11/07/2022
ARRÊT N°
N° RG 20/01355
N° Portalis DBVI-V-B7E-NSOK
SL/ASC
Décision déférée du 24 Février 2020
TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE - 19/02941
M. [E]
S.A.R.L. AIB PATRIMOINE
C/
S.C.I. GALP
CONFIRME PARTIELLEMENT
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
S.A.R.L. AIB PATRIMOINE Société à responsabilité limitée au capital social de : 1.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés deTOULOUSE, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice demeurant domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. GALP
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Avril 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseiller
C. ROUGER, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier, ayant prété serment le 11 avril 2022.
Exposé des faits et procédure :
La Sci Galp est propriétaire d'un immeuble du [Adresse 3] (31).
Un permis de construire initial en date du 4 avril 2016, puis un permis de construire modificatif du 24 mai 2017, ont été accordés à la société [Y] Développement, dirigée par M. [Y], pour l'édification d'un immeuble voisin au [Adresse 3].
Ce permis de construire a été transféré à la société AIB Patrimoine, également dirigée par M. [Y], suivant arrêté de la commune de [Localité 9] du 17 juillet 2017.
Avant la réalisation des travaux, la société AIB Patrimoine avait sollicité et obtenu, suivant ordonnance du 1er février 2018 du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse, une mesure d'expertise de nature préventive afin d'examiner la structure des immeubles avoisinants et d'en noter l'état. M. [K] a été désigné pour y procéder et a rendu son rapport d'expertise préventif le 9 mai 2018.
Par un arrêt du 12 novembre 2018, la cour d'appel de Toulouse a ordonné l'obturation de l'ouverture pratiquée au premier étage de l'immeuble de la Sci Galp dans un mur privatif, permettant la vue sur le fonds de la Sci AIB Patrimoine.
Dans un courrier du 24 décembre 2018, le conseil de la société AIB Patrimoine a indiqué au conseil de la Sci Galp que sa cliente avait constaté que les ouvertures donnant sur la cour intérieure s'analysaient en droit comme des jours de souffrances et qu'elle avait l'intention de « procéder à la construction d'un mur en limite de propriété venant, de fait, les obturer ».
De son côté, la société Galp considérait que cette modification du projet de la société AIB Patrimoine contrevenait aux permis de construire initial et modificatif.
C'est dans ces conditions que la société Galp a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse d'une demande de suspension des travaux et de démolition des ouvrages venant obturer ces deux ouvertures, demande à laquelle il a été fait droit, aux termes d'une ordonnance de référé en date du 30 avril 2019, qui a été confirmée par la cour d'appel de Toulouse le 9 juillet 2019
La société AIB Patrimoine a démoli les ouvrages litigieux.
La société AIB Patrimoine a, par la suite, été autorisée, selon ordonnance du 12 septembre 2019, à assigner la société Galp devant le tribunal de grande instance de Toulouse à jour fixe, afin notamment d'ordonner la suppression des deux ouvertures pratiquées à l'avant-dernier étage et au dernier étage de l'immeuble de la société Galp, à ses frais, donnant sur le fonds de la société demanderesse.
Par jugement contradictoire du 24 février 2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :
- constaté l'absence de qualité pour agir de la Sarl AIB Patrimoine,
En conséquence,
- rejeté sa demande de suppression aux frais de la société Galp des deux ouvertures pratiquées à l'avant-dernier étage et au dernier étage de son immeuble,
- condamné la Sarl AIB Patrimoine à verser à la Sci Galp la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d'image,
- condamné la Sarl AIB Patrimoine à verser à la Sci Galp la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sarl AIB Patrimoine aux entiers dépens de l'instance y compris ceux découlant de l'application de l'article A 444-32 du code de commerce dans l'hypothèse du recours à l'exécution forcée du jugement à intervenir dont distraction de droit au profit de la Scp Garcy Gillet, avocat constitué en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a noté que pour asseoir sa demande, la société AIB Patrimoine sollicitait la qualification de ces ouvertures en jour de souffrance, ce à quoi s'opposait la Sci Galp. Il a dit qu'en l'absence de permis de construire valide et efficace, la Sarl AIB Patrimoine n'avait pas qualité pour agir en demande de la suppression des deux ouvertures de son voisin ; que les plans annexés au permis de construire du 4 avril 2016 ne prévoyaient pas de mur qui obstruerait les ouvertures et qu'ainsi, l'action en suppression de ces ouvertures ne reposait sur aucun objet ; qu'enfin l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse en date du 12 novembre 2018 dans lequel la société AIB Patrimoine est venue aux droits de la société [Y] ne concernait que l'ouverture pratiquée au premier étage, et donc ne saurait se substituer à l'absence d'une autorisation administrative pour les ouvertures à l'avant-dernier étage et au dernier étage. Le tribunal en a déduit que la Sarl AIB Patrimoine n'a pas qualité pour agir afin de demander la suppression de deux ouvertures de son voisin.
Par déclaration en date du 11 juin 2020, la Sarl AIB Patrimoine a relevé appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions.
Prétentions des parties :
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 janvier 2021, la Sarl AIB Patrimoine, appelante, demande à la cour, au visa des articles 675 et suivants et 1353 du code civil, de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il :
* a constaté son absence de qualité pour agir,
* en conséquence, a rejeté sa demande de suppression aux frais de la société Galp des deux ouvertures pratiquées à l'avant-dernier étage de son immeuble,
* l'a condamnée à verser à la société SCI GALP la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* l'a condamnée à verser à la société SCI GALP la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance en ce compris ceux découlant de l'application de l'article A444-32 du code de commerce, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée du jugement à intervenir,
Statuant à nouveau,
- ordonner la suppression aux frais de la société Galp des deux ouvertures pratiquées à l'avant-dernier étage et au dernier étage de son immeuble du numéro [Adresse 3], cadastré [Cadastre 8] AB [Cadastre 7], donnant sur le fonds voisin situé au 23 de la même rue cadastré [Cadastre 8] AB [Cadastre 6], dans le délai de 8 jours après le prononcé de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant le délai de : 30 jours,
- dire qu'à défaut d'y avoir procédé à l'issue de ces 15 jours, elle pourra l'obturer dans l'exécution de ses propres travaux,
- condamner la société Galp au paiement d'une somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,
- débouter la société Galp de l'intégralité de ses moyens de défense et demandes, fins et prétentions,
- la condamner au paiement d'une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à prendre en charge les entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Me Dalmayrac, avocat associé de la Scp Camille et Associés, sur ses affirmations de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- la condamner à prendre en charge les sommes découlant de l'application de l'article A444-32 du code de commerce, dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir.
Elle soutient qu'elle a obtenu un permis de construire pour le mur ; que les ouvertures litigieuses sont des jours, qui n'ouvrent pas droit à la prescription d'une servitude de vue contre le voisin ; que l'existence d'un jour même régulier n'interdit pas aux voisins de construire et de l'obstruer, la notion de troubles anormaux de voisinage ne s'appliquant pas. Elle demande réparation de son préjudice pour avoir dû démolir le mur qu'elle avait érigé, et pour l'astreinte dont elle a dû s'acquitter.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 février 2022, la Sci Galp, intimée et appelante incidente, demande à la cour, au visa des articles A 424-8 du code de l'urbanisme, 678 et suivants et 544 du code civil, de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
* rejeté la demande de la société AIB Patrimoine d'ordonner la suppression à ses frais des deux ouvertures situées au dernier et avant dernier étage de son immeuble sous astreinte et qu'à défaut, la société AIB Patrimoine soit autorisée à procéder à leur obturation dans le cadre de ses travaux,
* rejeté la demande de condamnation à son égard à payer à la société AIB Patrimoine la somme de 15 000 euros au titre des travaux de démolition qu'elle a été obligée de pratiquer suite à l'ordonnance de référé du 30 avril 2019 et à l'arrêt de la cour d'appel du 9 juillet 2019,
*rejeté la demande de condamnation à son égard à régler à la société AIB Patrimoine la somme de 10 000 euros pour résistance abusive et pour mauvaise foi de l'intimée,
- rejeter toute demande de condamnation à son égard à régler à la société AIB Patrimoine la somme de 80 000 euros toutes causes de préjudices confondues,
A titre incident,
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité son indemnisation au titre de son préjudice d'image et de son préjudice moral à la somme de 3 000 euros,
- condamner la société AIB Patrimoine à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d'image et de son préjudice moral,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société AIB Patrimoine à régler la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance,
- condamner la Sarl AIB Patrimoine à lui verser la somme complémentaire de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de la procédure d'appel,
- condamner la même partie aux entiers dépens de l'instance y compris ceux découlant de l'application de l'article A 444-32 du Code de Commerce dans l'hypothèse du recours à l'exécution forcée du jugement à intervenir dont distraction de droit au profit de la Scp Carcy Gillet, avocat constitué en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle indique concernant la qualité à agir, qu'en l'absence de permis de construire lui permettant d'édifier un immeuble entraînant l'obturation de ces fenêtres, la société AIB Patrimoine n'avait aucun intérêt à agir à l'encontre de la SCI Galp afin d'obtenir la suppression des deux ouvertures litigieuses.
La requérante ne pouvant légalement effectuer des travaux lui permettant d'obturer ces ouvertures, il était donc sans intérêt pour l'appelante que la SCI Galp soit condamnée à les supprimer.
Elle dit que face à cette situation, la société AIB Patrimoine a donc déposé un nouveau permis de construire modificatif en date du 11 septembre 2019 l'autorisant à obturer les ouvertures de l'immeuble de la SCI Galp. Ce permis de construire modificatif lui a été octroyé par arrêté de la commune de [Localité 9] le 28 janvier 2020. Toutefois, la SCI Galp a déposé un recours en annulation contre le permis de construire modificatif octroyé le 28 janvier 2020 à l'appelante devant le tribunal administratif de Toulouse.
Sur le fond, pour s'opposer à l'obturation des deux ouvertures litigieuse, la SCI Galp invoque :
- l'existence d'une servitude de vue par prescription acquisitive en application de l'article 678 du code civil
- les troubles anormaux de voisinage sur le fondement de l'article 544 du code civil.
Motifs de la décision :
En vertu de l'article 676 du code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
En vertu de l'article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.
Les vues sont traditionnellement définies comme des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air, et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets.
Dans leur acception classique, les jours sont des ouvertures laissant passer uniquement la lumière. Ils ne permettent ni le regard sur le fonds voisin, ni l'aération du fonds bénéficiaire.
Sur l'intérêt à agir :
La Sci AIB Patrimoine est propriétaire du terrain situé [Adresse 3].
Elle a intérêt à agir pour faire obturer les jours de souffrance, peu importe qu'elle dispose ou non d'un permis de construire sur son terrain.
Le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a dit que la Sarl AIB Patrimoine n'avait pas qualité à agir.
Cette dernière sera déclarée recevable en son action.
Sur la servitude de vue :
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise constat d'état avant travaux réalisée par M. [K] qu'il y a 3 ouvertures sur le mur pignon de la Sci Galp, au dernier et à l'avant-dernier étage, au droit du [Adresse 3] (p 130, 132, 133).
L'une des ouvertures donne sur la cuisine d'un appartement au 4ème étage du [Adresse 3] (pv de constat de Me [B] du 23 mai 2019). Cette ouverture n'est pas l'objet du litige.
Les deux autres ouvertures, qui sont barraudées, donnent dans un puits de jour. Leur vitrage est transparent.
Le puits de jour est lui-même surmonté d'une verrière (cf procès-verbal de constat d'huissier de Me [I] du 7 mai 2019).
L'ouverture du 3ème étage donnant sur le puits de jour, dans lequel donne également une fenêtre de l'appartement du 3ème étage, est munie d'un châssis pouvant s'ouvrir (procès-verbal de constat de Me [B] du 23 mai 2019 : sur ce procès-verbal de constat, elle est ouverte).
L'ouverture du 4ème étage donnant sur le puits de jour, sur lequel donne également la fenêtre du salon de l'appartement du 4è étage du [Adresse 3], est munie d'un châssis ne pouvant pas s'ouvrir.
Ces ouvertures apportent de l'air (pour celle qui peut s'ouvrir) et de la lumière (pour les deux) au puits de jour. Depuis celle du 3è étage qui s'ouvre, on ne peut cependant pas aisément jeter des objets vers le fonds voisin, car il faudrait traverser le puits de jour.
Depuis ces ouvertures, on a une vue sur le fonds voisin. Ainsi, depuis les fenêtres donnant sur le puits de jour, on peut apercevoir le fonds voisin au travers de ces ouvertures, puisqu'il ressort de l'attestation du locataire du 4ème étage qu'il avait une vue sur le ciel et les toits de [Localité 9], et qu'il ressort du procès-verbal de constat de Me [B] du 23 mai 2019 qu'on aperçoit le panneau et les parpaings qui ont été disposés derrière ces ouvertures sur la propriété voisine.
Ces ouvertures sont donc des vues.
Il n'est pas contesté qu'elles existent depuis plus de 30 ans, bénéficiant ainsi de la prescription acquisitive.
En conséquence, la Sci Galp bénéficie pour ces ouvertures d'une servitude de vue par prescription acquisitive sur le fonds de la Sarl AIB Patrimoine. Elles ne peuvent donc faire l'objet d'une action en suppression, nonobstant le permis de construire du 28 janvier 2020.
En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la Sarl AIB Patrimoine de suppression aux frais de la société Galp des deux ouvertures pratiquées à l'avant-dernier étage et au dernier étage de son immeuble.
Sur les dommages et intérêts demandés par la Sci Galp :
Le procès-verbal de constat d'huissier du 9 septembre 2019 décrit l'échafaudage installé par la Sarl AIB Patrimoine sans qu'aucune protection ne soit prévue, et notamment la pose d'une bâche ; il indique que ceci a entraîné la chute gravats sur le fonds [Adresse 3], portant atteinte à l'image de la Sci Galp par rapport à ses locataires.
Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a alloué à la Sci Galp la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dommages et intérêts demandés par la Sarl AIB Patrimoine :
La Sarl AIB Patrimoine, qui succombe, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts liés aux travaux de démolition qu'elle a été obligée de pratiquer pour libérer les ouvertures qu'elle avait murées, et à l'astreinte prononcée dans le cadre de l'exécution de la décision dont appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
La Sarl AIB Patrimoine, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.
La Sarl AIB Patrimoine, étant condamnée aux entiers dépens, n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de cette demande.
Par ces motifs,
La Cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 24 février 2020, sauf en ce qu'il a dit que la Sarl AIB Patrimoine n'avait pas qualité à agir ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé, et y ajoutant,
Déclare la Sarl AIB Patrimoine recevable en son action ;
Déboute la Sarl AIB Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la Sarl AIB Patrimoine aux dépens d'appel, avec application au profit de la Scp Carcy Gillet, avocat qui le demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La condamne à payer à la Sci Galp la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La déboute de sa demande sur le même fondement.
Le GreffierLe Président
R. CHRISTINEM. DEFIX
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