12/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 19/03539
N° Portalis DBVI-V-B7D-NDV5
J.C G / RC
Décision déférée du 10 Juillet 2019
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE (17/02117)
Mme TAVERNIER
[Y] [G]
C/
[J] [V]
[D] [V]
[B] [N]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [Y] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean-paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Monsieur [J] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Anne-laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [D] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Anne-laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [B] [N] exerçant sous l'enseigne CABINET D'EXPERTISES IMMOBILIERES [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Louis FONTAN de la SCP COURDESSES-FONTAN, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C GARRIGUES, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. DEFIX, président
J.C. GARRIGUES, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats :
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre
EXPOSE DU LITIGE ET PROCÉDURE
Suivant acte notarié en date du 13 juillet 2016, Mme [D] [V] et M. [J] [V] ont vendu à Mme [Y] [G], moyennant le prix de 106 000 euros, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 2] (31), les lots n° 4 et 7 correspondant à une partie du jardin et le lot n° 5, constitué par une habitation comprenant une entrée et couloir de distribution, une cuisine, un séjour, salle d'eau, WC, deux chambres, un atelier et un garage.
Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, le vendeur a déclaré que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de cet texte était la suivante :
' 64,62 m² en ce qui concerne le lot numéro cinq (5).
Le mesurage a été effectué, en conformité des dispositions du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 par cabinet d'expertises immobilières [N] (...) ainsi qu'il résulte du certificat établi par lui le 17 novembre 2014 demeuré ci-annexé'.
Par courrier recommandé en date du 30 novembre 2016, Mme [G] a indiqué aux vendeurs que la superficie 'loi Carrez' du lot vendu était de 48,90 m² et non de 64,62 m² et a sollicité une rencontre chez le notaire avec l'agent immobilier ayant vendu le bien et Mme [N], expert ayant effectué le mesurage fourni lors de la vente du bien.
Par acte d'huissier en date du 29 mai 2017, Mme [G] a fait assigner Mme [D] [V] et M. [J] [V] afin d'entendre :
- constater qu'une erreur de métrage a été commise à son préjudice ;
- juger que la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte notarié du 13 juillet 2016 ;
- juger que les consorts [V] doivent supporter une diminution de prix proportionnelle aux mètres carrés manquants, soit 15,72 m² ;
- condamner solidairement les consorts [V] à lui payer la somme de 25.786,30 € au titre de la réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants ;
- condamner solidairement les consorts [V] à lui verser la somme de 5000 € au titre du préjudice financier subi ;
- les condamner solidairement avec [B] [N] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2017, les consorts [V] ont appelé en cause Mme [B] [N] et le 'cabinet d'expertises immobilières [N]'.
Les deux instances ont été jointes le 8 novembre 2017.
Par jugement contradictoire en date du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- débouté Mme [G] de sa demande en paiement formée contre Mme [V] et M. [V] ;
- débouté Mme [V] et M. [V] de leur recours en garantie formé contre [B] [N] exerçant sous l'enseigne Cabinet d'expertises immobilières [N] ;
- débouté Mme [V] et M. [V] d'une part, Mme [B] [N] d'autre part, de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;
- condamné Mme [G] aux dépens de l'instance ;
- condamne Mme [G] à payer à Mme [V] et M. [V] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [G] à payer à Mme [B] [N] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des moyens, fins et prétentions des parties.
Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que selon l'attestation du géomètre missionné par Mme [G], la superficie relevée était de 48,90 m², soit inférieure de 15,72 m² à celle déclarée dans l'acte, mais que :
- si le DPE réalisé par le cabinet Busquets et la demande de renseignement des impôts mentionnent tous deux une superficie de 47-49 m², il ressort des pièces versées aux débats , dont le constat d'huissier dressé le 24 janvier 2017, qu'ente la date d'acquisition et cette date, Mme [G] a engagé des travaux de rénovation dont elle ne justifie ni de la date de début du chantier ni de la teneur ;
- l'huissier a relevé sur les murs du garage les marques d'un ancien plancher et la pose de deux IPN s'appuyant sur les murs porteurs du garage ;
- cet ancien plancher est présenté par Mme [G] comme formant le sol d'une mezzanine dont la hauteur était inférieure à 1,80 m, sans que ne soient produits d'éléments permettant d'en apprécier objectivement la réalité ;
- de leur côté, les consorts [V] évoquent une pièce close accessible depuis l'atelier et correspondant à une seconde chambre créée par leurs parents ;
- l'écart de superficie entre les deux experts représente la superficie de la pièce située
au-dessus de l'atelier ;
- il se déduit de ces éléments qu'en supprimant le plancher de la chambre se trouvant
au-dessus de l'atelier sans justifier de la réalité de cette pièce, Mme [G] ne rapporte pas la preuve de ses allégations, sa simple affirmation étant insuffisante au regard de l'ampleur des travaux entrepris pour justifier son action.
Par déclaration en date du 25 juillet 2019, Mme [G] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes à l'encontre des vendeurs, l'a condamnée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit des vendeurs et du géomètre expert et a mis les entiers dépens à sa charge.
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Par conclusions du 14 février 2020 devant le conseiller de la mise en état, M. et Mme [V] ont soulevé l'irrecevabilité des conclusions de Mme [N] déposées tardivement.
Par ordonnance en date du 10 septembre 2020, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Toulouse a :
- déclaré irrecevables vis à vis de Mme [G] les conclusions au fond déposées et notifiées par Mme [N] le 29 janvier 2020 et le 11 mars 2020,
- dit que ces mêmes conclusions restent recevables vis à vis de M. et Mme [V] au titre de l'appel incident qu'ils ont formé à son encontre,
- dit que les dépens et frais irrépétibles de l'incident seront joints à ceux de l'instance au fond,
- renvoyé la cause à la mise en état du 5 novembre 2020 à 9 heures aux fins de fixation éventuelle de la date des plaidoiries.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 mars 2020, Mme [G], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1616, 1617 et 1231-1 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
- rejeter toutes conclusions contraires comme mal fondées,
- 'dire et juger' que la superficie indiquée à l'acte notarié du 13 juillet 2016 est erronée,
A titre principal,
- 'dire et juger' que la mezzanine ne peut être considérée comme une surface habitable, conformément aux dispositions de la loi Carrez,
- constater que la différence de superficie est de 15,72 m²,
- constater que la superficie réelle est inférieure à plus 1/20ème à celle précisée dans l'acte notariée du 13 juillet 2016,
Par conséquent,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 25 786,30 euros au titre de la réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants,
A titre subsidiaire,
- constater que la superficie habitable de la mezzanine n'est que de 3,60m² compte tenu de la hauteur du plafond,
- constater que la différence de superficie est de 12,12m²,
- constater que la superficie réelle est inférieure de plus d'1/20ème à celle précisée dans l'acte notarié du 13 juillet 2016,
Par conséquent,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui payer la somme de 19 881,04 euros au titre de la réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants,
En tout état de cause,
- condamner solidairement M. et Mme [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi,
- condamner solidairement M. et Mme [V], Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code du procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [G] expose que pour conclure à la superficie de 64,62 m², Mme [N] a pris en compte la surface de la mezzanine située au-dessus du garage pour 16,46 m². Elle indique que cet espace correspondait aux combles du garage décrits lors de la visite comme le débarras du garage, non chauffés, accessibles avec une échelle depuis le garage et d'une hauteur sous plafond de 1,80 m sur seulement un mètre de large. Elle estime que ces combles devaient être considérés comme non habitables au sens de la loi Carrez.
A titre subsidiaire, elle indique qu'elle fournit des éléments de preuve permettant de conclure que cette pièce ne devait être prise en compte que pour 3,60 m² ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Elle fait valoir que l'erreur de métrage est confirmée par de multiples sources antérieures à l'acquisition du bien : diagnostic de performance énergétique du cabinet [N] (49 m²), surface déclarée aux impôts (47 m²) ...
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 octobre 2020, Mme [V] et M. [V], intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de :
A titre principal,
- déclarer mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [G],
- déclarer recevable et fondé l'appel incident qu'ils ont formé,
- débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* débouté Mme [G] de sa demande en paiement formée contre M. et Mme [V]
* condamné Mme [G] aux dépens de l'instance,
* condamné Mme [G] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* débouté M. et Mme [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,
Statuer à nouveau sur ces points,
- condamner Mme [G] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral inhérent à la procédure,
- condamner Mme [G] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
A titre subsidiaire, et si la cour venant à réformer le jugement dont appel,
- condamner Mme [N], le cabinet d'expertises immobilières [N] à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 25 786,30 euros en raison de leur perte de chance de vendre le bien au même prix pour une surface moindre,
- condamner Mme [N], le cabinet d'expertises immobilières [N], à les relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être mises à leur charge au titre des dommages et intérêts et frais de procédure,
- condamner Mme [N], le cabinet d'expertises immobilières [N], à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral inhérent à la procédure,
- condamner Mme [N], le cabinet d'expertises immobilières [N] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [V] et Mme [V] précisent qu'ils sont totalement profanes en matière de mesurage de bien immobilier et qu'ils ont rempli leurs obligations en faisant mesurer la superficie par un cabinet d'expertise.
Ils font valoir que les demandes de Mme [G] sont erronées puisqu'elles ne prennent pas en compte la superficie du terrain et que la restitution du prix ne peut concerner que la différence supérieure à un vingtième du prix. Ils en concluent que Mme [G], à supposer ses demandes fondées en leur principe, ne saurait solliciter une somme supérieure à 20.486,30 €.
Ils font également observer que les demandes de Mme [G] sont antinomiques puisque cette dernière invoque une action estimatoire tout en se prévalant de préjudices économiques relatifs au montant de l'emprunt, des frais notariés et des droits de mutation. Ils estiment que, si la superficie du bien était de 48,90 m², rien ne permet d'établir que le prix de vente aurait été moindre et plus précisément qu'il aurait été diminué de 25.786, 30 € . Selon eux, il ne fait aucun doute que le bien aurait été vendu pour le prix de 106.000 € , quelle que soit la superficie retenue.
Par ailleurs, ils soutiennent que Mme [G] est mal fondée à venir solliciter une réduction du prix d'achat alors qu'elle a modifié la superficie du bien entre l'acte authentique et le mesurage de son expert en enlevant le plancher de la chambre n° 2 située au-dessus de l'atelier. Ils soutiennent que cette chambre ne saurait être considérée comme des combles ou un galetas et qu'il s'agissait en réalité d'une chambre fermée à laquelle on accédait par un escalier prenant naissance dans le garage, dans laquelle on pouvait se déplacer sans aucune gêne de circulation due à la taille.
A titre subsidiaire, ils recherchent la responsabilité de Mme [N] qui avait une obligation de résultat à leur égard. Ils invoquent un préjudice constitué par la perte de chance de percevoir le prix initialement convenu avec l'acheteur et par le désagrément d'avoir à restituer une partie du prix de vent, alors qu'ils avaient d'autres acquéreurs potentiels prêts à acquérir le bien au prix initialement convenu.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 janvier 2020, Mme [N], exerçant sous l'enseigne Cabinet d'expertises immobilières [N], intimée, demande à la cour de :
- juger que la différence de superficie alléguée n'est pas démontrée ;
- débouter Mme [G] de ses entières demandes, fins et conclusions, faute d'apporter la preuve de ce qu'elle allègue ;
- juger que la restitution du prix ne constitue pas un préjudice indemnisable ;
En conséquence,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- rejeter l'appel en garantie formé à son encontre par M et Mme [V] et les débouter de leur appel incident comme de leurs demandes à l'encontre de Mme [N] ;
- condamner la partie succombante à lui payer la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Mme [N] explique que dans le cadre des certificats dits 'loi Carrez', l'opérateur commence par réaliser un mesurage de la superficie habitable selon des mesures prises au sol, puis enregistre ces données dans un logiciel qui les traite pour tenir compte des exigences de la loi. Elle indique qu'elle a tenu compte dans son mesurage de la chambre 2 située en mezzanine au-dessus du garage, considérant qu'il s'agissait d'une pièce habitable.
A titre liminaire, elle souligne que Mme [G] sollicite une réduction de prix en considération des mètres carrés de l'habitation en faisant fi du terrain environnant d'environ 1000 m² qui a pourtant une valeur intrinsèque.
Elle soutient ensuite que la différence de superficie alléguée par Mme [G] est contestable dans la mesure où elle a effectué des travaux particulièrement importants depuis son acquisition, notamment en modifiant l'agencement des lieux et en supprimant le plafond du garage servant de plancher à la chambre n° 2, et que c'est donc à bon droit que le tribunal a jugé que la preuve des allégations de Mme [G] n'était pas rapportée. Elle conteste la valeur probante des nouveaux éléments de preuve produits par Mme [G]. Elle ajoute que Mme [G] avait visite plusieurs fois le bien préalablement à son acquisition et pris des mesures en vue de la réalisation des travaux de rénovation.
A titre subsidiaire, elle conclut au rejet des demandes formées à son encontre par les consorts [V] et elle rappelle à cet effet que la restitution d'une partie du prix de vente par l'effet d'une action en réduction exercée à l'encontre du vendeur n'est pas constitutive d'un préjudice indemnisable par le diagnostiqueur. Elle considère que la demande d'indemnisation d'une perte de chance à hauteur de la totalité de la restitution du prix ne fait que déguiser un appel en garantie interdit en l'absence de préjudice indemnisable.
MOTIFS
Sur la demande de réduction du prix
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot' et que 'Si la superficie est inférieure à plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure'.
Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, le vendeur a déclaré que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de cet texte était la suivante :
' 64,62 m² en ce qui concerne le lot numéro cinq (5).
Le mesurage a été effectué, en conformité des dispositions du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 par cabinet d'expertises immobilières [N] (...) Ainsi qu'il résulte du certificat établi par lui le 17 novembre 2014 demeuré ci-annexé'.
Le notaire a rappelé aux parties les dispositions des articles 4-1, 4-2 et 4-3 du décret du 17 mars 1967 portant définition de la superficie d'un lot de copropriété :
- La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
- Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée ci-dessus ; leur superficie pouvant être indiquée n'est donc pas garantie.
Il résulte des explications des parties et de la comparaison entre l'attestation de superficie établie avant la vente par Mme [N] mentionnant une surface 'loi Carrez' de 64,62 m² et l'attestation établie le 23 novembre 2016 par M. [R], géomètre-expert, à la demande de Mme [G], retenant une superficie totale de 48,90 m², que la différence de 15,72 m² résulte pour l'essentiel de la prise en compte par Mme [N] au titre d'une 'chambre 2" d'une surface de 16,46 m², chambre située au-dessus du garage qui n'existait plus à la date de l'intervention de M. [R] par suite des travaux de démolition du plancher réalisés à la demande de Mme [G].
Il se pose dès lors la question de savoir si la superficie de cette chambre devait ou non être prise en compte lors de la détermination de la surface 'loi Carrez' du lot vendu.
Mme [N] a considéré que compte tenu de sa nature cette pièce devait être incluse dans la détermination de la superficie 'loi Carrez' et a rempli sa mission en mesurant la surface de la pièce et en la traitant au moyen d'un logiciel pour tenir compte des exigences de la loi.
Il est en outre produit par les consorts [V] deux attestations conformes aux dispositions du code de procédure civile établies par M. [K] et M. [Z], personnes qui ont fréquenté la maison alors que la pièce litigieuse n'avait pas encore été démolie et qui attestent que la pièce était à usage de chambre à coucher et que l'on pouvait s'y déplacer sans gêne liée à la hauteur sous plafond.
Au vu de ces divers éléments d'appréciation, Mme [G], à laquelle incombe la charge de la preuve, ne démontre, ni que cette pièce constituait un galetas ou un débarras qui ne devait pas être pris en compte dans le cadre de la détermination de la surface 'loi Carrez', ni qu'elle ne disposait pas sur toute sa surface d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.
Cette analyse n'est pas utilement remise en cause par la production par Mme [G] de plans et photographies postérieurs à la vente, la suppression par l'appelante du plancher de la pièce litigieuse avant l'intervention de M. [R] et avant toute action, faisant obstacle à l'établissement de la preuve incontestable de ses allégations.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [G] de l'ensemble de ses demandes et, de façon subséquente, les consorts [V] de leur appel en garantie formé à l'encontre de Mme [N].
Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [V]
Les consorts [V] ne justifient pas avoir subi un préjudice moral du fait de la procédure engagée à leur encontre par Mme [G].
Le rejet de leur demande de dommages et intérêts doit être confirmé.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Mme [G], partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 10 juillet 2019 ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [G] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [G] à payer à Mme [D] [V] et à M. [J] [V], pris ensemble, la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [G] à payer à Mme [N] la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Mme [G] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX
.
