12/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/00770 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NPS4
J-C.G/NB
Décision déférée du 26 Septembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de CASTRES ( 16/01343)
(Mme. SEVILLA)
[U] [UA]
[A] [UA] épouse [N]
[K] [UA]
C/
[X] [R]
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [U] [UA]
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par Me Loïc ALRAN de la SCP INTER-BARREAUX PERES-RENIER-ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [A] [UA] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Loïc ALRAN de la SCP INTER-BARREAUX PERES-RENIER-ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [K] [UA]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Représentée par Me Loïc ALRAN de la SCP INTER-BARREAUX PERES-RENIER-ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Monsieur [X] [R]
Chez Melle [M] - [Adresse 9]
[Localité 3]
sans avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J-C. GARRIGUES, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N. DIABY
ARRET :
- PAR DEFAUT
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
EXPOSE DU LITIGE ET PROCÉDURE
Les consorts [UA] ont hérité de leur père, [G] [UA], décédé le 30 juillet 2009, d'une maison d'habitation située [Adresse 5] (81), cadastrée sur ladite commune, section L, numéro [Cadastre 7] pour 0 ares 16 centiares.
M. [G] [UA] avait acquis cet immeuble par acte authentique en date du 11 août 1995. Le bien vendu était décrit comme suit dans l'acte : 'Une maison à usage d'habitation
composée : d'un rez-de-chaussée, de deux pièces séparées par un couloir avec une cave en dessous d'une des deux pièces, premier étage deux pièces et combles au-dessus'.
Cette maison est dépendante d'un ensemble immobilier plus grand dont l'autre partie cadastrée même commune, même section, numéro [Cadastre 6] pour 0 ares 66 centiares, est la propriété de
M. [X] [R] pour l'avoir acquise par acte authentique du 23 décembre 2004. Cet acte ne comporte aucune description du bien acquis.
Par acte d'huissier du 23 décembre 2011, les consorts [UA] ont sommé M. [R] d'avoir à comparaître en l'étude de Me [TK] [E], notaire à [Localité 13], le mercredi 28 décembre 2011 à 14h afin de 'déterminer la nature respective de chaque propriété'.
M. [R] n'ayant pas comparu, un procès-verbal de carence a été dressé le 28 décembre 2011.
Les consort [UA] ont fait assigner M. [R] devant le tribunal de grande instance de Castres par acte d'huissier en date du 28 juillet 2016.
M. [R] a constitué avocat mais ce dernier n'a pas déposé de conclusions étant sans nouvelle de son client.
Par jugement du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance de Castres a désigné M. [J], géomètre-expert, en qualité d'expert judiciaire. Le rapport d'expertise a été déposé le 29 janvier 2019.
Les consorts [UA] ont demandé au tribunal d'homologuer le projet de division en volumes annexé au rapport d'expertise, de désigner M. [J], géomètre-expert, et Maître [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires à la mise en oeuvre de cette division en volumes, de juger que ces professionnels pourront établir leurs actes en sa passant de la signature du défendeur, de dire que les actes du géomètre-expert et du notaire seront réalisés aux frais avancés des consorts [UA] qui seront en droit de demander le remboursement de la moitié à M. [R], de juger qu'il n'existe aucune servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 6] appartenant à M. [R] sur le couloir situé dans la parcelle cadastrée section L n° [Cadastre 7] leur appartenant aux termes de la division en volumes homologuée par le tribunal, de condamner M. [R] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, et de le condamner aux dépens et au paiement de la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire en date du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Castres a débouté les consorts [UA] de l'intégralité de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.
Pour statuer ainsi le tribunal a constaté qu'il résultait des conclusions de l'expert que la possibilité d'une division en volumes était subordonnée à la reconnaissance d'un usage commun en servitude ou en propriété du couloir du rez-de-chaussée, et qu'il était impossible de faire droit à la demande d'homologation partielle des consorts [UA] qui aurait pour conséquence d'enclaver le fonds de M. [R] et qui l'obligerait à réaliser des travaux dont ni la possibilité ni le coût n'avaient été déterminés par l'expert.
Par déclaration en date du 28 février 2020, M. [U] [UA], Mme [A] [UA] et Mme [K] [UA] ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :
- débouté les consorts [UA] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné les consorts [UA] aux entiers dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 17 juin 2020,
M. [U] [UA], Mme [A] [UA] et Mme [K] [UA], appelants, demandent à la cour de :
- réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- Vu les articles 544 et 637 du code civil ;
- homologuer le projet de division en volumes annexé au rapport de M. [J] du 29 janvier 2019 ;
- désigner M. [J], géomètre-expert, et Me [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires à la mise en 'uvre de cette division en volumes ;
- 'dire et juger' qu'il n'existe aucune servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée commune de [Localité 13], section L numéro [Cadastre 6] appartenant à M. [R] sur le couloir situé dans la parcelle L [Cadastre 7] appartenant aux concluants aux termes de la division en volumes homologuée par la Cour ;
A titre subsidiaire,
- homologuer le projet de division en volumes annexé au rapport de M. [J] du 29 janvier 2019 (annexe 13) ;
- désigner M. [J], géomètre-expert, et Me [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires à la mise en 'uvre de cette division en volumes ;
- 'dire et juger' que la parcelle cadastrée commune de [Localité 13], section L numéro [Cadastre 6], appartenant à M. [R], bénéficiera d'une servitude de passage à pied sur le couloir situé dans la parcelle L [Cadastre 7] appartenant aux concluants aux termes de la division en volumes homologuée par la Cour ;
- 'dire et juger' que cette servitude sera vouée à s'éteindre en cas de cessation de l'état d'enclave en application de l'article 685-1 du code civil ;
A titre infiniment subsidiaire,
- vu les articles 1er et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- vu les articles 1er, 2 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- ordonner la mise en copropriété de l'immeuble cadastré commune de [Localité 13], section L n° [Cadastre 6] et numéro [Cadastre 7] donnant côté [Adresse 12] ;
- désigner M. [J], géomètre-expert, et Me [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires à la mise en copropriété de cet immeuble : établissement d'un règlement de copropriété et état descriptif de division des parties communes et des parties privatives ;
- 'dire et juger' que le couloir situé sur la parcelle L [Cadastre 7], matérialisé en jaune sur le plan de l'expert judiciaire (page 4/12), sera considéré comme une partie commune ;
En toutes hypothèses,
- vu les articles 544 et 1240 du code civil ;
- condamner le défendeur au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 'dire et juger' que les professionnels désignés pourront établir leurs actes en se passant de la signature du défendeur ;
- 'dire et juger' que les actes du géomètre-expert et du notaire seront réalisés aux frais avancés des concluants qui seront en droit d'en demander le remboursement de la moitié au défendeur, et le condamner au paiement de la moitié de ces frais ;
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.
Les consorts [UA] expliquent qu'ils ont essayé plusieurs fois de contacter M. [R] mais que toutes leurs initiatives sont restées sans réponse, raison pour laquelle ils ont été contraints de saisir le tribunal dans le but de rendre leur propriété incontestable afin qu'un futur acheteur puisse avoir toutes les garanties légales concernant la nature du bien acquis. Ils estiment que le jugement dont appel est particulièrement injuste en ce que cette décision les laisse dans une situation de blocage.
Ils exposent que dans le cadre de son pré-rapport, l'expert s'était prononcé en faveur d'une mise en copropriété au motif qu'il existait un espace commun, à savoir le couloir du rez-de-chaussée, mais qu'ils lui ont fait observer que l'acte de donation du 1er mars 1952 constituant leur origine de propriété indique clairement que ce couloir est leur propriété, ce qui a conduit l'expert à envisager une division en volume, avec toutefois une réserve concernant ce couloir. Ils estiment au vu des divers actes versés au dossier que le couloir n'est pas inclus dans la propriété de M.[R] et qu'il n'est pas non plus l'assiette d'une servitude de passage, la propriété de M. [R] n'étant au demeurant pas enclavée et ce dernier ne formulant aucune demande en ce sens. Ils en concluent que rien ne s'oppose à la division en volumes proposée par l'expert.
A titre subsidiaire, dans la mesure où il est pour eux impératif de sortir de la situation de blocage dans laquelle ils se trouvent, ils indiquent qu'ils sont disposés à consentir une servitude de passage sur le couloir litigieux.
A titre plus subsidiaire, ils sollicitent la mise en copropriété de l'immeuble tout en précisant que cette solution n'a pas leur préférence compte tenu de sa complexité et du coût de sa mise en oeuvre, ainsi que du fait qu'ils se heurtent depuis plusieurs années à l'inertie de M. [R] qui rend impossible toute solution amiable.
Par acte d'huissier en date du 24 juin 2020, les consorts [UA] ont fait signifier la déclaration d'appel et leurs conclusions d'appelant à M. [X] [R]. L'acte a été signifié conformément aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile au domicile de M. [R] et, en son absence, la copie de l'acte a été remise à Mme [EB] [M], son ex-conjointe qui a accepté de recevoir la copie.
M. [R], intimé, n'a pas constitué avocat. Il sera donc statué par défaut conformément à l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Au terme de ses investigations, l'expert [J] indique :
' L'état des lieux, l'occupation et les titres nous montrent donc que nous avons deux blocs de propriétés imbriqués dans un même immeuble avec un couloir commun au rez-de-chaussée et une occupation d'une cave par un propriétaire différent de celui qui occupe les pièces situées juste au-dessus de cette cave.
Cette juxtaposition des pièces dans l'espace ne peut pas se résoudre par une simple modification cadastrale.
La pratique habituelle pour ce type de bâtiment puisqu'il y a un espace commun (le couloir), est la mise en copropriété de l'ensemble de l'immeuble avec un descriptif des parties communes et des parties privatives, et l'établissement d'un règlement de copropriété.
Toutefois, une division en volume pourrait être envisagée :
- si aucune partie commune (obligatoirement) n'est créée, mais avec création de servitudes diverses entre les deux lots de volumes ( notamment par le couloir du rez-de-chaussée ) ;
- mais avec l'accord exprès des deux parties car elle déroge à la pratique générale sur les copropriétés'.
Il précise, page 9 du rapport, que l'appartement de M. [R] n'est accessible actuellement que par le couloir du rez-de-chaussée depuis la rue [Adresse 12], et que seul l'aménagement d'un escalier depuis sa cave accessible par la ruelle (de [Adresse 12]) permettrait un autre accès.
Il indique, en réponse à un dire des consorts [UA] :
' S'il est vrai que l'acte de 1952 parle de propriété et jouissance du couloir au profit des consorts [UA], celui de 1918 parle également d'un couloir au rez-de-chaussée.
Manifestement il y avait un couloir avec un usage commun, en servitude et/ou en propriété.
Une division en volumes serait donc envisageable dans la mesure où M. [R] ne revendique pas également la propriété du couloir mais seulement une servitude de passage.
Un projet de division en volumes est joint en annexe'.
L'expert a analysé les divers actes retraçant l'historique de l'immeuble transmis par les consorts [UA], aucun document n'ayant été transmis par M. [R] :
Côté [R]
- vente consorts [Y] / [W] [B] [F] du 26/05/1918
- cession [W] [F] et [Z] / [W] Gaston du 09/04/1931 (pas d'acte)
- succession [W]-[T] / [W] du 05/08/1980 (pas d'acte)
- vente [W] / [C] du 14/05/1985
- vente [C] / [R] du 23/12/2004
Côté [UA]
- donation [P] / [I] [T]-[CV] du 01/03/1952
extrait de la désignation : '1 pièce à usage de cuisine sise au RDC, 2 pièces à usage de chambres sises au 1er étage (sur L [Cadastre 6]-[Cadastre 7]) + droits indivis sur 1 pièce à usage de chambre au RDC (sur L[Cadastre 6]) + droits indivis sur 1 pièce à usage de chambre au RDC (sur L[Cadastre 6]) + propriété et jouissance sur couloirs et passages y donnant accès + mention servitude de passage sur couloir donnant accès à pièce objet de donations conjointes au profit de M. [W] propriétaire de la cave située sous cette pièce'
- vente [T]-[CV] / [O] du 05/08/1967 ( pas de description de l'immeuble )
- vente [O] / [L] du 03/03/1989 ( pas de description de l'immeuble )
- vente [L] / [UA] du 11/08/1995
extrait de la désignation : 'maison à usage d'habitation composée d'un rez-de-chaussée, de 2 pièces séparées par un couloir avec cave en dessous d'une des deux pièces, 1er étage 2 pièces et combles au-dessus...'.
En l'état de ces actes et des constatations et explications de l'expert, il apparaît que les pièces de la maison dont les parties sont respectivement propriétaires sont identifiées, et que le couloir est la propriété des consorts [UA] en vertu de l'acte de donation de 1952.
M. [R] ne revendique ni la propriété de ce couloir, ni même une servitude de passage, étant observé sur ce point d'une part que si l'acte du 1er mars 1952 emploie les termes de 'servitude de passage', il est indiqué que celle-ci est consentie au profit de M. [W] et non au profit de son fonds, et, d'autre part, que le fonds de M. [R] n'est pas enclavé au sens de l'article 682 du code civil dans la mesure où il a une issue sur la voie publique, à savoir sur la ruelle de [Adresse 12].
Il n'est toutefois pas possible d'homologuer le projet de division en volumes proposé par l'expert en annexe de son rapport, dès lors qu'une telle division qui déroge à la pratique générale sur les copropriétés nécessite l'accord exprès des deux parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce compte tenu de l'attitude adoptée par M. [R] depuis le début de la procédure.
Il convient en conséquence d'ordonner la mise en copropriété de l'immeuble et de désigner M.[H] [J], géomètre-expert, et Maître [V] [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires, règlement de copropriété et état descriptif de division des parties communes et des parties privatives, étant précisé, au regard des constatations ci-dessus, que le couloir situé sur la parcelle L [Cadastre 7], matérialisé en jaune sur le plan de l'expert judiciaire, propriété des consorts [UA], ne doit pas constituer une partie commune sauf accord contraire des parties.
Il y lieu de dire que la présente décision vaut autorisation pour les professionnels désignés d'établir leurs actes en se passant de la signature de M. [R].
Leurs actes seront réalisés aux frais avancés des consorts [UA], M. [R] étant condamné à leur rembourser la moitié de ces frais.
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L'inertie de M. [R], qui a constitué avocat dans le cadre de l'instance engagée devant le tribunal de grande instance de Castres et qui s'est par la suite désintéressé de la procédure alors que sa participation aux opérations d'expertise et à l'instance subséquente aurait pu permettre de mettre fin aux difficultés auxquelles sont confrontées les parties, est à l'origine d'un préjudice subi par les consorts [UA] qui ne peuvent librement jouir et disposer de leur bien depuis plus de six ans.
En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, le préjudice ainsi subi par sa faute justifie sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
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M. [R], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, qui comprennent les frais d'expertise, et les dépens d'appel, avec application au profit de Maître Alran, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Castres en date du 26 septembre 2019 sauf en ce qu'il a débouté les consorts [D] de leur demande d'homologation du projet de division en volumes annexé au rapport d'expertise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne la mise en copropriété de l'immeuble cadastré commune de [Localité 13], section L n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] donnant côté [Adresse 12]
[Adresse 12] ;
Dit que le couloir situé sur la parcelle L [Cadastre 7], matérialisé en jaune sur le plan de l'expert judiciaire, propriété des consorts [UA], ne doit pas constituer une partie commune de la future copropriété sauf accord contraire des parties ;
Désigne M. [J], géomètre-expert, et Maître [S], notaire à [Localité 13], pour établir les documents nécessaires à la mise en copropriété de l'immeuble ;
Dit que la présente décision vaut autorisation pour les professionnels désignés d'établir leurs actes en se passant de la signature de M. [R] ;
Dit que leurs actes seront réalisés aux frais avancés des consorts [UA] ;
Condamne M. [R] à rembourser la moitié de ces frais aux consorts [UA] ;
Condamne M. [R] à payer aux consorts [UA] pris ensemble la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne M. [R] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne M. [R] à payer aux consorts [UA] pris ensemble la somme de 4 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Accorde à Maître Alran, avocat associé, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
N. DIABY M. DEFIX.
