France, Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 12 septembre 2022, 20/01111

12/09/2022

ARRÊT N°

N° RG 20/01111

N° Portalis DBVI-V-B7E-NRC7

MD / RC

Décision déférée du 10 Mars 2020

Autres juridictions ou autorités ayant rendu la décision attaquée devant la cour d'appel de TOULOUSE - 17/03098

Mme [B]

[H] [A]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

DE LA [Adresse 4]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur [H] [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Bernard DE LAMY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4]

Représenté par son syndic TOULOUSAINE D'HABITATIONS situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 26 septembre 2002 passé par devant Maître [E], notaire à [Localité 2], M. [H] [A] a acquis, au sein de la [Adresse 4] sise [Adresse 3] (31) le lot N°1036, constitué d'un appartement situé au 7ème étage, ainsi que les lots n°1085 et 149 constitués d'un cellier et d'un emplacement de parking, moyennant le prix de 109 763 euros.

Par délibération du 23 juin 2016, les copropriétaires ont décidé de la réalisation de travaux de réfection des toitures terrasses situées notamment au dessus des escaliers 1, 3 et 6.

Suivant constat d'huissier de justice en date du 18 avril 2016, a été constatée la présence d'une cloison et de menuiseries aluminium vitrées sur la terrasse adjacente à l'appartement de M. [A] et prolongeant de fait son appartement.

Estimant qu'iI s'agissait d'une extension irrégulièrement édifiée sur une partie commune, les copropriétaires ont, par résolution adoptée le 23 juin 2016, autorisé le syndic à signer un protocole d'accord à soumettre à M. [A], en vue d'obtenir de ce dernier le démontage des menuiseries édifiées sur la terrasse afin d'y faire réaliser les travaux notamment d'étanchéité et aux termes duquel la copropriété donnait son accord pour l'édification, postérieurement aux travaux, d'une véranda d'une superficie maximum de 60m² facilement démontable.

M. [A] n'a pas donné suite à cette proposition de protocole.

Par exploit d'huissier en date du 4 juillet 2017, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en la personne de Mme [X], a fait assigner M. [A] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de faire constater la violation des règles de la copropriété.

Par un jugement contradictoire en date du 10 mars 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

- débouté M. [A] de sa demande de 'dire et juger' qu'il est aujourd'hui propriétaire de l'espace litigieux par le jeu de l'usucapion,

- déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par 'son Président-syndic', Mme [X] contre M. [A],

- condamné M. [A] à libérer les parties communes, à savoir la terrasse à jouissance privative et à les remettre dans leur état initial, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement et durant un délai de deux mois,

- condamné M. [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par 'son Président-syndic', Mme [X] la somme de 10 020 euros au titre des frais induits par la mise en place décalée du chantier,

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance, en ce non compris les frais de

l'article A. 444-32 du code de commerce,

- condamné M. [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par 'son Président-syndic', Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'il résultait de la réunion des éléments produits au dossier que M. [A] échouait à rapporter la preuve de l'acquisition de la propriété de la terrasse à jouissance exclusive par l'effet de l'usucapion.

Il a par ailleurs jugé que l'action du syndicat des copropriétaires était soumise au délai de la prescription décennale dont le point de depart se situe au jour de la violation du règlement de copropriété lorsque l'action a pour objet la sanction d'une telle violation, mais au sujet duquel la jurisprudence admet de facon constante qu'il puisse être différé dans les autres hypotheses comme en l'espèce, le tribunal considérant que le point de depart de l'action du syndicat ne se situait pas au jour de la mise en place de l'installation litigieuse, par ailleurs non précisement

determiné, mais devait, compte tenu du fait qu'elle se situe dans une partie certes commune mais non destinée à la circulation des tiers et non visible depuis les autres parties communes de l'immeuble, être recherché à la lumiere de l'article 2224 du code civil par référence au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer à savoir en l'espèce le 2 décembre 2009 date d'établissement d'un constat amiable relatif à un dégât des eaux entre M. [A] et un représentant du syndic de sorte que l'action du syndicat n'était pas prescrite au jour de l'introduction de l'instance.

Par déclaration en date du 9 avril 2020, M. [A] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- débouté M. [A] de sa demande de 'dire et juger' qu'il est aujourd'hui propriétaire de l'espace litigieux par le jeu de l'usucapion,

- déclaré recevable l'action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par 'son Président-syndic', Mme [X] contre M. [A],

- condamné M. [A] a payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par 'son Président-syndic', Mme [X] la somme de 10 020 euros au titre des frais induits par la mise en place décalée du chantier,

- condamné M. [A] aux dépens de l'instance, en ce non compris les frais de

l'article A 444-32 du code de commerce,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 mars 2022, M. [H] [A], appelant, demande à la cour, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 700 du code de procédure civile, de réformer le jugement dont appel, et :

À titre principal, constatant que l'aménagement des anciennes parties communes avait plus de trente ans au jour de l'assignation de la copropriété, et que cette situation était connue du demandeur depuis 1984,

- 'dire et juger' qu'il est propriétaire de l'espace litigieux par le jeu de l'usucapion trentenaire depuis 2014, et que toutes actions réelles immobilières du syndicat des copropriétaires portant sur l'espace litigieux étaient prescrites en 2017, au jour de l'assignation,

À titre subsidiaire, rappelant que l'action en démolition du syndicat des copropriétaires est une action personnelle, constatant que la connaissance de l'aménagement litigieux par la copropriété avait au moins vingt ans au jour de l'assignation,

- 'dire et juger' que l'action du syndicat était prescrite pour avoir été engagée plus de 10 ans après la réalisation des aménagements litigieux et leur connaissance par la copropriété,

En tout état de cause,

- condamner la copropriété à lui rembourser l'ensemble des sommes versées par lui en exécution de la décision de première instance, de l'ordonnance du 8 juillet 2020 et le prix des travaux de démolition,

- ordonner la remise en état des aménagements de l'espace litigieux, comme avant la démolition, aux frais de la copropriété,

À titre infiniment subsidiaire, si la reconstruction n'était pas ordonnée,

- condamner la copropriété à lui verser la somme de 84 000 euros correspondant à la valeur de la surface perdue,

- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner l'intimé à lui verser la somme de 4 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

M. [A] a principalement opposé l'usucapion trentenaire pour faire échec à l'action en revendication qu'il considère par ailleurs comme prescrite. Il a produit l'attestation du gérant de l'immeuble indiquant les lieux litigieux ont fait l'objet courant 1984 de travaux de création d'une veranda fermée occupant tout le travers de la terrasse adjointe, qui a été occupée en continu depuis soit 33 ans avant l'assignation et qui était parfaitement connue depuis l'origine

comme en témoignent également une copropriétaire dont l'attestation est produite et un cambriolage commis en 2004 par le concierge de l'immeuble.

Subsidiairement, M. [A] oppose la precription décennale de l'action en démolition s'agissant d'une action personnelle et en raison d'une connaissance ancienne des aménagements litigieux. Il considère en outre que la possibilité d'assurer l'étanchéité du toit-terrasse peut être effective sans procéder à tout enlèvement.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 mars 2022, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, Mme [X], demande à la cour, au visa des articles 5 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 2227 du code civil, de :

- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et acceuillir les nouvelles pièces et conclusions du syndicat,

- confirmer purement et simplement le jugement dont appel,

- condamner M. [A] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris celui de l'article A. 444-32 du code de commerce '(arrêté du 26 février 2016)',

À titre subsidiaire,

- confirmer purement et simplement le jugement dont appel,

Le Syndicat a soutenu que les conditions cumulatives de l'usucapion alléguée par M. [A] ne sont pas réunies en l'absence d'éléments démontrant une possession notoire (l'attestation d'un ancien gardien, imprécise étant peu probante), de bonne foi (alors que l'acte d'acquisition révélait l'illicéité de l'occupation) de sorte que l'occupation dont la date du point de départ n'est pas établie ne saurait fonder une prescription acquisitive trentenaire.

Il a aussi considéré que son action est recevable pour avoir été introduit dans le délai trentenaire s'agissant d'une demande visant au rétablissement d'une partie commune dans son état initial en obtenant la dépose d'éléments nécessitant d'importants travaux pour revenir à l'état antérieur. Il a ajouté que son action est d'autant bien fondée que ces travaux d'enlèvement sont justifiés en raison du surcoût important pour accomplir les travaux d'étanchéité de l'immeuble.

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L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2022 et reportée avec l'accord des parties à la date de l'audience. L'affaire a été examinée à l'audience du 28 mars 2022.

MOTIVATION

1. Selon l'article 2227 du code civil, 'Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.

1.1 L'action du syndicat des copropriétaires ayant pour but de faire cesser l'appropriation d'un espace considéré comme une partie commune de la copropriété, ladite action doit être qualifiée d'action réelle qui n'est pas soumise à la prescription décennale édictée par l' article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il résulte des termes de l'acte d'acquisition par M. [D] [A] de l'appartement sis au 7ème étage de l'immeuble du [Adresse 3], portant le n° 25 du plan que le bien comprenait 'un droit à la jouissance de la terrasse située au regard de ce lot côté nord figurant sous teinte bleue sur le plan ci-annexé (60 m²)' et que deux pièces de l'appartement étaient aménagées sur la terrasse à usage privatif pour une surface de 68,92 m². Le lot n° 1036 initial de la copropriété comprenait quatre pièces et une terrasse couverte avec seulement un droit à la jouissance exclusive. Cette terrasse a été par la suite fermée par une baie vitrée pour y aménager des pièces. Il s'agit donc, par cette construction et au sens matériel du terme, d'une appropriation d'une partie non négligeable d'une terrasse dont la qualification initiale de partie commune de la copropriété n'est discutée par quiconque.

Ainsi, l'action tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire est une action réelle soumise à la prescription trentenaire et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] disposait d'un délai de trente ans pour agir en restitution des parties communes.

1.2 Le point de départ de cette action, conformément aux dispositions de l'article 2227 précité, est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, la date de construction de la veranda litigieuse est inconnue et antérieure à l'acquisition de l'appartement par M. [A]. Elle n'a fait l'objet d'aucune déclaration administrative ni même d'une quelconque autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui n'a jamais été sollicitée à cette fin. L'extension de l'appartement est d'une cartaine ampleur ainsi que l'a relevé le constat d'huissier établi le 18 avril 2016 à la requête du syndicat, celle-ci étant supérieure à 5 mètres de profondeur courant sur toute la largeur de la terrasse soit plus de 14 mètres avec une baie vitrée et une cloison en Siporex avec pavés de verre ainsi qu'un auvent fermé par des menuiseries aluminium vitrées.

Il est indéniable que de tels travaux, même situés dans un espace peu visible ou accessible, n'a pu être ignoré des occupants de l'immeuble et il appartient au syndicat de démontrer que la connaissance des faits d'appropriation illicite par l'autorité compétente de la structure gestionnaire de l'immeuble était postérieure au 4 juillet 1988.

Il ressort de l'attestation de Mme [G] [L], non contestée sur ce point, que l'immeuble était sous le régime d'une société civile coopérative depuis sa création en 1971 jusqu'en 2001, date de passage au régime de la copropriété. Dans ses dernières conclusions, le syndicat explique qu'effectivement, ce dernier était à l'origine sous la forme coopérative régi par la loi du 10 juillet 1965 et été alors représenté par un président-syndic élu par le conseil syndical et parmi ses membres.

Par une attestation laconique, un ancien concierge de l'immeuble (de mars 1983 au 31 décembe 2003) indique que la veranda litigieuse a été construite 'courant 1981" puis dans une autre, tout aussi brève, qu'il est venu 'en janvier 1984" dans l'appartement n° 25 'chaque semaine [...] pour de menus travaux'. Ces pièces, spécialement par leur imprécision sur la nature des liens entretenus par ce concierge avec le précédent propriétaire et la nature de son intervention au sein d'un lot privatif, sont insuffisantes à apporter la preuve d'une connaissance par les membres du conseil syndical dont l'identité durant la période concernée n'est pas livrée de l'existence de cette appropriation.

L'attestation précitée de Mme [L] n'a pas repris expressément l'allégation formalisée sous la forme d'un courrier adressé à M. [A] par laquelle cette copropriétaire affirmait le 19 décembre 2016 à la suite de la résolution dénonçant l'extension litigieuse 'Le ou plutôt les coupables sont au sein des gestionnaires de notre copropriété ; la liste des noms est longue, même si certains sont décédés, ont déménagé, d'autres étaient présents à cette A.G [...]' sans citer aucun nom ni caractériser un évènement daté et identifiable permettant de caractériser la connaissance exigée pour la détermination du point de départ de la prescription. Il a été seulement indiqué dans l'attestation rédigée le 8 mars 2022 soit près de quatre ans après et un mois avant l'audience que le concierge et 'M. [R] [V] (gérant de la Scc depuis 1971) effectuaient régulièrement des rondes dans l'immeuble dont les toits-terrasses' sans autre précision permettant d'éclairer la cour sur le bien fondé des généralités exprimées.

Les évènements évoqués par M. [A] (cambriolage, dégâts des eaux) sont postérieurs au 4 juillet 1988 de telle sorte qu'en l'absence d'éléments probants de nature à établir une connaissance par le syndicat des faits litigieux avant cette date, l'action de ce dernier ne saurait être prescrite.

1.3 Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a jugé recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

2. Pour s'opposer sur le fond de cette action, M. [A] invoque la prescription acquisitive trentenaire sur la partie commune appropriée par son vendeur.

2.1 En vertu de l'article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire utilement la propriété d'un bien immeuble, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

2.2 Il convient de rappeler qu'en l'espèce, le titulaire du lot n° 1036 disposait d'un droit de jouissance exclusif de la terrasse en son entier dont la partie couverte mais non d'un droit de propriété de cette partie d'immeuble ayant contractuellement la qualification de partie commune et par voie de conséquence de donner à son titulaire la possibilité de transformer en local clos privatif une partie de terrasse.

L'acte par lequel M. [A] a acquis ce lot ne reproduisait que les termes du règlement de copropriété qui décrit ce lot et M. [A] ne pouvait donc ignorer que la véranda non amovible, créée sur ce lot, a été installée sur la partie commune, permettant l'aménagement de deux pièces dont les surfaces apparaissent sur le certificat de surface, en annexe de l'acte de vente, et transformant ainsi les modalités de cette occupation. Il ne peut donc se prévaloir ni d'un juste titre ni d'une prescription acquisitive abrégée. Cette dernière est donc soumise au délai de trente ans.

Il est constant que M. [A] a occupé matériellement, depuis l'acquisition du lot n° 1036 le 26 septembre 2002 les installations au sujet desquelles il affirme qu'elles ont été réalisées antérieurement à son acaquisition étant relevé qu'il n'est justifié d'aucun document de nature à dater ces installations, les rares attestations produites et précitées étant insuffisantes à objectiver la période alléguée 'courant 1981" sans d'ailleurs clairement identifier le propriétaire de lieux à cette date, présenté approximativement par l'ancien concierge comme état 'M. [K]', en réalité M. et Mme [J] qui ont vendu leur appartement à M. M. [P] et Mlle [S] le 23 décembre 1993 ainsi que cela ressort de l'annexe de l'acte de vente précité sur l'origine de la propriété. L'attestation de Mme [L], plus prolixe, arrivée selon ses dires en août 1984 et manifestement attentive à son environnement comme en témoignent les nombreux écrits critiques régulièrement adressés à la copropriété, ne nomme nullement le 'propriétaire des lieux' avant l'arrivée de M. [A] et n'apporte en fait aucun élément de nature à dater cette construction ni à l'attribuer précisément à un copropriétaire étant relevé qu'à la date de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le syndic à revendiquer les espaces appropriés (16 décembre 2016), la période trentenaire de possession doit avoir débuté au plus tard le 16 décembre 1986 soit à cheval durant sept ans sur la période durant laquelle M. et Mme [J] occupait les lieux.

Ces seules attestations, isolées et peu probantes, ne sont corroborées par aucune pièce du dosser de l'appelant qui a la charge de la preuve.

À l'exception de l'attestation de Mme [L] faisant état d'une connaissance notoire dans l'immeuble, il n'est établi aucun élément probant sur cette connaissance avant au plus tôt un dégât des eaux survenu le 2 décembre 2009 ayant justifié une expertise d'assurance associant le syndic, élément bien plus pertinent qu'un courrier non daté et adressé au président du conseil syndical par M. [A] mais faisant état d'un cambriolage commis sans effraction 'le 19 septembre 2004" évoquant l'accès du cambrioleur par la terrasse et susceptible de posséder les clés, l'auteur s'avérant avoir été ultérieurement identifié comme étant le concierge.

2.3 Il suit de ces constatations que M. [A] ne rapporte pas la preuve certaine d'une possession trentenaire et publique des parties communes en litige et qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande présentée au titre de la prescription acquisitive.

3. Le Syndicat a sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [A] à libérer les parties communes, à savoir la terrasse à jouissance privative et à les remettre en leur état initial.

Les aménagements litigieux, mêmes à les supposer démontables et qui ont été effectués sans qu'il soit justifié d'une usucapion ni d'une autorisation du syndicat, portent atteinte aux parties communes et contreviennent au règlement de copropriété. Le Syndicat est, de ce seul chef, en droit en réclamer l'enlèvement et la remise des lieux en leur état initial qui n'est que l'unique moyen de rétablir les droits de la copropriété sur ces parties communes sans même qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un préjudice notamment lié à l'impossibilité ou à un surcoût de travaux d'étanchéité exigés pour l'entretien de l'immeuble. La décision entreprise ayant ordonné cette libération doit donc être confirmée.

4. Cette mesure n'est pas exclusive de l'allocation de dommages et intérêts liés en l'espèce à l'obligation de réinstaller des équipements de chantier en raison de la réalisation décalée des autres travaux d'étanchéité suivant un devis d'un montant justifié de 10 020 euros de telle sorte que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] à payer cette somme au Syndicat à titre de réparation de ce préjudice.

5. M. [A], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenu des dépens d'appel, la décision entreprise l'ayant condamné aux dépens de première instance devant être confirmée.

6. M. [A] se trouvant débiteur à l'égard du Syndicat, les frais de l'exécution forcée éventuelle du présent arrêt sont par principe à sa charge en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution dans les strictes limites d'ordre public prévues par ce texte de telle sorte que les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l'exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d'un dommage, ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l'exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat sera donc débouté de sa demande présentée en appel au titre de l'article A. 444-32 du code de commerce. La décision entreprise ayant rejete cette demande en première instance sera confirmée.

7. Le Syndicat est en revanche en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer à l'occasion de cette procédure. M. [A] sera condamné à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile en sus de celle justement fixée en première instance dont la décision sera également confirmée sur ce point.

M. [A] sera, pour sa part et en raison de sa condamnation aux dépens, débouté de sa demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans les limites de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 10 mars 2020 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [A] aux dépens d'appel.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de sa demande d'intégration dans les dépens des frais visés à l'article A. 444-32 du code de commerce.

Condamne M. [H] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [H] [A] de sa demande présentée au même titre.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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Synthèse

Origine de la décision