05/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 19/05344
N° Portalis DBVI-V-B7D-NLIE
A.M R/RC
Décision déférée du 24 Octobre 2019
Tribunal de Grande Instance de Toulouse 17/03851
Mme [Y] [M]
[N] [F]
[S] [C]
C/
[V] [B]
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [N] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [S] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
Monsieur [V] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. ROUGER, président
A.M. ROBERT, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : A. RAVEANE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
M. [B] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2], constitué de six appartements et de deux locaux à usage commercial.
Il a accepté une offre d'achat en date du 28 février 2017 émanant de la Sas Vetrem Investissement pour le prix global de 1 250 000 €.
Il était prévu que dès réception de l'acceptation, un compromis de vente serait rédigé par Me [I], notaire à [Localité 4].
Par acte d'huissier en date du 9 octobre 2017, M. [F] (président de la Sas Vetrem Investissement) et M. [C] ont fait assigner M. [B] devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de voir déclarer la vente parfaite.
Par jugement contradictoire du 24 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demandeurs et déclaré irrecevable l'action de M. [F] et de M. [C] aux fins de voir déclarer la vente parfaite,
- débouté M. [F] et M. [C] de leurs demandes subsidiaires,
- condamné M. [F] et M. [C] à payer à M. [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de cette condamnation,
- condamné M. [F] et M. [C] aux dépens qui pourront être recouvrés par Me [E] sur son affirmation de droit.
Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que l'offre d'achat émanant de la société Vetrem Investissement et ne mentionnant aucune faculté de substitution, MM. [F] et [C] n'avaient pas qualité pour revendiquer le bénéfice d'une vente à leur profit.
Il a relevé que le projet d'acte établi par Me [I] n'avait pas été signé par les parties et que les acquéreurs potentiels avaient refusé d'acquérir dans les conditions initiales qui ne comportaient pas l'exigence de libération des lieux par les locataires.
Par déclaration en date du 13 décembre 2019, M. [F] et M. [C] ont relevé appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
DEMANDES DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 14 septembre 2020, M. [F] et M. [C], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1103,1104, 1583 du code Civil et 37 du décret du 7 janvier 1955, L145-46-1 du code de commerce,
de :
Rejetant toutes conclusions contraires,
- accueillir le présent appel comme juste et bien fondé,
- réformer le jugement entrepris en ce que il :
* a accueilli la fin de non recevoir tirée de leur défaut de qualité à agir déclaré irrecevable leur action aux fins de voir déclarée la vente parfaite,
* les a déboutés de leurs demandes subsidiaires,
* les a condamnés à payer à M. [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* a ordonné l'exécution provisoire de cette condamnation,
* les a condamnés aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me [E] sur son affirmation de droit,
Statuant à nouveau,
A défaut de régularisation préalable de la vente susvisée par acte authentique,
Au principal,
- dire la vente conclue entre eux-mêmes et M. [B] parfaite par la rencontre des consentements sur l'objet, soit d'un immeuble sis [Adresse 2], constitué de six appartements d'une surface de 326.27 m² hors commerces et deux commerces, cadastré commune de Toulouse 815 AC n° [Cadastre 1] pour une contenance de 3 a 00 ca, et sur le prix de 1 250 000 €,
- dire leur engagement de proroger les baux d'habitation en cours à la date du jugement à intervenir valant vente, pour une durée totale, tenant compte de la période restant à courir, égale à 6 ans, soit en l'état de leur information au bénéfice de :
* Mme [K] [X], appartement du premier étage, en vertu d'un acte sous seing privé en date à [Localité 5] du 30 janvier 1989, pour une durée de trois années, à compter du 1er février 1989 pour se terminer le 31 janvier 1992, renouvelé depuis par tacite reconduction, pour un loyer mensuel actuel hors charges de 640 €,
* Mme [L] [Y], appartement du deuxième étage, en vertu d'un acte sous seing privé en date du 25 octobre 2016, pour une durée de trois années, à compter du 25 octobre 2016 pour se terminer le 24 octobre 2019, pour un loyer mensuel actuel hors charges de 920 €,
* M. [A] [W], appartement du troisième étage, en vertu d'un acte sous seing privé en date du 7 septembre 2015, pour une durée de trois années, à compter du 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2018, pour un loyer mensuel actuel hors charges de 530 €,
Immeuble côté cour :
* Mme [T] [R], appartement du rez-de-chaussée, en vertu d'un acte sous seing privé en date du 1er août 1985 suivi d'un second bail du 29 octobre 1991 et d'un dernier bail en date du 26 octobre 1995, ce dernier pour une durée de trois années, à compter du 1er décembre 1995 pour se terminer le 31 novembre 1998, renouvelé depuis par tacite reconduction, pour un loyer mensuel actuel hors charges de 427 €,
* Mme [U] [Y], appartement du premier étage, en vertu d'un acte sous seing privé en date du 19 mai 2012, pour une durée de trois années, à compter du 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2015, renouvelé depuis par tacite reconduction, pour un loyer mensuel actuel hors charges de 515 €,
- dire n'y avoir lieu à purge du droit de préemption au profit des locataires commerciaux,
- dire la cession forcée des droits immobiliers litigieux à leur profit par l'effet du jugement à intervenir qui tiendra lieu d'acte de propriété,
Sous l'expresse réserve que les expertises préalables ne révèlent aucun vice dirimant et du non exercice par la mairie de [Localité 5] de son droit de préemption urbain,
- dire que les présentes et le jugement à intervenir feront l'objet des publicités foncières requises par les textes en vigueur,
Subsidiairement,
Vu la clause pénale insérée à l'acte du 23 mars 2017 qui dispose : « Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 121 000 € conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Etant ici précisé que la présente clause n'emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. Observation étant ici faite qu'aux termes du second alinéa de l'article 1231-5 du code civil ci-après littéralement rapportés : "Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire',
- condamner M. [B] à leur payer la somme de 25 000 € chacun à titre de dommages et intérêts, sa résistance dégénérant non seulement en abus de droit mais encore se révélant dolosive eu égard au parfait silence voire à la malice opposée à l'exécution des engagements pris,
Outre la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont il serait inéquitable de laisser leur charge, les présentes étant générées par la méconnaissance des différents accords pris en vue de la régularisation amiable de la vente,
Outre les frais d'huissier et de publicité foncière, d'expertise éventuelle, ainsi que les entiers dépens,
- eu égard aux circonstances de l'espèce, entendre ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 mai 2020, M. [B], intimé, demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,
- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- accueillir la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
- déclarer irrecevable l'action des appelants aux fins de voir déclarer parfaite la vente,
- débouter MM. [F] et [C] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner MM. [F] et [C] solidairement au règlement d'une indemnité de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner MM. [F] et [C] aux entiers dépens ainsi qu'au règlement d'une indemnité de 4 200 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
La demande d'exécution forcée de la vente
Il résulte des dispositions des articles 1103 et 1583 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En vertu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.
En l'espèce selon « proposition d'achat » en date du 28 février 2017 la Sas Vetrem Investissement a proposé d'acquérir l'immeuble appartenant à M. [B] pour le prix de 1 250 000 € , proposition acceptée le même jour par ce dernier.
Il y est stipulé que cet engagement est valable jusqu'au 17 mars 2017 et que dès l'acceptation de la proposition par le propriétaire un compromis de vente sera rédigé par maître [I].
Un tel compromis n'a jamais été signé.
Un projet de promesse unilatérale de vente a été rédigé par maître [I], le promettant étant désigné comme M. [B] mais la partie « Bénéficiaires » n'étant pas renseignée.
La proposition d'achat ne contenant aucune clause de substitution, MM. [F] et [C] ne peuvent se prévaloir de cette proposition ni du projet d'acte non signé et dans lequel ils n'apparaissent pas pour obtenir l'exécution forcée de la vente.
Au regard des dispositions ci-dessus rappelées il doit être constaté qu'aucun contrat n'a été formé entre MM. [F] et [C] d'une part et M. [B] d'autre part et aucun accord sur la chose et sur le prix n'est intervenu entre eux de sorte que MM. [F] et [C] n'ont pas qualité pour agir en exécution forcée de la vente.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de MM. [F] et [C] aux fins de voir déclarer la vente parfaite.
La demande subsidiaire d'application de la clause pénale
La clause pénale dont se prévalent MM. [F] et [C], tant dans le corps de leurs conclusions que dans leur dispositif où elle est reproduite en intégralité, est stipulée au projet d'acte non signé du 23 mars 2017 de sorte qu'elle ne peut recevoir application.
La proposition d'achat du 28 février 2017 stipule qu'elle est soumise aux conditions ordinaires et de droit de la vente d'un bien immobilier et aux conditions suspensives tenant à l'urbanisme, état hypothécaire, obtention d'un ou plusieurs prêts bancaires. Aucune mention de cet acte ne concerne la libération des lieux par les locataires en place.
Les dommages et intérêts demandés par les appelants pourraient être fondés sur une rupture fautive des pourparlers entre vendeur et acquéreurs mais les pièces produites aux débats révèlent qu'à supposer que M. [B] ait effectivement adressé à ses locataires en janvier 2017 un congé pour vendre irrégulier, il n'en reste pas moins que la teneur des courriers rédigés par les deux notaires des acquéreurs ainsi que des projets de protocole d'accord entre le vendeur et les locataires révèle que les acquéreurs souhaitaient mettre fin aux baux d'habitation et éviter les délais et les risques inhérents à la délivrance d'un nouveau congé pour vendre ainsi qu'à l'exercice des droits de préemption des locataires.
Ainsi maître [J], notaire de M. [C], relatant la lecture du projet d'acte par maître [I] en son étude le 23 mars 2017, écrit le 28 septembre 2017 :
« A la suite des faits nouvellement portés à la connaissance des candidats acquéreurs et de leurs conseils respectifs, et suite à un entretien téléphonique avec Maître [O], avocat à [Localité 6], réalisant que les congés contenant offre de vente au pro't des locataires ne déploieraient leurs effets que postérieurement à une date raisonnable de réalisation de la vente objet de la promesse, il a été mis 'n au rendez-vous avec l'accord de tous les conseils et de toutes les parties.
Il a ainsi été unanimement convenu que Monsieur [V] [B] se charge, avec l'aide de Messieurs [F] et [C], d'assainir la situation juridique des appartements, avec l'assistance de Maître [O]. ».
Le projet de protocole d'accord transactionnel non signé entre le vendeur et les locataires stipule :
« ARTICLE 1
Madame [K] [X], Mademoiselle [L] [Y], Mademoiselle [T]
[R] et Madame [U] [Y] renoncent expressément à se prévaloir de la nullité susceptible de naître des conditions de délivrance du congé pour vente noti'é le (') par le bailleur.
ARTICLE 2
Madame [K] [X], Mademoiselle [L] [Y], Mademoiselle [T]
[R] et Madame [U] [Y] renoncent ainsi à se prévaloir de tout motif de nullité renonçant par ailleurs à tous dommages et intérêts, et renonçant à exiger qu'un congé spéci'que leur soit noti'é au titre de la vente dont l'objet est poursuivi portant sur l'appartement dont ils sont chacun locataires, renonçant pareillement à exiger que le prix de vente de l'entier immeuble fasse l'objet d'un détail appartement par appartement.
De manière globale, les locataires renoncent intégralement à se prévaloir de quelque nullité que ce soit au titre du congé noti'é, tout comme ils renoncent expressément à procéder à l'acquisition du bien immobilier dont ils sont actuellement locataires.
Ils se déclarent parfaitement remplis de leurs droits et consentent à la vente de l'entier immeuble renonçant à en contester la validité.
ARTICLE 3
Monsieur [V] [B] en contrepartie de la renonciation des locataires à se prévaloir de toutes prétentions à son égard en sa qualité de bailleur des locaux objet du présent protocole transactionnel verse à (...) »
Par ailleurs chacun des futurs acquéreurs s'est engagé à rembourser s'il devenait propriétaire la moitié de l'indemnité totale que M. [B] versera à l'ensemble de ses locataires pour leurs départs anticipés dans la limite de 5000 € par locataire.
Il ressort du tout que M. [F] et M. [C], qui ne peuvent obtenir l'application d'une clause pénale contenue à un acte non signé, ne démontrent pas par ailleurs que la rupture des négociations pré-contractuelles soit imputable à la faute de M. [B].
Ils seront déboutés de leur demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé.
Les demandes annexes
Succombant, MM. [F] et [C] supporteront les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel.
Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-même prétendre à l'application de ce texte à leur profit.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Confirme le jugement rendu le 24 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse ;
Y ajoutant,
- Condamne M. [N] [F] et M. [S] [C] aux dépens d'appel ;
- Condamne M. [N] [F] et M. [S] [C] à payer à M. [V] [B] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [N] [F] et M. [S] [C] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
N. DIABY C. ROUGER
