12/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/01385 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NSUT
SL/NB
Décision déférée du 19 Février 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE
(18/02226)
(Mme. TAVERNIER)
[Z] [G]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER SIS [Adresse 3]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
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ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANT
Monsieur [Z] [G]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Dominique JEAY de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBIL IER SIS [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-charles BOURRASSET de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
Exposé des faits et procédure :
Mme [B] [H] épouse [G] est propriétaire d'un appartement situé au premier étage de l'immeuble à [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété, constituant le lot n°10 de l'état descriptif de division, soit 850/10033èmes de la propriété du sol et des parties communes.
Au sein de cette même résidence, Mme [G] et son époux, M. [Z] [G], sont également propriétaires indivis de trois chambres situées au quatrième étage de l'immeuble, constituant les lots n°26, 27 et 28 de l'état descriptif de division, soit au total 45/10033èmes de la propriété du sol et des parties communes.
M. [G] a été syndic bénévole de la copropriété à compter de 2009, son dernier mandat ayant été renouvelé le 2 juin 2011, pour la durée de l'exercice comptable 2011.
En l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires de cette résidence depuis 2011, Mme [T] [W] a été désignée administrateur provisoire par ordonnance du 6 mai 2013.
Lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2013, la société Immoselia a été désignée en qualité de syndic, pour une durée d'une année.
L'assemblée générale du 22 décembre 2014 a notamment approuvé les comptes de l'exercice 2013.
Par acte d'huissier du 26 février 2015, M. [G] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 22 décembre 2014, la société Immoselia ayant notifié aux copropriétaires la convocation alors même que son mandat de syndic était expiré depuis le 5 novembre précédent.
' la demande de deux copropriétaires, par ordonnance en date du 17 mars 2015, le président du tribunal de grande instance a désigné la Scp Caviglioli Baron Fourquie en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, avec notamment pour mission d'exercer les pouvoirs du syndic de copropriété.
Par jugement du 26 octobre 2016, le tribunal a annulé le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 décembre 2014 et condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Lors de l'assemblée générale du 19 avril 2017, la société Citya Immobilier a été désignée syndic de cette copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 26 mars 2018, M. et Mme [G] n'étaient ni présents ni représentés.
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Par acte d'huissier du 4 juillet 2018, M. et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'annulation des résolutions n° 3, 6 et 7 du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 mars 2018.
Par jugement contradictoire du 19 février 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- prononcé le rabat de l'ordonnance de clôture prononcée le 13 juin 2019 et accueilli les conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique respectivement le 19 novembre 2019 pour M. et Mme [G] et le 25 novembre 2019 pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3],
- déclaré M. et Mme [G] recevables en leur action en nullité du procès-verbal du 26 mars 2018 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3],
- débouté M. et Mme [G] de leurs demandes en nullité des résolutions n° 3, 6 et 7 dudit procès-verbal d'assemblée générale en date du 26 mars 2018,
- condamné Mme [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 778,64 euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et avec la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamné M. et Mme [G] aux dépens de l'instance,
- condamné M. et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Le tribunal a considéré que la résolution n°3 portant approbation des comptes de l'exercice 2017 ne devait pas être annulée car les comptes n'étaient pas erronés tant en ce qui concernait le paiement des sommes allouées par le jugement du 26 octobre 2016 auquel Mme [G] en sa qualité de propriétaire du lot n°10 doit participer, qu'en ce qui concernait le paiement des honoraires de la copropriété qui portait sur une écriture antérieure à celle des comptes soumis à l'approbation de l'assemblée générale, qu'en ce qui concernait, enfin, le paiement des honoraires de la Scp Caviglioli.
Le tribunal a également retenu que la résolution relative à l'approbation des comptes du syndicat des copropriétaires ne pouvait encourir l'annulation pour des motifs tenant aux comptes particuliers des copropriétaires.
Il a estimé, s'agissant des résolutions n°6 et 7 portant modification du budget prévisionnel des exercices 2018 et 2019 qu'elles se fondaient sur les comptes approuvés pour l'exercice 2017, ce qui conduisait à rejeter la demande.
Le tribunal a jugé que Mme [G], en sa qualité de propriétaire du lot n°10 présentait un solde débiteur à l'égard du syndicat de copropriété en raison du non-paiement des charges de copropriété depuis le mois de septembre 2017.
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Par ailleurs, par acte d'huissier du 16 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] a fait assigner Mme [H] épouse [G] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse en paiement des charges et frais de copropriété dont elle serait redevable en sa qualité de propriétaire du lot n°10.
Par jugement du 22 décembre 2020, la première vice-présidente adjointe du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant selon la procédure accélérée au fond a condamné Mme [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 027,45 euros au titre des charges de copropriété du 13 juin 2019 au 1er octobre 2020 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [H] aux dépens.
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Par déclaration du 16 juin 2020, M. [Z] [G] a relevé appel du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 19 février 2020 en ce qu'il a :
- débouté notamment M. [G] de sa demande en nullité des résolutions 3, 6 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 26 mars 2018,
- condamné M. [G] aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 au profit dudit syndicat.
Prétentions et moyens des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 juin 2021,
M. [Z] [G], appelant, demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
- infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et en ce qu'il a fait droit notamment à la demande reconventionnelle de la société Citya,
- déclarer nulles et de nul effet, de plus fort, les résolutions numéros 3, 6 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale en date du 26 mars 2018,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions présentées à son encontre,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier [Adresse 4], au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 les dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, distraction en étant prononcée au profit de Me Jeay, avocat associé, sur son affirmation de droit.
À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que :
- la résolution n°3 fait référence à une situation inexacte puisque l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile n'a étéréglée à M. [G] qu'en juillet 2019 ainsi que les frais de signification,
- les comptes soumis aux copropriétaires préalablement à la tenue de l'assemblée générale étaient erronés puisqu'y est mentionnée la somme de 1 080 euros représentant les honoraires de conseil de la copropriété alors que le jugement du 26 octobre 2016 a dispensé M. [G] de participer aux frais de procédure à répartir entre les autres copropriétaires,
- la rémunération de la Scp Caviglioli n'a jamais fait l'objet d'une taxe d'honoraires et n'est donc pas exigible, outre que l'administrateur n'a pas effectué un travail sérieux,
- le solde créditeur émanant du précédent syndic, la société Immoselia, n'est pas indiqué dans les écritures, ni le paiement des honoraires de l'administrateur judiciaire et les appels de fonds des années précédentes,
- les dépens n'ont pas été payés en totalité au conseil des époux [G] et les 800 euros alloués sur le fondement de l'article 700 n'ont pas été versés en temps utile,
- la convocation à l'assemblée générale du 26 mars 2018 n'a pas été faite à l'ensemble des copropriétaires et le propriétaire du lot 37, la succession [K], n'a pas été convoqué,
- il existe une confusion sur le paiement des charges pour l'année 2020 et le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 février 2021 est erroné.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 2] Immobilier, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel,
- condamner M. [G] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :
S'agissant de la résolution n°3 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2017 :
- elle comporte dans l'état des dépenses la somme de 800 euros due par le syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 405,46 euros au titre des frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires, étant précisé qu'il s'agit de l'état des dépenses et donc des factures enregistrées indépendamment de leur paiement,
- en outre l'approbation des comptes du syndicat des copropriétaires ne constitue pas une approbation du compte de chaque copropriétaire, la nullité ne peut donc pas être encourue au motif que M. [G] n'avait pas encore reçu le règlement prévu,
- Mme [G], en sa qualité de propriétaire exclusive du lot n°10, tel qu'établi par les déclarations de son notaire Maître [U] lors de l'assemblée générale du 6 avril 2016, devait participer à la répartition des frais au prorata des tantièmes afférents à son lot n°10 concernant la somme due par la copropriété à M. [G] en vertu du jugement du 26 octobre 2016,
- la dépense de 1 080 euros représentant les honoraires du conseil de la copropriété relève de l'exercice 2016 qui n'a pas été soumis à l'approbation des copropriétaires, et la somme de 360 euros n'a pas été incluse dans les dépenses approuvées au titre de l'exercice 2017 puisqu'elle relève de l'administration de la Scp Caviglioli,
- le paiement de la somme de 12.505 euros due à la Scp Caviglioli à titre d'honoraires est incluse dans les comptes de l'exercice 2017 au cours duquel elle a été payée par la société Citya immobilier, et fait l'objet d'une ordonnance de taxe du 6 juillet 2017,
S'agissant des résolutions n°6 et n°7, M. [G] ne fait valoir aucun argument à leur encontre,
S'agissant de l'arriéré de charges afférent au lot 10, Mme [G] n'a pas relevé appel du jugement qui l'a condamné en sa qualité de propriétaire, de sorte que M. [G] est irrecevable à solliciter la réformation de ce chef de jugement.
Motifs de la décision :
Sur l'étendue de la saisine de la cour :
L'article 562 du code de procédure civile dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La cour d'appel est saisie par une déclaration d'appel énonçant précisément les chefs du jugement qui sont contestés et doit, d'office, écarter les chefs discutés dans les conclusions mais qui n'auraient pas été mentionnés dans la déclaration d'appel, ces chefs ne lui étant pas dévolus.
En l'espèce, la déclaration d'appel ne critique que les chefs de jugement suivants : le rejet de la demande de M. [G] en nullité des résolutions 3, 6 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] du 26 mars 2018 et sa condamnation aux dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 au profit dudit syndicat.
La cour n'est donc pas saisie du chef de jugement qui a condamné Mme [H] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 778,64 euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et avec la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil.
Sur les demandes d'annulation des résolutions 3, 6 et 7 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018 :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
En l'espèce, la résolution n°3 adoptée par l'assemblée générale du 26 mars 2018 portant 'approbation des comptes de l'exercice N du 01/01/2017 au 31/12/2017" énonce que l'assemblée générale approuve les comptes dudit exercice.
Elle précise également au titre des 'charges générales hors [G]' les sommes de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 405,86 euros au titre des dépens dues à M. [G]. Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
La résolution n°6 portant 'modification du budget prévisionnel pour l'exercice N+1 01/01/2018 au 31/12/2018" indique que ce budget qui avait été voté pour un montant de 18.477 euros lors de l'assemblée générale du 21 septembre 2017 et est ramené par la présente à 18.812 euros compte tenu du résultat de l'exercice précédent.
Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
La résolution n°7 portant 'approbation du budget prévisionnel pour l'exercice N+2 du 01/01/2019 au 31/12/2019" énonce que les copropriétaires présents ou représentés ont voté un budget prévisionnel de 19 232 euros à l'unanimité.
M. [G] soutient que la résolution n°3 fait référence à une situation inexacte au motif que l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais de signification ne lui auraient été payée qu'en 2019.
Or, comme l'oppose le syndicat des copropriétaires, la résolution porte approbation des comptes et donc de l'état des dettes, non pas de leur paiement effectif.
La résolution qui soumet seulement à l'approbation des copropriétaires la dette due par la copropriété à M. [G] n'est donc affectée d'aucune cause de nullité.
M. [G] soutient que les comptes soumis aux copropriétaires étaient erronés puisqu'y est mentionnée la somme de 1.080 euros représentant les honoraires de conseil de la copropriété alors que le jugement du 26 octobre 2016 a dispensé M. [G] de participer aux frais de procédure, qui sont à répartir entre les autres copropriétaires.
L'état des dépenses du 01/01/2017 au 31/12/2017 ne comporte pas de référence à la somme de 1.080 euros représentant les honoraires de conseil de la copropriété.
Ladite écriture comptable aurait été passée par l'administrateur provisoire la Scp Caviglioli le 12 décembre 2016 et ne relève donc pas des comptes de l'exercice 2017 soumis à l'approbation de l'assemblée générale du 26 mars 2018.
M. [G] soutient que le solde créditeur émanant du précédent syndic, la société Immoselia, n'est pas indiqué dans les écritures, ni le paiement des honoraires de l'administrateur judiciaire, ni les appels de fonds des années précédentes. Cependant l'assemblée générale du 26 mars 2018 ne portait pas sur les exercices antérieurs à 2017 et ne saurait être affectée d'un vice sur ces fondements.
Contrairement à ce qui est soutenu par M. [G], par ordonnance de taxe du 6 juillet 2017, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a arrêté les émoluments de la Scp Caviglioli - Baron- Fourquie, en sa qualité d'administrateur provisoire à la somme de 9.750 euros hors taxes. Ce à quoi est ajouté la somme de 670,79 euros hors taxes au titre des frais et débours, soit au total la somme de 1. 420 euros hors taxes, 12.504,95 euros toutes taxes comprises, figurant sur l'état des dépenses de l'exercice 2017.
En cela, cette somme visée sur l'état des dépenses du 01/01/2017 au 31/12/2017 n'entache pas de nullité la résolution n°3 portant approbation des comptes de l'année 2017.
M. [G] soutient que la convocation à l'assemblée générale du 26 mars 2018 est irrégulière au motif qu'il y aurait eu une confusion dans l'identité du copropriétaire du lot 37.
Cependant, seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale (Civ 3e, 14 nov. 2007, n°06-16.392, publié).
Il n'y a pas lieu d'analyser les procès-verbaux d'assemblée générale et les comptes postérieurs à l'assemblée générale du 26 mars 2018 qui ne peuvent avoir d'incidence sur la validité des résolutions qu'elle a prises.
L'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que l'approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. M. [G] ne peut donc valablement solliciter l'annulation des résolutions 3, 6 ou 7 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 mars 2018 en se prévalant d'erreur dans les comptes individuels de son épouse et de lui.
Les résolutions 6 et 7 qui portent sur la modification des budgets prévisionnels des années 2018 et 2019 ne comportent pas de vices susceptibles d'entraîner leur annulation.
Le jugement rendu le 19 février 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] [G] de ses demandes en nullité des résolutions n°3, 6 et 7 du procès-verbal d'assemblée générale en date du 26 mars 2018.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
M. [G] étant partie perdante, il y a lieu de confirmer le jugement rendu le 19 février 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'il a condamné M. [Z] [G] à supporter avec son épouse les dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [G] sera condamné aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Par ces motifs,
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement rendu le 19 février 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
Condamne M. [Z] [G] aux dépens d'appel.
Condamne M. [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
Le Greffier, Le Président,
N. DIABY M. DEFIX.
