé résidence de tourisme.
En vertu de l'article D 321-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.
En l'espèce, l'emploi du terme 'résidence hôtelière', ainsi que le contrat de bail passé avec Mme [I] permettait de déterminer que la résidence était un établissement commercial d'hébergement, classé ou non, proposant des locaux d'habitation meublés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, avec des équipements et services communs, et gérée par un gestionnaire.
M. [H] soutient que le bail commercial passé entre M. [J] et la Sarl Elithea Midi-Pyrénées aurait dû être annexé au cahier des conditions de vente. Le créancier poursuivant répond qu'il ne l'avait pas en sa possession.
Certes, M. [H] n'a pas eu communication du contrat de bail commercial passé entre M. [J] et la Sarl Elithea Midi-Pyrénées. Il a eu connaissance d'un bail se terminant en juin 2017, conclu entre le gestionnaire et Mme [I], d'un montant de 565 euros TTC par mois. Il soutient qu'au vu du bail prenant fin le 30 juin 2017, il pensait ensuite se loger dans ce bien, ou encore le proposer à la location directement pour 565 euros TTC par mois, alors qu'il apparaît qu'en réalité M. [J] ne percevait qu'un loyer de 3.473,06/12 = 289,42 euros TTC par mois.
M. [H], au vu du contrat de bail annexé au cahier des conditions de vente, soutient qu'il a commis une erreur sur la rentabilité du bien, et qu'il a également commis une erreur sur la possibilité de s'installer dans le bien ou de le louer directement.
La rentabilité est une condition substantielle dès lors que l'achat est destiné à l'investissement.
La possibilité de disposer du bien est également une condition substantielle.
Cependant, les enchères ne peuvent être portées que par un avocat. M. [H] était donc assisté d'un conseil personnel. Son conseil était en mesure de le renseigner sur le fait que dans résidence hôtelière, offrant des studios meublés, accompagnés de services parahôteliers (accueil, nettoyage, énergie), et gérée par un gestionnaire, comme il ressortait du contrat de bail annexé aux conditions de vente, le loyer payé par le client qui séjourne dans la résidence hôtelière n'est pas égal au loyer perçu par le propriétaire, compte tenu de la présence d'un gestionnaire offrant des services. M. [H] connaissait donc les risques qu'il encourait en se portant adjudicataire sans connaître le montant du loyer perçu par le propriétaire, qui était nécessairement inférieur à celui perçu par le gestionnaire. Son conseil était également en mesure de lui dire qu'il ne pourrait pas y établir sa résidence principale ni le proposer à la location directement.
M. [H] ne démontre donc pas avoir commis une erreur excusable.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a déclaré nulle la vente et condamné la Sa CEGC à restituer le prix de vente à M. [H].
M. [H] sera débouté de sa demande de nullité de la vente.
Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts :
Le créancier poursuivant a manqué à son devoir d'information prévu à l'article R 322-10 du code des procédures civiles d'exécution .
Certes, il a mentionné un loyer de 565 euros TTC, qui est exact dans les rapports entre le locataire et le gestionnaire. Cependant, il n'a pas annexé au cahier des conditions de vente le contrat de bail passé entre le propriétaire et le gestionnaire.
Il ne peut se contenter de dire que ce contrat ne lui avait pas été transmis par l'huissier. Il ne justifie pas des diligences qu'il a faites pour se procurer ce contrat.
Le fait que M. [H] ait été assisté d'un conseil personnel ne dispense pas le créancier poursuivant de son devoir d'information.
En conséquence, la société CEGC a commis une faute.
Néanmoins, il n'est pas démontré de conséquence dommageable en lien de causalité avec cette faute.
M. [H] n'a pas commis d'erreur excusable sur les qualités substantielles du bien.
La société CEGC produit une expertise amiable de M. [F] du 16 février 2018 selon laquelle la valeur vénale du bien est de 42.000 euros au 1er février 2018. Cette estimation faite à une date contemporaine de la vente du 29 juin 2017 est proche du prix d'adjudication qui est de 46.000 euros. M. [H] a donc acheté pour un prix qui reflétait la valeur vénale du bien.
Le fait que par courrier du 25 octobre 2018, plus de 15 mois après la vente, le gestionnaire ait demandé une baisse du loyer n'est pas imputable à la société CEGC.
Dès lors, M. [H] sera débouté de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Le jugement sera infirmé sur les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Il sera condamné à payer à la société CEGC la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Par ces motifs,
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 4 juin 2020 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute M. [E] [H] de sa demande de nullité de la vente ;
Le déboute de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts ;
Le condamne aux dépens de première instance et d'appel ;
Le condamne à payer à la société CEGC la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,
N. DIABY M. DEFIX.
